“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響及對策探討

周莉

摘要：在市場經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，國家稅收政策也在不斷的更新和完善。為了增值稅抵扣鏈條完整，消除營業(yè)稅的重復(fù)征收問題，減輕企業(yè)稅負(fù)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)， 2012年1月1日在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部份現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開始試點(diǎn)營業(yè)稅改增值稅工作（簡稱：“營改增”）隨后幾年里，從地方、到行業(yè)，將“營改增”逐步推開，到2016年5月1日全國實(shí)現(xiàn)了全面“營改增”，從此營業(yè)稅退出歷史的舞臺。文章從闡述房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”前后計算稅負(fù)方式進(jìn)行對比及“營改增”對行業(yè)的影響，再談對企業(yè)稅負(fù)的影響，提出如何降低稅負(fù)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；“營改增”；重管理；降稅負(fù)

“營改增”已經(jīng)走過了六個年頭，從試點(diǎn)到逐步推開再到完善。許多企業(yè)在“營改增”政策中稅負(fù)得到降低，更好地促進(jìn)了企業(yè)快速健康發(fā)展。2018年2月1日，國家稅務(wù)總局公布數(shù)據(jù)顯示2016年5月1日開始全面“營改增”試點(diǎn)，2016年5月至12月減稅4889億元，2017年共減稅9186億元，如此，全面“營改增”試點(diǎn)20個月，累計減稅14075億元。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行“營改增”已有一年多的時間，實(shí)施效果如何有待于分析。本文將從“營改增”前、后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)結(jié)構(gòu)情況進(jìn)行簡要介紹，“營改增”后對行業(yè)利與弊的分析，從而對整體稅負(fù)的影響進(jìn)行的問題進(jìn)行探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)特點(diǎn)及稅負(fù)分析

1. “營改增”前重復(fù)征稅

“營改增”前房地產(chǎn)企業(yè)一直采用營業(yè)稅和土地增值稅雙重征稅制度，兩種稅都屬于價內(nèi)稅，導(dǎo)致房地企業(yè)稅負(fù)較重。

2. “營改增”前后計算稅收方式的差異

“營改增”前銷售存貨，按含稅銷售收入5%計算營業(yè)稅，營業(yè)稅稅負(fù)率=營業(yè)稅稅額/營業(yè)收入；稅改后一般納稅人和小規(guī)模納稅人分別以不含稅銷售收入的11%和5%繳納增值稅，增值稅稅負(fù)率=（銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額）/不含稅營業(yè)收入。

在收入相同的情況下，哪種方式稅負(fù)更低？影響營業(yè)增前稅率高低的因素根營業(yè)收入正相關(guān)，“營改增”后稅率的高低即受營業(yè)收入的影響，同時還受取得的進(jìn)項(xiàng)稅額多少相關(guān)。但如何能取得足額的進(jìn)項(xiàng)稅，對企業(yè)在增值稅專用發(fā)票上提出了更高的管理要求。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

“營改增”對房地企業(yè)影響涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，在財務(wù)上的影響既有利也有弊，從以下幾個方面體現(xiàn)。

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)有利的影響

1. “營改增”避免重復(fù)納稅，減輕企業(yè)稅負(fù)。營業(yè)稅為價內(nèi)稅，計稅基礎(chǔ)為企業(yè)的含稅銷售額，只要有銷售就會納稅，而增值稅為價外稅，以不含增值稅部份為計算基礎(chǔ)，即有增值才交稅，減少在營業(yè)稅情況下的重復(fù)征稅問題，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力，在一定程度上能降低房價，讓更多的老百姓買得起房。還有大部份公司以租寫字樓辦公，“營改增”后，固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣，降低購房成本，同樣也會促進(jìn)房產(chǎn)的銷售，也促使房地產(chǎn)行業(yè)能健康長久的發(fā)展。

2. “營改增”給企業(yè)提供更多的選擇機(jī)會。“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)在選擇供應(yīng)商時提供了更多的機(jī)會，比如在營業(yè)稅的情況下為了降低成本多數(shù)從小規(guī)模納稅人或個體工商戶手中購買材料，雖然降低了成本，但導(dǎo)致所得稅增加。在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)多為一般納稅人，合作方是選擇小規(guī)模納稅人還是一般納稅人更能降低企業(yè)稅負(fù)，企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行合理的稅收籌劃。集團(tuán)企業(yè)在稅收籌劃時，應(yīng)該站在集團(tuán)層面進(jìn)行考慮，選擇甲供，清包工或者一般計劃更有利，要進(jìn)行綜合的分析。

3. “營改增”讓房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，良性發(fā)展。“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)帶來更激烈競爭，同時也提供了更好的機(jī)會?！盃I改增”的目的是降低稅負(fù)，在政策的推動下只有不斷的提升和完善企業(yè)的內(nèi)控制度才能更好的管理企業(yè)，使目的達(dá)到。在改革的浪潮中，部分企業(yè)不適應(yīng)變革，必將被行業(yè)淘汰，但部分企業(yè)不斷的學(xué)習(xí)抓住機(jī)會，讓企業(yè)更強(qiáng)大。淘汰部分劣質(zhì)企業(yè)，讓行業(yè)發(fā)展更健康更具規(guī)模。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)不利的影響

1. “營改增”后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大。房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)期一般在一年以上，項(xiàng)目前期的開發(fā)成本中會取得大量的的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，因企業(yè)未銷售，所以進(jìn)項(xiàng)稅會在流動資產(chǎn)上趴著，從資產(chǎn)負(fù)債表上看這部份進(jìn)項(xiàng)并沒有影響總資產(chǎn)，但卻占用了企業(yè)的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)大多是靠融資進(jìn)行開發(fā)的，融資成本高達(dá)10%～15%，無形中增大了企業(yè)的資金壓力。

2. 取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票有難度。房地產(chǎn)企業(yè)銷項(xiàng)稅額11%是恒定的（部份老項(xiàng)目，極少部份小規(guī)模納稅人除外），但取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票來自各行各業(yè)，稅率從3%、6%、11%、17%不等，房地產(chǎn)“營改增”才實(shí)行一年多的時候，所以很多上游供貨商還沒規(guī)范，小規(guī)模納稅人占很大部份，開具的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票稅率僅為3%。

3. “營改增”對利潤表中營業(yè)收入的影響?！盃I改增”前，利潤表中營業(yè)收入為含稅改，“營改增”后價稅分離，利潤表中營業(yè)收入為不含稅收入，從營業(yè)收入上看企業(yè)營業(yè)水平在下降，比如房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋取得1000萬元的收入，“營改增”前利潤表中營業(yè)收入1000萬元，凈利潤為950萬；營業(yè)增后價稅分離，反應(yīng)在利潤表中的營業(yè)收入為1000/1.11=900.9萬元。

三、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對“營改增”影響的對策

（一）強(qiáng)化內(nèi)部人員專業(yè)知識的培訓(xùn)

“營改增”后對企業(yè)管理人員、財務(wù)人員、成本核算人員、采購人員的稅務(wù)意識提出更高的要求。應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)人員在財稅方面的專業(yè)知識培訓(xùn)，與時俱進(jìn)，不能讓企業(yè)多納或少納稅收。財務(wù)人員與相關(guān)人員加強(qiáng)溝通，采取建立稅負(fù)平衡點(diǎn)公式等比較方式，使稅負(fù)達(dá)到合理降低。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行供貨商的選擇上，應(yīng)該選擇一般納稅人，從而企業(yè)不會產(chǎn)生太大的稅負(fù)，如果選擇小規(guī)模的納稅人，那么增加的利潤要比選擇一般納稅人時獲得的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額多，最大化的增加企業(yè)利潤。

（二）加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票的管理

要加業(yè)務(wù)部門等人員的及時性認(rèn)識，每個報銷人員拿到發(fā)票，應(yīng)該第一時間把發(fā)票交到財務(wù)人員手上，在網(wǎng)上進(jìn)行查詢，發(fā)現(xiàn)問題及時退回。對于拿到發(fā)票后暫不付款的業(yè)務(wù)，也要掛入往來，體現(xiàn)了權(quán)責(zé)發(fā)生制原因。在現(xiàn)實(shí)生活中很多業(yè)務(wù)人員，因?yàn)闀簳r不報銷發(fā)票，一直把發(fā)票放在手上，導(dǎo)致開據(jù)發(fā)票方已掛賬，對方未掛賬，在進(jìn)行往來核對時，信息不對稱，同時也違背了權(quán)益發(fā)生制原則。財務(wù)人員拿到發(fā)票后，應(yīng)該對進(jìn)項(xiàng)發(fā)票進(jìn)行臺賬試管理，把記賬聯(lián)放在憑證后面，抵扣聯(lián)單獨(dú)放，定量裝訂，以便查閱。取得的增值稅專用發(fā)票應(yīng)根據(jù)本月的銷售情況盡快認(rèn)證（認(rèn)證期為360天，當(dāng)月認(rèn)證當(dāng)月抵扣，當(dāng)月未抵扣下月不得再抵扣）

（三）了解并享受合法的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策

財務(wù)人員只有不斷學(xué)習(xí)最新的稅收政策，才能了解并享受到最新、最好的優(yōu)惠。有些地方會出臺一些與當(dāng)?shù)貙?shí)情相關(guān)的優(yōu)惠政策，財務(wù)人員應(yīng)該加強(qiáng)與專管人員的溝通，了解到最新的優(yōu)惠政策，為企業(yè)減少稅收負(fù)擔(dān)。

（四）制定合理的銷售方式，充分利用稅收優(yōu)惠政策

制定合理的銷售價格，可以增加銷售量，讓資金快速回籠，降低時間成本和資金成本。在制定相關(guān)銷售價格時，即要考慮各項(xiàng)成本，也要注意增值額和扣除項(xiàng)目的關(guān)系，找到稅率的臨界點(diǎn)，合理降低售價，或許讓收入減少，但可能讓利潤增加。

四、結(jié)語

2018年3月28日，李克強(qiáng)總理主持如召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定深化增值稅改，將制造業(yè)等行業(yè)增值稅稅率從17%降至16%，將交通運(yùn)輸、建筑、基礎(chǔ)電信服務(wù)等增值稅稅率從11%降至10%，預(yù)計全年可減稅2400萬元。稅改從2018年5月1日起實(shí)施。國家在不斷的完善和降低企業(yè)稅負(fù)，讓企業(yè)減輕“負(fù)擔(dān)”輕松上陣?！盃I改增”對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了重大的稅收政策變革，既有有利的影響也有不良的影響，企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)市場環(huán)境的變化，增強(qiáng)對稅收籌劃的重視，管理模式的更新，認(rèn)真學(xué)習(xí)行業(yè)政策、分析政策。“營改增”時代已全面來臨，我們應(yīng)該不斷更新知識，把握機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)，為企業(yè)做好長遠(yuǎn)發(fā)展與壯大獻(xiàn)一份薄力。

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（作者單位：瀘州致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）