房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究

徐敏

摘要：隨著房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)逐漸加深，我國政府對于房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控也逐漸嚴(yán)格，尤其在稅務(wù)和金融等政策，對于房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式產(chǎn)生了一定制約。而在這樣的背景下，便需要房地產(chǎn)進(jìn)行合理的納稅籌劃來應(yīng)對?；诖耍疚膶Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃展開探討，并提出房地產(chǎn)納稅籌劃的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃

整體納稅籌劃的意義在于實(shí)現(xiàn)納稅人財(cái)務(wù)效益的最優(yōu)化。在稅收相關(guān)法律規(guī)定中，鼓勵(lì)或者允許、不禁止情況下，納稅人融資以及經(jīng)營和投資等活動(dòng)，在進(jìn)行事前的安排與籌劃，對納稅的方案進(jìn)行選擇的活動(dòng)，就是納稅籌劃[1]。納稅籌劃的本質(zhì)，是在法律許可的前提下，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)合理。我國經(jīng)濟(jì)制度以及市場在不斷完善的過程中，納稅籌劃已經(jīng)逐漸成為企業(yè)發(fā)展中不可或缺的部分[2]。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃意義

（一）提升納稅意識(shí)

納稅籌劃是企業(yè)采取的合理合法的減少稅務(wù)的手段。在通過稅收法律了解，對稅收相關(guān)政策的變化進(jìn)行重視，運(yùn)用國家間以及行業(yè)間和地區(qū)間在稅法中的差異，將經(jīng)營中的活動(dòng)在事前進(jìn)行計(jì)劃并安排，實(shí)現(xiàn)納稅方案最優(yōu)化選擇，從而使得稅收負(fù)擔(dān)降低，稅收利益最大化。

（二）財(cái)務(wù)效益的最大化

納稅籌劃是通過對不同稅收的方案進(jìn)行比較以后，選擇在稅負(fù)上最優(yōu)化的方案，由此使得納稅人在現(xiàn)金的輸出減少。對可支配資源增加，納稅人的企業(yè)的競爭力由此得到增加，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)化發(fā)展。

（三）經(jīng)營及管理水平提升

成本以及利潤和資金，是企業(yè)會(huì)計(jì)以及經(jīng)營管理活動(dòng)中最為重要的要素，納稅籌劃便是對三者條件進(jìn)行最優(yōu)計(jì)劃方案，進(jìn)而對經(jīng)營管理的水平進(jìn)行提高。在企業(yè)開展納稅籌劃的工作中，與會(huì)計(jì)的關(guān)系較大[3]。會(huì)計(jì)相關(guān)人員，需要對會(huì)計(jì)的準(zhǔn)則以及制度有清晰的認(rèn)知，對于現(xiàn)階段施行的稅法同樣熟知，并按照相關(guān)稅法標(biāo)準(zhǔn)以及要求進(jìn)行計(jì)稅、記賬和設(shè)賬等環(huán)節(jié)，及時(shí)展開納稅申報(bào)的工作。所以納稅籌劃能夠?qū)κ沟闷髽I(yè)在會(huì)計(jì)的管理水平上得到提升。

（四）完善稅法

在不斷進(jìn)行完善經(jīng)濟(jì)市場的過程中，可以明確的覺察到其中不同行業(yè)中相關(guān)規(guī)定在持續(xù)的增設(shè)、刪改，這正是對于整體制度的完善過程。守法的前提便是存在法律可以作為依據(jù)，法治在這種前提下才能得以實(shí)現(xiàn)。納稅籌劃的部分企圖，便在于對不成熟和不完善的稅法發(fā)起挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，也是企業(yè)對稅法以及稅收經(jīng)濟(jì)的政策反饋，真正切實(shí)可行的制度，是要經(jīng)得起市場檢驗(yàn)的，納稅人的行為也是對政府稅法完善及有效和正確展開的檢驗(yàn)。所以，作為稅收的主體對象，籌劃納稅便是明確稅法建設(shè)以及完善的方向。

（五）增加國家財(cái)政收入

在企業(yè)進(jìn)行合理合法的納稅籌劃以后，企業(yè)能夠在稅負(fù)上得到降低，但其本身也獲得了更加充分的經(jīng)營空間。由此使得產(chǎn)業(yè)規(guī)模上得以增大，企業(yè)生產(chǎn)進(jìn)一步得到發(fā)展，企業(yè)利潤增大，國家稅收也能因此得到增加。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，通常情況下需要繳納教育附加以及城建和營業(yè)、印花稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等。本文針對探討的土地增值稅，在內(nèi)容上呈現(xiàn)較為繁雜的新鄉(xiāng)，如果籌劃不合理或操作失誤，便會(huì)使得企業(yè)在稅收負(fù)擔(dān)加重。

二、房地產(chǎn)開發(fā)前中期納稅籌劃

（一）前期納稅籌劃

1.合作建房

在相關(guān)稅法規(guī)定中，如果出現(xiàn)一方出資，一方供給土地，雙方合作進(jìn)行房屋建筑的建設(shè)，在完成建設(shè)后根據(jù)不同比例進(jìn)行房屋建筑分配，能夠?qū)ν恋卦鲋刀悤好?如果在完成建設(shè)后，將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，土地增值稅便需要進(jìn)行征收。相關(guān)企業(yè)可以對該類優(yōu)惠政策進(jìn)行充分利用，由此實(shí)現(xiàn)互惠互利。譬如：甲房地產(chǎn)在A城市的繁華地帶有土地，意向和丙實(shí)業(yè)公司兩者互相合作進(jìn)行大樓的建設(shè)，由丙公司提供資金的供給，在建成后根據(jù)比例進(jìn)行房屋分配。對于丙公司而言，在房屋建成后房屋建筑因不存在土地增值稅，進(jìn)行購置的成本相對更低。在未來進(jìn)行處理以后，繳納的增值稅也僅為自己擁有的一塊。對于甲房地產(chǎn)公司而言，作為企業(yè)辦公房屋，且不需要進(jìn)行土地增值稅的繳納，能夠在稅負(fù)上得到降低，成本由此下降，從而使得房地產(chǎn)以及出資方兩者共贏。

2.代建房

代建房具體便是指房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)工作，在完成開發(fā)任務(wù)完成后，客戶對其支付代建費(fèi)用的方式。在這種方式中，在企業(yè)方面盡管存在一定的盈利現(xiàn)象，但在房地產(chǎn)權(quán)屬上并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)換，因此盈利也僅作為勞務(wù)報(bào)酬的類型。在稅法相關(guān)規(guī)定中，僅作為營業(yè)稅，而不是土地增值稅的征收內(nèi)容。如果不能應(yīng)用代建房的方式進(jìn)行開發(fā)，房地產(chǎn)就會(huì)屬于房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)進(jìn)行銷售的過程中，便需要進(jìn)行營業(yè)稅和土地增值稅的繳納。

（二）中期納稅籌劃

在我國相關(guān)稅法中明確規(guī)定，如果納稅人所建造的普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售，增值額在項(xiàng)目開發(fā)金額扣除20%以下，就能免于進(jìn)行土地增值稅的繳納。與此同時(shí)，規(guī)定中還提出如果納稅人在建造普通的標(biāo)準(zhǔn)住宅外，還存在其他房產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)，應(yīng)該對增值額進(jìn)行區(qū)別核算;不能對增值額進(jìn)行準(zhǔn)確核算或者沒有進(jìn)行增值額的分別核算，對于標(biāo)準(zhǔn)住宅建造的企業(yè)需要進(jìn)行土地增值稅的繳納。在該納稅籌劃方式中，其關(guān)鍵便在于對項(xiàng)目中可扣除資金增加或者對銷售收入進(jìn)行減少，從而使得普通住宅在增值率上能夠在20%之下。該方法的益處在于能夠?qū)ν恋卦鲋刀愡M(jìn)行合理規(guī)避，其次便是對房屋質(zhì)量進(jìn)行了提高或者對房價(jià)進(jìn)行了降低，由此便可以在激烈的房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)中，取得較大價(jià)格優(yōu)勢。但在對普通住宅增值率沒有進(jìn)行合理控制的情況，則會(huì)使得稅務(wù)多繳。

三、房地產(chǎn)開發(fā)后期納稅籌劃

（一）利息支出

在土地增值稅相關(guān)規(guī)定中，財(cái)務(wù)中的利息在支出的過程中，可以參照房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并進(jìn)行分?jǐn)偅矣邢嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)能夠證明的情況下，可以據(jù)實(shí)進(jìn)行利息的扣除。但峰值需要在商業(yè)銀行同類和同期貸款利率計(jì)算金額之下;且在不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓的情況，進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目，對分?jǐn)偫⒅С龅挠?jì)算。或者沒有相關(guān)金融機(jī)構(gòu)能夠提供證明的情況下，房地產(chǎn)在開發(fā)中的費(fèi)用需要根據(jù)土地使用權(quán)進(jìn)行金額以及成本支付的10%計(jì)算扣除。企業(yè)在根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行選擇時(shí)，側(cè)重不同。如果房地產(chǎn)的開發(fā)主要依賴于負(fù)債籌集開發(fā)資金，利息費(fèi)用在支出占比上較高，僅可以及進(jìn)行金融機(jī)構(gòu)證明的提供，從而根據(jù)證明進(jìn)行扣除;與之相反，依賴權(quán)益資本進(jìn)行籌資的，在利息的費(fèi)用上較少，就可以不需要進(jìn)行分?jǐn)偫⒌挠?jì)算，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)費(fèi)用進(jìn)行多扣除，由此使得整體的企業(yè)的價(jià)值能夠?qū)崿F(xiàn)最有利化。

（二）聯(lián)營以及投資免稅

房地產(chǎn)相關(guān)稅法中明確規(guī)定，對于使用房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)營以及投資的過程中，投資方使用土地入股進(jìn)行聯(lián)營或投資，并將房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓處聯(lián)營以及投資方的企業(yè)中，能夠暫時(shí)進(jìn)行免征收土地增值稅。如果投資或者聯(lián)營企業(yè)將房地產(chǎn)繼續(xù)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，才會(huì)進(jìn)行土地增值稅的征收。與此同時(shí)，在相關(guān)營業(yè)稅法中有明確規(guī)定，從而2003年1月1日開始，如果通過不動(dòng)產(chǎn)入股，共同擔(dān)當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)以及接受資方利益分配原則的行為，免于征收營業(yè)稅，在完成投資后，進(jìn)行股權(quán)的轉(zhuǎn)讓也不會(huì)進(jìn)行營業(yè)稅的征收。房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)︿N售條件，對于預(yù)進(jìn)行房產(chǎn)購買、在經(jīng)營活動(dòng)的企業(yè)使用房產(chǎn)作為投資，從而成為新項(xiàng)目伙伴，并且能夠?qū)彿客顿Y在購房中的預(yù)算得到節(jié)省，使得新項(xiàng)目在流動(dòng)資金上得到增加，對項(xiàng)目進(jìn)行了保障。同樣，也使得房地產(chǎn)土地增值稅得到避免。

四、結(jié)束語

我國在經(jīng)濟(jì)飛速增長的過程中，和各行各業(yè)的飛速發(fā)展存在著直接聯(lián)系。其中房地產(chǎn)是我國眾多行業(yè)中發(fā)展較好的一類，其基礎(chǔ)建立在我國人口以及城市化建設(shè)。納稅籌劃的方法要基于合法、合理的基礎(chǔ)上進(jìn)行，由此能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益得到保障，納稅風(fēng)險(xiǎn)以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)因此降低。

參考文獻(xiàn)：

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