廣西房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、問題與對策

張協(xié)奎 王 瑤

（廣西大學商學院 廣西 南寧 530004）

從1958年廣西壯族自治區(qū)成立至今已經60年，這是我國經濟大洗牌大發(fā)展的60年，也是廣西經濟不斷取得進展的60年。房地產業(yè)作為關乎國計民生的重要行業(yè)更是成為這一時期經濟發(fā)展的一個縮影。在這60年里，廣西房地產業(yè)歷經了從無到有，從發(fā)展伊始的羽毛未豐到現(xiàn)在已成為拉動廣西經濟發(fā)展的中流砥柱的過程。如今，廣西房地產業(yè)對地方財政的貢獻日益突出，對關聯(lián)產業(yè)的帶動效應越來越顯著，在解決地方就業(yè)問題上發(fā)揮著越來越重要的作用。不僅如此，廣西房地產在持續(xù)推動廣西經濟發(fā)展的同時不斷改善民生，改善人民的生活和居住條件，不斷滿足人民群眾日益增長的對美好生活的需要。

一、廣西房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

新中國成立伊始，廣西在全國實行公有住房實物分配制度的大背景下未能成為例外，彼時，由政府投資興建，企業(yè)以低租金的形式作為福利而分配的住房成為職工們的棲身之地。盡管這種制度在現(xiàn)在看來不盡合理，卻在當時居民消費水平低下時一定程度上解決了職工的住房需求。

隨著住房需求的不斷增加，政府和企業(yè)早已不堪重負，建立一種符合市場經濟體制的住房制度已勢在必行。1978年鄧小平關于解決住房問題的講話吹響了住房商品化的號角。而后，在國家十六字方針的指導下，廣西大力加強城鎮(zhèn)住房的建設力度。這一政策帶來了顯著的成果：1978年至1988年的10年間廣西城鎮(zhèn)建設總量相當于前面30年的建設總和，人均居住面積由3.65平米增至5.61平米。廣西房地產業(yè)在全國住房商品化改革試點的推行中開始萌芽。

1991年往后的10年，是廣西房地產業(yè)肆意生長和不斷調整的時期，經歷了北海房地產泡沫的產生和破滅，廣西房地產業(yè)在吸取經驗中逐步步入正軌。1998作為我國住房分配貨幣化的一個起點，同時也是廣西房地產業(yè)發(fā)展的里程碑，年底，廣西正式實行住房分配貨幣化。次年，隨著國務院《住房公積金管理條例》的頒布，廣西住房公積金制度正式步入規(guī)范化、法制化的路程。

2000年，隨著市場經濟的高速發(fā)展，在國家出臺一系列房地產利好的相關政策導向下，房地產行業(yè)作為一個新興產業(yè)，發(fā)展異常迅速，至2013年，廣西房地產企業(yè)是2000年的5倍。在2013年提出“新常態(tài)”的背景下，廣西房地產業(yè)開始進行深度調整，加大供給側結構性改革，不僅得到量的增長，更在探索中有了質的提升：截止至2017年，全區(qū)商品房銷售面積達5170.99萬平米，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達40平方米。

二、廣西房地產業(yè)發(fā)展存在的主要問題

廣西房地產業(yè)經過60年的不懈努力，已經實現(xiàn)了巨大的飛躍。然而，不容忽視的是，同期內，與全國其他發(fā)達省份相比，仍然存在著一定的差距。

（一）廣西房地產業(yè)發(fā)展與發(fā)達地區(qū)存在差距

以2017年為例：全國房地產業(yè)產值占GDP的比重為6.51%，而同期廣西這一比重為4.3%。廣西對房地產的投資額占固定資產的比例為8.72%，全國同期的這一比例為17.12%。另外，廣西房地產產值占第三產業(yè)比重低于全國平均水平。這些數(shù)據(jù)都證實了廣西的房地產業(yè)雖然在這幾十年的時間里取得了長足而穩(wěn)定的發(fā)展，但是與全國其他發(fā)達的省市相比，還存在不可忽視的差距。

（二）廣西各地市房地產業(yè)發(fā)展不均衡

從全區(qū)來看，廣西房地產業(yè)總值是在不斷增長的。但在這些增長背后，各地市房地產業(yè)發(fā)展不均衡的現(xiàn)狀也是顯而易見的。以2017年為例：廣西房地產銷售額最高的城市是南寧市，為1200.77億元，占據(jù)了全區(qū)39.8%的份額。銷售額最低的來賓市，為44.76億元，僅占全區(qū)的1.48%。南寧、柳州、桂林、北海四大城市就占據(jù)了廣西69.61%的房地產份額。同年，南寧市商品房均價為7776元/平方米，柳州市為7432元/平方米，而崇左市商品房均價為3619元/平米，來賓市僅為2812元/平方米。南寧、桂林、柳州、北海甚至有不同程度的房地產泡沫，而崇左、百色等市則出現(xiàn)了房價跟不上地區(qū)經濟發(fā)展水平的現(xiàn)象，廣西房地產行業(yè)發(fā)展不均衡程度由此可見一斑。廣西房地產業(yè)發(fā)展在很大程度上表現(xiàn)為廣西幾個較發(fā)達城市的發(fā)展，而小城市的發(fā)展仍然比較緩慢。

（三）房地產業(yè)吸納就業(yè)人口的占比過低

第三產業(yè)作為一個龐大的行業(yè)，是吸納就業(yè)人口的最大蓄水池，在解決就業(yè)問題方面的作用不言而喻。房地產作為一個關聯(lián)性很強的產業(yè)，不但能提高相關行業(yè)，諸如建筑業(yè)、鋼鐵、水泥、裝修材料、家具、電器、運輸、建筑、設計、相關服務業(yè)等等產業(yè)的發(fā)展水平，還能創(chuàng)造新的需求。充分利用房地產業(yè)屬于基礎產業(yè)、上下游關聯(lián)產業(yè)多的特點，大力增加就業(yè)人口的比重顯得尤為重要。根據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年廣西房地產業(yè)的就業(yè)人口在第三產業(yè)就業(yè)人口中的占比為0.85%，在同期全國的這一比例為1.28%。這表明廣西房地產業(yè)對就業(yè)人口的吸納作用還有待加強。

三、推進廣西房地產業(yè)穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展

（一）加快形成“租購并舉”新格局

十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”為廣西房地產市場未來的發(fā)展指明了方向。廣西中低收入者在就業(yè)人口中占有較大的比重，面對中低收入者的收入和不斷上漲的房價中間的差距，應大力發(fā)展租賃市場，尤其是長期租賃市場，以滿足不同收入消費者的住房需求。

大力發(fā)展租賃市場，首先就要加大土地供給，特別是專用于建設租賃住房的土地供給。政府籌集土地的渠道可以通過將原有的低效閑置的工業(yè)、商業(yè)、農村集體土地用于建設租賃住房。其次，在需求方，要改變老百姓“租房不如購房”的傳統(tǒng)觀念，關鍵在于大力提升租房的使用價值，除了在租房周邊配套完善的基礎設施以外，還要將就業(yè)、入學、醫(yī)療、養(yǎng)老等政策措施與租房聯(lián)系起來，讓租房也能給人們帶來實實在在的歸屬感和幸福感。

（二）拓寬房地產融資渠道，加強房地產金融監(jiān)管

房地產業(yè)作為一個支柱性產業(yè)，同時也是一個資金密集型產業(yè)，其高風險、高投入、高收益的特點使其融資環(huán)節(jié)成為發(fā)展的關鍵一環(huán)。因而房地產業(yè)的融資問題成為廣西房地產業(yè)發(fā)展不夠充分的一個重要原因。要使房地產不斷發(fā)展壯大，廣西房地產業(yè)要改變由銀行貸款的單一融資渠道現(xiàn)狀，積極引進創(chuàng)新性金融產品，鼓勵上市融資、信托融資和債券融資等多渠道融資方式并行。

然而，我們也應該看到，房地產業(yè)由于其產業(yè)鏈條長、影響廣泛的特點，極容易誘發(fā)房地產泡沫。所以，在拓寬房地產市場融資渠道的同時也應該關注其金融監(jiān)管，讓金融政策積極參與房地產發(fā)展的各個環(huán)節(jié)，在土地拍賣時，嚴格遏制拿地房企的貸款，防止銀行信貸成為“地王”的催化劑。審慎考察借貸人的還款能力，實行差別化信貸，以防不良信貸的產生。同時，要加強部門之間的信息共享，積極與住建、房地產、工商等部門建立協(xié)調工作機制，增強房地產交易價格、金融市場運行、借款人償債能力、中介行業(yè)信用情況等信息的透明度，對發(fā)現(xiàn)的風險問題及時處置，對金融信貸嚴重失信主體、違規(guī)主體實行“黑名單”制管理，提高監(jiān)管的覆蓋面和有效性，消除一切人為信貸違約風險。

（三）建立和完善房地產市場監(jiān)管體系

中央政治局會議要求“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”，這為廣西房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供了一個基本遵循。

要建立和完善房地產市場監(jiān)管體系，首先要保證信息的公開透明，根據(jù)信息使用者的反饋，廣西目前的房地產信息系統(tǒng)還存在不同程度的不完善現(xiàn)象。信息使用者在查找相關數(shù)據(jù)時經常會出現(xiàn)公布的信息不完整、信息更新不及時、各部門信息存在差異等現(xiàn)象。信息系統(tǒng)的不完整不僅會影響信息使用者做出錯誤的決策，造成不同程度的損失，還不利于考核調控主體的調控能力。因此，統(tǒng)計部門在采集統(tǒng)計信息時，統(tǒng)一信息標準、完善統(tǒng)計信息內容、提高信息披露效率是完善廣西房地產信息系統(tǒng)的關鍵。

此外，廣西要切實將各地方政府作為房地產市場調控的主體，同時完善對各地方政府的考核機制。政府有責任打擊不良中介、違規(guī)開發(fā)商等擾亂房地產市場秩序的現(xiàn)象，遏制投機性炒房，支持合理的住房消費，保障全體人民住有所居。