“房住不炒”政策以來安徽省蚌埠市房價形成機制和趨勢研究

摘 要：自2016年底中央經(jīng)濟工作會議上，明確了“房子是用來住的，不是用來炒的”，十九大習近平總書記又再次明確了“房住不炒”的定位。本文以此為背景，以安徽省蚌埠市為例，探究房價波動情況，深層次研究房價形成機制。筆者通過對現(xiàn)階段蚌埠市房價的現(xiàn)狀和歷史發(fā)展變化趨勢，討論蚌埠市房價變化的原因以及未來蚌埠市房價的變化趨勢。

關鍵詞：房價；房地產(chǎn)；趨勢；蚌埠

一、房地產(chǎn)商品價格形成機制

國外，D.Denise，C.W.Wiilian等經(jīng)濟學家運用各自的理論，緊密結(jié)合市場情況，對房地產(chǎn)市場以及價格的影響因素進行了分析。國內(nèi)，崔明新、胡睿憲等學者對價格形成的因素與機制進行了研究?？梢钥闯?，我國房地產(chǎn)市場的建立經(jīng)歷了計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的改革過程，每一步無不體現(xiàn)中國的國情。因此，有必要對房地產(chǎn)商品價格形成機制進行理論研究。

（一）我國房地產(chǎn)市場的特殊性

把房地產(chǎn)市場特征和西方經(jīng)濟學規(guī)定的完全競爭和不完全競爭市場的假設條件進行對比，就可以明顯看出我國房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場。這主要體現(xiàn)在我國房地產(chǎn)市場存在各種結(jié)構(gòu)。有的學者認為房地產(chǎn)市場具有三級結(jié)構(gòu)：一級市場、二級市場和三級市場。其中，一級市場是土地使用權的出讓市場，具有國家壟斷的性質(zhì)，表現(xiàn)為國家將土地使用權投入市場運行，其價格和方式由政府根據(jù)國家的整體利益而確定；二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)中介企業(yè)或房地產(chǎn)使用者之間的交易市場，具有經(jīng)營性質(zhì)，表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費者之間的交易行為；三級市場是存量房地產(chǎn)的交易市場，具有消費性質(zhì)，是使用者之間的交易行為。因此，參與房地產(chǎn)市場博弈的是不同利益體，而作為房地產(chǎn)市場“晴雨表”的價格也是各方博弈的結(jié)果。

（二）商品房價格形成機制

根據(jù)前面分析，二級市場是由開發(fā)商（經(jīng)營者）和消費者主導的市場。因此，最符合市場供求決定價格的理論，即房地產(chǎn)市場價格是房地產(chǎn)供給和需求雙方相互作用過程中形成的由于建造房地產(chǎn)商品的周期較長（一般有3-5年），從短期來看，房地產(chǎn)供給是相對穩(wěn)定的，從而形成了商品供給價格彈性小的特點。因此，在供求均衡條件下，如果需求突然增加，供給卻不能相應增加，則價格上升，如果需求突然下降，加上商品位置難以改變，從而導致房地產(chǎn)價格下降（如圖1）。

從長期來看，在“房住不炒”政策影響下，房地產(chǎn)市場需求增長，土地價格、勞動力成本、建材成本都有持續(xù)增長的趨勢。因此，長期成本曲線向上傾斜。在需求持續(xù)減少的情況下，價格迅速低于成本，無利可圖，則只有減少或沒有新的房地產(chǎn)供給。因此，各項開發(fā)成本持續(xù)下降，曲線向下傾斜（如圖2）。

影響房地產(chǎn)商品價格的因素融入了市場上供需關系的變化。從理論上講，房地產(chǎn)價格的形成應以開發(fā)成本為最低限度，這也是市場規(guī)律的體現(xiàn)。對應的，消費者購房的基礎是家庭年收入，無論是剛性需求較強的消費者，還是已有住房準備改善居住條件的潛在消費者，家庭收入是選擇住宅檔次，籌集銀行貸款的先決條件。而雙方在市場上達成交易，從而形成了商品房的市場價格。同時，由于商品房的耐用性、建設周期長及房地產(chǎn)商和消費者對市場“需供”的預期，交易的延遲性較強。

二、蚌埠市房價變化的趨勢

（一）房價收入比過高

房價收入比是考察一個國家住房價格高低水平的指標，其實根據(jù)在市場中交易的中等房屋的價格與中等收入家庭的年收入的比值考量的。根據(jù)慣例，比值在3到5之間為合理區(qū)間，但是比值大于5越多，則表明房價上漲得越快，普通市民難以接受。通過對歷年蚌埠市統(tǒng)計年鑒的查閱，可以收集到蚌埠市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入和房屋價格，即可以發(fā)展房屋收入比一欄中，蚌埠市的房屋收入比不僅大于5，并且遠大于5。雖然房價收入比有下降的趨勢，但是下降趨勢逐漸放緩?？梢姲霾菏械某擎?zhèn)居民年人均可支配收入的增長速度遠落后于蚌埠房價的增長速度，蚌埠房價的雖有增長幅度變緩的勢頭，但是高房價所帶給普通百姓的壓力，以及其帶來的連鎖反應則會逐漸顯露。若假設蚌埠市月人均工資為4000元，一平方米的房屋價格為6000元，房屋面積為100平方米那么一個普通人需要工作12年半，并且無任何花銷才能付得起房屋的全款。因此蚌埠市城鎮(zhèn)居民的購房壓力在短時間內(nèi)不會有大的好轉(zhuǎn)。

（二）房屋交易價格快速增長

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表示，蚌埠市在2018年前三個季度全國各個城市的房屋漲幅排行中排前列。而蚌埠作為一個中部城市，經(jīng)濟發(fā)展能力相對于其他城市而言較弱，那么房價如此快速的增長勢必會成為計劃購房者首要思考的難題。就蚌埠自身房價而言，蚌埠的房價從2012年均價3344.62元/平方米，到2018年均價接近10000元/平方米，甚至在蚌埠部分地區(qū)商品房均價超過10000元/平方米。近一年來，蚌埠市房價雖然有下降趨勢，但是總體上呈現(xiàn)的是在不斷上漲（如圖3）。因此，雖然有“房住不炒”政策的影響，但是通過觀察可以發(fā)展蚌埠市房屋價格在未來的短時間內(nèi)應該不會出現(xiàn)下降趨勢，可能仍然保持一個上升的勢頭。房地產(chǎn)價格的下降必然會引起購買力的增加，此時為了減少需求房價會再次上漲。

（三）長期價格變化趨勢預測

對為房價變化趨勢的預測房地產(chǎn)商品的開發(fā)成本雖有所減少但長期來看是穩(wěn)步增加的；由于銀行商貸利率的調(diào)整，會減少開發(fā)商和消費者的壓力，但不會從實質(zhì)上推進供給與消費；居民人均可支配收入會隨著經(jīng)濟形勢的下滑而減少；而經(jīng)濟危機的到來，導致廣大居民對購買新住房的預期減弱；處于各種壓力，開發(fā)商為了達到“出清”的目的，會減少利潤，從而最終導致房價的下降。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為蚌埠市經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，既不能控制過于死板，導致蚌埠市經(jīng)濟受到重要創(chuàng)；也不能過分放任，導致房價過高使得普通百姓無力承擔。因此，及蚌埠而言，保證蚌埠商品房交易價格的穩(wěn)定，是保證蚌埠市和諧穩(wěn)定的重要因素。

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作者簡介：楊陽（1999.8）女，漢族，安徽安慶人，安徽財經(jīng)大學經(jīng)濟學院，2016級學生，研究方向：“房住不炒”政策以來安徽省蚌埠市房價形成機制和趨勢研究。

本文屬安徽財經(jīng)大學大學生科研創(chuàng)新基金項目《房住不炒”政策以來安徽省蚌埠市房價形成機制和趨勢研究》（項目編號：ACJJXYYB018042）階段性研究成果?