對房屋承租人權益的強制執(zhí)行探析

呂雅妮

（西南政法大學 法學院，重慶 401120）

我國在可作為民事執(zhí)行標的的財產(chǎn)性權益的類型規(guī)定方面，除了常見的債權、知識產(chǎn)權、股權等，鮮有立法及實務上的進一步的突破。近些年來，在執(zhí)行工作實踐中，以土地用益物權為執(zhí)行標的的司法案例層出不窮，實務工作者提出了大量將其納入執(zhí)行標的范疇的立法建議。以土地用益物權進行類比，司法界始出現(xiàn)了對被執(zhí)行人的房屋租賃權強制執(zhí)行以清償金錢債權的執(zhí)行案例。就民事執(zhí)行而言，財產(chǎn)性權益的擴張在對執(zhí)行難和執(zhí)行不能問題的解決中起到了舉足輕重的作用。但是，我們一方面需要對執(zhí)行標的范圍擴張的正當性作出法律考量，也就是說，倘若要將房屋租賃權納入執(zhí)行標的，就必然要對其可執(zhí)行性進行深入的討論。從另一方面而言，我國當前的執(zhí)行法立法體例表現(xiàn)在執(zhí)行標的方面的問題是，無法對新的執(zhí)行標的保持一個包容的態(tài)度，這會造成執(zhí)行人員對房屋租賃權是否可以執(zhí)行以及如何執(zhí)行的爭議，從而降低執(zhí)行效率和執(zhí)行質(zhì)量。因此，理論界應當在對房屋租賃權的流轉可能性、財產(chǎn)價值性等可用于強制執(zhí)行的權利性質(zhì)判斷的基礎上，作出如何對房屋租賃權采取強制執(zhí)行措施的訴訟立法建議。

一、將房屋租賃權納入訴訟標的范疇思路的引出

在此，筆者以黑龍江省佳木斯市迎春林區(qū)基層法院對公產(chǎn)房承租人權益強制執(zhí)行的案件以及最高法對公產(chǎn)房使用權是否允許評估拍賣（（2013）執(zhí)他字第23號）的回復為例，引出將公產(chǎn)房承租人權益納入訴訟標的范圍的立法建議，進而引發(fā)對一般房屋租賃權能否作為訴訟執(zhí)行標的的討論[1]。

（一）案情簡介

該案伊始，某投資咨詢公司作為某藥材公司的債權人申請對其強制執(zhí)行，藥材公司與公用房產(chǎn)管理處簽訂有公用房產(chǎn)租賃協(xié)議，其享有對兩處公產(chǎn)房的使用權，且除該財產(chǎn)性權益之外，無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行。執(zhí)行法院在征得房產(chǎn)管理處意見后對兩處公產(chǎn)房使用權進行了查封拍賣。在執(zhí)行結案后，公用房產(chǎn)管理處以不定期租賃合同為由起訴藥材公司要求解除合同，拍得人林某以第三人身份參加了訴訟，該案經(jīng)一審二審后以房產(chǎn)管理處勝訴而告終。此后，劉某向執(zhí)行法院要求退還拍賣款并賠償損失，高院執(zhí)行局經(jīng)審查認為，基層法院執(zhí)行并無不當，并就公產(chǎn)房使用權是否允許評估拍賣向最高法請示，最高法于2013年作出答復①。

（二）案情分析及問題引出

現(xiàn)筆者結合最高法的回復對案情分析如下：

首先，在執(zhí)行依據(jù)方面，最高法認為盡管我國尚未有關于公產(chǎn)房可被強制執(zhí)行的法律條文，但該省關于允許公產(chǎn)房使用權流轉的地方性法規(guī)，可作為執(zhí)行公有房屋使用權的法律依據(jù)。筆者查閱了《黑龍江省城鎮(zhèn)公有房屋管理條例》的相關規(guī)定后，發(fā)現(xiàn)該條文包含了雙重含義，即公產(chǎn)房使用權的轉讓和公產(chǎn)房的轉租，在此意義上代表著，公用房產(chǎn)的承租人權益可被強制執(zhí)行還債?？v使其實質(zhì)意義在于對公產(chǎn)房使用權的強制執(zhí)行，但筆者希望從問題的原始形態(tài)、或者說是從權利的客觀外貌（亦即藥材公司作為公有房屋的承租人，對房屋享有承租權這一客觀地位）出發(fā)來討論，以探究強制執(zhí)行的標的是否可以推而廣之及于一般的房屋租賃權②。其次，如果說排除在上述形成訴訟中租賃合同雙方當事人惡意串通的情況，那么依照實體法解除合同的法院判決并無不當，但是又確實存在著對拍賣過程中買受人林某的權利侵害，筆者暫且將該種損害界定為一種期待利益的損失或者說時效利益的損失。并且，其后的形成訴訟也著實起到了回避執(zhí)行法院執(zhí)行的消極效果，這難免有些于理不合?；诖?，筆者認為，應當將根源性問題定位于可被強制執(zhí)行的公有房屋租賃權的客觀范圍的討論，并應當限制此類以不定期租賃合同為依據(jù)的承租權進入強制執(zhí)行。更進一步地，筆者將對一般的房屋租賃權進行劃分以界定可作為金錢債權強制執(zhí)行標的的權利類型。最后，由于我國尚未有對房屋租賃權益的強制執(zhí)行的規(guī)定或類似規(guī)定，上述執(zhí)行案件中的執(zhí)行措施的采用也是比照對一般財產(chǎn)權的執(zhí)行而定的，是一種執(zhí)行實踐的做法。筆者認為，一旦認可了對某些類型的房屋租賃權的強制執(zhí)行，就應當對其進行立法歸入，為此，筆者將提出關于執(zhí)行房屋租賃權的立法建議。

（三）問題引出的現(xiàn)實性和必要性

在房改的20年來，由于“只售不租”政策的推行，導致一度忽視了租賃市場的發(fā)展與監(jiān)管。日前，相關部門及部分地區(qū)政府出臺了一系列措施以推進租賃市場的發(fā)展③。尤其是近期住建部提出的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，更加強調(diào)了承租人的權益保護，同時鼓勵市場化交易和對長期性租賃關系建立的提倡。由此可觀我國對租賃市場的發(fā)展推動力度之大，因此我們不難預測，在不久的將來，房屋租賃權即將成為私有財產(chǎn)權益的重要組成部分，且伴隨著政策對租賃權流轉限制的逐步放寬，租賃權的轉讓和轉租行為實現(xiàn)相對自由的市場流轉已經(jīng)有日可期。所以，筆者開始思考，當租賃權切實地作為一項財產(chǎn)性權益為多數(shù)人所認可時，那么是否意味著，其可以進入執(zhí)行程序并作為一項執(zhí)行標的來償還申請執(zhí)行人的金錢債權？當租賃權的財產(chǎn)價值越來越多地引起債權人的重視時，在執(zhí)行程序中關于租賃權能否用于執(zhí)行的討論勢必會引起更大的爭議，如果立法不對此進行明確是否會導致執(zhí)行遲緩甚至阻礙執(zhí)行？與此同時，在我國執(zhí)行難的背景下，在債務人確無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行卻擁有租賃權的情況下，可否對其強制執(zhí)行以打破執(zhí)行不能的僵局？

除此以外，在上述案例中，最高法的回復將執(zhí)行的法律依據(jù)定位于地方性法規(guī)（《黑龍江省城鎮(zhèn)公有房產(chǎn)管理條例》），無獨有偶，近期昆明市政府出臺的《昆明市居住房屋租賃管理辦法》也有類似的規(guī)定，即允許經(jīng)出租人書面同意的轉租④。但是，這類政策性規(guī)定指向的是民法領域，其可以作為民事訴訟執(zhí)行的參照依據(jù)，卻始終未有直接的訴訟規(guī)定可供援引，簡而言之，在訴訟法中沒有關于這類房屋租賃權益可被強制執(zhí)行的影子，更沒有如何對之采取執(zhí)行措施的后續(xù)規(guī)定。因此，筆者認為未來的立法修改中應當對此考慮一二。

二、對房屋租賃權能否作為金錢債權執(zhí)行標的的討論

在本部分，筆者將首先結合可作為民事執(zhí)行標的的財產(chǎn)性權益的特點來檢驗房屋租賃權是否適合作為執(zhí)行標的；其次，筆者將對房屋租賃權進行類型劃分，并逐一討論每個項下的權益是否適宜用來強制執(zhí)行還債；最后，筆者認為能夠作為民事強制執(zhí)行標的的房屋租賃權必須是經(jīng)過一些必要限制條件篩選過的，所以在下文中，筆者將對這些限制性的前提條件進行討論。

（一）房屋租賃權能否作為執(zhí)行標的的判斷標準[2]

1.可流轉性

在現(xiàn)行法律制度下，只要房屋承租權可以依法進行流轉，那么就可以成為執(zhí)行的客體，進入執(zhí)行程序的視野。上文所述，我國各地地方性法規(guī)陸續(xù)將“允許租賃房屋經(jīng)出租人同意后的轉讓、轉租”列入其中。從我國最開始的完全限制轉租到現(xiàn)在滿足一定條件下的允許轉租的政策性轉變，可以看出，承租權在我國租賃市場上始具有了流轉性。但是，這一要求“出租人同意”的要件發(fā)生在民事主體平等交易之間，其境況不同于強制執(zhí)行程序中的房屋轉租的行為，對于后者而言，具有國家強制的性質(zhì)，因此筆者認為，此處無須取得出租人的同意。這里，可以參照臺灣強制執(zhí)行法的規(guī)定，征詢債權人或債務人的意見作為執(zhí)行法院的參考⑤。

上述論述并不意味著因為執(zhí)行程序具有強制性，便可以對一般民商事活動中無法流通、流轉之物或權益進行強制執(zhí)行。簡單來說，可用于執(zhí)行的標的必然是現(xiàn)實中允許讓與之物或權利，只不過其讓與的某一要件因為執(zhí)行措施的強制性而自動補足罷了。

在關于房屋租賃權讓與的問題上，實體法理論上有對不動產(chǎn)租賃權定性問題的探討。為數(shù)不少的學者認為應當將不動產(chǎn)租賃權界定為用益物權，他們認為承認承租權人租賃權轉讓和轉租的自由就等于承認了不動產(chǎn)租賃權作為物權所具有的可處分性。他們想證明不動產(chǎn)租賃權在不斷物權化并將作為物權成為民事執(zhí)行標的的一部分。我國的財產(chǎn)法是參照大陸法系國家物權與債權的二分構造所制定的，在這一背景下，筆者更傾向于隋彭生教授提出的對他人之物利用的“二元體系”（即用益物權和對物用益?zhèn)鶛啵3]。以此觀點為前提，房屋租賃權是作為有財產(chǎn)性價值的其他權利而成為執(zhí)行標的的，其作為債權的本質(zhì)并不會影響權利的獨立性和讓與的自由性，因為可讓與的要件，是通過房屋租賃登記備案制度、買賣不破租賃原則以及允許房屋租賃權轉讓、轉租等規(guī)定來保障的。所以，總的來說，在對房屋租賃權可作為執(zhí)行標的的流通性問題的論述上，沒有必要對其是物權還是債權的問題作以回答。

2.財產(chǎn)價值性

財產(chǎn)價值性是其他權利可作為執(zhí)行標的的最為重要的性質(zhì)。楊與齡先生認為，執(zhí)行其他財產(chǎn)性權益的實質(zhì)，在于將處分所得之價金用于清償金錢債權，因此該權利須具有金錢價值，才得成為金錢債權的執(zhí)行標的。

（1）房屋租賃權作為一種廣義上的財產(chǎn)權，應當是沒有爭議的。德國民法典將租賃分為了使用租賃與用益租賃，后者較前者多出了收益這一目的，也就是說，對于用益租賃，承租人可以取得天然及法定孳息[4]。我國合同法第225條規(guī)定，“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外”，因此在我國，當事人在租賃合同中沒有約定排除的，承租人當然享有收益權，這是租賃權財產(chǎn)價值性的基礎。

（2）對于房屋租賃權而言，其用益價值的體現(xiàn)，主要來源于法定孳息。正如隋彭生教授所述，法定孳息產(chǎn)生于用益法律關系，是用益的對價，并且，法定孳息在物質(zhì)表現(xiàn)形式上為貨幣，這成為了其可以作為執(zhí)行標的被執(zhí)行以償還金錢債權的直接依據(jù)[5]。一般來說，承租人利用租賃物收取法定孳息的用益物權，是通過轉租來實現(xiàn)用益價值的。另外，承租人在經(jīng)同意的情況下，還可將租賃物作為用益出資的財產(chǎn)，以換取分紅、股息等。同理，在執(zhí)行房屋租賃權時，通過強制轉租收取租金的方式可以達到清償金錢債權的目的。但是，若房屋出租人與執(zhí)行債務人訂立的租賃合同是分期或連續(xù)支付租金的，則轉租獲取的租金在支付原租金的基礎上有剩余的，才得用于清償債務。倘若被執(zhí)行人無力支付接下來的租金，而對轉租收益的評估也不見得會高于原出租費用，此時的租賃權是不具備財產(chǎn)價值的，不得用來強制執(zhí)行。

（3）通過財產(chǎn)價值性的檢驗標準可以明確以什么樣的方式對房屋租賃權強制執(zhí)行可以產(chǎn)生價值。在對房屋租賃權處置的方式上，有學者主張“三分法”，即租賃權轉讓、轉租和租賃合同的轉讓；有學者主張“二分法”，認為租賃權的轉讓即為租賃合同的概括轉讓。筆者支持后者觀點，若將承租人的權利和義務進行剝離，則會導致出租人、承租人以及受讓人三者法律地位的進退維谷[6]。那么，在二分法的前提下，以哪種方式處分的執(zhí)行可以產(chǎn)生金錢價值性？筆者的答案是，在房屋租賃權上承載了某種營業(yè)價值、某種公共資源補償價值或某種社會資源稀缺價值時，以租賃權轉讓方式的強制執(zhí)行才可能有財產(chǎn)價值的剩余來補缺金錢債權。因為租賃權的轉讓與轉租相較而言，缺少了作為法定孳息的租金的收益，如果某一房屋上未承載特殊價值，租賃合同的概括轉讓是無法產(chǎn)生額外的金錢收益的。

（二）可作為執(zhí)行標的的房屋租賃權的類型

在此，筆者將依據(jù)對房屋租賃權的類型劃分來分析哪些房屋租賃權可以作為執(zhí)行標的，尤其側重于論述不同房屋租賃權在假定作為執(zhí)行標的時是否具有財產(chǎn)價值性：

根據(jù)房屋來源的不同，可以分為公房租賃權和私房租賃權。通常，公房租賃多用于居住性租賃，私房則既可以為商業(yè)用房租賃也可以用于居住用房租賃[7]。房屋使用目的的不同，決定了法律在租賃、房屋回收權等方面的管制的不同。對于居住用目的的房屋租賃，為了保障承租人的生存權益，政策的導向性在于嚴格控制住房租金的提升，盡管不少地區(qū)因為承租人加價進行的二次轉租導致地區(qū)的房屋租金呈畸形偏高，但是最終會為持續(xù)加強的租賃市場的監(jiān)管和規(guī)制所平復，并且，我國《商品房屋租賃管理辦法》第9條第2款也有對租賃水平嚴格限制的規(guī)定⑥。因此，出于兩種原因，此類居住目的租賃的房屋不適合作為強制執(zhí)行的標的：一方面，出于保障債權人基本住房保障的目的；另一方面，對居住性住房進行二次租賃，未有或鮮有剩余收益（指二次租賃與原始租賃之間的租金收益差額）用以清償金錢債務。但是，同時滿足以下條件的居住用房租賃權可作為強制執(zhí)行的標的：第一，該租賃的房屋并非是承租人的唯一住房；第二，該房屋由于其地理位置的優(yōu)越性而具有了稀缺性，第三人愿意以高于原始租金的價格來購買承租人對房屋的使用收益權。舉例來說，我國部分地區(qū)推行的“就近免試入學”的政策，導致了中國特色的“學區(qū)房”現(xiàn)象，如今我國開始嘗試推行“租售同權”的政策，這意味著租房者和住房者擁有同樣就近入學的權利，這將直接導致學區(qū)房的稀缺和租金的暴漲。因此，這類房屋具有強制執(zhí)行的金錢價值。這一要件的具備與否，需要執(zhí)行機構的因地制宜：在決定執(zhí)行前，結合租賃房屋所處的地理位置以及本地區(qū)的政策性文件等多種因素進行判斷，再決定是否要將該租賃權納入執(zhí)行標的的范圍。

不過，以上問題對于公產(chǎn)房租賃權的轉讓或轉租來說是不存在的。因為公產(chǎn)房的原始租賃更適合說是一種資格租賃，其租金因具有某種補償價值而遠遠低于市場租金，所以公產(chǎn)房轉租的收益（即市場租金與公房租金間的差額）是十分可觀的，其具有客觀存在的金錢價值可供執(zhí)行。即使該公產(chǎn)房是作為被執(zhí)行人的唯一住房，也可以用于強制執(zhí)行，執(zhí)行機關應當從執(zhí)行的剩余收益中撥付出相當于市場最低房屋租金標準的價值讓被執(zhí)行人用于解決住房問題。

另外，對于商業(yè)用房租賃而言，由于其目的在于生產(chǎn)、經(jīng)營，國家管制的立場應當不同于住房租賃的嚴格管制，而應當表現(xiàn)出較強的私人自治性。其一，商業(yè)租賃關系呈現(xiàn)出較住房租賃更強的穩(wěn)定性和延續(xù)性，權利的穩(wěn)定是其能夠作為民事執(zhí)行標的的重要支柱；其二，出于保護承租人目的的強制性的租金干預應當只限于住房租賃，基于商業(yè)租賃市場的供需變化和租賃形式，應當允許當事人自行調(diào)整租金[8]。因此，承租人在轉租時是可以根據(jù)情況進行加價的，那么其轉租收益用于必要支出后便可存在剩余價值以償還債務。其三，商業(yè)用房的租賃從狹義上來講，即為商鋪租賃，承租人對商鋪進行轉租時，其轉租收益通常不止于房屋本身使用價值的對價（即依照市場標準確定的租金），還可以包含轉租人單方提出的商鋪轉讓費，即次承租人對轉租人的商鋪商譽提升（如固定客戶群體的存在）的補償、對預期經(jīng)營利益（有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投入）放棄的補償和對商事營業(yè)場所租賃權讓渡的補償[9]。

綜上所述，居住用房性質(zhì)的租賃權通常來說不適宜作為強制執(zhí)行的標的，但其中并不包含公產(chǎn)房租賃權和類似于兼具教育目的的學區(qū)房租賃權等，在此，筆者不排除可能承載有其他特殊價值性的住房租賃權的存在。僅就狹義上的一般性用房的意義而言，如果該租賃的房屋非為被執(zhí)行人的唯一住房，原則上其租賃權可以用于強制執(zhí)行，但需要經(jīng)評估的轉租的收益能夠明顯大于原始租金的價格方可，這要求執(zhí)行機構在具體執(zhí)行時再做進一步的判斷。但無論如何，根據(jù)上文所述，此類租賃權不可能通過轉讓的方式進行執(zhí)行。相對而言，商業(yè)用房租賃權通常具有財產(chǎn)價值可供強制執(zhí)行，并可以選擇以租賃權轉讓或轉租的方式進行。

（三）對進入執(zhí)行的房屋租賃權的限制要件

1.禁止讓與的權利不得執(zhí)行

執(zhí)行機關決定對被執(zhí)行人的房屋租賃權進行強制執(zhí)行，其實質(zhì)在于執(zhí)行機關命令被執(zhí)行人讓與所屬的房屋承租權或執(zhí)行機關強制轉租，那么其強制執(zhí)行的命令應當是建立在該房屋租賃權是準許轉讓的前提之上的。在判斷房屋租賃權在什么情況下不允許轉讓時，筆者準用了債權讓與的規(guī)則，即在房屋出租人與承租人在租賃合同中明確約定排除租賃權的讓與或轉租行為的，又或者說，租賃雙方當事人在訂立合同時明確表示該租賃法律關系只能發(fā)生在特定當事人之間，不變更合同內(nèi)容不得轉讓合同權利時，該房屋承租權不得用于強制執(zhí)行[10]。

2.不定期租賃權不得執(zhí)行

房屋租賃合同分為定期租賃合同和不定期租賃合同，對房屋租賃權的執(zhí)行應當受租賃權期限的約束，即因轉租房屋訂立的合同其期限應當小于或等于原租賃合同的期限。而對于不定期租賃合同而言，沒有固定的合同期限可供執(zhí)行遵循，并且，另一方面，不定期租賃合同的雙方享有隨時解除合同的權利，使得該租賃權處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，相應地，執(zhí)行受讓人取得的權益就處于不確定的狀態(tài)，由此決定了這類租賃權不得用于強制執(zhí)行。本文開篇的公產(chǎn)房使用權強制執(zhí)行案中的房屋租賃合同即為不定期租賃合同，執(zhí)行機關對其進行了強制執(zhí)行，出租方依據(jù)法定解除權解除了與承租人的租賃合同，由于房屋承租權的滅失導致了拍賣受讓取得的房屋使用權也相應消滅，這一串的連鎖反應其最終受害者是案外受讓人，但是其損失似乎不得歸咎于依照地方性法規(guī)執(zhí)行房屋使用權的執(zhí)行機關，也不得歸咎于判定解除原租賃合同的法官，更無法歸咎于無過錯的被執(zhí)行人，那么問題到底出在了哪？筆者認為，這一問題的關鍵在于，建立在不定期租賃合同之上的房屋租賃權從一開始就不得進入到強制執(zhí)行程序中，如果不對這一要件進行明確，就會放任越來越多類似的案件發(fā)生，那么強制執(zhí)行的意義也就蕩然無存了。

3.其他限制要件

關于對被執(zhí)行人生存權益的保障，前文已經(jīng)有所提及。生存權益的保障對執(zhí)行的限制表現(xiàn)在我國法律中為“被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院可以查封，但不得拍變賣或者抵債”⑧。該法律規(guī)則同樣適用于對房屋租賃權強制執(zhí)行的限制。這里需要明確的是，“必需”并非“唯一”，而是將不得執(zhí)行的標準限定在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準的范圍內(nèi)。另外，有學者以房屋租賃的登記備案是租賃合同產(chǎn)生對抗力的依據(jù)為由主張可用于執(zhí)行的房屋租賃權應當是經(jīng)過登記備案的權利，也有學者認為執(zhí)行時登記備案的文件是確定權屬的依據(jù)，因此經(jīng)過登記備案的房屋租賃權才能進入執(zhí)行程序。盡管我國城市房屋租賃管理辦法和各地方的房屋租賃管理方面的法律法規(guī)，都規(guī)定了城市房屋租賃的登記備案制度，但是筆者并不認為登記備案是房屋租賃權被執(zhí)行的必需要件，或者說前提要件。因為就權屬的認定來說，參照《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第2條可知，依據(jù)其他證據(jù)或文件可以證明房屋租賃權屬于被執(zhí)行人的，便可以采取執(zhí)行措施，并且，房屋租賃的登記備案并非證明租賃權獨立可以轉讓的依據(jù)，合同法本就確立了租賃權的對抗原則，所以是否登記備案不影響房屋租賃權的可處分性和可執(zhí)行性。

三、對房屋租賃權強制執(zhí)行的訴訟立法建議

我國將強制執(zhí)行法的內(nèi)容并入了民事訴訟法中，但一方面未明確強制執(zhí)行的客體，僅能從執(zhí)行措施一編中窺見幾分蛛絲馬跡；另一方面，從我國執(zhí)行措施的體例構造來看，我國并沒有采取類似于德日立法模式的、依執(zhí)行財產(chǎn)的類型不同做分別規(guī)定的立法技術。類似我國簡單羅列執(zhí)行措施的立法弊端在于，我國執(zhí)行機關在針對同一執(zhí)行標的進行執(zhí)行時無法有統(tǒng)一的、系統(tǒng)的、詳細的措施可供遵循，只有大體框架的指向無法規(guī)范執(zhí)行人員的行為，這會導致執(zhí)行措施在具體實施時的隨意性；其次，這樣的立法體制無法對未來可能出現(xiàn)的新的執(zhí)行標的保持一個開放的態(tài)度，執(zhí)行程序中若出現(xiàn)新型執(zhí)行標的，無法套用現(xiàn)有的適用于其他執(zhí)行標的的執(zhí)行措施，例如對于房屋租賃權的執(zhí)行，究竟采取扣留、提存，還是查封、拍賣，抑或是其他執(zhí)行措施，未有定論。立法條文上的缺漏會造成法律對新執(zhí)行標的執(zhí)行措施規(guī)定的空白地段和執(zhí)行員在執(zhí)行過程中的無所適從，同時也會成為導致執(zhí)行難的一個關鍵誘因。

但是，基于文章篇幅的限制，筆者并不是要在此對我國的強制執(zhí)行法部分進行重新的謀篇布局，而是試圖拋開執(zhí)行法體制問題，不去對房屋租賃權進行執(zhí)行財產(chǎn)類型的歸入，不追求同一性質(zhì)執(zhí)行標的項下執(zhí)行措施的體系化構建，而是僅就房屋租賃權作為執(zhí)行標的時如何執(zhí)行的問題作以探討，并針對房屋租賃權的執(zhí)行提出自己的立法及實務建議，同時，希望藉此為以后可能出現(xiàn)的新的財產(chǎn)權益的執(zhí)行提供借鑒思路。

（一）執(zhí)行方式的限制

對于執(zhí)行中的轉租而言，除了需要參考執(zhí)行當事人的意見之外，還應當考慮原租賃合同期限的長短、租金的多少。就債務人與第三人之間的轉租合同來說，首先不應當訂立不定期合同，因為這一合同類型對于第三人來說具有極大的權益不確定性，隨時面臨著債務清償完畢被解除合同的風險，這種風險也會直接阻礙第三人競拍的積極性；其次，通過綜合原租賃合同的期限、租金、市場價格基準以及需要借執(zhí)行租賃權清償?shù)慕疱X債權的數(shù)量等因素，執(zhí)行機關應當對房屋的轉租期限進行一個大致的推定，如果通過短期轉租就能夠實現(xiàn)債務清償?shù)哪康?，就不能達成期限過長的轉租合同，從而避免對債務人權益的重大影響。

另外，上文提及，對房屋租賃權的執(zhí)行方式有兩種，即對房屋租賃權的轉讓和轉租，前者是對房屋租賃合同的概括轉讓，后者是將承租人對房屋的使用、收益權轉讓以獲取對價。以租賃權轉讓方式進行的執(zhí)行本就具有適用的范圍限制，而在其本能適用的房屋租賃權的范圍內(nèi)，筆者同樣主張限制其使用。誠然，租賃權利義務的概括轉讓能最大可能讓執(zhí)行機關一次性獲得足夠的出讓對價以償還申請執(zhí)行人的金錢債務，但是這也是對被執(zhí)行人權益損害最大的一種方式，債務人本可以期待在還清債務時恢復房屋租賃權，卻可能因為租賃合同的概括轉讓而無法享有未來可期待的利益。因此，應當限制以租賃權轉讓的方式執(zhí)行房屋租賃權，尤其是對公產(chǎn)房租賃權的強制執(zhí)行，因為這還牽涉到房改收益、拆遷補償和安置收益等財產(chǎn)的所有權屬，正如本文開篇案例中，根據(jù)公產(chǎn)房管理處起訴承租人要求解除合同時，受讓人以第三人的身份參與訴訟，可知執(zhí)行機關未采取轉讓公產(chǎn)房租賃權的方式，承租人并未退出合同法律關系。

（二）執(zhí)行措施的選擇

如果將房屋租賃權定位于民事執(zhí)行制度中，那么其應當歸屬于“其他財產(chǎn)權”這一執(zhí)行標的目錄中。在德國民事強制執(zhí)行立法體系中，將“對其他財產(chǎn)權的強制執(zhí)行”歸入到對動產(chǎn)的強制執(zhí)行中，并規(guī)定“除以不動產(chǎn)為強制執(zhí)行標的外，對其他財產(chǎn)權的強制執(zhí)行，準用對債權執(zhí)行的規(guī)定”。但是，對于房屋租賃權而言，在執(zhí)行機關對其進行強制控制這一階段中，其執(zhí)行措施的采用卻不應當?shù)韧趯疱X債權的扣押和禁止支付、禁止處分這樣的命令，而更適合參照“關于土地的規(guī)定的權利的強制執(zhí)行”，即準用不動產(chǎn)的強制執(zhí)行，對租賃房屋進行查封登記以剝奪租賃權人的占有使用收益權能⑨。而就房屋租賃權執(zhí)行的實質(zhì)來講，其換價的根本在于將租賃權轉讓的一次性對價或房屋出租的一次性或持續(xù)性收益用以清償執(zhí)行債權，也就相當于對承租人之于出租人的房屋用益?zhèn)鶛嗷虺凶馊酥趫?zhí)行受讓人的租金債權進行強制執(zhí)行，執(zhí)行機關從而可以強制要求被執(zhí)行人讓與用益?zhèn)鶛嗷蜃饨饌鶛?，同時可以強制被執(zhí)行人的債務人進行轉付。就這一視角的解讀來說，對房屋租賃權的執(zhí)行可以基本等同于對金錢債權的強制執(zhí)行。因此，在強制執(zhí)行立法體制中，我贊同王娣教授提出的對我國強制執(zhí)行法的建議稿的框架，即將“對其他財產(chǎn)權的強制執(zhí)行”獨立成章，而不是將其歸入債權、動產(chǎn)抑或不動產(chǎn)的強制執(zhí)行部分[11]。

綜上所述，筆者認為，如房屋租賃權此類新執(zhí)行標的的種類的權利本質(zhì)各具特點，不能進行簡單的執(zhí)行措施的類型化歸入，應當因地制宜，靈活采取執(zhí)行措施。所以，為了立法體制的簡潔明了、同時出于盡量減少新的執(zhí)行標的出現(xiàn)時的體系變動的目的考慮，應當將其他財產(chǎn)權獨立成章。在我國目前的執(zhí)行立法體制下，將房屋租賃權納入執(zhí)行標的的范圍內(nèi)、在執(zhí)行措施部分進行羅列，同時對其特有的執(zhí)行措施或執(zhí)行方式予以說明即可。

（三）變價措施的競合

通過強制執(zhí)行房屋租賃權來清償金錢債權的目的是以獲得一次性轉讓租賃權的對價或轉租的租金或其他收益的方法來實現(xiàn)的。對于前者而言，通常是通過評估拍賣的方式進行換價；對于后者來說，情況相對復雜一些，筆者大致將其分為兩種類型：其一，可以一次性取得對價的。這種主要針對出租的房屋上承載有其他價值可以通過對價換取的或者長期租賃一次性支付租金的情形。其二，不能一次性取得對價的。此類主要針對轉租受讓人需要分期支付租金的、或者債權標的額較小不適合長期轉租或一次性轉讓租賃權的、或將房屋使用權作為出資財產(chǎn)經(jīng)一段時間后才可取得收益的情況。第一種類型同樣可以以拍賣的方式進行換價，但是，對于第二種類型，根據(jù)交易習慣轉租人需要分期收取房屋租金從而不適宜強制拍賣的、或者出于保全被執(zhí)行人在執(zhí)行終結后剩余利益的目的、又或者依據(jù)公平、合理、經(jīng)濟的目的不能拍賣換價的，此時該如何選擇變價的措施？盡管此時仍可以以作價抵償?shù)姆绞角鍍攤鶆?，但若申請?zhí)行人或被執(zhí)行人一方不同意時又當如何處理？筆者認為，應當借鑒國外執(zhí)行立法中的強制管理制度對我國的強制管理措施予以完善。

在此談到“完善”一詞，是因為筆者認為我國已經(jīng)有與強制管理相關的規(guī)定，其依據(jù)見于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（以下簡稱“解釋”）第492條。但該條僅提及到強制管理方式中的一種，即直管（以申請執(zhí)行人為管理人），且缺乏強制管理應有的制度設計。另外，根據(jù)“解釋”第491和492條的規(guī)定可知，我國立法將強制管理視為輔助性變價措施，，這不同于作價抵償措施的并行性，而僅在無法拍賣時才可以適用。針對我國相關規(guī)定，筆者將對強制管理提出以下立法建議和意見：首先，應當擴大強制管理的方式。根據(jù)管理主體的不同有三種方式，即自管（被執(zhí)行人為管理人）、直管（申請執(zhí)行人為管理人）以及托管（第三人為管理人）。其次，筆者認為應當將強制管理作為與拍賣并行的變價方式。因為強制管理固然包含了不可或不宜拍賣的情形，但同時也應當包含相較于拍賣來說更適合更經(jīng)濟的情況，所以其完全可以獨立存在，而不必作為輔助性的變價措施存在。最后，由于筆者此部分寫作的目的在于，論述在對房屋租賃權這類新型訴訟標的進行強制執(zhí)行時完善強制管理立法的必要性并對強制管理適用的情形做出判斷，所以筆者在此并不對我國強制管理制度的具體構建加以詳細描繪，僅針對房屋租賃權的強制管理措施的實施條件提出以下建議[12]：

1.因房屋租賃權轉讓或長期轉租的價值遠高于執(zhí)行標的額，采取拍賣一次性獲得對價的方式顯失公平的，可以采取強制管理措施變價；

2.在短期租賃、需要通過受讓人持續(xù)的租金給付來償還債務或該房屋租賃權的價值較低等情形下，如果采取強制管理的執(zhí)行費用支出明顯小于進行拍賣時的支出，那么就應當采取強制管理方式進行變價。此時，自管和直管相較于拍賣而言，均更具執(zhí)行經(jīng)濟性。另外，在自管時，法院應當指定一名監(jiān)管人員以監(jiān)督債務人的管理行為并定期向法院報告⑦；

3.在可以采取拍賣措施換價的情況下，若經(jīng)拍賣未能成交，執(zhí)行債權人不愿承受再一次的拍賣費用，提出以其他方式換價的，若此時房屋使用權估價除去必要費用開支后仍有剩余價值的，可以采取強制管理措施；

4.在強制管理沒有必要或不能繼續(xù)進行的情況下，法院應當立即決定終結強制管理。

總的來說，在對房屋租賃權進行變價的過程中，是采用強制拍賣、強制管理抑或是作價抵償，這取決于實務中個案的真實情況，應當結合具體案件中被執(zhí)行人與申請執(zhí)行人的意思表示、房屋租賃權和執(zhí)行標的額價值的大小、市場因素、交易習慣、變價措施采取的難度大小和費用支出多少等多種因素的共同作用結果，來決定當下應當或者說更適宜采取的措施類型。

考慮到執(zhí)行立法尚未對一般性的房屋租賃權的可執(zhí)行性予以明確，實務中也未查到有代表性的案例出現(xiàn)，同時考慮到我國未有依照執(zhí)行財產(chǎn)構建的執(zhí)行措施的體系，對房屋租賃權此類新訴訟標的的強制執(zhí)行更添了幾分不確定性。本文的寫作目的就在于解決實踐中或者未來可能出現(xiàn)的對房屋租賃權可否用于執(zhí)行的爭論，在論述一般房屋租賃權的可執(zhí)行性的同時一并提出如何對其采取執(zhí)行措施的立法建議。但是，要想實現(xiàn)構建一個完整的關于執(zhí)行房屋租賃權此類新型訴訟標的立法體系的目標，必然是一個漫長的修法的過程，這可能需要基于執(zhí)行立法體制的重新謀篇布局，而立法技術的革新本身就是一項艱巨且久遠的任務。所以在那之前，筆者建議僅將房屋租賃權作為一種補充性的執(zhí)行標的，在債務人確無其他法有明文規(guī)定的財產(chǎn)可供執(zhí)行時，再考慮將房屋租賃權納入強制執(zhí)行的范疇，使得此類財產(chǎn)性權益可以成為解鎖執(zhí)行難和執(zhí)行不能問題的一則新的密鑰。

注 釋：

①最高人民法院于2013年12月17日答復如下：在建設部《城市公有房屋管理規(guī)定》于2001年被廢止，且目前涉及公有房產(chǎn)使用權轉讓的問題沒有全國性規(guī)定的情況下，執(zhí)行法院在征得佳木斯市公用房產(chǎn)管理處同意后，參照本省地方法規(guī)（《黑龍江省城鎮(zhèn)公有房產(chǎn)管理條例》）的相關規(guī)定執(zhí)行該案所涉公有房產(chǎn)使用權，并無不當。

②《黑龍江省城鎮(zhèn)公有房屋管理條例》第14條：公有房產(chǎn)使用權經(jīng)產(chǎn)權單位同意可以轉讓、轉租。轉讓、轉租前應當按房產(chǎn)主管部門的有關規(guī)定辦理手續(xù)。擅自轉讓、轉租的，產(chǎn)權單位有權收回房屋。原租賃關系自動終止。已經(jīng)轉讓、轉租的，應按前款規(guī)定辦理。第15條：公有房產(chǎn)使用權轉讓、轉租人應當向產(chǎn)權單位交納一定數(shù)額的轉讓、轉租收益，具體辦法由各市人民政府制定。

③國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合制定的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》、國務院辦公廳發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》以及住房城鄉(xiāng)建設部提出的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》。

④《昆明市居住房屋租賃管理辦法》第15條，來源：昆明日報/2018年/4月30日/第002版。

⑤《臺灣強制執(zhí)行法》第107條第3項，“執(zhí)行法院為前項許可時，應征詢債權人及債務人之意見。但無法通知或屆期不在場者，不在此限”。

⑥“國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年至2015年住房租金類居民消費價格指數(shù)呈持續(xù)上升態(tài)勢，年均漲幅達3.6%，高于同期CPI年均增幅2.8%”，數(shù)據(jù)來源：中國商報/2017年/3月22日/第P04版。另參見“二次租賃推動我市房屋節(jié)節(jié)攀升”，蘭州日報/2014年/11月20日/第007版。

⑦《德國強制拍賣與強制管理法》第150c-150e條。

⑧最高院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第6條。

⑨《德國民事訴訟法》第8編部分的第829、857、870條。