關(guān)于加強房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的思考

祁淑紅

摘要：目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)對資產(chǎn)管理工作重視不夠，制度不完善，管理手段及管理技能落后，影響了企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。文章通過對房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題進行了剖析，并提出了一些思路和對策，希望對房地產(chǎn)企業(yè)提高資產(chǎn)管理水平提供有益的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資產(chǎn)管理；動態(tài)管理；品牌資產(chǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理是資產(chǎn)所有人自己或委托專業(yè)機構(gòu)對有形的房地產(chǎn)資產(chǎn)進行科學管理，以期實現(xiàn)資產(chǎn)最大限度的保值增值行為。企業(yè)的資產(chǎn)管理方式和管理技能對企業(yè)經(jīng)濟效益和發(fā)展壯大有著直接的影響。隨著我國市場經(jīng)濟的深入發(fā)展。我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境也發(fā)生了很大的變化，競爭更加激烈，企業(yè)要想在競爭中贏得更有利的發(fā)展地位，就要順應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展變化及時調(diào)整管理觀念，創(chuàng)新資產(chǎn)管理措施和管理手段，不斷滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理是企業(yè)管理的重要組成部分。企業(yè)資產(chǎn)的合理有效配置對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要的影響。企業(yè)的資產(chǎn)管理工作不是某一個人或者是某一個部門的工作，而是需要企業(yè)全員參與其中的一項工作。只有企業(yè)全體員工共同樹立高度的管理意識和管理責任。才能使企業(yè)資產(chǎn)管理工作得到更好的發(fā)展和提高。企業(yè)的資產(chǎn)管理工作做好了，可以明確企業(yè)的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)，盤活企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)，使企業(yè)資產(chǎn)得到合理有效的利用，充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用和價值。同時，做好企業(yè)的資產(chǎn)管理工作，可以避免企業(yè)資產(chǎn)流失，給企業(yè)帶來的經(jīng)濟損失。做好企業(yè)的資產(chǎn)管理工作，可以優(yōu)化資產(chǎn)配置，提高企業(yè)資產(chǎn)的使用效率。為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營奠定堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理存在的問題

（一）對資產(chǎn)管理的重視程度不足

在目前的資產(chǎn)管理中，一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者觀念落后，因循守舊。對資產(chǎn)管理沒有充分地認識，存在重錢輕物的思想。對資產(chǎn)管理工作態(tài)度不積極，制度執(zhí)行不規(guī)范，只片面地對資產(chǎn)的購進、出售和處置的財務(wù)數(shù)據(jù)進行紙面上的管理，而忽視了資產(chǎn)的日常管理和使用執(zhí)行情況。片面地將資產(chǎn)管理的職責歸在財務(wù)部門，忽視了其他部門在資產(chǎn)管理中的作用，大大削弱了資產(chǎn)管理的功能。資產(chǎn)管理重視程度不足，導致企業(yè)資產(chǎn)管理不嚴，數(shù)據(jù)核算不實。嚴重影響到企業(yè)的運營、競爭與發(fā)展。

（二）資產(chǎn)管理制度有待完善

有些房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理制度過于陳舊，不能與時俱進及時完善更新，許多制度已經(jīng)不能夠適應(yīng)當今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式和發(fā)展需要。有些企業(yè)雖然制定了相應(yīng)的資產(chǎn)管理制度，但是不健全、不完善。沒有結(jié)合企業(yè)的自身特點和實際情況去量身制定，造成企業(yè)資產(chǎn)管理制度的實用性較低。對于資產(chǎn)的日常管理、定期更新及折舊處置等操作流程沒有合理可行的規(guī)定，使得企業(yè)的資產(chǎn)管理工作出現(xiàn)各種疏漏。

（三）管理手段和管理技能落后

隨著我國科學技術(shù)的迅速發(fā)展，一些生產(chǎn)效率更高、能耗更少、性能更優(yōu)的新型資產(chǎn)不斷涌現(xiàn)。這就要求企業(yè)要不斷提高自身管理技能和管理觀念，采用先進的科學管理技術(shù)和管理方式來適應(yīng)科技發(fā)展的需要。目前一些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理手段和管理技能相對落后，不能及時轉(zhuǎn)變觀念，跟不上科技發(fā)展的步伐，對先進的信息技術(shù)沒有廣泛的普及，加大了資產(chǎn)管理工作的難度，導致資產(chǎn)管理工作不規(guī)范和不科學。

（四）資產(chǎn)動態(tài)管理有待加強

有些房地產(chǎn)企業(yè)對資產(chǎn)管理中資產(chǎn)的定位理解不全面、不充分，只關(guān)注了資產(chǎn)的購置和使用價值，對資產(chǎn)價值的變化和轉(zhuǎn)移未引起足夠的重視，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理除保持靜態(tài)的核算外，還要注重資產(chǎn)的動態(tài)價值管理。一些房地產(chǎn)企業(yè)采用傳統(tǒng)的資產(chǎn)管理模式，在資產(chǎn)取得時的，財務(wù)部從財務(wù)核算的角度根據(jù)資產(chǎn)的相關(guān)特性進行了分類、登記，計提了折舊。但資產(chǎn)的歸屬，轉(zhuǎn)移，報廢、處置等一律沒有登記和記錄。資產(chǎn)是否到了需要保養(yǎng)保修的日期？資產(chǎn)的使用者是誰？是否發(fā)生了轉(zhuǎn)移？企業(yè)沒有跟蹤記錄，資產(chǎn)在使用過程中屬于半失控狀態(tài)。由于企業(yè)對資產(chǎn)的使用周期沒有相應(yīng)的管理流程，以至于資產(chǎn)的動態(tài)變化不能及時反映，企業(yè)無法適時掌握資產(chǎn)的狀態(tài)變化，造成了企業(yè)資金的浪費和大量資產(chǎn)的閑置，降低了資產(chǎn)的使用效率。甚至導致企業(yè)資產(chǎn)的非正常流失。

（五）忽視了對品牌資產(chǎn)的管理

提到資產(chǎn)管理，企業(yè)往往只想到的是公司賬簿上記載的有形的實物資產(chǎn)的管理。理解過于片面，而忽視了企業(yè)的無形資產(chǎn)的管理，無形資產(chǎn)包括專利權(quán)、商標權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)、專營權(quán)、商譽等。隨著房地產(chǎn)市場的不斷壯大，若想在房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)腳根，占有一定的市場份額，擁有更大的市場占有率，品牌資產(chǎn)在企業(yè)的發(fā)展中不容忽視。

三、加強規(guī)范資產(chǎn)管理的主要思路和對策

（一）提高管理意識，建立完善的資產(chǎn)管理制度

企業(yè)的資產(chǎn)管理工作在企業(yè)的發(fā)展中起著重要的作用。企業(yè)各部門及每位員工都是資產(chǎn)的使用者、受益者、維護者和保養(yǎng)者。制定科學、完善的資產(chǎn)管理制度和業(yè)務(wù)流程、是企業(yè)做好資產(chǎn)管理工作的前提和保證。企業(yè)領(lǐng)導要高度重視資產(chǎn)管理工作，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立資產(chǎn)管理部或資產(chǎn)管理崗位，加大資產(chǎn)管理力度，及時組織人員對資產(chǎn)管理的制度、流程進行修訂和完善。使資產(chǎn)管理有章可循，有規(guī)可依，用制度來規(guī)范日常資產(chǎn)管理工作，通過管理使資產(chǎn)在企業(yè)運營中發(fā)揮巨大的能動作用。同時在員工中要做好資產(chǎn)管理制度的培訓工作，加強員工資產(chǎn)管理的觀念和意識，使資產(chǎn)為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展做出貢獻。

（二）采用科學先進的管理方法

企業(yè)要緊跟社會的發(fā)展，不斷調(diào)整自己的管理方法和管理理念。為了保證資產(chǎn)的使用效率，企業(yè)可以采用生命周期的管理理論，對資產(chǎn)進行全流程管理。在購建資產(chǎn)前，對資產(chǎn)的購置計劃執(zhí)行嚴謹?shù)目尚行苑治?，對項目成本和收益進行評估、測算。要加強資產(chǎn)的核算管理，利用信息化技術(shù)和數(shù)據(jù)共享的功能，對資產(chǎn)進行全方位、全過程的管理。例如，采用信息化條形碼技術(shù)，為企業(yè)每項資產(chǎn)制定一個電子身份證。將資產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)錄入到資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，使資產(chǎn)的采購、調(diào)撥、報廢等全過程都能在企業(yè)管理系統(tǒng)中反映出來。同時對資產(chǎn)的管理數(shù)據(jù)實現(xiàn)內(nèi)部信息共享，方便相關(guān)人員在信息系統(tǒng)中對資產(chǎn)進行隨時查閱。為了完善資產(chǎn)使用及后續(xù)的跟蹤管理，企業(yè)要加強資產(chǎn)的使用部門及人員的責任考核，建立崗位責任制和操作規(guī)范，將資產(chǎn)管理指標設(shè)置為績效考核的一部分。例如，資產(chǎn)完好率，資產(chǎn)報廢率，資產(chǎn)閑置率等指標，并納入使用部門的月度或年度績效考核，激勵員工資產(chǎn)管理的積極性和主動性。

（三）加強動態(tài)管理，提高資產(chǎn)使用效率

加強企業(yè)對資產(chǎn)的動態(tài)監(jiān)控，利用資產(chǎn)生命周期理論，實現(xiàn)資產(chǎn)從靜態(tài)到動態(tài)的管理。設(shè)專職的部門、崗位對企業(yè)的資產(chǎn)進行集中管理，負責審批辦理驗收、調(diào)撥、報廢、封存、啟用等事項。對閑置資產(chǎn)或已經(jīng)不使用的資產(chǎn)及時進行處置，充分發(fā)揮這些資產(chǎn)的使用功能。每年末企業(yè)要對實物資產(chǎn)進行盤點、評估和檢查，對狀態(tài)有變化的資產(chǎn)，及時進行數(shù)據(jù)調(diào)整，并在資產(chǎn)管理系統(tǒng)中對資產(chǎn)狀態(tài)進行更新。使企業(yè)的所有資產(chǎn)都在可控范圍之內(nèi)，提高資產(chǎn)的使用效率。

（四）構(gòu)建良好的品牌形象，提升企業(yè)的競爭力

樹立企業(yè)良好的品牌形象，贏得更多消費者的信睞，推動企業(yè)經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。企業(yè)的品牌資產(chǎn)，是企業(yè)的一種無形資產(chǎn)，可以給企業(yè)帶來穩(wěn)定和超額的收益，還會提升企業(yè)的競爭力，是企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟價值不可缺少的一種資源。對于房地產(chǎn)企業(yè)，要想創(chuàng)造良好的品牌形象，就要順應(yīng)消費者的購買心理，順應(yīng)時代潮流，不斷提升經(jīng)營理念和創(chuàng)新經(jīng)營方式，誠信經(jīng)營，打造消費者滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。只有得到消費者的肯定和認可，贏得良好的口碑和商譽，才能使企業(yè)的競爭力得到不斷提升。

企業(yè)資產(chǎn)管理有著豐富的內(nèi)涵，做好資產(chǎn)管理工作，對企業(yè)資產(chǎn)管理上水平起著極大的促進作用，在國家對房地產(chǎn)企業(yè)嚴緊的宏觀政策調(diào)控下，企業(yè)若想實現(xiàn)利潤最大化，贏得更大的市場占有率。就要拓寬思路，不斷創(chuàng)新，利用先進的科技手段抓好企業(yè)資產(chǎn)管理，使企業(yè)資產(chǎn)管理更加規(guī)范化、細致化、責任化。使企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的最終目標。

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（作者單位：浙江金鷹集團張家口房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）