房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的現(xiàn)實困境以及應(yīng)對

(南方工業(yè)資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司 北京 100089)

一、現(xiàn)行房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律架構(gòu)

1.關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)

我國最早對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)做出明確規(guī)定的是司法解釋，即最高人民法院于1988年4月2日頒布及生效的《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民通意見》)，第118條規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。自此，該第118條成為房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利依據(jù)以及糾紛解決依據(jù)。

2008年12月24日起施行的最高人民法院《關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋(第七批)的決定》，該決定第24條廢止了《民通意見》第118條，廢止理由是與物權(quán)法第9條有關(guān)規(guī)定沖突。第9條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。自此，房屋承租人喪失憑優(yōu)先購買權(quán)權(quán)而請求法院宣告出租人房屋買賣無效的權(quán)力，房屋所有權(quán)的變更是根據(jù)物權(quán)法新規(guī)定依登記發(fā)生效力。

2.中華人民共和國合同法

1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)，以法律形式對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)做出了明確規(guī)定，該法第230條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。自此，在法律形式上正式賦予了承租人優(yōu)先購買租賃房產(chǎn)的權(quán)利。

3.關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋

2009年9月1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《租賃解釋》)，以司法解釋的形式對房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)給予進(jìn)一步明確和完善。具體內(nèi)容有：

第21條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第22條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第23條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

總之，以《合同法》和《租賃解釋》為依據(jù)的法律架構(gòu)，是我國目前關(guān)于房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)以及糾紛解決依據(jù)。

二、現(xiàn)行法律架構(gòu)的現(xiàn)實困境

根據(jù)現(xiàn)行有效的法律架構(gòu)，我們在處置國有資產(chǎn)的過程中，遇到了下述幾個重要的法律困境，現(xiàn)試舉例予以說明。

A公司委托我公司處置一批房產(chǎn)共9項，該批房產(chǎn)因地理位置不同而價值不同，A公司要求整體打包處置9項資產(chǎn)力求價值最大化，但該批房產(chǎn)已經(jīng)出租給兩個承租人，其中，A承租人承租了6項房產(chǎn)，該6項房產(chǎn)又不同程度的被多次轉(zhuǎn)租，B承租人租用了1項房產(chǎn)(一棟大樓)約50%的面積，該大樓其余部分A公司自用。

在處置過程中，我們發(fā)現(xiàn)，依據(jù)現(xiàn)行的法律架構(gòu)，無法解決兩個問題：

1.誰擁有優(yōu)先購買權(quán)？誰的范圍包括：A承租人、B承租人、中間承租人(多次轉(zhuǎn)租)、最終承租人。

2.優(yōu)先購買權(quán)針對的標(biāo)的是哪個標(biāo)的資產(chǎn)？標(biāo)的范圍包括：6項房產(chǎn)、1項房產(chǎn)(一棟大樓)的50%、1項房產(chǎn)(一棟大樓)的整棟大樓、全部房產(chǎn)(9項資產(chǎn)并為一個資產(chǎn)包)。

在法律沒有明確界定的情況下，我們咨詢了三個產(chǎn)權(quán)交易平臺，三方的答復(fù)都不相同：

平臺1認(rèn)為：承租人A對于6項房產(chǎn)具備優(yōu)先購買權(quán)，且由于其轉(zhuǎn)租行為未得到轉(zhuǎn)讓方許可，因此次承租人或者最終使用人對于6項房產(chǎn)無優(yōu)先購買權(quán)；承租人B對整棟辦公樓享有優(yōu)先購買權(quán)因此，無法在不征詢優(yōu)先權(quán)人意愿的前提下對9項房產(chǎn)進(jìn)行整體打包處置。

平臺2認(rèn)為：承租人A有優(yōu)先購買權(quán)，但購買范圍僅限租賃的6項房產(chǎn)；承租人B因為僅租賃了整棟大樓中的一部分因此沒有優(yōu)先購買權(quán)。因此，無法在不征詢優(yōu)先權(quán)人意愿的前提下對9項房產(chǎn)進(jìn)行整體打包處置。

平臺3認(rèn)為：承租人A存在不同程度的轉(zhuǎn)租，存在多個次承租人或者最終使用人，所有次承租人及最終使用人分別對承租或者使用的房產(chǎn)擁有優(yōu)先購買權(quán)；承租人B有優(yōu)先購買權(quán)，但范圍包括其所租賃的整棟房產(chǎn)。因此，無法在不征詢優(yōu)先權(quán)人意愿的前提下對9項房產(chǎn)進(jìn)行整體打包處置。

另外，經(jīng)咨詢律師意見，發(fā)現(xiàn)律師的意見也不盡相同，我們聘請的項目律師認(rèn)為：在現(xiàn)行法律架構(gòu)制度下，對于前述的兩個問題，法律沒有明確界定但也沒有明示或者暗示的否定，對于國有資產(chǎn)處理來說，必須通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進(jìn)行競價處置，在此原則下，對于9項房產(chǎn)整體打包不存在明確的法律障礙，但需要另行分別告知A和B承租人有關(guān)掛牌處置資產(chǎn)事宜。

最后，由于產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)拒絕整體打包掛牌，綜合相關(guān)各方法律意見之后，我公司向A提出如下方案并取得實施：

1.A終止與承租人A對于6項房產(chǎn)的租賃協(xié)議。

2.在此情形下上交所認(rèn)定不存在優(yōu)先購買權(quán)人，同意對9項房產(chǎn)進(jìn)行整體打包。

3.我公司及項目專項律師通過現(xiàn)場會議，正式告知A和B承租人有關(guān)掛牌處置資產(chǎn)事宜，獲得其對資產(chǎn)處置事項的理解。

三、應(yīng)對之策

優(yōu)先購買權(quán)一直都是租賃合同法律關(guān)系的熱點和難點，尤其在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)高速運行的情況下，新的市場機制層出不窮，但市場機制發(fā)展不平衡的問題也是普遍存在的。我們應(yīng)該看到，從《民通意見》到《租賃解釋》，對優(yōu)先購買權(quán)的問題已經(jīng)從絕對保護(hù)承租人的利益逐漸過渡為平衡保護(hù)出租人和承租人雙方的合法權(quán)益，也是為了逐步適應(yīng)社會的發(fā)展形勢。因此，一定時期內(nèi)，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的現(xiàn)實法律架構(gòu)以及現(xiàn)實困境將會持續(xù)存在。

為了提高我們處置國有資產(chǎn)的效益，以及避免發(fā)生可以預(yù)期解決的法律障礙，在處置相關(guān)國有房產(chǎn)時，為了有效避免發(fā)生優(yōu)先購買權(quán)主體不確定問題和優(yōu)先購買權(quán)范圍不明確問題，我們提出以下建議：

1.出租有關(guān)房產(chǎn)時，可以一并要求承租人明示放棄擬承租房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)，但由于優(yōu)先購買權(quán)是一項法定權(quán)利，出租方是不能單方限制或者剝奪的，最佳方案是由承租人另行自愿出具一份放棄優(yōu)先購買權(quán)的法律文件；

2.由于各個產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)處于不同的司法機構(gòu)管轄范圍，在國家法律沒有明確界定的情況下，各個司法機構(gòu)的處理原則也會有所不同，因此，盡可能選擇有利于擬處置國有資產(chǎn)方案的司法區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，以便于維護(hù)合法權(quán)益。

綜上，國有資產(chǎn)處置在市場靈活多變的機制下，肯定會繼續(xù)遇到各種疑難問題，在法律架構(gòu)持續(xù)穩(wěn)定的情況下，我們只有提前研究可能出現(xiàn)的諸多疑難問題，提出有效的解決辦法，提高處置國有資產(chǎn)的效率，同時盡最大可能維護(hù)國有資產(chǎn)的權(quán)益。