長租公寓發(fā)展模式分析

文/王昌盛 張家春

2018年是中國房地產(chǎn)行業(yè)動蕩的一年。在當(dāng)前受到中美貿(mào)易戰(zhàn)影響股票市場不景氣的背景下，房地產(chǎn)指數(shù)或許是中國經(jīng)濟發(fā)展的“風(fēng)向標(biāo)”。大量房企開始從純住宅領(lǐng)域逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)和長租公寓領(lǐng)域，這意味著未來租賃將成為房企的主要收入來源。

租購并舉是大勢所趨

租賃在中國有著數(shù)千年的歷史，如中國古代的客棧其實便是一種短期住房租賃。黨中央在“十三五規(guī)劃”中提出“租購并舉”戰(zhàn)略后，租賃開始在全國推行。黨的十九大報告明確指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來國家將著重發(fā)展長期租賃市場，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。截至2018年上半年，國內(nèi)已注冊超過500家長租公寓機構(gòu)。我國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有2/3以上在這一領(lǐng)域有所布局。在住房需求方面，某房地產(chǎn)研究院指出，從2009年到2017年，中國流動人口（非本地戶籍）規(guī)模從1.8億增長到2.5億，其中的67.3%，即1.7億人，需要依靠租房解決居住問題。隨著中國的城鎮(zhèn)化，住房需求普遍存在于不斷流入城鎮(zhèn)的人口中。在房價上漲帶來的購房壓力下，大批有長租需求的租客以及大量存量房的出租需求將推動長租市場不斷發(fā)展。即將出臺的房地產(chǎn)稅政策也將使多數(shù)準(zhǔn)購房戶轉(zhuǎn)化為潛在租房客戶。在住房供給方面，未來中國的房產(chǎn)增量可能會受到限制，巨大規(guī)模的存量房將在市場上占據(jù)主導(dǎo)地位。因此，如果能出現(xiàn)一家高效的長租公寓管理公司，則將大大提高房屋的使用效率。

重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)

從資產(chǎn)類型看，租賃用房可分為持有型重資產(chǎn)和非持有型輕資產(chǎn)。比較具有代表性的重資產(chǎn)是國內(nèi)前30位房企的自持部分，如萬科的泊寓、龍湖的冠寓中即有一部分資產(chǎn)是由公司持有的。由于初期成本高、回報周期長等原因，房企長租公寓項目中重資產(chǎn)僅占據(jù)小部分。但是重資產(chǎn)具有分布集中、便于管理等優(yōu)點，所以大型房企都會留有一部分公寓獨立運營。龍湖2017年獲得上海市閔行區(qū)劍川路綜合體項目，項目包含9.4萬平方米的商業(yè)、4萬平方米的辦公、3萬平方米的長租公寓等業(yè)態(tài)。附近遍布高校、科技園、產(chǎn)業(yè)園，輻射人群超過25萬。該項目目標(biāo)客群定位為中高層白領(lǐng)。由于距離5號線劍川路地鐵站僅200米，且經(jīng)過精裝修，項目預(yù)期租金達(dá)到4.4元/天/平方米，高于附近平均租金水平。但是由于重資產(chǎn)特征，龍湖仍需10年時間才能達(dá)到現(xiàn)金流平衡。輕資產(chǎn)經(jīng)營模式主要是企業(yè)從業(yè)主方手中租下大量房屋，再通過改造批量出租，具有分散性特征。輕資產(chǎn)的優(yōu)勢是不需要支付土地成本，直接將租出與租入之間的差價作為自身的收入來源。比較具有代表性的是自如與中原地產(chǎn)，這些企業(yè)類似于中介機構(gòu)，雖然沒有前30位房企的規(guī)模，但是它們一般會形成自己特殊的客群與競爭力，如主要針對藍(lán)領(lǐng)客群的魔方公寓、主要針對女性客群的“女神公寓”，以及采用OTA（線上旅行社）方法建立實時房源預(yù)訂系統(tǒng)以主打訂房準(zhǔn)確性、真實性的嗨住等。租賃行業(yè)百花齊放，迎來了前所未有的盛況。

租賃是一種融資

當(dāng)前市場上存在兩種租賃形式，融資租賃與經(jīng)營租賃。融資租賃是以商品資金形式表現(xiàn)的借貸資金運動形式，是集融資與融物為一體的信用方式，兼有商品信貸與資金信貸的雙重特征。在這個過程中，出租人通過出租商品的形式向承租人提供信貸便利，而承租人直接借入商品，取得商品的使用權(quán)，這實際上是獲得了一筆資金信貸，并在從事生產(chǎn)經(jīng)營的過程中創(chuàng)造出新的價值。經(jīng)營租賃是為滿足承租人臨時或季節(jié)性使用資產(chǎn)的需要而安排的“不完全支付”式租賃。經(jīng)營租賃是一種純粹的、傳統(tǒng)意義上的租賃。承租人租賃資產(chǎn)只是為了滿足經(jīng)營上短期的、臨時的或季節(jié)性的需要，并沒有添置資產(chǎn)的企圖。經(jīng)營租賃泛指融資租賃以外的其他一切租賃形式。簡單而言，甲把房屋出租給乙，如果甲的目的只是以獲得租金作為一種營利模式，那這是傳統(tǒng)意義上的經(jīng)營租賃。如果甲將房屋打包成可以在市場上買賣的證券形式，那么乙租賃甲的房屋相當(dāng)于借銀行的錢，房租其實是乙每個月還給銀行的貸款與利息。融資租賃完全符合未來房地產(chǎn)證券化的要求，也是當(dāng)前市場上主要推崇的經(jīng)營模式。在發(fā)改委關(guān)于企業(yè)債券的最新通知中，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）文件精神，要求“積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)”。國家也在大力推動房地產(chǎn)證券化的進(jìn)程。

租賃市場的房地產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)融資手段的創(chuàng)新，是隨著全球房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展而衍生形成的。資產(chǎn)證券化源于20世紀(jì)70年代美國的住房抵押證券，隨后證券化技術(shù)被廣泛應(yīng)用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)，并于80年代在歐美市場獲得蓬勃發(fā)展。90年代起，資產(chǎn)證券化開始出現(xiàn)在亞洲市場上，尤其是東南亞金融危機爆發(fā)后，在一些亞洲國家包括中國得到迅速發(fā)展。目前，市場上流通的主要房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品是ABS（資產(chǎn)抵押債券）。簡單而言，ABS是對于資產(chǎn)預(yù)期的一種貼現(xiàn)。與房地產(chǎn)相關(guān)的ABS主要有兩類：一是企業(yè)應(yīng)收款類產(chǎn)品；二是不動產(chǎn)投資信托類產(chǎn)品，即REITs。REITs起源于美國，也在美國應(yīng)用最廣，國內(nèi)尚處于初級階段。2017年10月13日，上交所通過了國內(nèi)首單租賃住房類REITs——保利新派公寓。2018年上半年，自如、蛋殼等大型長租公寓機構(gòu)模仿美國最大的出租公寓運營商EQR（Equity Residential Properties）進(jìn)行了數(shù)輪大規(guī)模融資。目前，美國發(fā)行的REITs收益率能達(dá)到13%，而中國REITs收益率當(dāng)前僅僅為7%，處于中等水平。國內(nèi)REITs當(dāng)下沒有專門公司運作，都是發(fā)行一個專項計劃以進(jìn)行資產(chǎn)管理。但是可以看到，國內(nèi)REITs和長租公寓已經(jīng)產(chǎn)生了“化學(xué)反應(yīng)”，推動了長租公寓的規(guī)?；瘮U張。

長租公寓在我國發(fā)展還不成熟

長租公寓的發(fā)展形勢當(dāng)前“一片大好”，未來有望取代房地產(chǎn)公司的部分功能。但不可否認(rèn)，長租公寓在我國發(fā)展還不成熟，缺少高效的管理企業(yè)與成熟的政策法規(guī)。當(dāng)前，國內(nèi)的長租公寓市場主要還是模仿國外的經(jīng)營模式，缺少創(chuàng)新。在資本大量流入長租公寓領(lǐng)域所造成的虛假繁榮背后，一系列問題亟需解決。首先，租金方面，在中央倡導(dǎo)“租購并舉”后，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)?；赓U企業(yè)競相開始“跑馬圈地”，爭搶房源、哄抬價格。據(jù)中國房情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京7月房租同比上漲21.89%，上海同比上漲16.46%，深圳同比上漲29.68%，成都同比上漲30.98%，合肥同比上漲24.04%，寧波同比上漲19.92%。長租公寓機構(gòu)以租售比1∶200的合理性作為定價邏輯，但是他們忽視了當(dāng)前租售比是異常的，而是由房價過高造成的，不是租金太低。常態(tài)化的抬高租金將極大遏制年輕人的工作激情，不利于社會穩(wěn)定。其次，在政策方面，國家與地方缺少相關(guān)的管制，許多地方業(yè)主違規(guī)改造房屋還無法得到有效整治，分散式N+1合租模式的合法性也有待明確。北京雖然近三年進(jìn)行了大規(guī)模的拆違行動，但是造成了租賃房的短缺.根據(jù)《北京統(tǒng)計年鑒2017》，北京2016年拆違面積5985萬平方米，總竣工面積只有3594萬平方米，社會總供給減少，凈需求增加。最后，從企業(yè)層面，長租公寓機構(gòu)的自我定位其實是互聯(lián)網(wǎng)巨頭，而非線下牽線搭橋的傳統(tǒng)中介。它們?yōu)樽饪投ㄖ聘黝愒鲋捣?wù)，從搬家、維修到沙龍、郊游和聚會，形成社群內(nèi)的重復(fù)消費。它們的發(fā)展需要資金源源不斷地流入，如果有一天資本不再流入，長租公寓也可能會“停擺”。這些問題如果不能及時解決，將后患無窮。

未來合理的長租公寓經(jīng)營模式

總體而言，目前國內(nèi)長租公寓行業(yè)發(fā)展仍處于初級階段，未來長租公寓市場將由政府、開發(fā)商和部分運營商構(gòu)成。政府負(fù)責(zé)市場監(jiān)管與宏觀調(diào)控。開發(fā)商具有資源和資金優(yōu)勢，運營商負(fù)責(zé)房源的集約化管理與供應(yīng)。品牌推廣、運營效率和資金鏈管理未來是最核心的競爭力，品牌價值決定產(chǎn)品溢價能力。相較于國外，國內(nèi)的長租公寓稀缺的不是房源而是服務(wù)。運營能力較強的品牌將在未來掌握市場的主導(dǎo)權(quán)。一套成熟的長租公寓平臺系統(tǒng)將會出現(xiàn)，從而提供最真實、最準(zhǔn)確的市場信息，幫助長租公寓運營商節(jié)省大量的管理人員成本、財務(wù)人員成本、營銷成本等，并積淀客戶數(shù)據(jù)用于未來產(chǎn)品改善。對于政府而言，則需要盡快完善監(jiān)管制度與稅收政策，在長租公寓市場上承擔(dān)領(lǐng)導(dǎo)者與監(jiān)管者的責(zé)任，推動長租公寓良性發(fā)展。長租公寓不同于房地產(chǎn)，長租公寓更需要解決的是年輕人與中產(chǎn)階級的短期住房問題以緩解當(dāng)前高房價帶來的社會隱患。只有這樣，國家的“租購并舉”戰(zhàn)略才能真正走向成功。