小城鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價評估探討
——以鄂倫春自治旗阿里河鎮(zhèn)為例

■ 劉志濤/張惜偉

（內(nèi)蒙古師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院，呼和浩特 010022）

0 引言

黨的十八屆五中全會作出了“創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施投融資體制，推廣政府和社會資本合作模式”部署。按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部發(fā)展改革委人民銀行關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會資本合作模式指導(dǎo)意見的通知》( 國辦發(fā)〔2015〕42 號) 規(guī)定，原國土資源部等八部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規(guī)〔2016〕20號)，提出對公共服務(wù)項目用地，除可按劃撥方式供應(yīng)土地外，鼓勵以租賃、出讓方式供應(yīng)土地，支持各級政府以國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資和入股的方式提供土地。各級政府應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龉┬?、產(chǎn)業(yè)政策、土地取得成本和其他用途的基準(zhǔn)地價，制定公共服務(wù)項目用地的基準(zhǔn)地價?！秶临Y源部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)公示地價體系建設(shè)和管理有關(guān)問題的通知》(國土廳發(fā)〔2017〕27號)要求，從2017年8月1日開始，各地新發(fā)布的城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價體系應(yīng)包括公共服務(wù)項目用地。而目前城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程與土地估價規(guī)程僅對住宅用地、工業(yè)用地、商服用地三種土地的定級與基準(zhǔn)地價評估作出了規(guī)定［1-2］，缺乏對公共服務(wù)項目用地土地定級與基準(zhǔn)地價評估研究與探討。國內(nèi)很多學(xué)者對公共服務(wù)項目用地的利用結(jié)構(gòu)、范圍等方面做了深入研究。本文在總結(jié)小城鎮(zhèn)公共服務(wù)項目基準(zhǔn)地價評估現(xiàn)存困境基礎(chǔ)上[13]，提出了“小城鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價評估”的思想以及技術(shù)方法，并以內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂倫春自治旗阿里河鎮(zhèn)作實證研究，擬解決當(dāng)前小城鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地定級與基準(zhǔn)地價評估工作實際操作中的難題，為制定公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價體系提供參考。

1 研究區(qū)與數(shù)據(jù)處理

1.1 研究區(qū)概況

內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂倫春自治旗阿里河鎮(zhèn)（以下簡稱“阿里河鎮(zhèn)”）中心城區(qū)現(xiàn)狀住宅用地面積為405.99hm2，占城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的22.76%，人均指標(biāo)為58m2；現(xiàn)狀工業(yè)用地面積為299.4hm2，占城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積的16.78%，人均指標(biāo)為42.77m2。工業(yè)用地主要分布在鎮(zhèn)域東南角和鎮(zhèn)域北端。住宅用地主要分布在育才街與青年北路兩側(cè)，該區(qū)域集中了行政辦公、文化、教育及各類公共服務(wù)項目用地。

1.2 公共服務(wù)項目用地內(nèi)涵

公共服務(wù)項目用地是承載社會公共利益或者集體福利用途的城市各類用地的總稱。本文針對《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規(guī)〔2016〕20 號）文件中提到的十項公共服務(wù)項目用地類型進(jìn)行評估。具體包括：劃撥性質(zhì)的公共服務(wù)項目用地Ⅰ（能源、供水設(shè)施、燃?xì)夤?yīng)、供熱設(shè)施、環(huán)境保護(hù)用地）和公共服務(wù)項目用地II（保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化、體育用地）[4]。

本文研究的公共服務(wù)項目用地包括可以使用劃撥土地的公共服務(wù)項目用地I和公共服務(wù)項目用地II，以工業(yè)用地和住宅用地定級成果為比準(zhǔn)，分別評估確定某一估價期日法定最高年期土地區(qū)域的平均價格。估價基準(zhǔn)日：2017年1月1日。公共服務(wù)項目用地Ⅰ級別基準(zhǔn)地價：平均容積率0.6下的平均基準(zhǔn)地價，即平均容積率0.6下的每平方米面積分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價格。開發(fā)程度：開發(fā)程度均設(shè)定為“四通一平”。公共服務(wù)項目用地Ⅱ基準(zhǔn)地價：平均容積率1下的平均基準(zhǔn)地價，即平均容積率1下的每平方米面積分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價格，開發(fā)程度均設(shè)定為“六通一平”。公共服務(wù)項目用地Ⅱ中除保障性安居工程用地的法定用途最高出讓年期為70年外，其余四類用地的法定用途最高出讓年期均為50年。權(quán)利狀況：出讓土地使用權(quán)，無他項權(quán)利限制。

1.3 數(shù)據(jù)來源與處理

本文定級估價數(shù)據(jù)來源于2017年9月完成的鄂倫春自治旗阿里河城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價更新項目；相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)參考《鄂倫春自治旗經(jīng)濟(jì)年鑒2016》；道路、建成區(qū)面積、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施等數(shù)據(jù)來源于阿里河鎮(zhèn)總體規(guī)劃、交通規(guī)劃資料；土地市場交易數(shù)據(jù)來源于阿里河鎮(zhèn)國土資源局提供的土地使用權(quán)出讓資料；估價參數(shù)資料通過對阿里河鎮(zhèn)相關(guān)部門的走訪調(diào)查獲取。

本文的公共服務(wù)項目用地定級直接參考已有的工業(yè)用地和住宅用地級別。結(jié)合公共服務(wù)項目用地的特殊性和差異性，不同案例選擇適宜的評估方法，優(yōu)先采用成本逼近法，根據(jù)實際情況選用市場比較法進(jìn)行評估測算，最后取二者計算結(jié)果的均值作為最終價格，最終評估價格不低于級別末級成本價。由于公共服務(wù)項目用地的同用途待估宗地可比案例很難獲取，所以采用市場比較法時，針對不同類型待估宗地，如公共服務(wù)項目用地Ⅰ評估時，選擇周圍的工業(yè)用地作為可比案例進(jìn)行比較分析；公共服務(wù)項目用地II評估時，選擇周圍的住宅用地作為可比較案例進(jìn)行比較分析。

1.4 理論基礎(chǔ)

(1)地域分異理論。繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件等各項因素共同作用，使土地質(zhì)量與效益產(chǎn)生不同程度的差異。根據(jù)土地區(qū)位條件和土地特性的分布與組合規(guī)律，揭示城市內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，將性質(zhì)相似的地域歸于同一土地級別。

(2)城市規(guī)劃相關(guān)理論。城市規(guī)劃是為了明確城市未來發(fā)展方向，對城市進(jìn)行合理布局和綜合安排城市各項工程建設(shè)的綜合部署。城市規(guī)劃是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)。城市土地定級同城市規(guī)劃密切相關(guān)、互相影響，合理的土地定級成果可為城市規(guī)劃、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)、合理配置各類用地、發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益提供依據(jù)，城市規(guī)劃控制和確定的土地用途、范圍等也是城市土地定級的約束條件，將直接影響土地定級和評估結(jié)果[16]。

1.5 研究方法

本文選用兩種方法進(jìn)行土地基準(zhǔn)地價評估。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價評估可采用成本逼近法、市場比較法一般評估方法，但是結(jié)合公共服務(wù)項目用地的特殊性和差異性，根據(jù)不同案例選擇適宜的評估方法，本次研究優(yōu)先采用成本逼近法，再根據(jù)實際情況選用市場比較法進(jìn)行評估測算，但最終評估結(jié)果不得低于成本價。

1.5.1 成本逼近法

運用成本逼近法時，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況進(jìn)行確定；土地增值率是在給定范圍的基礎(chǔ)上再結(jié)合地方實際進(jìn)行確定的。經(jīng)過研究，能源、環(huán)境保護(hù)、供水、燃?xì)夤?yīng)、供熱設(shè)施用地的土地增值率確定為10%～20%；保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化和體育用地的土地增值率確定為20%～30%。在估價的過程中，所涉及到的參數(shù)如果符合公共服務(wù)用地，可以直接采用參考用途基準(zhǔn)地價的參數(shù)，也可以在參考用途基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上根據(jù)實際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。開發(fā)利潤率一般控制在10%左右。

1.5.2 市場比較法

市場比較法是根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價格，并且對這些相似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法[7]。其基本計算公式為：

式（1）中：P為待估宗地價格；PB為交易實例價格；A為待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實例宗地交易情況指數(shù)；B為待估宗地估價期日地價指數(shù)除以比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；C為待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；D為待估宗地個別因素條件指數(shù)除以比較實例宗地個別因素條件指數(shù)；E為待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實例年期修正指數(shù)。

針對具體待評估對象的條件，從眾多的市場交易案例中選擇符合條件的進(jìn)行比較。選擇比較案例時應(yīng)符合以下條件[15]：與待估宗地屬同一供需圈；與待估宗地用途應(yīng)相同或相近；與待估宗地的交易類型相同或相近；與待估宗地的估價期日應(yīng)接近；交易案例必須為正常交易，或修正為正常交易[14]。

由于公共服務(wù)項目用地同用途待估宗地的可比案例很難得到，我們針對不同類型待估宗地采用了不同措施：比如公共服務(wù)項目用地I評估時選擇周圍的工業(yè)用地兩宗案例作為可比案例進(jìn)行比較分析，而公共服務(wù)項目用地II評估時選擇周圍的住宅用地三宗案例作為可比案例進(jìn)行比較分析。

2 公共服務(wù)項目用地定級

2.1 土地級別評定

阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地不單獨進(jìn)行土地級別評定，而是直接利用已有的住宅和工業(yè)用地級別，采取多因素綜合評價法確定公共服務(wù)項目用地級別。根據(jù)公共服務(wù)項目用地評估的指導(dǎo)意見并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，將公共服務(wù)項目用地分為兩個部分，公共服務(wù)項目用地Ⅰ直接采用工業(yè)用地定級成果劃分為四個級別；公共服務(wù)項目用地Ⅱ直接采用住宅用地定級成果劃分為四個級別。

2.2 土地級別確定

阿里河鎮(zhèn)土地級別及其邊界的確定直接影響研究區(qū)土地定級與估價的科學(xué)性與實用性，因此，在初步形成定級成果后，廣泛征詢意見，并進(jìn)行實地校核，最后確定各公共服務(wù)項目用地土地級別范圍(表1)。

表1 阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地土地定級范圍

3 公共服務(wù)項目用地估價

3.1 估價方法

3.1.1 成本逼近法測算基準(zhǔn)地價

成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)增值收益來確定土地價格的估價方法[8]。成本逼近法的基本公式為：

式（2）中：V為待估土地價格；La為土地取得費；Lb為土地開發(fā)費；T為稅費；R1為利潤；R2為利息；R3為土地增值收益。

(1)土地取得費。本文所涉及的土地取得費僅包括安置補(bǔ)助費和土地補(bǔ)償費。阿里河鎮(zhèn)的統(tǒng)一年產(chǎn)值為379.21元/m2，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為10618元/畝，折合單價為15.93元/m2[6]。

(2)土地開發(fā)費。根據(jù)確定樣點地價對應(yīng)的開發(fā)程度、基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度的差異以及差異部分的開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行加減修正。阿里河鎮(zhèn)區(qū)“四通一平”和“六通一平”的平均開發(fā)費用，通過對鎮(zhèn)區(qū)有關(guān)開發(fā)企業(yè)的調(diào)查，根據(jù)表2，按照設(shè)定的開發(fā)程度和各自的區(qū)位條件確定。

表2 阿里河鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正表

(3)各項稅費。①耕地占用稅：阿里河鎮(zhèn)所在區(qū)域的人均耕地超過了3畝，耕地占用稅為20元[11]。②造地費：占用一般耕地，耕地造地費為該耕地被占用前5年平均畝產(chǎn)值的5～7倍，待估宗地所在區(qū)域統(tǒng)一年產(chǎn)值為379.21元/畝，本次研究取補(bǔ)償倍數(shù)為6倍，則造地費為6×379.21=2275.26元/畝，合3.41元/m2[5]。相關(guān)稅費小計為20+3.41=23.41元/m2。

(5)土地開發(fā)利潤。根據(jù)阿里河鎮(zhèn)實際情況，土地開發(fā)利潤確定為10%，但是公共服務(wù)項目用地I相對于公共服務(wù)項目用地Ⅱ開發(fā)利潤要低一些，根據(jù)“投資利潤＝（相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋土地取得費）×開發(fā)周期×投資利潤率”確定。

(6)土地增值收益。在確定土地增值收益率的基礎(chǔ)上結(jié)合研究區(qū)實際確定。公共服務(wù)項目用地Ⅰ的增值收益在10%～20%之間，公共服務(wù)項目用地Ⅱ的增值收益在20%～30%之間，研究區(qū)土地收益率按照當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平確定為25%。土地增值收益=（土地開發(fā)費+土地取得費+投資利息+投資利潤+相關(guān)稅費）×土地增值收益率。

(7)成本逼近法確定基準(zhǔn)地價。成本逼近法中的土地取得成本是根據(jù)征地統(tǒng)一年產(chǎn)值中的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的。研究區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)沒有相關(guān)的土地取得成本標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一年產(chǎn)值的測算范圍是鄂倫春自治旗轄區(qū)范圍內(nèi)的集體農(nóng)用地，集體農(nóng)用地位于阿里河鎮(zhèn)的邊緣，和阿里河鎮(zhèn)各用途基準(zhǔn)地價最末級區(qū)域相鄰，故成本逼近法所測算的價格接近對應(yīng)土地用途最末級地的價格。公共服務(wù)項目用地Ⅰ級別參考工業(yè)用地級別，由于工業(yè)用地的二級、三級、四級地的邊緣臨近城市郊區(qū)，成本逼近法所測算的結(jié)果接近這三個級別區(qū)域的平均價格[12]，本次評估把三個級別的平均地價確定為85元/m2。同時按照工業(yè)用地各級別之間的級差系數(shù)，依次確定阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地Ⅰ各個級別的地價。

成本逼近法評估公共服務(wù)項目用地I的價格為85元/m2，使用權(quán)年期設(shè)定為法定最高出讓年期50年，保障性安居工程用地用成本逼近法進(jìn)行評估后的價格為91元/m2，使用權(quán)年期設(shè)定為法定最高出讓年期70年，養(yǎng)老、教育、文化、體育用地需在此基礎(chǔ)上修正到50年期的價格。故需對養(yǎng)老、教育、文化、體育用地進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。土地使用年期修正系數(shù)計算公式為：

式（3）中：Kn為出讓年期修正系數(shù)；r為土地還原利率（住宅用地還原率6.19%）；m為70年期（保障性安居工程）；n為50年期（養(yǎng)老、教育、文化、體育用地）；Kn=0.9648。

3.1.2 市場比較法測算基準(zhǔn)地價

(1)選擇比較案例。公共服務(wù)項目用地同用途待估宗地的可比案例很難得到，本文中公共服務(wù)項目用地I評估時選擇周圍的工業(yè)用地作為可比案例，公共服務(wù)項目用地II評估時選擇周圍的住宅用地作為可比案例。

此次論壇的宗旨是：以引導(dǎo)和促進(jìn)燕麥?zhǔn)w麥青年工作者積極投身科技創(chuàng)新，提高自身科技水平和素養(yǎng)為目標(biāo)，以“綠色產(chǎn)業(yè)與鄉(xiāng)村振興”為主題，圍繞種質(zhì)資源、遺傳育種、栽培生理、植物保護(hù)、食品加工、旅游開發(fā)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的關(guān)鍵問題開展學(xué)術(shù)交流，助推燕麥?zhǔn)w麥青年科技創(chuàng)新工作又好又快地發(fā)展。

(2)選擇比較因素。根據(jù)本研究區(qū)實際情況選擇比較因素，主要包括土地剩余年限、交易期日、土地用途、交易情況、交易方式、個別因素、區(qū)域因素等。

(3)計算公共服務(wù)項目用地地價。在經(jīng)過以上的修正后，計算比準(zhǔn)價格，取各比準(zhǔn)價格的均值作為各個公共服務(wù)項目用地的土地價格。取各個公共服務(wù)項目用地價格的均值作為基準(zhǔn)地價。

(4)利用市場比較法對公共服務(wù)項目用地I評估。參照工業(yè)用地出讓價格進(jìn)行評估，因為近三年內(nèi)阿里河鎮(zhèn)出讓工業(yè)用地只有2個案例，分別位于一級地和三級地范圍內(nèi)，出讓成交價格均為84元/m2，自從原國土資源部于2006年12月23日出臺《關(guān)于發(fā)布實施〈全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》后，阿里河鎮(zhèn)除一級區(qū)范圍的工業(yè)用地出讓價格高于限價84元/m2，其余級別的工業(yè)用地出讓價格均為84元/m2。故本文利用市場比較法對研究區(qū)評估的公共服務(wù)項目用地I測算的結(jié)果是84元/m2，與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的是工業(yè)用地三級區(qū)的級別價格，即市場比較法測算的公共服務(wù)項目用地I三級的價格也是84元/m2（即二、三、四級區(qū)的平均價格）。其他級別地價按照工業(yè)用地各級別的比例系數(shù)進(jìn)行計算。

(5)采用市場比較法對公共服務(wù)項目用地Ⅱ評估。參照住宅用地出讓價格進(jìn)行評估，選取了近期發(fā)生的三個交易實例進(jìn)行各項修正（表3、表4、表5、表6)。

由于本研究三個案例的位置相互鄰近，其級別、用途、出讓年限、交易情況相同、交易期日、區(qū)域因素相近，不做修正。個別因素中只有容積率有差異，故本次評估只進(jìn)行容積率修正，修正到設(shè)定容積率為1.0時的價格，再進(jìn)行地價的確定。

綜上所述，通過采用因素修正法對可比實例的交易價格進(jìn)行修正，得到各實例的比準(zhǔn)價格，然后取三個可比實例的比準(zhǔn)價格算術(shù)平均數(shù)作為市場比較法下公共服務(wù)項目用地的級別均價。

3.2 基準(zhǔn)地價確定

成本逼近法所測的結(jié)果接近住宅末級地的價格，本次評估按照住宅用地各級別之間的級差系數(shù)，依次確定阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地II各個級別的地價。經(jīng)過對各個公共服務(wù)項目用地價格進(jìn)行計算，取各級別范圍內(nèi)各個公共服務(wù)項目用地價格的均值作為級別價格，最終確定公共服務(wù)項目用地Ⅰ和公共服務(wù)項目用地Ⅱ的基準(zhǔn)地價。通過市場比較法對公共服務(wù)項目用地的基準(zhǔn)地價評估結(jié)合工業(yè)用地和住宅用地各級別之間的級差系數(shù)，依次確定阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地I和公共服務(wù)項目用地II各個級別的地價。

表3 阿里河鎮(zhèn)住宅用地出讓交易案例說明

表4 阿里河鎮(zhèn)比較因素條件說明

表5 阿里河鎮(zhèn)比較因素條件指數(shù)

依據(jù)適合與協(xié)調(diào)原則，確定以上述兩種方法計算結(jié)果的平均值作為本研究不同級別內(nèi)的公共服務(wù)項目用地I和公共服務(wù)項目用地Ⅱ基準(zhǔn)地價評估的結(jié)果（表7）。

3.3 結(jié)果分析

3.3.1 公共服務(wù)項目用地Ⅰ基準(zhǔn)地價水平分析

阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地Ⅰ的基準(zhǔn)地價在72元/m2至143元/m2之間，地價分布于Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個土地級別之內(nèi)，基準(zhǔn)地價在公共服務(wù)項目用地Ⅰ和公共服務(wù)項目用地II兩種用地類型中最低，變化幅度也最小。說明城鎮(zhèn)工業(yè)用地定級估價特征適合于公共服務(wù)項目用地Ⅰ作為參考。公共服務(wù)項目用地Ⅰ土地收益和對土地區(qū)位條件反映敏感性最低。公共服務(wù)項目用地Ⅰ在一級用地中，隨著土地級別的降低，公共服務(wù)項目用地Ⅰ基準(zhǔn)地價水平與變化幅度都在不斷減小。從變化規(guī)律上看，阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地Ⅰ的級別劃分以及基準(zhǔn)地價評估符合實際情況。具體分布情況見圖1。

3.3.2 公共服務(wù)項目用地Ⅱ基準(zhǔn)地價水平分析

阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地II的基準(zhǔn)地價在91元/m2至208元/m2之間，地價分布于Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個土地級別之內(nèi)，基準(zhǔn)地價變化范圍最大，基準(zhǔn)地價在在公共服務(wù)項目用地Ⅰ和公共服務(wù)項目用地II兩種用地類型中最高，變化幅度也最大。符合阿里河鎮(zhèn)作為鄂倫春自治旗政府所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地域遼闊的實際情況。公共服務(wù)項目用地II基準(zhǔn)地價水平高于公共服務(wù)項目用地Ⅰ，說明城鎮(zhèn)住宅用地定級和估價特征適合于公共服務(wù)項目用地Ⅱ作為參考，并且可以看出公共服務(wù)項目用地II對土地區(qū)位條件仍然最為敏感[9]，而公共服務(wù)項目用地Ⅰ對土地區(qū)位的敏感度相對較弱。從變化規(guī)律上看，阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地Ⅱ的級別劃分以及基準(zhǔn)地價評估是符合實際情況的。具體分布情況見圖2。

表6 阿里河鎮(zhèn)比較因素條件修正系數(shù)

表7 阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價結(jié)果

圖1 阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地Ⅰ級別與基準(zhǔn)地價

4 結(jié)論

本文參考阿里河鎮(zhèn)工業(yè)用地和住宅用地定級估價工作成果，并采用成本逼近法和市場比較法，結(jié)合阿里河鎮(zhèn)的工業(yè)用地和住宅用地出讓案例，對研究區(qū)的公共服務(wù)項目用地進(jìn)行了定級和估價研究，主要結(jié)論為：

圖2 阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地Ⅱ級別與基準(zhǔn)地價

(1)城鎮(zhèn)住宅用地定級和估價特征適用于公共服務(wù)項目用地Ⅱ作為參考，城鎮(zhèn)工業(yè)用地定級和估價特征適用于公共服務(wù)項目用地Ⅰ作為參考，但需要結(jié)合研究區(qū)工業(yè)用地和住宅用地出讓特點。

(2)公共服務(wù)項目用地地價對土地質(zhì)量敏感性的反映是公共服務(wù)項目用地II大于公共服務(wù)項目用地Ⅰ。公共服務(wù)項目用地定級估價目前還沒有統(tǒng)一的管理規(guī)定，需要政府管理部門進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范。

(3)通過研究探討公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價，可為國有資產(chǎn)經(jīng)營效益核算、考核評估提供依據(jù)，也使企業(yè)出租、抵押、轉(zhuǎn)讓相關(guān)地塊時有據(jù)可循，有利于企業(yè)市場化運營，增強(qiáng)土地資產(chǎn)撬動投資功能。通過優(yōu)化土地要素配置，以“政府出地、社會資本出資”的方式逐步推進(jìn)政府與社會合作模式發(fā)展，創(chuàng)新公共服務(wù)供給機(jī)制，著力培育發(fā)展新動力。

(4)由于研究區(qū)沒有具體的公共服務(wù)項目用地交易案例，所以只能參考工業(yè)用地和住宅用地級別與交易案例，評估結(jié)果可能略偏離實際情況。

(5)在對阿里河鎮(zhèn)公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價評估研究過程中，公共服務(wù)項目用地Ⅰ參考工業(yè)用地級別，公共服務(wù)項目用地II參考住宅用地級別，這種參考方式是否符合其他地區(qū)需要進(jìn)一步驗證。筆者認(rèn)為公共服務(wù)項目用地II的定級估價也許可以參考商業(yè)用地級別，需要進(jìn)一步探索。