“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)與財(cái)務(wù)影響

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系的建設(shè)正在逐步完善，相應(yīng)的制度也進(jìn)行了創(chuàng)新改革，在稅收政策上，國(guó)務(wù)院等相關(guān)部門結(jié)合我國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，對(duì)稅收制度進(jìn)行了改革，其中一項(xiàng)重要的決策就是將營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，“營(yíng)改增”最主要的特點(diǎn)就是減少企業(yè)的重復(fù)征稅，在降低企業(yè)負(fù)稅的前提下提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益?！盃I(yíng)改增”政策的實(shí)施，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生了較大的影響，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的納稅人在稅負(fù)率上明顯降低，有效的緩解了以前稅務(wù)過(guò)高為企業(yè)帶來(lái)的壓力。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)以及財(cái)務(wù)在營(yíng)改增政策下遇到的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出一些合理改善措施，為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展做出一些貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;房地產(chǎn)業(yè);稅負(fù);財(cái)務(wù)

引言

稅收是穩(wěn)定國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要手段，政府部門可以通過(guò)稅收政策來(lái)實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)。近年來(lái)我國(guó)發(fā)展形勢(shì)較為穩(wěn)定，進(jìn)步速度也是非?？斓模块T為更好的推進(jìn)我國(guó)各大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，在稅收政策上加大了扶持力度，國(guó)家對(duì)企業(yè)的稅收非常關(guān)注，特別是現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，其作為我國(guó)社會(huì)建設(shè)的中堅(jiān)力量，對(duì)我國(guó)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有著重要的影響?！盃I(yíng)改增”稅收政策的實(shí)施，極大程度上減少房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)稅壓力，但是在實(shí)際發(fā)展中，“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)以及財(cái)務(wù)上都是有著較大影響的，遇到的一些困難問(wèn)題仍不能很好的進(jìn)行解決，如果房地產(chǎn)行業(yè)不能及時(shí)的調(diào)整，勢(shì)必會(huì)制約其自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、“營(yíng)改增”政策的意義

國(guó)家為了促進(jìn)各行業(yè)的發(fā)展，通過(guò)改革稅收政策的措施來(lái)緩解企業(yè)負(fù)稅的壓力，在根本上來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的增加?，F(xiàn)階段我國(guó)“營(yíng)改增”政策的實(shí)施效果還是較為理想的，其具有的重要意義也漸漸的得到了體現(xiàn)。首先，“營(yíng)改增”可以促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，在根本上減少企業(yè)重復(fù)納稅的可能，避免了負(fù)稅壓力過(guò)重而造成對(duì)企業(yè)發(fā)展的限制。特別是我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，其工程項(xiàng)目較大，所承擔(dān)的稅負(fù)壓力也就較大，“營(yíng)改增”政策可以在一定程度上對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行緩解。再者，“營(yíng)改增”政策能夠提升我國(guó)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，是對(duì)我國(guó)企業(yè)經(jīng)濟(jì)體系的有效調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)以及財(cái)務(wù)管理都頗受影響，其中有利有弊，房地產(chǎn)行業(yè)必須在此時(shí)做出有效的調(diào)整，合理應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)中的問(wèn)題，保障企業(yè)的最終利益。

二、“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響分析

稅收政策的改革，引領(lǐng)著房地產(chǎn)行業(yè)體系的轉(zhuǎn)變，“營(yíng)改增”就是將房地產(chǎn)的稅收改為增值稅，其計(jì)算的根據(jù)是以增值額為主的，并且采用的是稅款抵扣的形式，將房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)繳納的稅款進(jìn)行轉(zhuǎn)結(jié)，避免了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重復(fù)的二次納稅。就目前的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，“營(yíng)改增”會(huì)在一定程度上加大房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，但是企業(yè)資金使用時(shí)都能取得專用發(fā)票就可以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的抵扣，在一定程度上完成房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)率的降低，使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)收益仍是增加的。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響分析

“營(yíng)改增”政策要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的費(fèi)用支出需要開(kāi)設(shè)相應(yīng)的發(fā)票，并以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)增值稅的抵扣，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目的材料的采購(gòu)環(huán)節(jié)上就造成了一定的限制?，F(xiàn)階段要求采購(gòu)費(fèi)用必須開(kāi)具抵扣增值稅的專用發(fā)票，而一些原材料供應(yīng)商并不具備開(kāi)具專用發(fā)票的能力，所以在供應(yīng)商的選擇上就要及時(shí)的進(jìn)行控制。這些發(fā)票的開(kāi)設(shè)等都需要企業(yè)的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行處理，在一定程度上加大了財(cái)務(wù)部門的工作量，為財(cái)務(wù)部門造成了更多的壓力，如果稍有疏忽，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在繳納增值稅時(shí)無(wú)法進(jìn)行抵扣，進(jìn)而造成稅收壓力增大的問(wèn)題，甚至?xí)斐煞康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資成本的增加，減少企業(yè)的凈利潤(rùn)。

（三）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的影響

（1）對(duì)“營(yíng)業(yè)收入”項(xiàng)目的影響。營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入中包含營(yíng)業(yè)稅稅款，但是增值稅是價(jià)外稅，房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入中不包含增值稅額，必須將含增值稅的收入，按照房地產(chǎn)業(yè)的適用稅率或征收率換算為不含稅收入，該變化會(huì)降低企業(yè)的利潤(rùn)總額。

（2）對(duì)“銷售成本”項(xiàng)目的影響?！盃I(yíng)改增”之前土地的成本、建筑安裝成本可以直接扣除;“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)如果購(gòu)買的土地、建筑安裝費(fèi)用取得增值稅專用發(fā)票，對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，那么企業(yè)必須對(duì)土地、建筑安裝費(fèi)用進(jìn)行價(jià)稅分離，按照不含稅的地價(jià)款和建筑安裝費(fèi)用作為計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除的銷售成本，該變化會(huì)提高企業(yè)的利潤(rùn)總額。

（3）對(duì)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目的影響。第一，營(yíng)業(yè)稅需要計(jì)入利潤(rùn)表“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目中，會(huì)降低企業(yè)的利潤(rùn)總額;但是增值稅只需要計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”項(xiàng)目中，因此增值稅對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)總額沒(méi)有影響。第二，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加都需要計(jì)入利潤(rùn)表“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目中，但是這三項(xiàng)稅費(fèi)計(jì)入的計(jì)稅依據(jù)會(huì)變化，所以會(huì)改變利潤(rùn)總額。

三、房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策的改善措施

（一）應(yīng)加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”政策的認(rèn)知，及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念

政府部門頒布“營(yíng)改增”政策是為了減少企業(yè)的負(fù)稅壓力，在根本上實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)收益的最大化，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中，仍存在著許多的影響因素，如企業(yè)對(duì)新政策不完全了解，許多企業(yè)的賦稅關(guān)鍵仍存在傳統(tǒng)的模式中，如果管理者以及財(cái)務(wù)部門的觀念不能及時(shí)的進(jìn)行轉(zhuǎn)變，就會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量跟不上，失去財(cái)務(wù)管理在稅負(fù)問(wèn)題中的作用，進(jìn)而為企業(yè)的負(fù)稅造成相當(dāng)大的壓力，若是后續(xù)的稅務(wù)問(wèn)題處理不當(dāng)，就會(huì)大大提升企業(yè)的投資成本，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。為此現(xiàn)代的房

地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”政策的認(rèn)知，同時(shí)對(duì)相關(guān)的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行法律知識(shí)培訓(xùn)，對(duì)“營(yíng)改增”政策的內(nèi)容充分的了解，及時(shí)的將賦稅觀念進(jìn)行轉(zhuǎn)變，避免財(cái)務(wù)部門工作能力低下而給企業(yè)造成不必要的虧損。此外最重要的是企業(yè)應(yīng)更加完善現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理體系，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)中都加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)方面的管理，對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行有效的監(jiān)督與控制，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)提升收益的有效措施。

（二）加強(qiáng)納稅籌劃工作

在實(shí)行了“營(yíng)改增”政策以后，房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的變化，為此財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行成本預(yù)算時(shí)，要根據(jù)納稅政策進(jìn)行計(jì)算方式的轉(zhuǎn)變，避免預(yù)算與實(shí)際投資成本出現(xiàn)偏差，進(jìn)而造成成本增加的問(wèn)題。納稅的籌劃工作包括著增值稅的抵扣問(wèn)題，對(duì)此在項(xiàng)目的材料采購(gòu)上，要注意是否能開(kāi)具抵扣增值稅的專用發(fā)票，同時(shí)避免少量多次的采購(gòu)，因?yàn)榇朔N采購(gòu)方式不利于材料的統(tǒng)計(jì)以及成本的計(jì)算，同時(shí)還容易造成少開(kāi)或漏開(kāi)發(fā)票的問(wèn)題。同時(shí)財(cái)務(wù)部門要做好房地產(chǎn)收入利潤(rùn)的規(guī)劃，對(duì)價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)控，保證房地產(chǎn)企業(yè)的根本收益。

（三）加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的管理

“營(yíng)改增”政策頒布以后，企業(yè)的納稅環(huán)節(jié)就需要更多的發(fā)票收據(jù)，稅收政策的改革，使得發(fā)票的種類也在發(fā)生著變化，房地產(chǎn)行業(yè)在后續(xù)的繳稅中，需要提交一些抵扣發(fā)票，并以此來(lái)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的降低。因此房地產(chǎn)財(cái)務(wù)部門要做好發(fā)票等收據(jù)的管理工作，避免企業(yè)出現(xiàn)重復(fù)納稅的現(xiàn)象，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

總結(jié)上文可以發(fā)現(xiàn)，“營(yíng)改增”會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本造成影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)收入造成一定的影響，在稅負(fù)問(wèn)題上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”政策的認(rèn)知程度，合理的轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，特別是針對(duì)納稅問(wèn)題，對(duì)企業(yè)納稅做好統(tǒng)籌規(guī)劃，做好投資成本的預(yù)算工作，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)等及時(shí)的做出調(diào)整，必要時(shí)可以在企業(yè)內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)移，使企業(yè)最終的利益得到保障。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門必須做好財(cái)務(wù)管理工作，特別是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中的發(fā)票管理，因?yàn)椤盃I(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)負(fù)稅時(shí)是有一定的抵扣性，加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的管理可以避免在后續(xù)稅務(wù)的扣除中無(wú)法抵扣的現(xiàn)象，也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)稅較多的關(guān)鍵因素。財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量的提升，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)稅率降低的必要途徑，如此才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：龔云霞，江蘇潤(rùn)海置業(yè)有限公司。