公共租賃住房動(dòng)態(tài)管理的分析與思考

文／杭州市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)

隨著公共租賃住房制度的發(fā)展，對(duì)這些住房進(jìn)行管理的難度也逐漸提升。由于公共租賃住房制度是一項(xiàng)長(zhǎng)期的制度，其發(fā)展過(guò)程存在階段性特點(diǎn)，不同階段的工作任務(wù)存在一定的差異。因此，隨著公共租賃住房供應(yīng)數(shù)量的增加，需要對(duì)其實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，制定行之有效的動(dòng)態(tài)管理計(jì)劃，解決動(dòng)態(tài)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，促進(jìn)公共租賃住房制度的健康發(fā)展。

一、公共租賃住房動(dòng)態(tài)管理概述

（一）公共租賃住房動(dòng)態(tài)管理概念

公共租賃住房動(dòng)態(tài)管理是以保證公共租賃住房的公平、公正為目標(biāo)，對(duì)公共租賃住房的規(guī)劃、建設(shè)、準(zhǔn)入、退出以及績(jī)效評(píng)估進(jìn)行具有科學(xué)性、系統(tǒng)性的管理。公共

二、公共租賃住房動(dòng)態(tài)管理中存在的問(wèn)題

（一）沒(méi)有建立完善的管理體系

公共租賃住房的管理工作，涉及準(zhǔn)入、分配、退出以及監(jiān)督等工作內(nèi)容，是社會(huì)保障制度的重要載體之一。因此，公共租賃住房動(dòng)態(tài)管理需要具有一套完善的管理體系。但在我國(guó)目前的公共租賃住房的管理中，仍然沒(méi)有建立完善的管理體系，造成公共租賃住房的管理無(wú)法得到有力支持，無(wú)法形成系統(tǒng)性的管理。

（二）準(zhǔn)入制度有缺陷

公共租賃住房的準(zhǔn)入是政府為公共租賃住房設(shè)定的享有資格，能夠保證低收入群體獲得公共租賃住房的租賃機(jī)會(huì)。根據(jù)規(guī)定的程序與方法，通過(guò)相關(guān)部門(mén)的審核，條件符合要求的家庭可以獲得相應(yīng)公共租賃住房的租賃資租賃住房動(dòng)態(tài)管理的本質(zhì)在于對(duì)目標(biāo)群體的進(jìn)入與退出進(jìn)行有效調(diào)控，保證整個(gè)過(guò)程有序進(jìn)行，提高公共租賃住房資源的利用率，充分發(fā)揮公共租賃住房的作用。

（二）公共租賃住房動(dòng)態(tài)管理特點(diǎn)

公共租賃住房動(dòng)態(tài)管理的特點(diǎn)包括系統(tǒng)性、過(guò)程性、開(kāi)放性以及公開(kāi)性。首先是系統(tǒng)性。公共租賃住房管理工作不僅需要對(duì)各類(lèi)資源配置進(jìn)行管理，而且需要對(duì)內(nèi)部要素以及外部環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)化的管理，是一個(gè)各方相互影響、相互聯(lián)系的過(guò)程。其次是過(guò)程性。公共租賃住房管理工作需要覆蓋整個(gè)公共租賃住房意愿配置的過(guò)程，包括住房的建設(shè)、分配以及退出的過(guò)程。再次是開(kāi)放性。開(kāi)放性包括兩方面內(nèi)容：其一，住房租賃的目標(biāo)群體，有退出的權(quán)利；其二，住房租賃的管理者，包括政府、社會(huì)公眾等，有參與管理的權(quán)利。最后是公開(kāi)性。從住房租賃人的準(zhǔn)入申請(qǐng)到住房資源的分配及退出等環(huán)節(jié)，需要向民眾全程公開(kāi)，便于民眾對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督。格。在這個(gè)過(guò)程中，對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行審核是工作難點(diǎn)。造成這種現(xiàn)象的原因包括以下幾方面：第一，審核資源的投入有限。不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)存在較大差異，公共租賃住房的準(zhǔn)入條件也有所不同，條件過(guò)多會(huì)增加審核難度，導(dǎo)致審核資源無(wú)法滿足審核需求。第二，公共租賃住房準(zhǔn)入的主要標(biāo)準(zhǔn)是家庭的收入狀況，但是家庭的收入狀況統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確性較差，只能統(tǒng)計(jì)工資收入，無(wú)法統(tǒng)計(jì)除工資以外的其他收入，如投資收入等。與此同時(shí)，家庭收入具有一定的動(dòng)態(tài)性，一些不滿足標(biāo)準(zhǔn)的家庭在申報(bào)時(shí)可能提供虛假信息，占用準(zhǔn)入名額，給公共租賃住房的管理帶來(lái)較大困難。

（三）公示制度有效性差

在公共租賃住房的分配過(guò)程中，最終審核通過(guò)的名單需要以公示的方式公布，這是住房分配過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。目前已制定詳盡的公示制度，可以通過(guò)電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體公示最終通過(guò)審核的名單，但這種公示的有效性相對(duì)較差，導(dǎo)致一些人敢于騙取公共租賃住房。首先，非低收入人群一般很少會(huì)關(guān)注相關(guān)的公示信息，只有具備這方面需求的人才會(huì)關(guān)注這些信息。其次，關(guān)注這些信息的人也很難對(duì)公示信息作出有效的判斷與監(jiān)督，造成公示只停留在形式層面。公示制度的不完善會(huì)對(duì)公共租賃住房的準(zhǔn)入制度產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

（四）公共租賃住房分配問(wèn)題

在公共租賃住房制度中，住房分配的公平性是必須遵循的原則，如果出現(xiàn)住房分配不公平的現(xiàn)象，則會(huì)阻礙公共租賃住房制度的發(fā)展。因此，必須避免不符合條件的人獲得公共租賃住房。在目前的公共租賃住房分配中，存在一定的騙租現(xiàn)象。一些申請(qǐng)者通過(guò)瞞報(bào)收入、轉(zhuǎn)移收入等方式獲取公共租賃住房，這種行為是違法的。

（五）沒(méi)有形成完善的退出機(jī)制

在公共租賃住房制度中，完善的退出機(jī)制有利于盤(pán)活現(xiàn)有住房資源，實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的循環(huán)利用。然而，我國(guó)目前仍沒(méi)有形成完善的公共租賃住房退出機(jī)制，在申請(qǐng)人經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)時(shí)并沒(méi)有及時(shí)收回公共租賃住房，影響了公共租賃住房制度的可持續(xù)發(fā)展。與此同時(shí)，低收入群體對(duì)于退出住房的認(rèn)同度一般較低，可能隱瞞自己的收入情況，監(jiān)管部門(mén)很難及時(shí)統(tǒng)計(jì)他們的收入變化情況，在一定程度上影響了公共租賃住房保障作用的發(fā)揮。

三、做好公共租賃住房動(dòng)態(tài)管理的對(duì)策

（一）通過(guò)法律約束公共租賃住房管理主體與保障對(duì)象

首先，公共租賃住房制度實(shí)行過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)住房分配不公平、政府監(jiān)督不到位的現(xiàn)象，因此，需要通過(guò)相關(guān)的法律制度約束管理主體。只有這樣，才能使管理主體重視公共租賃住房管理工作。如果發(fā)現(xiàn)管理主體利用職權(quán)幫助申請(qǐng)者謀取利益的現(xiàn)象，應(yīng)對(duì)其給予相應(yīng)的處分，情節(jié)嚴(yán)重的應(yīng)對(duì)其進(jìn)行刑事處罰。其次，保障對(duì)象在使用公共租賃住房時(shí)，不得將其轉(zhuǎn)租或從事居住以外的任何活動(dòng)。一旦發(fā)現(xiàn)保障對(duì)象中出現(xiàn)這些行為，需要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲的處置，情節(jié)嚴(yán)重的追究其刑事責(zé)任，終身取消其公共租賃住房申請(qǐng)資格。

（二）建立健全的動(dòng)態(tài)管理績(jī)效考核制度

我國(guó)的公共服務(wù)理論一直強(qiáng)調(diào)，要重點(diǎn)關(guān)注民主、責(zé)任以及服務(wù)，其中的核心內(nèi)容是政府需要遵從公共服務(wù)的理念及價(jià)值，重點(diǎn)關(guān)注與民眾之間的溝通，實(shí)現(xiàn)合作共治。在目前的地方政府中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是官員的主要績(jī)效考核指標(biāo)，但在公共租賃住房制度方面卻沒(méi)有形成嚴(yán)格的績(jī)效考核制度，不利于公共租賃住房的進(jìn)一步發(fā)展。因此，政府需要對(duì)官員的績(jī)效考核制度進(jìn)行完善，將與公共租賃住房制度發(fā)展相關(guān)的工作列入績(jī)效考核體系中，建立健全的動(dòng)態(tài)管理績(jī)效考核制度，提高公共租賃住房制度的強(qiáng)制性，促進(jìn)公共租賃住房制度的發(fā)展。

（三）建立完善的公共租賃住房信息系統(tǒng)

在公共租賃住房的分配工作中，為保證住房分配的公平性，必須全面掌握申請(qǐng)人的住房、財(cái)產(chǎn)以及收入等信息，根據(jù)這些信息確定其是否滿足相關(guān)要求。由于受到各方面因素的限制，我國(guó)沒(méi)有建立公共租賃住房信息系統(tǒng)，導(dǎo)致房屋申請(qǐng)人信息的收集與利用受到一定的限制。因此，必須建立完善的公共租賃住房信息系統(tǒng)，形成公共租賃住房動(dòng)態(tài)管理信息平臺(tái)。這個(gè)信息化平臺(tái)需要包括公共租賃住房申請(qǐng)、審核、審批、配租直至租后管理等所有環(huán)節(jié)的詳細(xì)信息，包括家庭收入、成員以及居住等情況，從而提高公共租賃住房信息管理水平。

（四）成立公共租賃住房管理專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)

在公共租賃住房管理工作中，必須成立公共租賃住房管理專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，由政府分管領(lǐng)導(dǎo)作為負(fù)責(zé)人，嚴(yán)格、及時(shí)、準(zhǔn)確地落實(shí)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策，提高公共租賃住房管理水平。公共租賃住房管理專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的工作主要是公共租賃住房的行政管理，并與民政、財(cái)政以及公安等相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)合作，建立完善的動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。