棚改政策的發(fā)展對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

許辰芃

摘要：在城市化高速發(fā)展的今天，棚戶區(qū)對(duì)于城市發(fā)展的制約作用愈發(fā)突出，且涉及到民生，由此2005年起中央大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造工程。棚改由于與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密，往往帶來房市的波動(dòng)，這種現(xiàn)象在三四線城市尤為突出。此外，近年來棚改政策的變遷，又給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了不同的影響。本文首先介紹了棚戶區(qū)改造的定義及其在我國(guó)的發(fā)展歷程，之后依次分析了棚改貨幣化安置和實(shí)物安置給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的正面影響和負(fù)面影響，得出結(jié)論。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造 貨幣化安置 實(shí)物安置 房地產(chǎn)去庫存

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的突飛猛進(jìn)，棚戶區(qū)在城區(qū)建設(shè)和城市化發(fā)展方面的制約作用愈發(fā)突出。在此背景下，棚戶區(qū)改造成為了各個(gè)城市特別是三四線城市發(fā)展中尤為重要的問題。與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)去庫存也是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵問題。棚戶區(qū)改造工程是否能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的去庫存？近來，棚改的貨幣補(bǔ)償退潮，實(shí)物安置興起，這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來怎樣的影響？本文將著力探討這些問題。

一、棚戶區(qū)改造和房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

（一）棚戶區(qū)與棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)，是指缺乏規(guī)劃的老舊房屋和危房集中的住宅區(qū)。棚戶區(qū)內(nèi)一般道路錯(cuò)綜復(fù)雜且窄小，公共用地和綠化少，居住環(huán)境嘈雜，生活條件不佳。棚戶住房通常結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋，抵御自然災(zāi)害和人為破壞的能力較差，易引發(fā)安全事件。在許多南美與東南亞國(guó)家，棚戶區(qū)常與貧民窟掛鉤。城市無論規(guī)模大小，都存在著一定范圍的棚戶區(qū)。

棚戶區(qū)改造是中國(guó)政府推出的一項(xiàng)民生工程，目的是通過對(duì)城鎮(zhèn)危舊住房進(jìn)行改造，來改善貧困家庭的住房條件。我們所說的棚戶區(qū)改造可大致分為三個(gè)階段：首先是從2005至2014年的起步階段，在補(bǔ)償模式上既有實(shí)物安置，又有貨幣安置，其中以實(shí)物安置為主。其次是2015年至2018年6月末的迅猛發(fā)展階段，國(guó)務(wù)院在2015年6月頒布文件《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》，強(qiáng)調(diào)要積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置。由此，貨幣化安置模式下的棚戶區(qū)改造工程在各地開展得如火如荼。之后是2018年7月至今的深入探索階段，國(guó)開行總行收緊了棚改項(xiàng)目的合同審批權(quán)限，且將重點(diǎn)從貨幣化安置轉(zhuǎn)移到實(shí)物安置。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，而房地產(chǎn)的開發(fā)熱度遲遲沒有降溫，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)的庫存日益增加。同時(shí)政府對(duì)于土地財(cái)政的強(qiáng)烈依賴又導(dǎo)致其鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)土地。以南京為例，2017年南京土地財(cái)政收入約為1700億元，其土地財(cái)政依賴度達(dá)到了87%，這一數(shù)值較前兩年還有所下降。但是居民現(xiàn)有的購買力難以消化巨大的房地產(chǎn)庫存，這又使得房地產(chǎn)去庫存的周期延長(zhǎng)。這時(shí)，能消化城市土地面積且?guī)?dòng)購房消費(fèi)的棚戶區(qū)改造，便成了一個(gè)可供政府參考的房地產(chǎn)去庫存方案。

二、棚改政策的變遷

（一）貨幣安置

貨幣安置，是棚戶區(qū)改造過程中對(duì)被拆遷人的一種補(bǔ)償方式，即拆遷人按照市場(chǎng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)對(duì)被拆遷人給予一定貨幣補(bǔ)償從而取得房屋產(chǎn)權(quán)。貨幣安置的主要資金來源于國(guó)開行對(duì)各地政府的貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)開行在2015、2016、2017年發(fā)放給棚戶區(qū)改造的貸款分別為7509億元、9725億元、8800億元。截至今年六月末，累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款38684億元。從全國(guó)范圍來看，如下圖1所示，2014年棚改貨幣化安置比例經(jīng)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)估算約為20.00%，而在2017年該比例為60%，棚改貨幣化安置呈現(xiàn)出逐漸上漲的趨勢(shì)。

（二）實(shí)物安置

實(shí)物安置從字面意思理解，就是拆房子補(bǔ)房子，是由政府直接向被拆遷戶補(bǔ)助住房而非貨幣的補(bǔ)償形式。實(shí)物安置由政府直接投資房地產(chǎn)建設(shè)，對(duì)于開發(fā)商而言能節(jié)省大量的土地讓出金，政府也能從開發(fā)商處收取土地稅和各項(xiàng)撥款。所建房屋算入商品住宅面積，但是不計(jì)入房地產(chǎn)的銷售額數(shù)據(jù)，因此與房地產(chǎn)銷售增減并無直接關(guān)系。棚改實(shí)物安置的高峰在2008年至2014年。

（三）棚戶區(qū)改造政策在各地的差異性

雖然棚戶區(qū)改造貨幣安置進(jìn)行的如火如荼，但是個(gè)別地區(qū)的貨幣安置比例已經(jīng)下調(diào)。以山東省為例，該省在棚改中取消貨幣化安置選項(xiàng)；湖南省因地制宜，進(jìn)行差異化處理，若棚戶居民所處縣市的房?jī)r(jià)較高，則貨幣安置的優(yōu)惠力度相應(yīng)降低。因此棚改貨幣化安置并非一勞永逸之舉，應(yīng)視各區(qū)域具體情況而定。

三、棚改貨幣化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）積極影響

1.帶動(dòng)商品住宅消費(fèi)

棚改貨幣化導(dǎo)致拆遷戶可以獲得高額貨幣補(bǔ)償，大多數(shù)人會(huì)直接利用補(bǔ)償金買房，由此大量資金進(jìn)入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，從而拉動(dòng)三四線城市住宅銷售快速增長(zhǎng)。以江西省贛州市為例，其實(shí)際改造的棚戶區(qū)住房分別為2015年的10126套和2016年的28068套，其中采用貨幣化形式安置的有4431套和19705套，占比依次為43.8%和70.2%。與之相應(yīng)的，2015和2016年的贛州市住宅銷售面積同比增長(zhǎng)分別為15.0%、17.2%。

2.助力房地產(chǎn)去庫存和降周期

拆遷戶在獲得拆遷的補(bǔ)助款之后，基本會(huì)直接將補(bǔ)助款用于購房，這能夠有效地幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)消化庫存。同時(shí)，一個(gè)棚改項(xiàng)目中獲得補(bǔ)償?shù)牟疬w戶通常具有一定規(guī)模，短期內(nèi)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，在一定程度上縮短了房地產(chǎn)庫存的消化周期。

3.刺激消費(fèi)增長(zhǎng)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)增產(chǎn)

貨幣安置往往是與購房補(bǔ)貼并舉的，在棚戶區(qū)拆遷戶用補(bǔ)助金額購置房產(chǎn)之后，往往還有多余的資金去為新居裝修、購置家具，無疑能帶動(dòng)裝潢產(chǎn)業(yè)、家具業(yè)、電器產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。仍以贛州市為例，其在2017年進(jìn)行棚改貨幣化安置，拉動(dòng)住宅銷售的效果明顯，進(jìn)而帶動(dòng)新房裝修消費(fèi)需求增長(zhǎng)，僅后者的經(jīng)濟(jì)效益就達(dá)到了30.3億元，約占贛州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的4%。

（二）消極影響

1.房?jī)r(jià)上漲，增加居民購房壓力

在政府調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)能和房地產(chǎn)庫存大量消化的雙重壓力之下，以貨幣安置為主進(jìn)行棚改的城市，其房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)上漲。此外，進(jìn)行大規(guī)模棚戶區(qū)改造的城市多為三四線城市，人民的收入和生活水平普遍屬于中低等狀況。由棚改貨幣安置引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲會(huì)增加大多數(shù)居民的購房壓力，和棚改改善民生的初衷相悖。

2.造成住房需求和房市資源的錯(cuò)位

購房補(bǔ)助金所帶來的拆遷戶與普通居民在資金擁有量上的差距激化了房市供需上的不公平與不平衡。貨幣化安置的方式不僅能滿足被拆遷人的基本住房需求，而且給予他們?cè)谛伦》窟x擇上的極大的自由權(quán)。房子除了居住功能，還被賦予更多屬性，種類包含但不限于學(xué)區(qū)房、工區(qū)房、景區(qū)房等，不一而足。很多被拆遷人出于各種原因，離開原住地而選擇在市區(qū)購房，有效增加市區(qū)的房屋需求。但是市區(qū)房屋供應(yīng)量是有限的，供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致部分有迫切購房需要的非拆遷戶居民無法以現(xiàn)有資金買到需要的房產(chǎn)。

四、棚改實(shí)物安置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

（一）積極影響

棚改中選擇實(shí)物安置，可以減少流入房地產(chǎn)的貨幣量，抑制房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。貨幣安置下，會(huì)增加流入房市的貨幣量，使房市供小于求；相反地，棚改實(shí)物安置是由政府機(jī)關(guān)直接給拆遷戶分配。三四線城市普遍存在開發(fā)過剩庫存較大，空房較多的現(xiàn)象。棚戶區(qū)中雖為民生工程，但居住在棚戶區(qū)的并不完全是低收入群眾，部分居民可能還有其他房產(chǎn)，因而住房對(duì)其并不是剛需。在住房供給寬松的前提下，采用實(shí)物安置才能夠更有效地消化庫存。長(zhǎng)期實(shí)行實(shí)物安置，能使房地產(chǎn)商自行減少產(chǎn)能，能夠有效抑制房?jī)r(jià)和防范房市泡沫。

（二）消極影響

短期內(nèi)造成拆遷戶生活不便，增加城市住房壓力。很多三四線城市的返遷房是在原有棚戶區(qū)的基礎(chǔ)上建成的，且安置手續(xù)復(fù)雜。由于返遷房的安置周期長(zhǎng)，拆遷戶往往不能于第一時(shí)間入住新房，生活較為不便，且此期間諸多的拆遷戶也會(huì)引發(fā)城市的出租房市場(chǎng)出現(xiàn)一定的混亂。此外，返遷房的位置都是由政府事先決定好的，拆遷戶通常沒有選擇的余地，相比于貨幣安置略缺少靈活性。

五、結(jié)語

在棚改政策的未來發(fā)展過程中，國(guó)家應(yīng)考慮出臺(tái)并完善以置代購新政策。提高棚戶區(qū)改造實(shí)物安置返遷面積和補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)棚戶區(qū)居民選擇實(shí)物安置并改善居住條件。在棚改促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存問題上，要重點(diǎn)關(guān)注棚改區(qū)域新建房屋將會(huì)形成新的庫存。實(shí)物安置是解決住房需求而非購房需求的棚改手段，他在注重人民剛需的同時(shí)兼顧庫存消化，因而棚改區(qū)域新建房屋的數(shù)量要與實(shí)物安置的具體需求相匹配。貨幣安置的成本約是實(shí)物安置的1.4-1.6倍。若是大規(guī)模推行實(shí)物安置改造，能節(jié)省下大量資金用于國(guó)民生產(chǎn)、科研發(fā)展、民生改造等領(lǐng)域，在減少地方政府財(cái)政壓力的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化資源配置。

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（作者單位：贛州市第三中學(xué)）