物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主抗辯事由研究

(哈爾濱商業(yè)大學(xué) 黑龍江 哈爾濱 150028)

一、業(yè)主以非前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由抗辯

前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主大會(huì)還未成立時(shí)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)的有關(guān)事項(xiàng)所達(dá)成的協(xié)議。合同的簽訂主體并非業(yè)主主要是因?yàn)樾^(qū)在建設(shè)之初，面臨著入住率低等現(xiàn)實(shí)情況，無法成立業(yè)主大會(huì)，不能行使選聘、管理等權(quán)利，所以由建設(shè)單位代為行使。雖然業(yè)主并未加入前期物業(yè)服務(wù)合同的訂立過程，非合同的簽訂主體，但是該合同的內(nèi)容卻是與業(yè)主的利益息息相關(guān)的，業(yè)主仍受合同效力的約束。這主要是由于在商品房買賣合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定已經(jīng)包含于商品房買賣協(xié)議之中，建設(shè)單位所享有的物業(yè)服務(wù)之債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，業(yè)主取得了這一債權(quán)，因而享有前期物業(yè)合同中的權(quán)利、同時(shí)也要履行合同中的義務(wù)，所以可以說前期物業(yè)服務(wù)合同具有涉他性的特點(diǎn)。故非業(yè)主本人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的效力可以追及業(yè)主，所以業(yè)主的“并非合同當(dāng)事人”不能成為抗辯理由。

二、業(yè)主以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋)第6條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)提供方單方面強(qiáng)行中止服務(wù)，需向法院提交相應(yīng)的證據(jù)加以證明。若無證據(jù)證明，僅以未享受服務(wù)進(jìn)行抗辯，則無法得到法院的支持。

三、業(yè)主以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋)第6條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主提出物業(yè)服務(wù)提供方單方面強(qiáng)行中止服務(wù)，需向法院提交相應(yīng)的證據(jù)加以證明。若無證據(jù)證明，僅以未享受服務(wù)進(jìn)行抗辯，則無法得到法院的支持。

四、業(yè)主以建設(shè)單位未交付房屋為理由進(jìn)行抗辯

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》)第1條規(guī)定：取得建筑物專有部分所有權(quán)或基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣合同，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。故業(yè)主資格認(rèn)定有兩種：一、業(yè)主基于商品房買賣合同，對(duì)專有部分進(jìn)行事實(shí)上的支配和控制，即是對(duì)該部分的合法占有。在無特別約定時(shí)，買受人對(duì)于專有部分的占有通過建設(shè)單位的交付行為得以實(shí)現(xiàn)。遵照我國司法實(shí)踐中的交易習(xí)慣，開發(fā)商交付房屋鑰匙或者買受人在交房通知書上簽字確認(rèn)后才完成交付行為，此時(shí)無論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，均視為小區(qū)業(yè)主；二、如果已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，即已經(jīng)獲得該房屋的所有權(quán)，無論是否收到房屋鑰匙，均具有業(yè)主資格。

五、業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修義務(wù)為由抗辯

維修義務(wù)主要來源于合同約定，一般約定的維修范圍包括房屋本體公用設(shè)施，不包括室內(nèi)部分的維修；在維修范圍約定不明情況下，依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2、3條對(duì)建筑物的共有部分和專有部分的劃分，建筑物共有部分的維修責(zé)任由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，業(yè)主承擔(dān)專有部分的維修責(zé)任。《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第3條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)時(shí)應(yīng)負(fù)相應(yīng)的違約責(zé)任。若業(yè)主可以提供證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)方的行為違反物業(yè)管理公約中的維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，業(yè)主依據(jù)合同的約定行使抗辯權(quán)是可以得到支持的。但是業(yè)主需要避免“只要小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問題就找物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的思維。對(duì)于維護(hù)義務(wù)的承擔(dān)主體，應(yīng)具體情況具體分析：如果小區(qū)物業(yè)在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位負(fù)物業(yè)的保修義務(wù)；在保修期限屆滿后，專有部分由專有部分所有人承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以對(duì)業(yè)主提供有償?shù)木S修服務(wù)；小區(qū)共有部分、公共設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修和養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時(shí)，可使用小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修基金。

六、業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯

物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間持續(xù)性及無法計(jì)量性，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量難以明確，一般還是以合同約定的標(biāo)準(zhǔn)衡量。對(duì)于合同約定較為概括，則可以參考我國相關(guān)法律、法規(guī)、政策性文件作出的相關(guān)補(bǔ)充性的一般標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于我國相關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件也沒有補(bǔ)充性規(guī)定時(shí)，應(yīng)該以物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者是小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)衡量。同時(shí)依據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，舉證證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的責(zé)任一般由業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的證據(jù)主要有：一是直接證明物業(yè)服務(wù)瑕疵的證據(jù)，包括照片、視頻、錄音等；二是間接證據(jù)，包括小區(qū)其他居民的證言、新聞媒體的相關(guān)報(bào)道、居委會(huì)出具的相關(guān)證明等，但間接證據(jù)的證據(jù)效力略低，若僅存在間接證據(jù)，即無法提供完整的證據(jù)鏈以證實(shí)物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的情況下，業(yè)主也很可能敗訴。

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵這種主觀標(biāo)準(zhǔn)較強(qiáng)的抗辯理由，在適用時(shí)應(yīng)當(dāng)附加一定的限制條件，或許反而能夠促進(jìn)此種抗辯理由在審判中被認(rèn)可。筆者借鑒公司法中單獨(dú)股東權(quán)和少數(shù)股東權(quán)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，將業(yè)主抗辯權(quán)也劃分為單獨(dú)抗辯權(quán)和少數(shù)抗辯權(quán)。1.單獨(dú)抗辯權(quán)，是指業(yè)主一個(gè)人就可以提出的抗辯，像物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、重復(fù)收費(fèi)和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情形下，單個(gè)業(yè)主就可以通過訴訟維護(hù)合法權(quán)益；以及業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的專項(xiàng)服務(wù)而其未履行或未完全履行時(shí)，業(yè)主也可單獨(dú)訴訟。2.少數(shù)抗辯權(quán)，是指只有達(dá)到一定人數(shù)才能行使的抗辯權(quán)，如達(dá)到總業(yè)主人數(shù)的 1/10 或 1/5 以上時(shí)才可以行使。本文認(rèn)為以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵的抗辯即應(yīng)當(dāng)歸入此類抗辯權(quán)中。這樣，既可以避免業(yè)主濫用自己的抗辯權(quán)，又可以提高證據(jù)的證明力，更能保證抗辯權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。

七、總結(jié)

自 2009 年以來，物業(yè)合同糾紛的案件急劇增長(zhǎng)，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量更加重視，提出了更高的要求。相關(guān)案件在裁判時(shí)確實(shí)存在法律適用、事實(shí)認(rèn)定的難點(diǎn)以及兼顧各方利益的考慮，但“調(diào)解”并非解決問題的王道，我們應(yīng)當(dāng)正視業(yè)主提出的合理合法的訴求，通過疏通法律依據(jù)、量化法院裁判標(biāo)準(zhǔn)，為其表達(dá)訴求提供可行路徑。同時(shí)要明確物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的保證是每一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行的最基礎(chǔ)的合同義務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平。在兩廂作用下，才能使物業(yè)服務(wù)合同的目的得以實(shí)現(xiàn)，化解雙方糾紛，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧。