基于人口變化趨勢的房地產(chǎn)價格分析

譚冰

摘要：人口因素是房地產(chǎn)價格變化過程中非常重要的變量，人口變化趨勢對房地產(chǎn)價格具有非常重要的影響。根據(jù)預測，我國人口將在2030年左右開始負增長。屆時三四線城市人口將明顯減少，而大城市人口仍然維持增長。通過分析可以發(fā)現(xiàn)，人口變化趨勢的變化，導致中國城市房價將出現(xiàn)分化，北上深等超大城市的房產(chǎn)價格會持續(xù)上升，而三四線城市的房產(chǎn)價格將會出現(xiàn)橫盤甚至下行的態(tài)勢，人口變化趨勢研究具有非常大的現(xiàn)實研究意義。

關(guān)鍵詞：人口數(shù)量;變化趨勢;房地產(chǎn)價格

一、人口數(shù)量走勢分析

（一）近年來人口數(shù)量走勢

我國對人口增長數(shù)量的預計，但實際數(shù)據(jù)出現(xiàn)“低于預期”的現(xiàn)象：一是2007年國家人口發(fā)展戰(zhàn)略課題組的報告預計，2010年我國總?cè)丝趯⑦_ 13.6億，實際情況卻比預期要少2000萬人。二是 2015年是放開單獨二孩的第二年，按照此前預期單獨二孩的政策效應(yīng)將明顯出現(xiàn)，但是2015年出生 人口“明顯低于預期”，且不升反降。三是2016年至 2018年連續(xù)三年的新出生人口率顯示，全面二孩政策效應(yīng)再次“低于有關(guān)部門預期”，我國的出生高峰已經(jīng)過去。此外，我國人口還有一個特征就是“90后數(shù)量斷崖式減少”。我國80年代出生人口數(shù)量為2.28億，90年代出生人口數(shù)量就顯著減少到1.75億，而2000年出生人口數(shù)量則進一步減少到1.46 億。換而言之，這20年以來，出生人口數(shù)量減少了36%。

（二）下一步人口變化趨勢預測

1.我國人口數(shù)量將迎來負增長

在經(jīng)濟發(fā)展的同時，我國的人口生育率不斷下降，逐漸低于正常的世代更替水平，負增長的時間點終將到來，生育率上升難度很大。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生育孩子的經(jīng)濟成本和人力成本居高不下，人們的生育觀念已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，生育率處于低迷狀態(tài)。雖然實施了全面二孩政策，但是出生率依然下降，說明生育政策對于控制和提升人口的作用有著顯著的不對稱性?？刂粕梢宰龅搅钚薪?，通過嚴格的法律法規(guī)禁止超生，但是一旦人們的生育意愿下降，鼓勵生育的政策效應(yīng)則很難短期生效。因此，即使給出了獎勵政策，但因個人意愿不強，依然很難達到增加出生人口的政策目標。各國人口發(fā)展的規(guī)律也表明，一旦生育率下降就很難恢復上去，即使全面放開生育，可能會帶來短暫的新生人口上升期，但若干年以后，仍將面臨負增長。

2.不同能級城市人口增長趨勢出現(xiàn)分化態(tài)勢

人口總數(shù)的減少是總量問題，在具體城市分布的結(jié)構(gòu)上還會有差異。幾個超大城市，因其擁有的優(yōu)越資源，還能吸引高校畢業(yè)生和新就業(yè)者，人口也是維持城市持續(xù)發(fā)展的必要條件，為了保證自身的發(fā)展勢能，大城市的人口規(guī)模控制等措施的力度會逐漸減弱。綜上可以分析出，部分大城市的人口仍然將保持增長。然而一些三四城市，受人口總數(shù)減少和大城市人口虹吸效應(yīng)的雙重影響，人口會出現(xiàn)明顯地減少，分化態(tài)勢加劇。

二、人口變化趨勢將造成中長期各城市房地產(chǎn)價格的分化

（一）基本判斷

1.單純的勞動年齡人口減少、人口老齡化程度加大，并不會導致房價下降。已有研究認為： 受人口老齡化因素影響，我國住房需求將在2013年開始負增長。事實上并沒出現(xiàn)預期情況，因為即使人口老齡化程度加深，老年人口仍然需要相應(yīng)的住房，住房的需求和供給并沒有發(fā)生根本性的變化。

2.隨著人口結(jié)構(gòu)持續(xù)的變化，當城市的總?cè)丝跍p少時，房價會出現(xiàn)低迷的狀況。如前所述，人口減少時會降低住房需求。同時，一些老年人去世，原有的一些住房出現(xiàn)空置并由子孫繼承一個家庭可能擁有幾套住房，住房的供給增加。加之我國人口減少的趨勢會長期持續(xù)下去，終將導致住房需求和供給狀況相比以前出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場形勢會步入平穩(wěn)乃至下行態(tài)勢。

（二）基于國內(nèi)城市情況的判斷

本文通過70個大中城市新建住宅價格同比指數(shù)進行分析，得出以下結(jié)論：

1.沈陽、長春和太原的新建住宅價格增長幅度是最低的。沈陽和長春是近年來人口出現(xiàn)減少的城市，其房價已經(jīng)承壓，增長較慢;太原則是因為近年來，煤炭等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不景氣，對城市經(jīng)濟發(fā)展負面影響較大，

2.杭州價格同比指數(shù)比較靠后，但實際杭州房價卻較高，這是因為杭州房地產(chǎn)市場起步早，價格基數(shù)高，2003年開始，在經(jīng)濟飛速發(fā)展和炒房團的炒作下，杭州房價迅速增長，成為最早一批的突破萬元均價的城市。隨著民營經(jīng)濟降速和民間借貸風險增大，以及國家相關(guān)政策調(diào)控，杭州房價開始回調(diào)，2012年和2014年，杭州房價在國內(nèi)大城市中“領(lǐng)跌”，這一兩年，房價才開始回暖。

3.本文進一步考察省會城市的人口增長情況發(fā)現(xiàn)，在2010年以后，沈陽、長春出現(xiàn)了人口減少。其中，沈陽的人口減少幅度相對較小，其戶籍人口在2015 年減少之后又在2016年出現(xiàn)了增長。與之相對應(yīng)的是，同期沈陽房價增長幅度略大。而在收入增長分析中，發(fā)現(xiàn)同等能級城市都比較一致，都保持著同步向上增長的幅度。 可以推斷，沈陽和長春房價變化，人口變化是最重要的原因。

近年來沈陽和長春等城市人口凈流出，但房價并沒有下降，主要是因為短期內(nèi)，還有其他區(qū)域的游資和投資購買力助力沈陽和長春等城市，導致這些地區(qū)房價上漲。但等到我國總?cè)丝跀?shù)減少后，則會出現(xiàn)多個區(qū)域人口減少，總體的房價供需將會發(fā)生變化，而同時我國經(jīng)濟增速普遍放緩，投資性購買力無法抵消人口需求負增長，房價必然會出現(xiàn)整體下行的狀況。

（三）進一步的考察分析

本文主要分析中長期房地產(chǎn)價格變化的影響因素，一些短期的影響暫不在關(guān)注的范圍內(nèi)。主要有以下幾個方面：

一是經(jīng)濟，從中長期看，我國經(jīng)濟增長有調(diào)整空間，但總體保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢，因此，經(jīng)濟增長因素的影響不會對中長期房價造成過大的沖擊。

二是土地供給，受耕地紅線的剛性約束，房地產(chǎn)開發(fā)用地供給吃緊。我國人口到2030年左右將開始逐步減少，但變化幅度不大，主要的問題是人口老齡化的逐漸加劇。因此，耕地紅線不會發(fā)生大的變化，整體土地供給在中長期也不會有太大的調(diào)整空間。

三是房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，雖然出臺房產(chǎn)稅和其他房地產(chǎn)調(diào)控手段，短期內(nèi)可能造成房地產(chǎn)價格的下調(diào)，但回歸正常發(fā)展態(tài)勢后，無法形成長期對房地產(chǎn)價格打壓的態(tài)勢，因而不會對中長期房價造成大的影響。

因此，本文暫時只考察人口因素對中長期房地產(chǎn)價格的影響因素。

三、結(jié)論和建議

我國龐大的人口基數(shù)決定著價格的基本面，人口因素和人口變化趨勢是中長期房地產(chǎn)價格走勢的主要影響因素。本文綜合各種變化誘因分析認為，我國在2030年左右人口將開始負增長，而不同能級城市的人口走勢將呈現(xiàn)顯著差異，屆時分化進一步拉大，導致幾個超大城市的房地產(chǎn)價格持續(xù)保持上升態(tài)勢，而其他三四線城市房地產(chǎn)價格將會出現(xiàn)橫盤甚至下行的狀況。據(jù)此，本文提出以下建議：

（一）采取差異化的土地供給措施

首先在城鎮(zhèn)化的推進過程中，根據(jù)城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移的特征，調(diào)整農(nóng)村和城市的建設(shè)用地供給;其次對于不同能級城市，對于人口流入大、房地產(chǎn)庫存較小的城市，應(yīng)該增加房地產(chǎn)用地供給;對于人口流入少、房地產(chǎn)庫存較大的中小城市，可以適度減少房地產(chǎn)用地供給。

（二）因城施政進行調(diào)控

中長期來看，針對北上廣深等城市來說，人口聚集度高，土地供給緊張，需要嚴控房地產(chǎn)投機和房地產(chǎn)投資，加快推進房地產(chǎn)稅落地，平抑房價，甚至可以設(shè)計更高的階梯房地產(chǎn)稅率，以更好發(fā)揮稅收的導向作用。而對于三四線等城市，可以采取比較溫和的房地產(chǎn)調(diào)控手段。

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