對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的主要問(wèn)題的研究

陳俊

[摘 ?要]本篇文章首先對(duì)土地増值稅清算的基本含義進(jìn)行概述，從土地使用權(quán)問(wèn)題、扣除項(xiàng)目問(wèn)題、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除問(wèn)題三個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的主要問(wèn)題進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的主要問(wèn)題的處理對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;清算;主要問(wèn)題

近幾年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，這給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了良好條件的同時(shí)，也給房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展提供了機(jī)遇。從房地產(chǎn)企業(yè)自身角度而言，在獲取一定效益的同時(shí)，也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的稅負(fù)，而稅收作為房地產(chǎn)企業(yè)重要成本，在某種程度上將會(huì)給企業(yè)效益獲取帶來(lái)影響，是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)的重要因素。土地增值稅作為我國(guó)稅收中一部分，同時(shí)也會(huì)給企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)直接影響。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，怎樣才能減少稅費(fèi)，加強(qiáng)土地增值稅清算，已成為重點(diǎn)思考的內(nèi)容?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身實(shí)際情況，做好增值稅繳納及核算工作，在對(duì)各個(gè)法律體系有所了解的情況下，加強(qiáng)增值稅清算，減少不必要稅額出現(xiàn)。

1土地増值稅清算的基本概述

所謂的土地增值稅清算主要指，納稅人在滿足清算要求之后，根據(jù)相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)及稅收資產(chǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所繳納的土地增值稅進(jìn)行核算，同時(shí)辦理土地增值稅清算手續(xù)，也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在預(yù)售之前根據(jù)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行預(yù)繳，直到項(xiàng)目滿足一定標(biāo)準(zhǔn)之后才能實(shí)現(xiàn)土地增值稅清算。土地增值稅清算政策展現(xiàn)出了我國(guó)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的思想理念，也就是在提升經(jīng)濟(jì)房供應(yīng)量的同時(shí)，減少高端房產(chǎn)數(shù)量。通過(guò)頒布該項(xiàng)政策，能夠有效的調(diào)控房地產(chǎn)項(xiàng)目整體利潤(rùn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，提升政府稅收份額。

2房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的主要問(wèn)題

（1）土地使用權(quán)問(wèn)題。在當(dāng)前城市發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)充的情況下，城市土地資源呈現(xiàn)出了供不應(yīng)求的狀況，政府部門(mén)為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃，頒布了諸多相關(guān)政策，并對(duì)土地交易行為進(jìn)行了約束，在某種程度上有效的防止了各種不規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地權(quán)益的現(xiàn)象。部分房地產(chǎn)企業(yè)受到利益因素的影響，沒(méi)有結(jié)合國(guó)家法律標(biāo)準(zhǔn)和要求獲取土地，亦或是沒(méi)有辦理對(duì)應(yīng)的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，這給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售帶來(lái)了直接影響，使得企業(yè)資金大量回流，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象。與此同時(shí)，也會(huì)導(dǎo)致各種稅企爭(zhēng)議現(xiàn)象出現(xiàn)，給土地增值稅和流轉(zhuǎn)稅流失現(xiàn)象的出現(xiàn)提供了條件。

（2）扣除項(xiàng)目問(wèn)題。稅務(wù)人員在核實(shí)企業(yè)土地出讓金支付金額過(guò)程中，發(fā)展企業(yè)列支的土地出讓資金將預(yù)期繳納入地出讓金的罰款融合其中，結(jié)合稅法標(biāo)準(zhǔn)，由于違反國(guó)家法律標(biāo)準(zhǔn)而繳納的滯納金、罰款不得稅前扣除，應(yīng)該調(diào)減。面對(duì)稅務(wù)部門(mén)提出的質(zhì)疑，部分企業(yè)則認(rèn)為罰款是由房地產(chǎn)交易中心收取的費(fèi)用支出，在地價(jià)款發(fā)票中進(jìn)行展現(xiàn)，因此可以將其當(dāng)作地價(jià)款中的一部分。由于稅務(wù)部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)扣除項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)上存在差異，使得在進(jìn)行土地增值稅清算過(guò)程中，存在一定問(wèn)題，影響最終的土地增值稅清算結(jié)果。

（3）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)施工周期長(zhǎng)、資金投放量大的工程項(xiàng)目大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)采用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的方式將籌資過(guò)程中各種問(wèn)題進(jìn)行處理。但是因?yàn)槭艿絿?guó)家宏觀調(diào)控等因素影響，或者金融行業(yè)資金流入市場(chǎng)的限制標(biāo)準(zhǔn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)在統(tǒng)籌資金過(guò)程中，一般采取委托貸款的方式進(jìn)行，利用多種平臺(tái)實(shí)現(xiàn)。但是從目前情況來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在一些開(kāi)發(fā)費(fèi)用抵扣問(wèn)題，例如，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員專業(yè)水平存在差異，并且開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模大不相同，管理方式不統(tǒng)一，成本核算體系不全面，在進(jìn)行

土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)部門(mén)會(huì)安排專業(yè)稅務(wù)事務(wù)所對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自行清算的土地增值稅進(jìn)行核實(shí)，事務(wù)所將會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本各個(gè)原始憑據(jù)進(jìn)行梳理，其中包含了發(fā)票、合同、增量簽證等。但是由于部分人員沒(méi)有對(duì)成本票據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一整理，存在票據(jù)丟失現(xiàn)象，給土地增值稅清算工作開(kāi)展增添難度。

3房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的主要問(wèn)題的處理對(duì)策

（1）土地使用權(quán)處理對(duì)策。有符合土地增值稅清算條件的納稅人，要求當(dāng)自符合條件之日起90日內(nèi)向稅務(wù)部門(mén)提交土地增值稅清算申請(qǐng)，同時(shí)如實(shí)填寫(xiě)土地增值稅清算申請(qǐng)表。經(jīng)過(guò)稅務(wù)部門(mén)審核通過(guò)以后，才能辦理清算稅款手續(xù)。納稅人的土地增值稅清算申請(qǐng)不滿足受理要求的，要求在土地增值稅清算申請(qǐng)表中標(biāo)記好沒(méi)有通過(guò)受理緣由，并退回納稅人。稅務(wù)部門(mén)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，要求納稅人辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算手續(xù)的，由稅務(wù)部門(mén)出具土地增值稅清算通知書(shū)，將其交給納稅人。納稅人應(yīng)當(dāng)自收到土地增值稅清算通知之日起30日內(nèi)填寫(xiě)《土地增值稅清算申請(qǐng)表》，交由稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。通過(guò)稅務(wù)部門(mén)核實(shí)以后，應(yīng)當(dāng)自接到清算通知之日起90日內(nèi)辦妥清稅手續(xù)。在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要堅(jiān)決抵制和杜絕各種違法獲取土地使用權(quán)的狀況，防止不必要運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要在維護(hù)土地市場(chǎng)秩序的同時(shí)，還要全面行使自己職責(zé)和義務(wù)，從自身做起，防止違法獲取土地應(yīng)用權(quán)現(xiàn)象，從根源上規(guī)避各種非法交易行為。針對(duì)沒(méi)有變形的集體土地，應(yīng)該根據(jù)評(píng)估開(kāi)發(fā)結(jié)果，嚴(yán)謹(jǐn)獲取，反之將會(huì)使得企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品無(wú)法在市場(chǎng)中進(jìn)行交易，給企業(yè)資金回流帶來(lái)影響，造成企業(yè)資金鏈的斷裂，給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

（2）扣除項(xiàng)目問(wèn)題處理對(duì)策。土地增值稅是收入減去抵扣項(xiàng)目金額，也就是增值額和抵扣項(xiàng)目金額的比率結(jié)合累進(jìn)稅率進(jìn)行核算。增值比率越小，適用的稅率減少，納稅的稅款也就小，反之納稅稅款越大。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過(guò)合理增加扣除項(xiàng)目金額，減少增值率，讓企業(yè)稅負(fù)得到減少，提升企業(yè)稅后效益。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，其作為高負(fù)債產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)通常會(huì)向銀行機(jī)構(gòu)貸款，并且支付的利息比較高。利息支出扣除方式不同，給企業(yè)納稅帶來(lái)直接影響，影響企業(yè)稅后利益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)應(yīng)用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利息支出合理籌劃，并在增值稅清算過(guò)程中，明確項(xiàng)目抵扣處理問(wèn)題，并結(jié)合實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本的抵扣。結(jié)合稅法標(biāo)準(zhǔn)，假設(shè)超過(guò)5%，則需要提供金融機(jī)構(gòu)證明材料，如果低于5%，則無(wú)需提供金融機(jī)構(gòu)證明材料。房地產(chǎn)企業(yè)可以結(jié)合開(kāi)放項(xiàng)目利息支出以及財(cái)務(wù)費(fèi)用情況選擇利息抵扣方式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后效益最大化。

（3）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除問(wèn)題處理對(duì)策。在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用抵扣過(guò)程中，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中包含了的主要費(fèi)用，核算直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所展現(xiàn)的費(fèi)用，其中包含了工資、勞動(dòng)費(fèi)用、職工福利費(fèi)用、辦公費(fèi)用、折舊費(fèi)用等。而管理費(fèi)用作為房地產(chǎn)企業(yè)管理部門(mén)給組織、管理房地產(chǎn)和相關(guān)項(xiàng)目費(fèi)用支出的依據(jù)。站在會(huì)計(jì)核算角度來(lái)說(shuō)，管理費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接成本缺少統(tǒng)一界定。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等不能和企業(yè)總部要求相統(tǒng)一，部分費(fèi)用列支到間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用之間。結(jié)合適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)，可以將這些費(fèi)用轉(zhuǎn)變成開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，由于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用轉(zhuǎn)入到開(kāi)發(fā)成本范疇中，并加計(jì)扣除20%，因此，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅前抵扣。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在組織機(jī)構(gòu)過(guò)程中，可以朝著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)A斜，并將規(guī)劃在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的人員盡可能的納入到項(xiàng)目編制范疇中，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和企業(yè)混合應(yīng)用設(shè)備劃分到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所有，這樣可以將部分費(fèi)用轉(zhuǎn)變到開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目費(fèi)用扣除，讓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值率降低，減少企業(yè)稅率。

4結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員需要對(duì)國(guó)家頒布的法律政策有所認(rèn)識(shí)，在開(kāi)展日常處理工作的過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)企業(yè)實(shí)際情況有所了解，并構(gòu)建完善的相關(guān)體系，做好土地增值稅清算之前準(zhǔn)備工作，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際狀況，合理選擇清算方式，保證房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算結(jié)果的合理性和真實(shí)性，在減少房地產(chǎn)企業(yè)納稅稅額的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)整體效益的提升，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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