長租公寓“租金貸”的金融監(jiān)管研究

劉靜

摘? ?要：長租公寓作為近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場新興的行業(yè)，受到國家“租購并舉”的支持，也受到部分企業(yè)和地方的青睞。由于各地在長租公寓“租金貸”方面的政策不同、不統(tǒng)一監(jiān)管規(guī)則及監(jiān)管規(guī)范滯后，“租金貸”存在著由信息中介變異為資本中介帶來負(fù)外部性、內(nèi)控“短板”與迫切“解壓”的不匹配、搶占房源可能產(chǎn)生操縱租賃價(jià)格等問題，嚴(yán)重違背長租公寓“租金貸”的初衷。針對上述問題，本文建議應(yīng)將“租金貸”定位于公共產(chǎn)品供給，制定明確統(tǒng)一的監(jiān)管規(guī)范，完善監(jiān)管的具體規(guī)則，構(gòu)建“租金貸”保障性制度，充分發(fā)揮長租公寓“租金貸”對租房租賃市場的補(bǔ)充作用。

關(guān)鍵詞：長租公寓;租金貸;公共產(chǎn)品供給型監(jiān)管;信息披露;風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金

DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2019.12.007

中圖分類號(hào)：D912.28? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? 文章編號(hào)：1003-9031（2019）12-0055-08

長租公寓作為近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場新興的行業(yè)，受到國家“租購并舉”的支持，也受到部分企業(yè)和地方的青睞。長租公寓“租金貸”將租房場景中 “押一付N”轉(zhuǎn)換為“押一付一”，緩解租客短期資金的壓力，進(jìn)而減弱租客和長租公寓之間的交易障礙，對住房租賃市場形成一定的補(bǔ)充，本質(zhì)上應(yīng)隸屬于普惠金融?！白饨鹳J”如今卻不斷偏離初衷，異變成融資套利的工具，一旦房屋租賃中介倒閉，租金及押金能否退還，房屋能否繼續(xù)租住，貸款的存在是否影響征信，這些核心問題對租客產(chǎn)生極大的影響。但是，長租公寓“租金貸”發(fā)展至今尚沒有形成明確的、統(tǒng)一的監(jiān)管規(guī)定，不利于租賃市場釋放紅利。

一、金融監(jiān)管薄弱導(dǎo)致“租金貸”市場亂象

（一）信息中介變異為資本中介帶來負(fù)外部性

長租公寓的中介機(jī)構(gòu)原本是簡單的居間人，而“租金貸”模式下金融機(jī)構(gòu)的介入使這種簡單的合同關(guān)系變成了更為復(fù)雜的借貸、居間合同關(guān)系。長租公寓中介機(jī)構(gòu)利用租客的租金和信用進(jìn)行借貸，以得到更多的即時(shí)資金，進(jìn)而擴(kuò)展房源，繼續(xù)借貸，已經(jīng)沖破了信息中介的職責(zé)。市場上的個(gè)別長租公寓實(shí)繳資本較低，通過“租金貸”杠桿融資，錯(cuò)配支付給房東的期限間隔越久，杠桿率越大，還有長租公寓通過疊加使用應(yīng)收租金保理、裝修貸等產(chǎn)品，使其融資杠桿巨大，一房多融、多頭融資時(shí)有發(fā)生，更有甚者拿著這些資金進(jìn)行投資。這些資產(chǎn)環(huán)節(jié)的不合理，高杠桿運(yùn)營，早晚導(dǎo)致難以消化，帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。這些情況部分可歸責(zé)于近年來經(jīng)濟(jì)金融化、杠桿化催生的動(dòng)機(jī)不良的資本，它們習(xí)慣于空手套白狼，用杠桿的形式制造出自己的原始積累，要么對杠桿的“雙刃劍”性質(zhì)認(rèn)識(shí)不到位，要么一開始就做好了“贏就錢入褲袋，輸就跑路”的準(zhǔn)備，一旦出租率降低、貸款突然中斷或投資失敗，隨時(shí)有可能使整個(gè)公司的資金鏈發(fā)生斷裂，引發(fā)進(jìn)一步的危機(jī)，必須依靠監(jiān)管解決。

（二）內(nèi)控“短板”與迫切“解壓”的不匹配

在租賃市場要想獲取一席之位，房源之爭、日常維修等都需要很大的費(fèi)用，隨之而來的就是長租公寓中介機(jī)構(gòu)面臨的融資壓力，“租金貸”這種低成本到款快的方式成為“解壓”的優(yōu)選。長租公寓中介機(jī)構(gòu)收取的租客資金及用租客信用借的資金本應(yīng)用于支付給房東，但一些長租公寓沒有合格的內(nèi)部管控，資金使用、管理混亂。部分資金用來支付進(jìn)一步收儲(chǔ)房源，部分資金用于其它投資，甚至公司部門員工侵占公司資金。在近期的樂伽公寓事件中，部分租客向樂伽公寓支付租金時(shí)，收款方竟為個(gè)人賬戶①。這種渴望單純以規(guī)模增長作為長久競爭力而輕視內(nèi)部控制的商業(yè)模式，沒有考慮租賃市場和金融的運(yùn)作規(guī)律，經(jīng)營管理跟不上，容易出現(xiàn)資金斷裂問題。2017年末以來，GO窩公寓、Color公寓、愷信亞洲、好租好住、好熙家、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、杭州鼎家等多個(gè)知名長租公寓品牌因經(jīng)營不善而陷入資金鏈斷裂危局，最終退出市場。

對于放貸機(jī)構(gòu)而言，在經(jīng)歷了P2P等互聯(lián)網(wǎng)借貸的嚴(yán)管之后，也需要拓展業(yè)務(wù)進(jìn)行“解壓”，“租金貸”是一個(gè)很好的途徑。如晉商消費(fèi)金融公司踩雷三次“租金貸”，凸顯內(nèi)控管理不嚴(yán)的短板，其對借款用途等信息審核不嚴(yán)，甚至有投訴稱其“風(fēng)控體系既沒有識(shí)別未經(jīng)租戶同意的虛假申請，也未能盡到監(jiān)管要求的保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，履行充分告知的義務(wù)”②。這種現(xiàn)象也反映了當(dāng)前對放貸機(jī)構(gòu)的規(guī)范所存在的問題，即在放貸過程中采取何種審核措施、需要哪些條件才能授信、放貸后施以哪些風(fēng)控措施都是不統(tǒng)一、不透明的，存在著監(jiān)管空白，因此容易產(chǎn)生過度授信及后續(xù)風(fēng)控馬虎的情況。

（三）搶占房源可能產(chǎn)生操縱租賃價(jià)格

租房需求始終存在，在政策利好的情況下，長租公寓的市場前景有目共睹，但長租公寓目前存在盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長等問題。由于購置成本和租賃費(fèi)用較高，一些企業(yè)資金壓力巨大，加之營銷和運(yùn)營管理能力不適應(yīng)新業(yè)態(tài)要求，致使目前長租公寓運(yùn)營大多處于維持狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)不多①。在此背景下，“搶房源推高房價(jià)”快速形成規(guī)模優(yōu)勢成為了長租公寓的“生存哲學(xué)”。在規(guī)模擴(kuò)張的資金需求及金融機(jī)構(gòu)消費(fèi)金融業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型之需的背景下，中介機(jī)構(gòu)樂于將“租金貸”作為搶占市場份額的方式，以“空手套白狼”形式套取大量免息貸款資金。同時(shí)，單純的長租公寓需要大量的運(yùn)營投入，中介機(jī)構(gòu)也無法拿房東的房產(chǎn)抵押，無法從傳統(tǒng)的融資部門得到支持，而租金的回收周期又較為漫長，低成本的融資方式成為長租公寓企業(yè)競相追逐的目標(biāo)。通過利用“租金貸”這種“滾雪球”的經(jīng)營方式進(jìn)行快速擴(kuò)張，他們手上的房源可能遍布不同城市，少則幾千套，多則數(shù)萬套。擁有大量房源在手，則易形成房源壟斷，利用房源體量優(yōu)勢操縱租房市場價(jià)格，使租金上漲以謀取利益，損害租客的正當(dāng)權(quán)益，侵害其他正當(dāng)經(jīng)營長租中介的合法權(quán)益，自然也會(huì)擾亂政府租房市場政策的實(shí)施。

二、“租金貸”金融監(jiān)管的現(xiàn)狀和不足

（一）產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)而監(jiān)管規(guī)范滯后

我國現(xiàn)階段對“租金貸”的規(guī)范呈現(xiàn)出一種產(chǎn)業(yè)政策促進(jìn)長租公寓“租金貸”發(fā)展與監(jiān)管規(guī)范滯后的沖突，導(dǎo)致鉆漏洞、規(guī)避監(jiān)管現(xiàn)象頻發(fā)。近年來一系列政策文件、會(huì)議決定、政府工作報(bào)告在不同程度上顯示，國家對于整個(gè)租賃市場的金融服務(wù)是鼓勵(lì)的，租房場景中的一些融資模式整體上已得到政府的認(rèn)可和支持（見表1）。其中，長租公寓租金貸的形式也得到了官方的默認(rèn)，成為了長租公寓中介機(jī)構(gòu)擴(kuò)充規(guī)模的手段。決策者期待長租公寓“租金貸”能夠通過資產(chǎn)證券化方式盤活存量房源，提高資源利用效率，解決不同需求居民住房問題，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，由此加快購租并舉住房制度的構(gòu)建，推動(dòng)住有所居目標(biāo)工程的實(shí)現(xiàn)。盡管目前多有爆雷情形，監(jiān)管部門并沒有采取一刀切的方式全部予以取締。

但長租公寓租金貸涉及原始房東和眾多租客的切身利益，加上長租公寓中介機(jī)構(gòu)良莠不齊，為了保護(hù)房東、租客利益，保障租賃市場的正常運(yùn)行，有必要對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管。對于“如何監(jiān)管”這一問題，國家層面尚未出臺(tái)較為詳細(xì)的監(jiān)管規(guī)范。2019年1月，自然資源部辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳下發(fā)了《關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見的函》，其中幾處提到租金貸，但基本都是指導(dǎo)性的規(guī)定，對中介機(jī)構(gòu)聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)等發(fā)放的租房貸款要求也并不明確，對網(wǎng)貸平臺(tái)發(fā)放的“租金貸”等管理也存在空白，無法形成相對應(yīng)的約束。地方層面僅有少數(shù)省市下發(fā)規(guī)范性文件指導(dǎo)“租金貸”的相關(guān)業(yè)務(wù)，規(guī)定也較為原則，缺乏可操作性。如深圳只規(guī)定“加強(qiáng)‘租金貸監(jiān)管”，而如何監(jiān)管、監(jiān)管“租金貸”的哪些環(huán)節(jié)都未提及。監(jiān)管規(guī)范的滯后和缺乏容易使市場產(chǎn)生對政策的“趨利避害”之勢，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，由于缺乏救濟(jì)、追責(zé)等規(guī)定，房東和租客的權(quán)益都得不到合法的保護(hù)，尤其是租客面臨著無所住、錢財(cái)空、維權(quán)追責(zé)困難的窘境，將會(huì)大大降低民眾對長租市場的信任，影響其補(bǔ)充住房租賃作用的發(fā)揮。

（二）各地監(jiān)管規(guī)則不統(tǒng)一

從已下發(fā)的深圳、西安、浙江、海南、上海幾個(gè)省市的規(guī)范來看，我國目前尚無針對住房租賃信貸業(yè)務(wù)方面的統(tǒng)一監(jiān)管。深圳只是原則性的規(guī)定，從市場價(jià)格的角度整治哄抬房租行為，加強(qiáng)“租金貸”監(jiān)管①。西安在2019年年中下發(fā)規(guī)定，對房貸端口，嚴(yán)厲查處未經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立、無金融許可證的機(jī)構(gòu)合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，對長租公寓端口也是原則性規(guī)定要大力整治“黑中介”和“黑二房東”②。浙江省主要從房東、租客知情權(quán)的角度進(jìn)行規(guī)范，長租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)，不得強(qiáng)制誘導(dǎo)承租人簽訂“租金貸”協(xié)議，采用“租金貸”應(yīng)當(dāng)事先征得原始房東書面同意，應(yīng)確保承租人作為金融消費(fèi)者的知情權(quán)。對房貸端口的要求，是要有放貸資質(zhì)，貸款合同應(yīng)獨(dú)立于租賃合同單獨(dú)簽署，貸款期限應(yīng)不超過12個(gè)月且不長于合同約定的租賃期限。值得注意的是，2019年11月26日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合市金融辦、人行杭州中心支行正式對外發(fā)布了《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》（杭房局〔2019〕212號(hào)），特別規(guī)定住房租賃企業(yè)“應(yīng)在本市范圍的銀行設(shè)立唯一的租賃資金專用存款賬戶”③。除此之外，“風(fēng)險(xiǎn)防控金”的規(guī)定，回應(yīng)了現(xiàn)實(shí)中長租公寓資金鏈斷裂承租人“無所住、錢財(cái)空、維權(quán)難”的窘境，是值得推廣的做法④。海南省在放貸資質(zhì)和確保租客知情權(quán)的基礎(chǔ)上，還規(guī)定了長租公寓的資質(zhì)，金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)①。上海在2018年底出臺(tái)了針對“租金貸”的規(guī)范，《上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、上海市房屋管理局、上海市金融辦等關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》（簡稱《上海通知》）的內(nèi)容更為全面，涵蓋了前述幾個(gè)規(guī)范性文件的規(guī)則。如除了一般的合規(guī)規(guī)定外，《上海通知》還規(guī)定了個(gè)人“租金貸”的放款周期，應(yīng)當(dāng)與代理經(jīng)租企業(yè)向房東支付租金的周期相匹配②。

考察以上幾個(gè)省市的規(guī)定，似乎共通的規(guī)則只是加強(qiáng)“租金貸”的監(jiān)管、大力整治不合法的業(yè)務(wù)，但就具體如何監(jiān)管、哪些內(nèi)容屬于不合法，規(guī)定是不統(tǒng)一的、也不明確的。如有的地方要求長租公寓要備案，有的地方則無此要求;貸款期限的規(guī)定也不一樣;對放貸資質(zhì)的要求也有差異，海南、浙江要求貸款機(jī)構(gòu)有放貸資質(zhì)即可，北京禁止銀行資金進(jìn)入“租金貸”市場，上海則在2018年出臺(tái)規(guī)定暫停該市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司與代理經(jīng)租企業(yè)合作開展個(gè)人“租金貸”，將放貸機(jī)構(gòu)限定在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，嚴(yán)管外部資金來源。這與長租公寓在不同地區(qū)的市場發(fā)展情況、政策鼓勵(lì)情況有關(guān)。上海這樣人口流動(dòng)性大的城市，租賃需求多，長租公寓的競爭也激烈，多方面的因素疊加容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，因此規(guī)定也更為嚴(yán)格。個(gè)別地區(qū)因?yàn)閮H是嗅到“租金貸”的危機(jī)，但基于地區(qū)租賃市場的發(fā)展還是暫時(shí)觀望的態(tài)度，整體予以支持，只是原則性地釋放出警示性規(guī)定，期待市場理性的運(yùn)營。長租公寓中介機(jī)構(gòu)往往不僅局限一個(gè)地區(qū)，而是在全國其他省市都有業(yè)務(wù)，監(jiān)管規(guī)范的不統(tǒng)一容易產(chǎn)生適用混亂，也亦有地區(qū)保護(hù)之嫌。因此，監(jiān)管部門需要適時(shí)出臺(tái)全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的規(guī)范綱領(lǐng)。

（三）監(jiān)管理念與“租金貸”初衷不合

《上海通知》作為最早最專的規(guī)定“租金貸”的文件，其監(jiān)管規(guī)則更為詳細(xì)和全面，一定程度上說明了我國金融監(jiān)管縱向分權(quán)能夠發(fā)揮地方的效用，但其中的監(jiān)管思路和監(jiān)管方法為何沒有得到其他地區(qū)的采用呢？除了與不同地區(qū)監(jiān)管態(tài)度不同有關(guān)，還與其監(jiān)管規(guī)則和“租金貸”發(fā)展初衷相沖突不無關(guān)系。馮輝教授指出，除了一般的合規(guī)規(guī)定外，《上海通知》的核心監(jiān)管規(guī)則是個(gè)人“租金貸”的放款周期應(yīng)與代理經(jīng)租企業(yè)向房東支付租金的周期相匹配。這一規(guī)定將長租中介向原房東付款的周期限定于放貸周期，實(shí)際上就是扼殺了“租金貸”資金錯(cuò)配及以此為基礎(chǔ)的衍生投資給租賃雙方帶來更大福利損失。因此，上海從源頭上壓縮租金貸的資金來源，并沒有得到其他地區(qū)的沿用。

除此之外，已出臺(tái)的規(guī)范中，或規(guī)定長租公寓中介機(jī)構(gòu)要經(jīng)過備案，或規(guī)定放貸機(jī)構(gòu)要經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立、具有金融許可證，呈現(xiàn)出典型的“準(zhǔn)入許可制”監(jiān)管的特點(diǎn)。這種單向度的模式具有自上而下的單一性和對立性，強(qiáng)制色彩太濃，缺乏有效的互動(dòng)溝通，凸顯了監(jiān)管權(quán)，卻容易使市場間出現(xiàn)準(zhǔn)入壁壘，與“市場”形成對立，容易使被監(jiān)管者產(chǎn)生消極應(yīng)對或隱性抵抗。無論是限制放貸周期，還是嚴(yán)格規(guī)定準(zhǔn)入資質(zhì)，實(shí)際上都是外源性的監(jiān)管措施，而非內(nèi)生性的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，沒有根本性地解決“租金貸”的問題?！白饨鹳J”的核心問題是缺乏對資金的監(jiān)管，前述措施只是“治標(biāo)不治本”地控制資金源頭，卻忽略資金使用、管理的監(jiān)管，不僅會(huì)大大限制“租金貸”的發(fā)展規(guī)模，還可能導(dǎo)致手段偏差、監(jiān)管無效。

三、對“租金貸”金融監(jiān)管的完善措施

（一）“租金貸”應(yīng)定位于公共產(chǎn)品供給

“準(zhǔn)入許可制”監(jiān)管的主要弊端在于政府及其部門用僵化、簡化的約束和控制替代其公共治理職能，容易陷入“一放就亂，一管就死”的怪圈。這種監(jiān)管理念，易產(chǎn)生隱形對抗和監(jiān)管套利，即表面上被監(jiān)管機(jī)構(gòu)符合規(guī)則，實(shí)則可能規(guī)避監(jiān)管。監(jiān)管機(jī)構(gòu)的目標(biāo)并不是限制或消滅市場主體，而是追求市場的理想運(yùn)行狀態(tài)，即監(jiān)管應(yīng)該成為一種公共產(chǎn)品供給行為。公共產(chǎn)品供給型監(jiān)管是一種將監(jiān)管定位于公共產(chǎn)品供給的監(jiān)管模式，強(qiáng)調(diào)政府及其部門作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)以市場規(guī)律為基礎(chǔ)，提供市場穩(wěn)定和發(fā)展所需要的包括準(zhǔn)入、許可、激勵(lì)、懲罰等在內(nèi)的環(huán)境、平臺(tái)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則，從而實(shí)現(xiàn)監(jiān)管與產(chǎn)業(yè)利益的平衡。

對于長租公寓“租金貸”的監(jiān)管應(yīng)定位于公共產(chǎn)品供給。一是引入激勵(lì)相容促進(jìn)經(jīng)營目標(biāo)與監(jiān)管目標(biāo)的統(tǒng)一。政策對長租公寓“租金貸”是鼓勵(lì)的，監(jiān)管理念也應(yīng)當(dāng)是鼓勵(lì)的，保障而非限制創(chuàng)新利益以實(shí)現(xiàn)監(jiān)管與租賃產(chǎn)業(yè)利益的平衡。如“租金貸”的存續(xù)動(dòng)力就在于能夠保證長租中介的利益激勵(lì)，上海地區(qū)的“杜絕資金錯(cuò)配”則未考慮到長租公寓的實(shí)際訴求，造成監(jiān)管與產(chǎn)業(yè)之間的沖突和對立，應(yīng)改為“允許資金錯(cuò)配，但予以合理限制”，給予其適當(dāng)?shù)挠臻g。二是將“公共產(chǎn)品供給型監(jiān)管”內(nèi)生于“租金貸”活動(dòng)的全程，而非僅僅通過外源性管控限制資金源頭。如合理限制利用沉淀資金進(jìn)行投資的行為，對投資行為類型化監(jiān)管、將租金押金和其他資產(chǎn)進(jìn)行隔離等。三是弱化審批這一事前功能，強(qiáng)化事中事后的監(jiān)管。如強(qiáng)化信息披露、引入信用評級(jí)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評測、加強(qiáng)懲戒等。

（二）制定明確統(tǒng)一的監(jiān)管規(guī)范

目前政策先行而監(jiān)管滯后、闕如、不統(tǒng)一會(huì)造成缺乏約束、監(jiān)管套利等情形，建議積極加強(qiáng)制度建設(shè)，盡快制定有關(guān)住房租賃行為的明確統(tǒng)一的監(jiān)管規(guī)范，明確長租公寓的經(jīng)營資質(zhì)和業(yè)務(wù)范圍等，補(bǔ)齊監(jiān)管短板?！蹲》孔赓U條例》已納入2019年的立法計(jì)劃，應(yīng)以此為契機(jī)，將“租金貸”納入監(jiān)管規(guī)范。同時(shí)，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)和金融監(jiān)管部門聯(lián)合出臺(tái)對長租公寓信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管細(xì)則，明確監(jiān)管部門，規(guī)定參與各方的權(quán)利義務(wù)。值得注意的是，明確統(tǒng)一的監(jiān)管規(guī)范并不意味著所有的規(guī)則一刀切適用于市場主體，而應(yīng)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法實(shí)質(zhì)公平的特色予以區(qū)別對待，“對使用金融產(chǎn)品的運(yùn)營企業(yè)，根據(jù)企業(yè)注冊資金、經(jīng)營規(guī)模等條件，劃分相應(yīng)的監(jiān)管級(jí)別，采取差異化監(jiān)管措施”①。

（三）完善監(jiān)管的具體規(guī)則

一是對于哪些長租公寓和放貸機(jī)構(gòu)可以辦理“租金貸”業(yè)務(wù)，需要明確的準(zhǔn)入管理。長租中介端口，可參照山東省濰坊市建立長租公寓名單庫，將依法備案租賃企業(yè)的長租房源納入名單庫，進(jìn)行統(tǒng)一管理①。納入名單庫的標(biāo)準(zhǔn)可綜合考慮企業(yè)的注冊資本、業(yè)務(wù)規(guī)模、房源及其質(zhì)量、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、內(nèi)部管理和風(fēng)控措施等因素。貸款端口，應(yīng)允許小額貸款公司、融資擔(dān)保公司等非正式金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入長租公寓“租金貸”市場，增加外部資金來源的同時(shí)增加放貸機(jī)構(gòu)的競爭。二是明確長租中介、貸款機(jī)構(gòu)的義務(wù)，確保租客的知情權(quán)。嚴(yán)禁長租中介欺詐、誘導(dǎo)租客簽訂貸款協(xié)議，尤其防止利用優(yōu)勢采取格式合同的形式讓租客“被貸款”;加強(qiáng)貸款機(jī)構(gòu)授信的審核義務(wù)，要求其對租客進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，禁止長租中介與貸款機(jī)構(gòu)勾結(jié)，將“租金貸”或類似產(chǎn)品強(qiáng)加給承租人。三是對資金的使用應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。為防止長租中介挪用、占用或混淆使用租客的押金，貸款資金的存放應(yīng)由貸款機(jī)構(gòu)托管并與押金賬戶相分離。同時(shí)，允許長租企業(yè)錯(cuò)配資金但予以合理限制杠桿率來平衡風(fēng)險(xiǎn)和利益;參照銀行借款需?？顚Ｓ玫囊?guī)則，長租中介是否可利用貸款資金進(jìn)行其他衍生投資，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過貸款機(jī)構(gòu)的同意，提供合規(guī)方案并合理限制其投資比例。

（四）構(gòu)建長租公寓“租金貸”的保障性制度

一是建立信息披露制度。將長租中介的信息披露義務(wù)貫穿“租金貸”的全過程，增加業(yè)務(wù)辦理、資金流向、風(fēng)險(xiǎn)管控等的透明度?？捎烧嚓P(guān)部門或協(xié)會(huì)牽頭建立長租公寓企業(yè)租金貸款信息平臺(tái)，便于了解和監(jiān)測長租公寓企業(yè)的貸款信息和風(fēng)險(xiǎn)情況②。二是建立信用評價(jià)體系。推行住房租賃行業(yè)的企業(yè)信用評價(jià)體系的構(gòu)建，納入統(tǒng)一的征信平臺(tái)，由市場對該類企業(yè)進(jìn)行評級(jí)、淘汰。建立“黑名單”制度，對于嚴(yán)重失信的長租中介，如欺詐租客和貸款機(jī)構(gòu)、違規(guī)錯(cuò)配資金、不正當(dāng)搶占房源等，應(yīng)列入“黑名單”，對有責(zé)任的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，禁止其一定時(shí)期內(nèi)從事房屋中介及其衍生投資和相關(guān)招投標(biāo)、資質(zhì)申請等行為，并將名單向社會(huì)公眾進(jìn)行公示。三是建立準(zhǔn)備金、保證金制度。正如前文所述，杭房局對“風(fēng)險(xiǎn)防控金”的規(guī)定就是很好的嘗試?！逗贾菔凶》孔赓U資金監(jiān)管辦法（試行）》（杭房局〔2019〕212號(hào)）第五條規(guī)定“風(fēng)險(xiǎn)防控金的總額按住房租賃企業(yè)納入租賃平臺(tái)管理房源量對應(yīng)的應(yīng)付委托出租人月租金總額的2倍確定”。此規(guī)定可視為政府以風(fēng)險(xiǎn)控制為導(dǎo)向、保護(hù)承租人利益的切實(shí)舉措。長租中介設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金或計(jì)提保證金，除了有助于發(fā)揮防火墻作用，減輕資金鏈斷裂后對房東和租客造成的損失，同時(shí)也有利于長租中介形成“成本”的概念，約束其迫切“解壓”下的盲目擴(kuò)張行為。四是加強(qiáng)糾紛產(chǎn)生后對租客的救濟(jì)，化解租客維權(quán)難的局面?；谧饪捅旧砭吞幱谌鮿莸匚?，應(yīng)適用“舉證責(zé)任倒置”原則;引入違約保險(xiǎn)制度，減輕因長租中介無法支付租金情況下給租客造成的損害。五是加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為。房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)定期發(fā)布消費(fèi)提示，讓租客了解長租公寓的相關(guān)運(yùn)營，同時(shí)應(yīng)積極探索制定行業(yè)規(guī)范，要求長租中介嚴(yán)格按照規(guī)定使用“租金貸”等金融產(chǎn)品，對違規(guī)中介采取相應(yīng)的自律措施。

（責(zé)任編輯：孟潔）

參考文獻(xiàn)：

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