酒店委托管理模式下固定資產(chǎn)管理問(wèn)題探討

摘要：固定資產(chǎn)管理是企業(yè)日常管理活動(dòng)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，既是基礎(chǔ)性工作，又有一定管理難度。固定資產(chǎn)是企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，維護(hù)管理好固定資產(chǎn)，確保固定資產(chǎn)安全是企業(yè)管理者履職盡責(zé)的必然要求。本文結(jié)合筆者工作經(jīng)歷，就酒店委托管理模式下固定資產(chǎn)管理中存在的一些共性問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略與大家共同交流。

關(guān)鍵詞：酒店;委托管理模式;固定資產(chǎn)管理

目前，國(guó)內(nèi)高端涉外酒店大多采用委托管理模式，即由國(guó)內(nèi)企業(yè)（業(yè)主方）投資建造酒店，委托國(guó)際品牌酒店管理公司（管理方）經(jīng)營(yíng)管理。委托管理模式是一種特殊的委托關(guān)系，管理方作為業(yè)主的特殊受托人，以業(yè)主的資產(chǎn)投資回報(bào)為出發(fā)點(diǎn)掌控酒店的日常經(jīng)營(yíng)，并收取管理費(fèi)賺取收益。酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)由管理方全權(quán)控制，業(yè)主履行資產(chǎn)管理人職責(zé)，重點(diǎn)關(guān)注酒店的運(yùn)營(yíng)成果與資產(chǎn)價(jià)值。在實(shí)踐中，管理合同約定的雙方權(quán)利和義務(wù)，容易受到彼此地位不均等的制約，管理方往往占據(jù)優(yōu)勢(shì)。這種不均等，以及日常管理中出現(xiàn)的各自相關(guān)利益訴求的差異，會(huì)帶來(lái)一些經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，比如品牌標(biāo)準(zhǔn)定期或不定期更新帶來(lái)的業(yè)主再投資問(wèn)題、物品采購(gòu)的強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng)商選擇范圍問(wèn)題、固定資產(chǎn)管理責(zé)任界定問(wèn)題等。本文結(jié)合筆者工作經(jīng)歷，探討酒店委托管理模式下固定資產(chǎn)管理問(wèn)題和對(duì)策，以拋磚引玉。

一、我國(guó)酒店委托管理模式的發(fā)展現(xiàn)狀

委托管理模式通過(guò)管理合同約定，確保管理方以自己的管理風(fēng)格、服務(wù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營(yíng)方式向被管理的酒店輸出專業(yè)技術(shù)、管理人才和管理模式，并向被管理酒店收取管理費(fèi)。委托管理模式使酒店業(yè)主能夠在不具備專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的情況下，獲得酒店管理公司提供的專業(yè)分工收益，是獲取酒店經(jīng)營(yíng)收益的重要經(jīng)營(yíng)方式。國(guó)際品牌酒店管理公司以其嚴(yán)謹(jǐn)標(biāo)準(zhǔn)的管理制度、貼心周到的服務(wù)供給、強(qiáng)大的市場(chǎng)營(yíng)銷體系等優(yōu)勢(shì)，獲得了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)普遍認(rèn)可，其管理的酒店數(shù)量眾多，遍布國(guó)內(nèi)各大城市、旅游熱點(diǎn)城市，業(yè)績(jī)可觀。

此類國(guó)際酒店管理集團(tuán)普遍以輕資產(chǎn)模式在國(guó)內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，憑借自身強(qiáng)大的管理標(biāo)準(zhǔn)等專業(yè)優(yōu)勢(shì)贏得市場(chǎng)。但是，在這種資產(chǎn)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的委托管理模式下，管理方往往偏愛追求經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，對(duì)業(yè)主資產(chǎn)重使用輕維護(hù)，容易導(dǎo)致業(yè)主資產(chǎn)管理不到位，造成業(yè)主利益受損。這種現(xiàn)象已成為一種共性問(wèn)題，分析問(wèn)題成因，尋找有效對(duì)策已顯得十分必要。

二、酒店委托管理模式下固定資產(chǎn)管理問(wèn)題

業(yè)主對(duì)酒店投資所形成的固定資產(chǎn)，主要包括房屋、運(yùn)輸設(shè)備、辦公電子設(shè)備、家具家電設(shè)備、餐飲廚具設(shè)備、工程器具設(shè)備、會(huì)議音響系統(tǒng)等?？傮w上看，酒店固定資產(chǎn)形態(tài)多樣、數(shù)量眾多，受酒店從業(yè)人員群體流動(dòng)性較大、管理層重視程度等因素的局限，資產(chǎn)管理難度相對(duì)較大。結(jié)合筆者工作經(jīng)歷及酒店同行交流，委托管理模式下固定資產(chǎn)管理中存在的主要問(wèn)題有以下幾方面：

（一）管理方重視不足，資產(chǎn)管理力度偏弱

委托管理模式下，管理方憑借其行業(yè)引領(lǐng)優(yōu)勢(shì)普遍居于強(qiáng)勢(shì)地位，由其主導(dǎo)的制式化管理合同對(duì)其權(quán)益如管理費(fèi)、系統(tǒng)使用費(fèi)等均有明確約定，在經(jīng)營(yíng)管理權(quán)上更多地強(qiáng)調(diào)其自身的唯一性、排他性（包括業(yè)主在內(nèi)），在固定資產(chǎn)使用管理方面則是對(duì)業(yè)主義務(wù)的更多約定，包括資產(chǎn)維護(hù)和更新。業(yè)主被排斥在經(jīng)營(yíng)管理之外，這在某種程度上制約了業(yè)主發(fā)揮監(jiān)管責(zé)任。

在日常管理中，管理方對(duì)固定資產(chǎn)管理力度偏弱，其表現(xiàn)就是酒店管理層不夠重視，員工層面的執(zhí)行力弱化，很容易使固定資產(chǎn)管理流于形式。管理方對(duì)總經(jīng)理的考核指標(biāo)（KPO）幾乎完全指向以品牌標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行為核心的服務(wù)質(zhì)量、收益指標(biāo)等，把固定資產(chǎn)管理推給業(yè)主方。酒店管理層集中精力追求經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在固定資產(chǎn)管理上重使用輕維護(hù)，結(jié)果就是固定資產(chǎn)管理效果差，業(yè)主的資產(chǎn)權(quán)益難以合理保障。近年來(lái)，業(yè)主方對(duì)管理方疏于固定資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀紛紛提出質(zhì)疑，并要求酒店管理者承擔(dān)管理責(zé)任，采取有效措施加強(qiáng)固定資產(chǎn)管理。

（二）業(yè)主方與管理方就管理責(zé)任界定存在分歧

由于委托管理合同期限較長(zhǎng)（普遍在10-15年），早期的管理合同對(duì)固定資產(chǎn)管理責(zé)任約定模糊，導(dǎo)致雙方在固定資產(chǎn)管理責(zé)任界定上出現(xiàn)分歧。管理方作為資產(chǎn)使用方，有意回避固定資產(chǎn)的管理責(zé)任，而是把日常管理責(zé)任推向業(yè)主方人員，甚至在管理合同之外，還單方面提出了招致業(yè)主強(qiáng)烈反對(duì)的固定資產(chǎn)免責(zé)聲明。業(yè)主方作為資產(chǎn)所有人，負(fù)有資產(chǎn)監(jiān)管責(zé)任，由于管理合同把業(yè)主的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)排斥在外，這在某種程度上制約了業(yè)主對(duì)資產(chǎn)的監(jiān)管效果。

（三）管理質(zhì)量不高，資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)較大

上述（一）、（二）問(wèn)題所帶來(lái)的后果，就是管理方重使用輕維護(hù)，維護(hù)保養(yǎng)不及時(shí)、使用壽命縮水、固定資產(chǎn)使用效率低下，資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)增大。無(wú)論是管理層或者是員工，對(duì)固定資產(chǎn)管理意愿不強(qiáng)，很容易導(dǎo)致資產(chǎn)在使用中受到損壞或者浪費(fèi)，給業(yè)主造成損失。尤其是，酒店從業(yè)人員流動(dòng)性很大，管理責(zé)任落實(shí)不到位的話，很容易加大資產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。

三、有效提高資產(chǎn)管理質(zhì)量的措施建議

近幾年來(lái)，委托管理模式下固定資產(chǎn)管理中的問(wèn)題越來(lái)越引起業(yè)主方的重視，在行業(yè)協(xié)會(huì)層面，業(yè)主方與管理方多次溝通協(xié)商，期望能夠找到一種雙方認(rèn)可的有效解決途徑，以保障業(yè)主資產(chǎn)權(quán)益。

（一）從思想上重視資產(chǎn)日常管理

固定資產(chǎn)是酒店運(yùn)營(yíng)必備的基本要素，是進(jìn)行價(jià)值再創(chuàng)造的物質(zhì)基礎(chǔ)，是獲取投資與經(jīng)營(yíng)收益的基本保障。保障資產(chǎn)安全與保值，是業(yè)主的一項(xiàng)基本訴求。作為資產(chǎn)的所有者和使用者，業(yè)主方和管理方對(duì)資產(chǎn)的管理責(zé)任都是不可或缺的。酒店管理者作為資產(chǎn)使用方，對(duì)提高資產(chǎn)使用效率，保障資產(chǎn)安全完整負(fù)有更直接的責(zé)任，是為業(yè)主利益負(fù)責(zé)的一項(xiàng)基礎(chǔ)內(nèi)容。因此，酒店管理團(tuán)隊(duì)要本著對(duì)業(yè)主利益全面負(fù)責(zé)的態(tài)度，在日常工作中強(qiáng)化固定資產(chǎn)管理，提高固定資產(chǎn)使用效率，維護(hù)資產(chǎn)安全。

（二）在合約層面明確業(yè)主與管理方各自的管理責(zé)任

在尊重合約的前提下，按照實(shí)質(zhì)重于形式原則，確立雙方管理責(zé)任。如前所述，根據(jù)委托管理合同的現(xiàn)狀，就固定資產(chǎn)管理責(zé)任的界定，應(yīng)遵循有合同約定的按合同執(zhí)行，沒(méi)有約定的按照“誰(shuí)使用，誰(shuí)管理，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則明確責(zé)任，在新合同談判中把固定資產(chǎn)管理責(zé)任納入約定條款。對(duì)于管理方在固定資產(chǎn)管理中推卸責(zé)任的做法，業(yè)主方要堅(jiān)決抵制，采取對(duì)策督促管理方切實(shí)負(fù)起責(zé)任。

（三）在具體管理工作層面抓好責(zé)任落實(shí)

1.完善崗位設(shè)置，落實(shí)責(zé)任到人。根據(jù)管理合同約定，業(yè)主方負(fù)責(zé)資產(chǎn)的監(jiān)督管理責(zé)任，委派財(cái)務(wù)人員（一般是財(cái)務(wù)副總監(jiān)角色）進(jìn)駐酒店工作，主導(dǎo)固定資產(chǎn)監(jiān)管責(zé)任;管理方具體負(fù)責(zé)使用中的管理責(zé)任，通過(guò)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、制度建設(shè)等措施，加強(qiáng)固定資產(chǎn)日常管理。考慮到酒店經(jīng)營(yíng)成本因素，在機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備上，除了財(cái)務(wù)部門設(shè)立專職固定資產(chǎn)管理崗位之外，其他部門明確指定部門負(fù)責(zé)人為本部門固定資產(chǎn)責(zé)任人。

2.完善管理制度和流程，發(fā)揮制度流程的管控作用。固定資產(chǎn)管理制度和流程，是企業(yè)管理中一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)管理制度。在制度和流程設(shè)計(jì)上，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

（1）嚴(yán)格固定資產(chǎn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，防止隨意列入損耗品，加大固定資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)最新會(huì)計(jì)與稅收政策，國(guó)家不再統(tǒng)一規(guī)定固定資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，而是由企業(yè)根據(jù)資產(chǎn)形態(tài)、功能性和管理需要自主確定。因此，在固定資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，業(yè)主方起主導(dǎo)作用，以有利于資產(chǎn)管理為出發(fā)點(diǎn)。

（2）明確各部門固定資產(chǎn)管理責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，作為考核依據(jù)。

（3）重視固定資產(chǎn)臺(tái)帳管理，嚴(yán)格履行資產(chǎn)入庫(kù)領(lǐng)用、部門轉(zhuǎn)移審批手續(xù)，做好臺(tái)帳更新管理，理清部門管理責(zé)任。

（4）明確定期盤點(diǎn)制度，編制盤點(diǎn)報(bào)告，分析固定資產(chǎn)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)采取對(duì)策。

（5）嚴(yán)格固定資產(chǎn)處置程序，控制資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)。固定資產(chǎn)處置必須經(jīng)過(guò)業(yè)主審批，按照業(yè)主控制流程報(bào)批后實(shí)施。

3.加強(qiáng)流程考核力度，避免推諉扯皮現(xiàn)象。考核是落實(shí)制度的有效手段，有利于增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)，提高管理質(zhì)量。在固定資產(chǎn)管理實(shí)務(wù)中，對(duì)制度落實(shí)不到位比如資產(chǎn)隨意跨部門轉(zhuǎn)移且長(zhǎng)期不辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)、管理不善導(dǎo)致的損壞等問(wèn)題進(jìn)行問(wèn)責(zé)，對(duì)固定資產(chǎn)違規(guī)處置嚴(yán)肅處理。

參考文獻(xiàn)：

[1]任艷華.從業(yè)主的角度對(duì)酒店管理委托模式的分析和研究.

[2]委托管理酒店中的業(yè)主管理.

作者簡(jiǎn)介：王俊偉，黃河萬(wàn)家寨水利樞紐有限公司。