保障性住房后期管理居民滿意度提升研究

申聰聰

[摘要]保障性住房是我國(guó)對(duì)于中等偏下收入群體的一種社會(huì)福利保障。在國(guó)家加大住房保障力度的背景下，保障性住房的數(shù)量大幅增加，保障對(duì)象范圍也在逐步擴(kuò)大，當(dāng)保障群體成功入住，保障性住房的后期管理任務(wù)便隨之增加，問(wèn)題也日益顯露，影響著居民的住房滿意度。以河北省保障性住房后期管理為例，研究保障性住房在后期管理的不同階段所遇到的問(wèn)題，進(jìn)而提出相應(yīng)建議，提升居民的住房滿意度。

[關(guān)鍵詞]保障性住房;后期管理;住房滿意度

[中圖分類號(hào)]C935[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

1 保障性住房后期管理的內(nèi)涵

為了加強(qiáng)政府對(duì)保障性住房的管理，確保受保障群體能夠切身享受到國(guó)家給予的福利，眾多學(xué)者在對(duì)保障性住房的管理研究時(shí)將其系統(tǒng)的劃分為前期和后期。

保障性住房前、后期管理于保障房整個(gè)生命周期管理的區(qū)別在于時(shí)間節(jié)點(diǎn)和管理內(nèi)容的選擇上。自保障性住房建設(shè)完成并正式投入使用后，才能真正滿足低收入群體住有其所的需求，解決其住房難的問(wèn)題，這時(shí)才符合保障性住房建設(shè)的意義。所以，經(jīng)過(guò)文獻(xiàn)研究和總結(jié)，本研究所采用的保障性住房后期管理內(nèi)涵為建設(shè)完成并符合投入使用要求的保障房，由保障性住房管理部分負(fù)責(zé)分配，按照申請(qǐng)人家庭狀況、收入水平等標(biāo)準(zhǔn)分配到戶，住戶入住住房后管理部門對(duì)其進(jìn)行的物業(yè)社區(qū)管理、社會(huì)管理、退出管理以及動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理等管理行為。

2 河北省保障性住房政策梳理及現(xiàn)狀

2.1 保障性住房后期管理政策梳理

隨著受保障群體的入住，保障性住房的后期管理存在的問(wèn)題逐步顯露。為提升保障房分配后的管理水平，提高保障對(duì)象入住后的滿意度，2011年河北省政府頒布《河北省城鎮(zhèn)住房保障辦法（試行）》并于2011年8月1日起施行;又于2012年出臺(tái)了保障性住房動(dòng)態(tài)監(jiān)管及退出操作細(xì)則與建設(shè)、分配和管理信息公開(kāi)及監(jiān)督操作細(xì)則，建立了保障房入住后的動(dòng)態(tài)監(jiān)管和退出機(jī)制;2013年，為滿足保障房住戶的生活需求，河北省出臺(tái)了《河北省保障性住房小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)規(guī)定（試行）》;2015年為進(jìn)一步提高保障性住房的資源配置效率，出臺(tái)《河北省保障性住房分配退出管理規(guī)范操作指導(dǎo)細(xì)則（試行）》，在同年出臺(tái)《河北省保障性住房后期管理辦法（試行）》，其中各項(xiàng)管理規(guī)范和管理辦法的頒布和施行使分配入住的保障性住房的管理工作;2019年石家莊市對(duì)市區(qū)住房保障政策進(jìn)行調(diào)整，印發(fā)《2019年石家莊城鎮(zhèn)保障性安居工程工作要點(diǎn)》的通知等，通過(guò)這一系列政策文件，對(duì)河北省各地保障性住房管理工作起到一定作用。

2.2 保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀

俗話說(shuō)“老有所依，住有所居”，住房是人們最低等的需求。根據(jù)住建部提供的資料顯示，2008～2018年，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程約開(kāi)工7000萬(wàn)套，領(lǐng)取公租房租賃補(bǔ)貼的困難群眾累計(jì)近2200萬(wàn)人，幫助約2億困難群眾改善了住房條件。單就河北省而言，截至2018年11月底，省城鎮(zhèn)保障性安居工程各項(xiàng)年度工作任務(wù)均超額完成，其中全省棚改項(xiàng)目超額完成2.2個(gè)百分點(diǎn);棚改工作完成年度任務(wù)的215.6%;被列入國(guó)家保障性住房計(jì)劃的政府投資公租房累計(jì)分配完成31.67萬(wàn)套，分配率達(dá)到95.3%;全省累計(jì)為3.1萬(wàn)戶發(fā)放租賃補(bǔ)貼，完成國(guó)家任務(wù)的103.3%。

住房問(wèn)題不僅僅是民生的問(wèn)題，也關(guān)系到國(guó)家的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。河北省的保障房建設(shè)工作向著高質(zhì)量發(fā)展，各類保障性住房政策為困難群眾的安居夢(mèng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，解決了多數(shù)困難群眾的入住問(wèn)題。隨著困難群眾的入住，河北省政府對(duì)保障性住房的后期管理也日趨重視，并將增強(qiáng)困難群眾入住滿意度提上日程，但是在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，各地的保障性住房后期管理問(wèn)題仍有漏洞，亟待解決。

3 河北省保障性住房后期管理中存在的問(wèn)題

3.1 部分房屋供應(yīng)與居民需求錯(cuò)位，居民住房分配滿意度仍待提升

近年來(lái)河北省的經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，居民生活水平也日益得到改善，社會(huì)的保障體系也日趨完整。但是由于受保障群體的收入階層、工作條件不同，間接造成他們對(duì)于保障性住房的需求存在一定的差異化，有部分居民反映，保障性房屋供應(yīng)與自身家庭所需的居住條件存在一定的供給錯(cuò)位，保障效果未達(dá)到最佳。另外，隨著保障性住房建設(shè)數(shù)量的增加和分布區(qū)域的擴(kuò)大，部分保障住戶由于工作地點(diǎn)、子女上學(xué)等問(wèn)題，想要調(diào)換居住位置的需求也更為迫切，河北省政府據(jù)此也曾在保障房相關(guān)條例中指出居住要更具人性化，房源可以調(diào)換，但在實(shí)際中，由于住房信息的不對(duì)稱，受保障群體的房屋信息來(lái)源較為缺乏，易造成調(diào)換不及時(shí)的情況，這都直接影響著受保障群體的住房滿意度。

3.2 后期管理和維護(hù)費(fèi)用短缺，居民住房服務(wù)滿意度仍需提高

保障性住房與商品性住房在后期管理和維護(hù)主體上存在一定的區(qū)別。對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，其業(yè)主就是房屋的所有權(quán)擁有者;對(duì)于保障房而言，其管理主體則應(yīng)區(qū)別對(duì)待。張金娟認(rèn)為公租房和廉租房的后期管理主體是政府，在經(jīng)濟(jì)適用房中則應(yīng)當(dāng)由政府和住戶共同承擔(dān)起業(yè)主的責(zé)任。孫錚也提到在對(duì)保障房的后期管理中，主要資金來(lái)源渠道就是依靠財(cái)政撥款，盡管國(guó)家就融資問(wèn)題頒布了相關(guān)規(guī)定，地方政府也公開(kāi)募集資金，但是社會(huì)和市場(chǎng)的參與度明顯不夠。所以在資金有限、社會(huì)和市場(chǎng)參與度不積極的情況下，保障房周圍配套設(shè)施建設(shè)和物業(yè)等其它服務(wù)性管理仍有大幅提升的空間，這也直接影響到受保障人群對(duì)住房服務(wù)的滿意度。

3.3 保障性房源亟需精準(zhǔn)配置，居民退出管理滿意度仍需改善

在退出管理中，由于管理信息化建設(shè)和動(dòng)態(tài)監(jiān)管工作滯后，保障對(duì)象后期退出制度執(zhí)行較難。保障性住房是為了保障真正有困難的人群而建設(shè)的，但是在走訪中發(fā)現(xiàn)某些住戶隨著家庭成員工作晉升、收入增多等因素，已經(jīng)高于受保障標(biāo)準(zhǔn)，本應(yīng)該退出社會(huì)保障范圍，但由于人的自利性，他們部分選擇繼續(xù)租住或者隱瞞實(shí)際收入狀況。更有甚者，有的住戶將保障房轉(zhuǎn)租給他人居住，這會(huì)導(dǎo)致惠民政策失去應(yīng)有的價(jià)值，資源配置錯(cuò)位，加大了保障性住房退出機(jī)制的執(zhí)行難度，讓那些真正需要幫助的人得不到應(yīng)有的保障。

4 河北省保障性住房后期管理居民滿意度提升路徑

4.1 建立多層次供應(yīng)體系，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)精準(zhǔn)配置

面對(duì)不同層次的住房需求，政府應(yīng)該通過(guò)調(diào)查和走訪等形式來(lái)了解中低層收入群體的真實(shí)所需，根據(jù)需要并結(jié)合實(shí)際情況盡可能規(guī)劃設(shè)計(jì)不同的住房標(biāo)準(zhǔn);另外，面臨部分保障家庭想要調(diào)換居住位置的需求，河北省除完善相關(guān)政策外，也應(yīng)該在實(shí)踐層面給予便利支持。在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，政府應(yīng)妥善利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建立專門的保障性住房互換系統(tǒng)，搭建受保障群體溝通平臺(tái)，在此平臺(tái)上工作人員及時(shí)更新空置的或者居民想置換掉的房源，方便人們動(dòng)態(tài)掌握保障房源信息，以便在第一時(shí)間找到合適的置換對(duì)象。同時(shí)相關(guān)部門也要注重前期調(diào)研，詳細(xì)了解居住人群的相關(guān)信息，以便能對(duì)房源資源進(jìn)行有效匹配，實(shí)現(xiàn)人和房子的動(dòng)態(tài)精準(zhǔn)配置，從而保障居民的生活質(zhì)量，滿足其住房保障需求，提升居民對(duì)保障性住房分配的滿意度，完成“有居”到“優(yōu)居”的華麗轉(zhuǎn)身。

4.2 強(qiáng)化政府作用，發(fā)揮社會(huì)和企業(yè)優(yōu)勢(shì)

政府作為保障性住房建設(shè)和管理的強(qiáng)大推手，在保障性住房的不同階段發(fā)揮著不同的作用。在保障性住房的后期管理中，政府應(yīng)俯瞰全局，統(tǒng)籌謀劃，首先要科學(xué)合理地規(guī)劃財(cái)政分配，加大對(duì)保障房后期管理的項(xiàng)目資金投入，針對(duì)各地經(jīng)濟(jì)情況給予不同的支持力度;其次，政府應(yīng)本著頂層設(shè)計(jì)、規(guī)劃先行、市場(chǎng)運(yùn)作、居民參與的原則出臺(tái)相關(guān)政策和措施，積極推進(jìn)企業(yè)和政府之間的合作，引導(dǎo)社會(huì)、企業(yè)和居民積極參與保障性住房的后期管理中來(lái);最后，政府也要積極拓寬保障性住房后期管理資金的融資渠道，吸引社會(huì)閑置資金的支持，確保保障性住房后期管理資金的連續(xù)性。在政府和社會(huì)企業(yè)多方合作下，進(jìn)一步完善保障性住房周圍的配套設(shè)施，改善居住環(huán)境，進(jìn)而提高居民的服務(wù)滿意度。

4.3 加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理，完善法律法規(guī)建設(shè)

為了妥善處理保障群體住房的退出管理，避免保障線以外的人群占用公共服務(wù)資源，讓切實(shí)有困難的群眾享受到應(yīng)有的保障，省相關(guān)部門首先應(yīng)積極安排各市對(duì)住房保障對(duì)象經(jīng)濟(jì)狀況審查的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)督，嚴(yán)格執(zhí)行退出機(jī)制;此外，對(duì)于存在的轉(zhuǎn)租現(xiàn)象要極力遏止，這就要求相關(guān)負(fù)責(zé)部門不定期跟蹤住戶信息，核實(shí)是否存在轉(zhuǎn)租或者代理轉(zhuǎn)租的行為。同時(shí)對(duì)住房的進(jìn)展情況進(jìn)行實(shí)時(shí)公開(kāi)更新，對(duì)現(xiàn)保障家庭用戶進(jìn)行公示以便接受群眾監(jiān)督，做到過(guò)程規(guī)范化，結(jié)果透明化。最后，政府也應(yīng)制定相關(guān)政策對(duì)保障房退出用戶給予善后保障，為剛脫離保障群體的家庭提供必要的資金技術(shù)支持，避免再出現(xiàn)返貧的困境。通過(guò)頂層設(shè)計(jì)和借助先進(jìn)的監(jiān)管方法，有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)保障群體及保障房源的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，有助于杜絕轉(zhuǎn)租現(xiàn)象和房屋空置現(xiàn)象的出現(xiàn)，也能夠保障退出用戶的基本需求，進(jìn)而改善居民對(duì)退出管理的滿意度。

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