新時代呼喚：上海房地產(chǎn)業(yè)加快改革、創(chuàng)新發(fā)展
——“新時代上海經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展論壇”綜述

11月10日，作為上海市社聯(lián)第十二屆 (2018)“學(xué)會學(xué)術(shù)活動月”系列活動之一，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會、上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會、上海市土地學(xué)會共同舉辦的“新時代上海經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展論壇”在上?？茖W(xué)會堂海洋能廳舉行。本次論壇是黨的十九大以來，市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會圍繞新時代中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是圍繞國家提出的“房住不炒、租購并舉”住房政策開展的一系列學(xué)術(shù)研究及上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會近期結(jié)合紀(jì)念改革開放40周年進(jìn)行的一系列學(xué)術(shù)活動的成果展示。會議由上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、秘書長忻一鳴主持，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長沈正超致詞，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長龐元、原上海市土地局老領(lǐng)導(dǎo)劉天同、上海市房科院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所副所長江莉作主旨演講，上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副秘書長劉江會、上海涌力土地房地產(chǎn)估價有限公司總經(jīng)理陳嶸作交流發(fā)言。來自三個學(xué)會、高校及相關(guān)單位的一百多位業(yè)內(nèi)人士參加了論壇。

一、改革開放40年上海住房制度和土地制度改革

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長龐元在主旨演講中回顧改革開放40年上海住房發(fā)展的“黃金期”。40年來，上海新建住房6億多平方米，特別是跨入新世紀(jì)以來，每年新建住房達(dá)2000萬平方米以上。居住房屋面積總量從1978年的0.44億平方米增加至2016年的6.5億平方米，增加了近14倍。同期，上海市常住人口總量從1104萬人增加至2419.7萬人，增加了1.2倍。由于住房總量增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于常住人口增速，在快速城鎮(zhèn)化時期，上海居民的居住水平得到顯著提升。至2017年底，城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積達(dá)到18.7平方米，基本上實(shí)現(xiàn)了人均一間房。

在大力發(fā)展新建住房的同時，上海持續(xù)推進(jìn)舊區(qū)改造和舊住房綜合改造，不斷改進(jìn)既有住房的居住品質(zhì)。1988年上海住房成套率僅為32%，2000年為74%，2016年提高至97%。舊里和簡屋面積占居住房屋的比例由1978年的54.43%降至2016年的1.64%。

住房分配制度改革以后，上海逐步建立了房地產(chǎn)市場。2003年起，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的趨勢，在堅(jiān)持市場化改革方向的同時，政府根據(jù)市場發(fā)展情況采取市場調(diào)控手段，明確“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”的原則，通過采取住房限轉(zhuǎn)措施、停止住房轉(zhuǎn)按揭、查處捂盤惜售行為等方式加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為，進(jìn)一步優(yōu)化市場環(huán)境。針對房價過快上漲的現(xiàn)象，上海出臺限購、限貸、限售等多項(xiàng)調(diào)控政策，抑制投資投機(jī)需求，鼓勵合理的自住需求。2017年以來，上海加快培育和發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，滿足不同群體的住房租賃需求。

改革開放40年來，經(jīng)過不斷探索，上海已基本明確“一個定位、兩大體系、三個為主、四位一體”和租購并舉的住房制度框架。

原上海土地局老領(lǐng)導(dǎo)劉天同在主旨演講中結(jié)合自己參與上海住房制度和土地使用制度改革的親身經(jīng)歷，談到黨的十一屆三中全會提出的改革開放的方針，給解決群眾的住房難題吹來了新風(fēng)。40年來住房制度的改革先后經(jīng)歷了從理論探討、可行性研究、改革試點(diǎn)到全面推開，再到近幾年總結(jié)深化改革等階段。

1980年鄧小平同志發(fā)表關(guān)于建筑業(yè)和住宅的講話，指出新房子和老房子都可以出售，可以分期付款，房租也要逐步提高，給低工資職工給予補(bǔ)貼，為住房制度改革指明了方向。上世紀(jì)80年代中后期進(jìn)行了住房分配體制上的改革和商品化試點(diǎn)，為了調(diào)動發(fā)揮各方面的積極性，1984年改革了政府對住房的統(tǒng)籌、統(tǒng)建、統(tǒng)配的政策，并發(fā)動各單位設(shè)法自行建造職工住房，實(shí)行先售后配政策，1986年在提高非住房租金的基礎(chǔ)上，改革統(tǒng)一了住房的租金標(biāo)準(zhǔn)，并給予一定的補(bǔ)貼，1988年開始出售舊工房的試點(diǎn)工作，為進(jìn)一步改革住房制度，推行住房商品化摸索了不少經(jīng)驗(yàn)。1988年國務(wù)院房改工作會議之后，正式制定出臺了以“推行公積金，提租發(fā)補(bǔ)貼，配房買債券，買房給優(yōu)惠”為內(nèi)容的上海市住房制度改革實(shí)施方案，并發(fā)動全民討論，還制定了十幾項(xiàng)配套實(shí)施細(xì)則。至此，住房制度改革正式全面推開。通過近20年的探索實(shí)踐，上海住房制度的改革取得了輝煌成就，上海市民的住房條件有了大幅度的改善。

同時，隨著改革開放和商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地這個財(cái)富之母的價值在經(jīng)濟(jì)活動中逐步顯現(xiàn)出來。通過土地由無償?shù)接袃斒褂玫母母?，不僅引進(jìn)了大批中外客商前來建廠辦企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)，而且還盤活了市區(qū)國有存量土地資產(chǎn)，大大推動了舊區(qū)老房屋的改造，加快了房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，使政府有了充足的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造，這些年上海城區(qū)的擴(kuò)展、市政道路的延伸、一座座大橋和隧道的建造、四通八達(dá)的軌道交通建設(shè)、綠地的拓展、環(huán)境的治理等許多方面的大發(fā)展，有相當(dāng)一部分資金來源于財(cái)富之母——土地。

二、對上海住房租賃市場監(jiān)管及租賃住房供后管理的政策建議

上海市房科院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所副所長江莉在主旨演講中分析了上海住房租賃市場監(jiān)管和租賃住房供后管理現(xiàn)狀及存在的問題，并對上海房地產(chǎn)業(yè)加快改革、創(chuàng)新發(fā)展及進(jìn)一步加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管和供后管理提出了以下政策建議。

第一，健全住房租賃管理和服務(wù)體制。一要加強(qiáng)部門間的協(xié)調(diào)配合，落實(shí)住房租賃管理職能，明晰各監(jiān)管主體責(zé)任，確定主要管理機(jī)構(gòu)地位，協(xié)調(diào)好房屋管理、人口、治安、公共服務(wù)等各管理機(jī)構(gòu)工作。二要發(fā)揮社會力量，健全租賃行業(yè)協(xié)會，幫助制定行業(yè)法律法規(guī)，進(jìn)行行業(yè)培訓(xùn)，強(qiáng)化行業(yè)自律，督促指導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)及時采集、上報(bào)租賃房屋、租住人員信息，加強(qiáng)住房租賃市場調(diào)研，總結(jié)住房租賃相關(guān)案例以幫助處理租賃糾紛，促進(jìn)本市住房租賃行業(yè)的健康發(fā)展。

第二，優(yōu)化租賃住房的管理機(jī)制。一要堅(jiān)持分類原則，對于不同類型的出租模式要有所側(cè)重，增強(qiáng)針對性；二要促進(jìn)多主體供給，規(guī)范市場參與主體行為；三要規(guī)范租賃市場資金監(jiān)管，規(guī)范住房租賃企業(yè)“租金貸”，避免金融風(fēng)險。

第三，優(yōu)化租賃管理和服務(wù)平臺，建立信用管理體系。一要不斷優(yōu)化住房租賃公共服務(wù)平臺，體現(xiàn)真實(shí)性、及時性、合法性；二要線上線下相結(jié)合，形成高效易行的登記備案制度；三要建立住房租賃信用管理體系，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制；四要建設(shè)人房信息動態(tài)巡控系統(tǒng)，形成全方位監(jiān)測、動態(tài)化指揮網(wǎng)絡(luò)；五要加強(qiáng)租賃市場的監(jiān)測監(jiān)管，為政府決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

第四，加快完善法律法規(guī)，促進(jìn)租賃市場規(guī)范化、持續(xù)化健康發(fā)展。建議《住房租賃條例》可考慮單獨(dú)立法。一要進(jìn)一步明確住房租賃立法的目標(biāo)為規(guī)范和促進(jìn)市場化租賃住房的發(fā)展。二要在法律法規(guī)中進(jìn)一步明確一些重要內(nèi)容，以有效保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，特別是從社會公平的視角，加大對承租人權(quán)益的保護(hù)。

三、對城市有機(jī)更新中土地利用轉(zhuǎn)性、轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)移的政策思考

上海涌力土地房地產(chǎn)估價有限公司總經(jīng)理陳嶸在交流發(fā)言中，首先分析了城市更新面臨的問題。第一，城市更新亟待解決的功能性問題。一是部分商辦樓宇、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)效能低下，城市功能難以提升；二是社區(qū)公共空間和服務(wù)仍有缺口；三是城市風(fēng)貌建筑保護(hù)仍需加強(qiáng)。第二，城市更新的實(shí)施路徑問題。一是尋求產(chǎn)權(quán)開發(fā)者與政府部門的價值平衡；二是尋求更新政策與規(guī)劃調(diào)整的時間平衡；三是尋求公共設(shè)施要素與獎勵政策的銜接平衡；四是要求公共設(shè)施要素與私人產(chǎn)權(quán)的管理平衡。

其次，針對轉(zhuǎn)型時期城市更新中的土地轉(zhuǎn)性、轉(zhuǎn)型、轉(zhuǎn)移政策等提出了五個方面的建議：第一，用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換政策建議。一是明確適用更新政策的申請人的所有制成分構(gòu)成，加強(qiáng)國有資產(chǎn)參與程度；二是梳理更新方案和控規(guī)調(diào)整之間的時間銜接；三是明確使用城市更新土地的用地兼容性。第二，用地邊界調(diào)整政策建議。一是明確相關(guān)利益人的適用范圍；二是明確邊界調(diào)整的適用階段和范圍；三是明確邊界調(diào)整所導(dǎo)致的地塊面積微調(diào)的適用辦法。第三，土地供應(yīng)政策建議。制定土地二次開發(fā)機(jī)制及辦法。對于更新地塊以補(bǔ)繳土地出讓金的形式體現(xiàn)其價值，但不能簡單地依基準(zhǔn)地價進(jìn)行補(bǔ)繳，應(yīng)由多家專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場評估，以合理中間價的方式來最終確定，土地價值補(bǔ)償原則上要高于地塊補(bǔ)繳價格，低于地塊出讓價格。第四，建筑容量調(diào)整政策建議。一是擴(kuò)大建筑容量轉(zhuǎn)移范圍；二是增加對于公共要素清單的后續(xù)管理要求。第五，歷史風(fēng)貌保護(hù)政策建議。一是完善歷史建筑產(chǎn)權(quán)釋放機(jī)制；二是擴(kuò)大歷史建筑范圍；三是優(yōu)化歷史建筑地塊的出讓方式。

四、打造“科技金融之都”，助推上?！叭蚩苿?chuàng)中心”建設(shè)的思考

上海市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副秘書長、教授，上海師范大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任劉江會在交流發(fā)言中提出：第一，建設(shè)“全球科技創(chuàng)新中心”，上海不能錯過打造“科技金融之都”的先機(jī)。第二，打造“全球科技創(chuàng)新中心”，上海必須清醒認(rèn)識傳統(tǒng)金融優(yōu)勢的“雙重影響”。第三，明確“科技金融之都”的發(fā)展目標(biāo)，催化“金融中心”和“科創(chuàng)中心”聯(lián)動聚變。一是構(gòu)建“全生命周期”的科技金融鏈，優(yōu)化上海金融市場結(jié)構(gòu)；二是豐富創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)國際化合作模式，打造“全球科技合作中心”，實(shí)現(xiàn)“以資引智”、“以智引資”的良性創(chuàng)新生態(tài)；三是以建設(shè)上海-硅谷跨境并購平臺為抓手，打造“國際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心”，增強(qiáng)上海對全球創(chuàng)新資源的配置能力。

此外，在論壇上，上海經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、華師大經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長殷德生、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副秘書長、上海師大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任崔光燦分別圍繞“上海制造加快搶占新一輪競爭制高點(diǎn)”和“繼續(xù)深化住房制度改革，促進(jìn)人民安居”主題等作書面交流。