房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革的政策研究及建議
——以上海為例

蔡 鵬

（上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院，上海市 200031）

一、引 言

從現(xiàn)有文獻(xiàn)來看，很多學(xué)者對房地產(chǎn)相關(guān)稅收的改革方案和影響作用進(jìn)行了研究和探討。在改革方案上，賈康、李婕（2014）提出應(yīng)簡化稅種、統(tǒng)一稅制、適當(dāng)下放稅權(quán)、取締不合理收費(fèi)項(xiàng)目、探索土地年租制、簡化流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)增加持有環(huán)節(jié)稅收、健全財產(chǎn)登記制度、完善評估制度等措施［1］；李文（2014）依據(jù)稅基的寬窄和稅率水平的高低設(shè)計了我國房地產(chǎn)稅改革的四個方案，并對不同方案下的經(jīng)營性房地產(chǎn)和非經(jīng)營性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅收入采用不同的方法進(jìn)行了測算［2］；張平、侯一麟（2016）以納稅能力理論為基礎(chǔ)，測算不同地區(qū)家庭的房地產(chǎn)稅繳納能力、有效稅率等方面，提出房地產(chǎn)稅具有地方稅特征，“人均價值減免”優(yōu)于“首套減免”和“人均面積減免”［3］。在房地產(chǎn)稅收的影響方面，張學(xué)誕（2013）提出房地產(chǎn)稅改革對地方增收效應(yīng)明顯，可作為地方稅的主體稅種，是地方政府調(diào)節(jié)貧富差距的重要工具［4］。況偉大、朱勇、劉江濤（2012）用OECD國家的住房市場數(shù)據(jù)考察了住房房產(chǎn)稅對房價的影響，指出房產(chǎn)稅對房價的抑制作用具有局限性，但房產(chǎn)稅政策比利率政策更有效［5］。汪麗娜（2015）從房產(chǎn)占家庭財富比重、杠桿作用和財富效應(yīng)分析，提出開征房地產(chǎn)稅的要義不是抑制房價或增加財政收入，而是縮小社會財富、收入和消費(fèi)差距［6］。這些研究從宏觀的角度，對房地產(chǎn)相關(guān)稅收特別是持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅改革做了深入探討，但是房地產(chǎn)相關(guān)稅收大多是地方稅，然而從地方的角度對房地產(chǎn)稅收做測算和分析的相對微觀的研究比較少。本文分析房地產(chǎn)相關(guān)稅收存在問題，提出改革方案，并以上海為例，模擬房地產(chǎn)各個涉稅環(huán)節(jié)的稅收改革，分析房地產(chǎn)相關(guān)稅收的改革對財政、居民生活和房地產(chǎn)市場的影響。

二、我國房地產(chǎn)相關(guān)稅收存在的問題

廣義來看，我國與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種共有10個，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)（開發(fā)和交易環(huán)節(jié)）有8種，即土地增值稅、耕地占用稅、增值稅（“營改增”前為營業(yè)稅）、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅和印花稅；持有環(huán)節(jié)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅2種。狹義來看，房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)有的稅種有5個，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)有3種，即土地增值稅、耕地占用稅、契稅；持有環(huán)節(jié)有2種，即房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

（一）重流轉(zhuǎn)輕持有問題

由于廣義的房地產(chǎn)相關(guān)稅收包含非房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)有的稅目，從財政稅收報表中難以分離，因此從狹義的房地產(chǎn)相關(guān)稅收來看流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)稅收所占的比例。2016年上海市流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)相關(guān)稅收土地增值稅、耕地占有稅和契稅合計收入為684.6億元，占稅收總額的12.1%，而持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)相關(guān)稅收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合計收入為214.0億元，僅占稅收總額的3.8%（表1）。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收屬于一次性收入，缺乏穩(wěn)定性和長期性。此外，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的高稅賦易被轉(zhuǎn)嫁給購房者，助推房價的上漲，加重購房者的負(fù)擔(dān)。而住宅持有環(huán)節(jié)的零稅負(fù)又助長了房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求，不利于本市土地資源的節(jié)約利用和住房資源的合理配置。

表1 上海市房地產(chǎn)相關(guān)課稅情況

（二）重復(fù)征稅問題

1.房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的重復(fù)征稅問題

在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)同時開征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的初衷是要對房產(chǎn)和地產(chǎn)分別征稅。而目前房產(chǎn)稅的稅基，并不僅是地上建筑物的價值，還包括地產(chǎn)價值。稅種較多會增加征管成本，還會造成居民對房地產(chǎn)稅收繁重的不良印象。

2.印花稅和契稅的重復(fù)征稅問題

印花稅是對書立、領(lǐng)受規(guī)定憑證的單位和個人征稅，轉(zhuǎn)讓方和受讓方都征收。契稅是對轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個人征稅，只對受讓方征收。在房地產(chǎn)業(yè)中，兩者都是對契約征稅，因此存在重復(fù)征稅問題。

（三）稅制設(shè)計不合理

土地增值稅是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，適當(dāng)調(diào)節(jié)土地增值收益的稅收。在稅率上采用超率累進(jìn)稅率（30%～60%），稅基為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除5項(xiàng)扣除項(xiàng)目后的余額。在稅收征管方面，存在著清算時間跨度長、房地產(chǎn)企業(yè)虛增房地產(chǎn)開發(fā)成本逃稅、基層征管能力不足等問題。其原因在于稅制設(shè)計過于復(fù)雜，使得清算成本高，清算效果不佳。

三、房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革的政策提案

根據(jù)以上列舉的三大問題，本著重持有輕流轉(zhuǎn)、改善重復(fù)征稅、及稅收前后基本一致原則，對房地產(chǎn)相關(guān)稅收環(huán)節(jié)做了簡化稅制、優(yōu)化設(shè)計的調(diào)整。

（一）改革土地增值稅

如前所述，土地增值稅的稅制設(shè)計過于復(fù)雜，既有多項(xiàng)扣除項(xiàng)目，又有較長的時間跨度，使得清算工作難度大。

1.稅基

征收土地增值稅的主要目的是為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家的權(quán)益。根據(jù)這個目的，可直接按比例對土地出讓金征收土地增值稅；沒有繳納土地出讓金的土地，按比例對其建筑物的銷售收入征收土地增值稅。這樣做既可以體現(xiàn)把部分土地出讓金收入轉(zhuǎn)化為稅收的思想，又簡化了稅制。

2.稅率

可以通過歷年土地增值稅占土地出讓金的比例，得出稅率。由于土地增值稅是中央和地方共享稅種，中央定稅率的可能性最大。從全國數(shù)據(jù)看（表2），近年來土地增值稅占土地出讓金的比例在不斷上升，2015年已經(jīng)達(dá)到了12.4%?？紤]土地增值稅在征管方面存在的不足，很可能存在漏征的現(xiàn)象，因此設(shè)定稅率比占比情況略高，為15%比較合理。

表2 土地增值稅占地方政府土地出讓金的比重 億元

（二）廢除房地產(chǎn)業(yè)印花稅

印花稅占稅收收入的比重很低，許多文件的法律效力也與有無印花稅沒有關(guān)系，使得納稅遵從率不高，而且在房地產(chǎn)業(yè)中存在與契稅重復(fù)征稅的現(xiàn)象，因此應(yīng)該廢除房地產(chǎn)業(yè)印花稅。另外，由于其他行業(yè)也有印花稅，一旦為了調(diào)控房價而提高印花稅率，就容易影響到其他行業(yè)，因此與契稅相比，印花稅的調(diào)控性能較弱。

（三）城鎮(zhèn)土地使用稅與現(xiàn)有房產(chǎn)稅合并為“房地產(chǎn)稅”

對于新的房地產(chǎn)稅的稅基與稅率的確定，普遍的觀點(diǎn)是實(shí)行“寬稅基低稅率”原則。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)評估價值作為稅基已成為未來趨勢，1%左右的稅率是國際上較為通行采用的稅率。房地產(chǎn)稅的征收應(yīng)從增量房擴(kuò)大到存量房。

1.稅基

我國應(yīng)借鑒國際普遍做法，把房地產(chǎn)的評估價值扣除一定比例的面積的價值之后的房地產(chǎn)價值作為稅基①。2017年7月6日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，其中城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米。根據(jù)《2016年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，本市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.1平方米。所以在“寬稅基”的情況下考慮扣除人均35平方米的住房價值的情況②。

2.稅率。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅是地方稅收收入的主要稅種，中國不同地域之間經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境差異非常大，因此，建議地方有一定的稅率選擇自主權(quán)。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅的征收對象為經(jīng)營性房產(chǎn)（試點(diǎn)城市除外），稅率為1.2%。根據(jù)“低稅率”原則和國際經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營性房地產(chǎn)稅的稅率不變?yōu)?.2%，居住性房地產(chǎn)稅率（非經(jīng)營性房地產(chǎn)稅率）可以考慮在1%左右。

具體選擇哪種稅率，地方政府可以結(jié)合各地的情況，自行選擇。2016年5月全面推開“營改增”以前，增值稅的中央和地方的分配比例為75%和25%。而在目前“營改增”的過渡階段，為了不影響地方財政的平穩(wěn)運(yùn)行，中央和地方的增值稅的分配比例暫定50%和50%。但是，2～3年的過渡期后，這個分配比例很有可能回到從前，即中央75%、地方25%的情況，屆時如果沒有補(bǔ)充的稅源，地方稅收收入會大幅下降。建議地方政府根據(jù)以上房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革（土地增值稅計稅方式改革、城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅合并為新的稅種“房地產(chǎn)稅”、廢除房地產(chǎn)業(yè)印花稅），結(jié)合在增值稅分配比例回到中央75%、地方25%的情況下，按照改革前后收入基本一致的原則確定居住性房地產(chǎn)稅的稅率。

四、以上海市為例模擬房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革方案③

上海市除了向居住性住房征收的房產(chǎn)稅，其他房地產(chǎn)相關(guān)稅種與全國各地相同。2011年1月，上海市作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)，依據(jù)《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)〈上海市開展對部分個人征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法〉的通知》（滬府發(fā)〔2011〕3號），開始征收房產(chǎn)稅。其征收對象為：上海市居民家庭新購且屬于家庭第二套以上的住房，及非上海市居民家庭在本市新購的住房。房產(chǎn)稅按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納，稅率為0.6%。但應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上海上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的稅率減為0.4%。上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積不超過人均60平方米的，免征房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積征收房產(chǎn)稅。現(xiàn)以上海市為例，模擬按照前一節(jié)所述的房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革方案。

（一）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整

1.改革土地增值稅

2016年，上海市征收土地增值稅334.2億元。改革后，土地增征稅的計算方法為：當(dāng)年土地出讓金×15%。2016年上海市的國有土地使用權(quán)出讓收入為2 085.6億元，模擬改革情形下，2016年上海市征收的土地增值稅=2 085.6×15%=321.8億元。因此改革后土地增值稅減少了21.4億元。

2.廢除印花稅和城市維護(hù)建設(shè)稅

按照改革方案，房地產(chǎn)業(yè)印花稅應(yīng)該廢除。2016年房地產(chǎn)業(yè)印花稅的征稅額需要估算。印花稅率為萬分之五，是合同簽訂雙方都要交的稅種。2016年，上海市商品房銷售額為8 045.35億元，二手房銷售額為10 036.05億元④。因此，2016年上海市征收的房地產(chǎn)業(yè)印花稅為（8 045.35+10 036.05）×0.5‰×2=18.1億元。所以，廢除房地產(chǎn)業(yè)印花稅使財政稅收減少了18.1億元。

（二）持有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)整

1.城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅被合并

2016年，上海市征收城鎮(zhèn)土地使用稅43億元，房產(chǎn)稅171億元，因此被合并后稅收減少43+171=214億元。

2.新增房地產(chǎn)稅

新增的房地產(chǎn)稅包括經(jīng)營性房地產(chǎn)稅和居住性房地產(chǎn)稅。經(jīng)營性房地產(chǎn)稅的稅基為市場評估值，稅率為1.2%；居住性房地產(chǎn)稅的稅基為市場評估值減去人均35平方米的住房價值，稅率為1%左右，要根據(jù)“營改增”過渡期后，稅收前后基本一致的原則確定稅率。要確定適合上海市情況的居住性房地產(chǎn)稅稅率，就要估算居住性房地產(chǎn)稅稅基、“營改增”過渡期及房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革后上海市減少的稅收和改革后經(jīng)營性房地產(chǎn)稅收，那么上海市居住性房地產(chǎn)稅稅率=（“營改增”過渡期及房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革后上海市減少的稅收-改革后經(jīng)營性房地產(chǎn)稅收）÷居住性房地產(chǎn)稅稅基。

（1）減少的收入。2016年上海市增值稅收入為2 460.4億元，這是按照目前中央和地方各占一半的情況，而“營改增”過渡期后，增值稅按照中央75%、地方25%的分配，地方分配額就變?yōu)? 230.2億元，將減少1 230.2億元的財政收入。結(jié)合上面房地產(chǎn)相關(guān)稅收的改革，模擬情形下，上海市共減少的財政收入為：1 230.2+21.4+18.1+214=1 483.7億元。

（2）2016年上海市居住性房地產(chǎn)稅收收入估算。2016年，實(shí)際征收的房產(chǎn)稅收入總額（包括經(jīng)營性房產(chǎn)稅和居住性房產(chǎn)稅）為171.0億元，要估算改革前后經(jīng)營性房地產(chǎn)稅收的變化，就要估算2016年征收的居住性房地產(chǎn)稅收收入。

目前官方尚未公開居住性房地產(chǎn)稅收收入的具體數(shù)據(jù)，但前財政部財政科學(xué)研究所所長賈康提到“上海市2011年和2012年共計認(rèn)定5.7萬套應(yīng)稅住房，其中2011年認(rèn)定了近2萬套應(yīng)稅住房，2012年認(rèn)定了約3.7萬套，兩年累計組織財政收入46.7億元”［7］。根據(jù)此數(shù)據(jù)（見表3所列），并根據(jù)每年的套數(shù)估算，2011年約征收46.7÷（2+3.7）×2=16.4億元，2012年約征收46.7-16.4=30.3億元，按照房產(chǎn)稅每年勻速遞增的方法粗略估算，那么2016年征收的居住性房地產(chǎn)稅收收入約為85.9億元。

（3）改革后經(jīng)營性房地產(chǎn)稅收收入。改革后經(jīng)營性房地產(chǎn)稅收收入不再只征收評估價值的70%，而是100%的評估價值。因此，改革后經(jīng)營性房地產(chǎn)稅收收入=（171.0-85.9）÷70%=121.6億元。

（4）改革后居住性房地產(chǎn)稅稅基的估算。

居住性房地產(chǎn)稅稅基=各年上海市居住性房地產(chǎn)價值-免征價值。

其中：

各年上海市居住性房地產(chǎn)價值=各年城鎮(zhèn)人口數(shù)×各年城鎮(zhèn)人口住房人均面積×各年商品房均價（除保障房）；

各年免征價值=各年城鎮(zhèn)有房人口數(shù)×減免面積×各年商品房均價（除保障房）；

各年城鎮(zhèn)有房人口數(shù)=各年城鎮(zhèn)人口數(shù)×有房者比率。

表3 數(shù)據(jù)及說明⑤

根據(jù)以上公式和數(shù)據(jù)得出，模擬情形下，2016年居住性房地產(chǎn)稅稅基為139 818.3億元。

（5）改革后居住性房地產(chǎn)稅稅率的估算。根據(jù)前面計算，“營改增”和房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革后，上海市財政收入減少1 483.7億元，根據(jù)財政收入前后一致原則，減少收入=新增房地產(chǎn)稅收入。那么改革后適應(yīng)上海市情況的居住性房地產(chǎn)稅稅率=（減少收入-經(jīng)營性房地產(chǎn)稅收入）÷居住性房地產(chǎn)稅稅基=（1 483.7-121.6）÷139 818.3=1.0%。因此，以2016年的稅收情況模擬，適合上海市的居住性房地產(chǎn)稅稅率應(yīng)該為1.0%。

五、房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革對財政收入、居民家庭和房地產(chǎn)市場的影響

（一）對財政收入的影響

1.對財政總收入的影響

表4總結(jié)了經(jīng)過“營改增”過渡期和上述房地產(chǎn)也相關(guān)稅收改革后增減的財政收入。從表中可以看出財政減少的收入為增值稅的央地分配變化帶來的減額、土地增值稅改革帶來的減額、房產(chǎn)稅和土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅帶來的減額、廢除房地產(chǎn)業(yè)印花稅帶來的減額和廢除城市維護(hù)建設(shè)稅帶來的減額；增加的收入為新的房地產(chǎn)稅帶來的增額。改革后，減少的收入為1 483.7億元，增加收入為1 519.8億元，差額僅為36.1億元，可以說實(shí)現(xiàn)了改革前后財政收入基本持平的目標(biāo)。

表4 改革后上海市財政稅收收入增減情況 單位：億元

2.對房地產(chǎn)相關(guān)稅收流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的影響

表5為模擬房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革后流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅收變化。從表中可以看出，改革后，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收減少，持有環(huán)節(jié)的稅收大幅增加。其中，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)相關(guān)稅收占稅收總額的比重為11.9%，比改革前減少了0.2個百分點(diǎn)；持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)相關(guān)稅收占稅收總額的比重為27.3%，比改革前增加了23.5個百分點(diǎn)。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的減少有利于促進(jìn)房地產(chǎn)在市場上的流通，持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)相關(guān)稅收的增加有利于維持財政收入的長期穩(wěn)定，并可抑制投機(jī)需求。

表5 改革后模擬情形下的房地產(chǎn)相關(guān)稅收

（二）對居民家庭負(fù)擔(dān)的影響

以上提出的房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革方案，對居民家庭負(fù)擔(dān)影響最大的就是新出臺的房地產(chǎn)稅。在以往的研究中，對居民家庭負(fù)擔(dān)的研究總是與可支配收入相比較。有學(xué)者在研究房地產(chǎn)稅負(fù)額度時提出了10%的稅收理論，提出在考慮綜合稅收和其他社會經(jīng)濟(jì)因素后，以不超過10%的人均剩余可支配收入作為房產(chǎn)稅的繳納額度，即從年度可支配收入中減去食品、衣著、醫(yī)療保健和交通等必需的生活支出后，以10%的人均剩余作為房產(chǎn)稅繳納的額度較為合理［8］。因此，以此理論為基礎(chǔ)，以一個典型家庭為例，考察房地產(chǎn)稅帶給家庭的負(fù)擔(dān)率是否超過10%。需要說明的是在考慮必需的生活支出時，原理論假設(shè)是食品、衣著、醫(yī)療保健和交通，在這里我們將住房支出也算在里面，即必需的生活指出包括衣、食、住、行、醫(yī)。

以2016年住108.3平方米的房子（人均36.1平方米）的三口之家作為典型家庭予以說明。表6為典型家庭的情況說明。

表6 一個典型家庭的住房和收支情況

下面來考察作為典型家庭，房地產(chǎn)稅帶來的家庭負(fù)擔(dān)的影響。其中：

應(yīng)交房地產(chǎn)稅額=（2016年典型家庭住房價值-免征金額）×房地產(chǎn)稅率；

免征金額=免征面積×家庭人口數(shù)（3）×2016年商品房均價；

表7 典型家庭的房地產(chǎn)稅情況和家庭負(fù)擔(dān)

從表7可以看出，作為本市擁有一套滿足人均建筑面積、商品房均價水平的住房，家庭可支配收入在平均水平的典型家庭來說，在免征額在35平方米乘以均價的情況下，房地產(chǎn)稅帶來的家庭負(fù)擔(dān)率為4.3%，都小于前面所說的10%的稅收理論水平，也就是說在改革方案下對居民征收房地產(chǎn)稅，不會給居民家庭造成過重的負(fù)擔(dān)。

（三）對房地產(chǎn)市場的影響

1.國際經(jīng)驗(yàn)

（1）過高的房地產(chǎn)稅負(fù)會令房價下跌。有研究認(rèn)為，日本的房地產(chǎn)稅推動了日本90年代房地產(chǎn)泡沫的破裂。1971年尼克松宣布布雷頓森林體系瓦解開始，日元便一直被動升值，結(jié)果外匯大量流入，推高了房地產(chǎn)與股市不斷上升。面對著房市、股市的瘋狂上漲，日本政府開始對房地產(chǎn)市場增值征收重稅。結(jié)果促使了投機(jī)目的國外資金撤出，房地產(chǎn)與股市先后下跌，隨著人們對市場預(yù)期的消極影響，房價便呈斷崖式地狂跌。房地產(chǎn)稅對日本房地產(chǎn)的影響確實(shí)非同小可，特別是在經(jīng)濟(jì)低迷，消費(fèi)不振的情況下，加重的稅負(fù)可能造成經(jīng)濟(jì)的加快衰退。

（2）適當(dāng)、靈活的房地產(chǎn)稅能夠達(dá)到穩(wěn)定房價、增加供應(yīng)的效果。德國除了在持有環(huán)節(jié)的征收房產(chǎn)稅以外，如果不動產(chǎn)通過買賣在交易過程中獲得盈利，還要繳納15%的差價盈利稅。對投資者的房租收入需征收25%的資本利得稅。另外，德國政府鼓通過其合作建房機(jī)構(gòu)——住宅合作社，從信貸、土地、稅收等多方面給予支持鼓勵居民合作建房、自建房，特別是在稅收方面，對合作社的所得稅、財產(chǎn)稅等均實(shí)行較低稅率。德國通過各種名目房地產(chǎn)稅的征收和調(diào)節(jié)，多管齊下，有效地壓制了炒房現(xiàn)象，達(dá)到了穩(wěn)定房價，促進(jìn)國民住房供應(yīng)，打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷的效果。

（3）正常范圍內(nèi)的房地產(chǎn)稅負(fù)增加對房價的影響較小。美國房地產(chǎn)稅的稅率由地方政府根據(jù)各級預(yù)算每年的需要確定，而預(yù)算應(yīng)征收的房地產(chǎn)稅與房屋計稅價值總額每年都有變化，因此房地產(chǎn)稅稅率每年都相應(yīng)變化。有很多研究建立模型或采用計量分析了房地產(chǎn)稅稅率變化的影響。多數(shù)研究表明，房地產(chǎn)稅稅率升高（或減免的消除）將降低對住房的需求，但降低房價的效果很小。2005年韓國政府推出綜合房地產(chǎn)稅之后，房價出現(xiàn)了小幅下降（2%以內(nèi)），但下降是短暫的，很快房價又出現(xiàn)加速上升。

2.從供需角度看房地產(chǎn)相關(guān)稅收改革對市場的影響

（1）供應(yīng)角度。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)減稅可以促進(jìn)房地產(chǎn)在市場上的流轉(zhuǎn)，從一定程度上可以增加住房的供應(yīng)量。持有環(huán)節(jié)增稅會使房地產(chǎn)的持有成本大幅增加，促使房地產(chǎn)持有者釋放出大量土地和房源。一些房地產(chǎn)投資者會因此放棄一部分房地產(chǎn)持有，使二手房的供應(yīng)量增加，同時為了減少持有成本會將房屋出租，從而促進(jìn)租賃住房的供應(yīng)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)持有成本的增加，在未來收益增長不大的情況下，會重新權(quán)衡“囤地”“捂盤惜售”等行為，減少對房地產(chǎn)的持有，促使房地產(chǎn)上市流通，從而增加一手房的供應(yīng)。

（2）需求角度。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)減稅會減輕購房者的負(fù)擔(dān)，短期內(nèi)可能會使住房需求增加，但是長期來看，由于每年都要征收的持有環(huán)節(jié)稅負(fù)增加，這樣會促使購房者理性權(quán)衡，謹(jǐn)慎購房。對于剛性需求者來說，由于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)減少，而持有環(huán)節(jié)稅負(fù)雖然增加，但有較大程度的減免額度，這樣會增加剛性需求者的購房意愿，特別是中小戶型住房會更加受到青睞。對于投資者來說，由于持有成本增加，要根據(jù)房價漲幅預(yù)期是否能夠平衡成本來決定是否購房。對于投機(jī)者來說，持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的增加會在較大程度上降低房地產(chǎn)投機(jī)者的投資收益率，從而影響投機(jī)者的投資選擇，而且在房地產(chǎn)市場過熱的情況下，政府可以通過適當(dāng)提高契稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)相關(guān)稅收的稅率，在短期內(nèi)抑制投機(jī)行為。

六、結(jié) 論

我國房地產(chǎn)相關(guān)稅收存在著重流轉(zhuǎn)輕持有、稅制設(shè)計不合理、重復(fù)征稅三大問題，在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?，F(xiàn)提出改革方案如下：

第一，對土地增值稅進(jìn)行改革，簡化稅制，按照15%比例的土地出讓金繳納土地增值稅。

第二，廢除房地產(chǎn)業(yè)印花稅，避免重復(fù)征稅問題。

第三，城鎮(zhèn)土地使用稅與現(xiàn)有房產(chǎn)稅合并為新的稅種“房地產(chǎn)稅”，實(shí)現(xiàn)“減流轉(zhuǎn)，增持有”的改革目標(biāo)。

第四，新的居住性房地產(chǎn)稅的征稅對象應(yīng)該從增量房擴(kuò)大到存量房，以扣除人均35平方米的住房價值后的房地產(chǎn)價值為計稅稅基，建議居住性房地產(chǎn)稅實(shí)行1%左右的低稅率，并且賦予地方政府一定的自主選擇權(quán)。

第五，在確定各地居住性房地產(chǎn)稅率時，要與“營改增”配合，要能達(dá)到改革前后稅收基本一致的效果。

以上房地產(chǎn)相關(guān)稅收的改革不會影響財政收入的平衡，但會在結(jié)構(gòu)上減少房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收而增加持有環(huán)節(jié)的稅收，不會對居民家庭帶來過重的負(fù)擔(dān)，在一定程度上能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場供給，增加剛性需求，抑制投資與投機(jī)需求。

注 釋

①目前國內(nèi)的研究對于免稅衡量有三種意見，分別為“家庭首套減免”“按人均面積減免”和“按人均價值減免”，前兩種方案存在著如何定義家庭和對房產(chǎn)的檔次、區(qū)位缺乏考慮等問題，而后一種方案可以避免這些問題還兼顧稅收充足，人均免除價值根據(jù)家庭所在省份而異，免除額為各省住房銷售平均價格乘以家庭減免面積所得。

②相關(guān)研究表明，35平方米的人均扣減面積能保證房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)財富分配的公平職能發(fā)揮最大效應(yīng)。

③本節(jié)數(shù)據(jù)若無特殊說明，則來源于上海市財政局官方網(wǎng)站。

④本句數(shù)據(jù)來源于CREIS數(shù)據(jù)庫。

⑤表3數(shù)據(jù)來源說明：

城鎮(zhèn)人口數(shù)：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站；

住房人均建筑面積：《2016年上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》；

商品住宅銷售均價：出自中國指數(shù)研究院2016年數(shù)據(jù)，在上海有產(chǎn)權(quán)且有買賣交易價格的保障房類型為共有產(chǎn)權(quán)房，而共有產(chǎn)權(quán)房價格與市場價格差距很大，如果算入均價會大幅拉低均價，而共有產(chǎn)權(quán)房數(shù)量又比較少，因此在價格上除去保障房，而在供應(yīng)面積上忽略不計。城鎮(zhèn)居民有房者比例：根據(jù)2015年上海市1%抽樣調(diào)查資料算出。