房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的財務(wù)可行性研究

摘 要：我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了改革開放之后的幾十年經(jīng)濟高速發(fā)展、市場的旺盛需求后，進入了發(fā)展緩慢期，再加上國家對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)限制政策、房價高導(dǎo)致的購房需求減少等，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)受到了嚴(yán)峻的發(fā)展壓力。無論是住宅、商業(yè)地產(chǎn)亦或是科技工業(yè)地產(chǎn)，都面臨著轉(zhuǎn)型的問題，如何更好的適應(yīng)當(dāng)下和未來市場的挑戰(zhàn)，獲得可持續(xù)發(fā)展的動力，都是這些房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型；財務(wù)可行性分析；輕資產(chǎn)化

引言

房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化為這些房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型提供了一條新的轉(zhuǎn)型路徑，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化也能更好的適應(yīng)未來市場的競爭。這類企業(yè)在財務(wù)資源上有固有的優(yōu)勢以及市場機會，企業(yè)可以在市場轉(zhuǎn)型過程中抓住這些優(yōu)勢，將這些優(yōu)勢運用到向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中，更好的幫助企業(yè)完成輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

一、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型路徑分析-輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型

（一）房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型動因

隨著現(xiàn)代商業(yè)競爭的加劇，企業(yè)之間的競爭已經(jīng)從傳統(tǒng)的產(chǎn)品之間的競爭轉(zhuǎn)向商業(yè)模式的競爭。輕資產(chǎn)商業(yè)模式主要細(xì)分為三種具體的模式，第一種是基于品牌的輕資產(chǎn)運營，最著名的企業(yè)就是耐克；第二種是以知識產(chǎn)權(quán)為核心的企業(yè)，比如微軟、可口可樂；第三種是類金融企業(yè)，比如阿里巴巴、沃爾瑪?shù)取?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)實行輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型的主要動因有三方面：首先，外部環(huán)境變化需要企業(yè)轉(zhuǎn)型。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成熟，各公司不可避免的要加入激烈的成本競爭，房地產(chǎn)行業(yè)的特點是重資產(chǎn)發(fā)展模式，這種模式成本投入大，生產(chǎn)周期長，導(dǎo)致資本回收率慢，所以，企業(yè)需要向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型來應(yīng)對更加激烈的競爭環(huán)境。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要提升自身的競爭能力。房地產(chǎn)企業(yè)過去的重資產(chǎn)模式行業(yè)發(fā)展初期，由于需求大于供給，企業(yè)可以通過快速大量的交易實現(xiàn)資本回收，而隨著行業(yè)的發(fā)展成熟，資本的回收速度減慢，企業(yè)需要重新集中資源進入新的行業(yè)，而知識經(jīng)濟與網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟時代發(fā)展特征就是朝著輕資產(chǎn)化模式轉(zhuǎn)變，利用外部各種資源實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，進而提升企業(yè)的競爭能力。最后，尋找新的商機維持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展需要企業(yè)轉(zhuǎn)型。隨著行業(yè)的發(fā)展，競爭對手的增多，企業(yè)產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的市場趨于飽和，利潤增長空間有限，企業(yè)需要拓展自己的業(yè)務(wù)范圍，尋找新的商機，而企業(yè)向輕資產(chǎn)化的轉(zhuǎn)型則為企業(yè)提供了一種新的發(fā)展戰(zhàn)略。

（二）萬達(dá)集團輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型案例分析

隨著地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折點的到來，作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬達(dá)集團提出了轉(zhuǎn)型的決策，集團提出了向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略，提升服務(wù)業(yè)、文化娛樂產(chǎn)業(yè)在集團的業(yè)務(wù)比重，將發(fā)展重心轉(zhuǎn)向文化、旅游、服務(wù)和金融這些產(chǎn)業(yè)，去地產(chǎn)化成為此次萬達(dá)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵概念。

萬達(dá)提出的輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略主要是打造萬達(dá)品牌，以品牌為核心資產(chǎn)，萬達(dá)將只負(fù)責(zé)廣場的選址、設(shè)計、招商和管理，憑借其他渠道的投資來建設(shè)運營萬達(dá)廣場。萬達(dá)將建立、突出品牌形象，打造專業(yè)化商業(yè)服務(wù)品牌，利用品牌吸引多渠道的投資，這樣萬達(dá)將會大大降低運營成本，提升競爭優(yōu)勢。萬達(dá)向輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，也是看到了中小城市的發(fā)展機遇，而輕資產(chǎn)化的萬達(dá)將更容易進入中小城市。萬達(dá)廣場的建立為萬達(dá)院線、萬達(dá)娛樂場所的發(fā)展提供了平臺，而目前萬達(dá)影院發(fā)展迅速，已經(jīng)成為萬達(dá)集團的一大重要增長產(chǎn)業(yè)。萬達(dá)的輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型將打造多元化的產(chǎn)業(yè)，包括萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、萬達(dá)院線、萬達(dá)高星級酒店以及旅游類產(chǎn)業(yè)，這種轉(zhuǎn)型將豐富萬達(dá)的商業(yè)模式，獲得多元化產(chǎn)業(yè)的收入，降低了企業(yè)的發(fā)展風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)公司輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型的財務(wù)可行性研究

（一）房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型財務(wù)資源SWOT分析

S： strength（競爭優(yōu)勢）

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)資源方面具備的優(yōu)勢主要有：已有地產(chǎn)資源和土地資源，雄厚的資金優(yōu)勢以及良好的資金運營能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)擁有大量的地產(chǎn)資源和土地資源，形成了規(guī)模效應(yīng)，各類地產(chǎn)遍布一二線城市，占據(jù)了市場，這些資源為房地產(chǎn)企業(yè)提供了收益來源，一方面穩(wěn)定的收益為企業(yè)提供現(xiàn)金流，助力企業(yè)的日常運營和新項目開發(fā)，另一方面，這些資產(chǎn)也使得房地產(chǎn)企業(yè)擁有良好的融資能力，合理的抵押貸款和各類融資方式為企業(yè)帶來資金，幫助企業(yè)進行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。其次，房地產(chǎn)企業(yè)擁有雄厚的資金優(yōu)勢，由于開發(fā)項目有明確的工期要求，這類企業(yè)一般都比較注重資金周轉(zhuǎn)率，以及良好的銀行關(guān)系，注重銀行融資創(chuàng)新，這些企業(yè)的財務(wù)管理水平較高，對資金的管理已經(jīng)相對成熟，風(fēng)險控制能力較強。最后，房地產(chǎn)企業(yè)擁有良好的資金運營能力，成熟的融資和投資能力，高效的資本運作能力為這類企業(yè)進行多項目開發(fā)提供支持，而輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型正需要利用少量的資金進行大規(guī)模項目開發(fā)，運用企業(yè)的品牌或者其他效應(yīng)進行收益，這樣的模式有助于企業(yè)減少依賴傳統(tǒng)的重資產(chǎn)形式進行收益，有利于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)全面可持續(xù)發(fā)展，這樣的其資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型需要企業(yè)擁有成熟完善的資金運營能力，這是房地產(chǎn)企業(yè)的重要優(yōu)勢。

W： weakness（競爭劣勢）

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)資源方面的劣勢主要是項目周期較長，資金回收率低，這就導(dǎo)致企業(yè)缺少足夠的現(xiàn)金流，而資金鏈的穩(wěn)定是房地產(chǎn)企業(yè)運營的關(guān)鍵，因為在建設(shè)項目中需要的資金量非常龐大，現(xiàn)金流不穩(wěn)定不利于企業(yè)的日常運營。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著融資難的劣勢，隨著國家宏觀調(diào)控的加強，商業(yè)銀行開始減少對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，再加上房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式中用土地使用權(quán)來做抵押進行融資，而土地資源的價值增長放緩，導(dǎo)致融資費用增長，引起房地產(chǎn)企業(yè)融資困難。

O： opportunity（機會）

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)資源方面的機遇主要是在土地獲取上保持高速發(fā)展態(tài)勢，儲備項目、潛在項目較多，把握二三線市場，優(yōu)先進入，掌握第一進入者優(yōu)勢，在融資方面，掌握更多的融資渠道和融資方式，豐富資金來源。在商業(yè)地產(chǎn)項目上把握消費者對配套項目的需求，比如休閑娛樂項目，在商業(yè)地產(chǎn)中增加休閑娛樂體驗業(yè)態(tài)，延長消費時間，或者增加商務(wù)功能、旅游等配套設(shè)施。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以抓住不同的細(xì)分市場，擴大市場份額，同時完善自身的資金管理水平，將資金運用到合理的項目中，把握投資機會，多渠道提升企業(yè)的經(jīng)營效益。

T： threat（威脅）

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)資源方面受到的威脅主要是伴隨著過去高速擴張拿地，企業(yè)的資金鏈偏緊，依靠銷售現(xiàn)金流市場的波動就會造成潛在的威脅，這些企業(yè)過去習(xí)慣依靠銀行，這樣過度依靠銀行的信貸，無法保證這些長期待遇的長期可持久性。房地產(chǎn)行業(yè)的一些項目在某些地區(qū)已經(jīng)飽和，經(jīng)營發(fā)展進入了微利潤時代，再加上國內(nèi)外競爭對手的擠占份額，企業(yè)面臨的競爭更加嚴(yán)峻，成本難以下降，利潤不斷下降，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營效益面臨著降低的威脅。比如某些高檔酒店項目，在一線城市已經(jīng)飽和，再加上國外品牌進入，導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在該類項目上的威脅更加嚴(yán)重，而二三線城市又缺乏對高級酒店的消費能力，房地產(chǎn)企業(yè)的威脅無法忽視。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型建議

通過對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)資源方面的swot分析，這類企業(yè)選擇進行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型來應(yīng)對市場競爭和獲得可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型可以從以下幾方面探索：第一，借助固有資源優(yōu)勢助力企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型；第二，企業(yè)進行多元化發(fā)展，拓展新的發(fā)展領(lǐng)域，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)提升企業(yè)的項目創(chuàng)新能力；第三，企業(yè)積極拓展融資途徑，建立行業(yè)聯(lián)盟，同合作伙伴共擔(dān)風(fēng)險，將融資部分交予專門的融資伙伴進行，房地產(chǎn)企業(yè)專注于進行項目開發(fā)、建設(shè)、品牌管理和項目運營等，此外，企業(yè)可以積極探索更多的融資方式，提高企業(yè)的融資創(chuàng)新能力。

三、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)資源上有固有的優(yōu)勢和新的市場機會，企業(yè)可以在市場轉(zhuǎn)型過程中抓住這些優(yōu)勢，將這些優(yōu)勢運用到向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中，更好的幫助企業(yè)完成輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。但是，也要考慮到這類企業(yè)的財務(wù)劣勢和威脅，做好應(yīng)對措施，盡可能減少風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中應(yīng)該積極提升企業(yè)的綜合能力，利用財務(wù)資源優(yōu)勢幫助企業(yè)在轉(zhuǎn)型中完善資金運營能力和財務(wù)管理能力，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在新的市場時期獲得可持續(xù)發(fā)展能力。

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作者簡介：

姜玉蓉，青島上流建設(shè)集團股份有限公司。