房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告分析與評(píng)價(jià)

王子英

摘要：近年來(lái)，隨著我多國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，個(gè)人和家庭在方方面面都發(fā)生了巨大的變化。房地產(chǎn)成為大家投資的一大項(xiàng)目，因此，房?jī)r(jià)的快速上漲在一定程度上制約了普通居民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，不僅影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也波及到社會(huì)的穩(wěn)定，成為目前為止社會(huì)各界的關(guān)注的焦點(diǎn)。文章選取在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有代表性的萬(wàn)科為例，對(duì)2014年和2015年的財(cái)務(wù)報(bào)告和經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，采取用專業(yè)性的方法并且結(jié)合行業(yè)的分析和戰(zhàn)略分析發(fā)現(xiàn)該公司在償債、營(yíng)運(yùn)、盈利及發(fā)展方面存在的一些問(wèn)題，并提出解決問(wèn)題的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司；財(cái)務(wù)報(bào)告

財(cái)務(wù)分析是一個(gè)具有綜合性、邊緣性的學(xué)科，是一種判斷的過(guò)程，它有著完整的理論體系，健全的方法論體系，系統(tǒng)了客觀的資料依據(jù)——財(cái)務(wù)報(bào)表，還有明確的目的和作用。財(cái)務(wù)分析的本質(zhì)就是搜尋和集齊與決策有關(guān)的各種財(cái)務(wù)信息，并且在此基礎(chǔ)上分析和解釋的一種技術(shù)。

一、萬(wàn)科公司的基本情況

萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，簡(jiǎn)稱萬(wàn)科或萬(wàn)科集團(tuán)，它建立于1984年5月，總部位于中國(guó)深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號(hào)萬(wàn)科中心，它是我國(guó)目前最大的專業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，并且在股市里是代表性的地產(chǎn)。萬(wàn)科集團(tuán)在地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)中舉辦的紅榜評(píng)選活動(dòng)中，連續(xù)三次光榮上榜。萬(wàn)科品牌入圍中國(guó)品牌價(jià)值研究院主辦的中國(guó)品牌500強(qiáng)。它的注冊(cè)資本為110.1億，到2013年，已經(jīng)達(dá)到營(yíng)業(yè)收入1354.2億，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為242.6億，凈利潤(rùn)為151.1億，公司的市值也達(dá)到1056億。這樣的數(shù)據(jù)，讓同樣行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手羨慕，讓其他經(jīng)紀(jì)人感到震撼。

1988年萬(wàn)科公司開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，公司的核心產(chǎn)業(yè)在1993年確定為開(kāi)發(fā)大眾的住宅。在2008年年底，珠三角，長(zhǎng)三角和環(huán)渤海這三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)成為其發(fā)展業(yè)務(wù)的重心，有將近30多個(gè)城市。在當(dāng)年的賣房數(shù)量也達(dá)到42500套，在全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率也有很大提升，其中廈門，鞍山，上海，武漢等9個(gè)城市的占有率排在首位。

經(jīng)過(guò)這些年的打拼，萬(wàn)科已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)，公司研發(fā)的品牌和公司的物業(yè)服務(wù)也受到大家的認(rèn)可和滿意。在2010年萬(wàn)科開(kāi)始開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，近幾年，萬(wàn)科已經(jīng)成立萬(wàn)科大廈，萬(wàn)科紅，萬(wàn)科廣場(chǎng)，萬(wàn)科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線，截至目前，已在建和規(guī)劃18個(gè)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的面積以達(dá)到150萬(wàn)平方米。

二、萬(wàn)科公司會(huì)計(jì)報(bào)表分析

（一）資產(chǎn)負(fù)債表分析

1. 流動(dòng)資產(chǎn)分析：2015年貨幣資金與2014年相比較少，因?yàn)?015年我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，并且我國(guó)房地產(chǎn)面臨著國(guó)內(nèi)外多重復(fù)雜的因素影響。一方面要控制房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)和投資性需求，一方面要滿足自主性需求。2015年進(jìn)入回暖，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度保持緩慢，則衍生金融資產(chǎn)、應(yīng)收賬款等回款在慢慢增加，在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)期間占有重要的位置。

2. 所有者權(quán)益分析：股本和資本公積變化不大，上升幅度很小，說(shuō)明企業(yè)在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境中還能保持較好的實(shí)力，是值得表?yè)P(yáng)的。并且盈余公積和未分配利潤(rùn)在增加，這說(shuō)明萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司是盈利的，尤其在這樣不利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境下，說(shuō)明萬(wàn)科的盈利能力是良好的，該公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展前途還是相當(dāng)可觀的。

（二）利潤(rùn)表的分析

根據(jù)表2所示，我們可以得出三個(gè)結(jié)論：第一、不管是營(yíng)業(yè)收入還是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，利潤(rùn)表所展現(xiàn)的是在增長(zhǎng)，但很緩慢，幅度并不是很大。說(shuō)明該企業(yè)在面臨政策的不斷刺激下，溫和回暖。降低或者增長(zhǎng)的幅度都略小。第二、雖然總體來(lái)說(shuō)是增長(zhǎng)的，但增長(zhǎng)率還是降低的，2014年～2015年我國(guó)房地產(chǎn)面臨著多重考驗(yàn)，例如人口老齡化增長(zhǎng)，人口的數(shù)量減少，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，土地利用率降低等原因。未來(lái)前面的路途還是很曲折的。第三、雖然面臨著巨大的壓力和影響，但凈利潤(rùn)的數(shù)字很明顯的顯示出萬(wàn)科公司的實(shí)力。所以對(duì)該公司以后的發(fā)展還是看好的。

（三）現(xiàn)金流量表的分析

根據(jù)表3所示，第一、2015年的萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量與2014年相比減少了約2.56億元，2015年的現(xiàn)金流入量比2014年的現(xiàn)金流入量余額多2.57億元。通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流入量的對(duì)比，可以看出，企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中能夠創(chuàng)造產(chǎn)生大量的現(xiàn)金數(shù)量，這些金錢維持企業(yè)的生命，如同鮮血一樣重要，有效的降低了企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，增加了企業(yè)的資本實(shí)力，貸款的償債能力和到期時(shí)的支付能力，為企業(yè)之后的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，但是公司的現(xiàn)金流出量卻比流入量多很多，這樣導(dǎo)致了在日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中的現(xiàn)金流量有所減少，其原因是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物價(jià)的上漲，企業(yè)在購(gòu)買東西，員工的工資福利，向國(guó)家上繳的稅費(fèi)等成本、支出的費(fèi)用與上年相比增長(zhǎng)很多。

第二、對(duì)投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量來(lái)說(shuō)，2015年流入量的數(shù)量與2014年流入量減少6.4億元，流出量則比上年增加1.43億元，流出量的增減幅度明顯的比流入量的增減幅度大，則說(shuō)明該公司在不斷的增長(zhǎng)，實(shí)力在不斷的增強(qiáng)，將企業(yè)的生產(chǎn)能力提高了。

第三、籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出量相比2015年比2014年減少約1.69億元，現(xiàn)金流入量相比2015年比2014年減少約2.39億元。則流出量大于流入量，說(shuō)明2015年萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司還清了大量的債務(wù)，從而使得現(xiàn)金大量的流出。

三、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的財(cái)務(wù)分析

（一）企業(yè)盈利能力分析

從指標(biāo)表4來(lái)看，凈利潤(rùn)率是評(píng)判一個(gè)公司在日常業(yè)務(wù)中，運(yùn)用所擁有的資產(chǎn)而獲得獲取利益的能力，該公司2015年的凈利潤(rùn)率與2014年相比較下降了1.49%，則說(shuō)明萬(wàn)科在2015年在掙的錢的數(shù)量并不多，可能受到產(chǎn)品的成本、價(jià)格、賣出產(chǎn)品的數(shù)量等因素影響。 然而總資產(chǎn)報(bào)酬率有所增加，但增加幅度不大，則說(shuō)明該公司的盈利能力漲幅不大，但是沒(méi)有下滑，看來(lái)該公司在現(xiàn)在的形勢(shì)下還有所實(shí)力維持該公司的運(yùn)營(yíng)。

（二）企業(yè)償債能力分析

流動(dòng)比率代表了企業(yè)在流動(dòng)資產(chǎn)到期時(shí)是否能還上的能力。雖然2015年萬(wàn)科的流動(dòng)比率同比2014年下降了0.05，但是還是比1.25大，所以該公司的還款能力還算理想，不至于面臨清償債務(wù)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。2015年和2014年的比率沒(méi)變，但因?yàn)樾∮?，則說(shuō)明該公司里存貨在流動(dòng)資產(chǎn)里有著很大的份量，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司能立即把它變成現(xiàn)金的速度提升可能并不理想。2015年萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率比2014年多0.49%，說(shuō)明在2015年萬(wàn)科通過(guò)借債所擁有的資產(chǎn)有所增加，該公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。兩年的負(fù)債比率都高于70%，該公司的負(fù)擔(dān)壓力有點(diǎn)大。如表5所示。

（三）企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析

該萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有小幅度上漲，說(shuō)明該公司在2015年將存貨變成現(xiàn)金的速度變快，業(yè)務(wù)的流動(dòng)性良好，對(duì)該公司的資產(chǎn)日常利用有所提升；然而2015年的固定資產(chǎn)周準(zhǔn)率有下降，則說(shuō)明該公司在廠房，設(shè)備等這些管理方面存在問(wèn)題，嚴(yán)重時(shí)可能會(huì)對(duì)企業(yè)的盈利造成影響，所以該公司應(yīng)該在這方面多注意一些。具體如表6所示。

四、萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)綜合分析

通過(guò)以上的信息分析，說(shuō)明在2015年中，堅(jiān)持自己的運(yùn)營(yíng)方式，更好的管理和規(guī)劃自己的企業(yè)，更好的提升了自己的效率。在2015年年底，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司取得了凈資產(chǎn)收益率為18.09%的好成績(jī)，與2014年相比，增加了0.23%；在企業(yè)的凈利潤(rùn)上，萬(wàn)科股份有限公司取得了259.5億元的成績(jī)，與2014年相比，增加了34.5%；權(quán)益凈利潤(rùn)則為181.2億元，增長(zhǎng)15.1%。與凈利潤(rùn)相比，他的增長(zhǎng)速度相對(duì)來(lái)說(shuō)較慢，因?yàn)?015年萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司增加了合作的規(guī)模，相關(guān)的一些合作率比較大的業(yè)務(wù)進(jìn)入最終報(bào)告里，使得一些權(quán)益減少，又因?yàn)榻陙?lái)土地價(jià)格的飆升，在銷售價(jià)格里所占位置上升，所以導(dǎo)致萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司最后的結(jié)算毛利率減少，為19.46%；近年來(lái)，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司通過(guò)與其他公司和合作發(fā)展，投資收益為35.6億元；在這期間，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司不斷的強(qiáng)化自己管理，進(jìn)行有效的利用資源，完善消耗的資金，使得2015年銷售費(fèi)用為41.4億元，在銷售金額中占1.58%，與上年相比，降低了0.52%。在此期間，公司具有專業(yè)性的投資，通過(guò)對(duì)資金的有效利用，合理的進(jìn)行投資，完善現(xiàn)金的流動(dòng)，截止到2015年年底，該企業(yè)擁有的流動(dòng)資產(chǎn)為531.8億元；對(duì)于負(fù)債來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的負(fù)債率是19.30%，在房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)里，屬于比較低的現(xiàn)象，這是一個(gè)好的情況。

總體來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司是一個(gè)有真正實(shí)力的企業(yè)，在之后的時(shí)間，不斷改革創(chuàng)新，保持自我，以后會(huì)發(fā)展得越來(lái)越好。

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（作者單位：南京林業(yè)大學(xué)人文社會(huì)科學(xué)學(xué)院）