農(nóng)村宅基地法定租賃權(quán)研究

，有強(qiáng)

(西北農(nóng)林科技大學(xué) 人文社會(huì)發(fā)展學(xué)院，陜西 楊凌 712100)

農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)范圍受限，其法律阻礙在于集體外成員獲取房屋之下的土地權(quán)利無(wú)正當(dāng)?shù)姆梢罁?jù)，即農(nóng)村房地關(guān)系問(wèn)題無(wú)法得到合理解決。在我國(guó)，房地關(guān)系是指在房屋所有權(quán)或者土地使用權(quán)發(fā)生變化之后其項(xiàng)下的土地使用權(quán)或者地上的房屋所有權(quán)如何變化的關(guān)系，根據(jù)土地所有權(quán)主體的不同可分為城市房地關(guān)系和農(nóng)村房地關(guān)系。對(duì)于城市房地關(guān)系我國(guó)有較為明確的規(guī)定，而對(duì)于農(nóng)村房地關(guān)系，現(xiàn)行法律并未進(jìn)行明確規(guī)定。以宅基地的福利性為基礎(chǔ)，現(xiàn)實(shí)之中將非本集體成員排除在了房屋受讓人之外，已經(jīng)嚴(yán)重影響了農(nóng)村房屋的自由流轉(zhuǎn)。在探尋允許非集體成員可以受讓農(nóng)村房屋的實(shí)踐中，宅基地法定租賃權(quán)的倡導(dǎo)便是其一。劉凱湘將其定義為：“由于村民的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給非集體成員，而在非集體成員與農(nóng)村集體之間產(chǎn)生對(duì)宅基地的使用關(guān)系，在這種情況下,由法律規(guī)定該非集體成員對(duì)該房屋下的宅基地在房屋的通常耐用年限內(nèi)享有法定租賃權(quán)?！盵1]39

一、宅基地法定租賃權(quán)提出的理論基礎(chǔ)與立法例

提出通過(guò)法定租賃權(quán)途徑解決農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)問(wèn)題的一個(gè)重要原因在于，以往所倡導(dǎo)的物權(quán)改革途徑并不能很好地解決這一問(wèn)題，而法定租賃權(quán)可以克服物權(quán)改革途徑存在的弊端。

(一)宅基地法定租賃權(quán)提出的理論基礎(chǔ)

法定租賃權(quán)的理論基礎(chǔ)在于通過(guò)構(gòu)建債權(quán)租賃關(guān)系解決房地流轉(zhuǎn)問(wèn)題?！段餀?quán)法》不是要解決所有的問(wèn)題，《物權(quán)法》解決物的歸屬問(wèn)題，并解決一定范圍的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，但財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)問(wèn)題主要是要依靠《債權(quán)法》解決的，《物權(quán)法》不能解決的問(wèn)題，就交給《債權(quán)法》解決[2]32。法學(xué)界對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)出路的理論探索，更多局限于物權(quán)領(lǐng)域，思路和視角具有局限性，在以往的研究中，無(wú)論是宅基地所有權(quán)還是宅基地使用權(quán)，無(wú)不是物權(quán)性質(zhì)的研究，僅在物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)尋找解決方案，難免導(dǎo)致“山窮水盡疑無(wú)路”[3]86。物權(quán)領(lǐng)域解決農(nóng)村宅基地問(wèn)題的觀點(diǎn)大致可分為兩大派：一是所有權(quán)改革派，要求改變目前農(nóng)村宅基地所有權(quán)的主體；二是土地使用權(quán)改革派，堅(jiān)持在現(xiàn)有農(nóng)村宅基地集體所有的制度框架下改革宅基地使用權(quán)制度[1]37-38。在所有權(quán)制度改革中有認(rèn)為土地所有權(quán)完全國(guó)有化或者完全私有化兩種觀點(diǎn)，即以物權(quán)中所有權(quán)與使用權(quán)歸于同一主體解決這一問(wèn)題。在使用權(quán)制度改革中，學(xué)者們主張?jiān)趫?jiān)持現(xiàn)有所有權(quán)制度不變的情況下為使用權(quán)松綁，允許其合法進(jìn)入流通流域。

所有權(quán)制度改革較為困難，法律上的阻力主要在于《憲法》之中，依《憲法》規(guī)定，我國(guó)城鎮(zhèn)及郊區(qū)等土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村集體土地歸集體所有，但法律規(guī)定屬于國(guó)家的除外，也就是說(shuō)憲法已給我國(guó)土地所有權(quán)制度進(jìn)行了最高效力的規(guī)定，這是與二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)實(shí)狀況密不可分的，在此強(qiáng)調(diào)土地所有權(quán)的重新界定，難免不切實(shí)際。使用權(quán)制度改革最大的局限是在現(xiàn)有的物權(quán)理論中，通過(guò)對(duì)部分權(quán)利進(jìn)行重新界定與解讀來(lái)為宅基地流轉(zhuǎn)提供正當(dāng)性，未能跳到物權(quán)范疇之外解決房地問(wèn)題，這樣一種在圈里畫圈的做法很難起到實(shí)際作用。

(二)宅基地法定租賃權(quán)的立法例

除理論上的研究之外，相關(guān)立法之中也存在著通過(guò)債權(quán)形式解決房地問(wèn)題的立法例，為我們考量與設(shè)計(jì)該制度提供了借鑒。典型的是日本和我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)?！度毡久穹ǖ洹泛汀恫粍?dòng)產(chǎn)登記法》均將建筑物視為獨(dú)立于土地之物，將土地與建筑物的流轉(zhuǎn)做分別處理[4]。如果說(shuō)日本的法律只是體現(xiàn)了“房地分離”原則的話，那么我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則直接體現(xiàn)了通過(guò)租賃關(guān)系解決房地關(guān)系的立法例。臺(tái)灣地區(qū)《民法典》第425條之一規(guī)定：“土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r(shí)或先后讓與相異之人時(shí)，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的使用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系。其期限不受第449條第一項(xiàng)規(guī)定之限制?！盵5]

二、現(xiàn)行法律為法定租賃權(quán)的確立提供了可能

二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響下城市與農(nóng)村實(shí)行不同的土地所有制度，直接導(dǎo)致法律對(duì)于兩種不同土地制度下的房地關(guān)系規(guī)制有所不同。

(一)現(xiàn)行法律對(duì)城市房地關(guān)系的規(guī)定

較為明確的當(dāng)屬《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，該法第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”之后，《擔(dān)保法》第36條規(guī)定：“依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押?！薄段餀?quán)法》第146條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分?！钡?47條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分?！钡?82條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條、第24條、第28條和第33條也對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定。這也就是我們常說(shuō)的“房地一體原則”。

(二)現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村房屋買賣及房地關(guān)系的規(guī)定

目前關(guān)于農(nóng)村房屋買賣或者農(nóng)村房地關(guān)系的規(guī)定，并無(wú)專門的法律，散見(jiàn)于《物權(quán)法》《土地管理法》以及《農(nóng)村宅基地管理?xiàng)l例》等之中。其內(nèi)容大體可概括為：農(nóng)村房屋買賣僅局限于本集體內(nèi)部，城鎮(zhèn)居民或集體外村民不得購(gòu)買；集體成員轉(zhuǎn)讓其房屋后，宅基地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓，但其后不得再申請(qǐng)宅基地；宅基地不得單獨(dú)買賣，轉(zhuǎn)讓。

從上述兩方面梳理我國(guó)現(xiàn)行法律，這些規(guī)定均屬國(guó)有建設(shè)用地及其地上建筑物等之間物權(quán)利用關(guān)系，并不涉及宅基地及其上房屋之間的關(guān)系,宅基地與房屋之間的物權(quán)利用關(guān)系即成為法律漏洞[6]。而引起這一現(xiàn)象的一個(gè)重要原因便是農(nóng)村房屋不能自由流轉(zhuǎn)，財(cái)產(chǎn)屬性被嚴(yán)重制約。曾經(jīng)被寄予厚望的《物權(quán)法》也未對(duì)這一問(wèn)題做明確回應(yīng)。盡管《物權(quán)法》“建設(shè)用地使用權(quán)”一章中的規(guī)定體現(xiàn)了“房地一體原則”，但其并不必然直接適用于宅基地使用權(quán)，《物權(quán)法》“宅基地使用權(quán)”一章中也并未見(jiàn)類似規(guī)定，而是在第153條中將宅基地使用權(quán)的取得、行使、轉(zhuǎn)讓等交由《土地管理法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。也就是說(shuō)，相較于國(guó)有土地使用權(quán)的變動(dòng)，“房地一體”原則并不是宅基地變動(dòng)的唯一選擇，而是可供選擇途徑之一。這也就為區(qū)別于“房地一體原則”理念的宅基地法定租賃權(quán)的提出及其實(shí)現(xiàn)在法律上提供了可能性。

三、構(gòu)建宅基地法定租賃權(quán)中的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題分析

法定租賃權(quán)依性質(zhì)屬債權(quán)理論范疇，因此法定租賃權(quán)的理論構(gòu)造應(yīng)遵循債權(quán)的特性，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)該重點(diǎn)解決物權(quán)所不能解決的問(wèn)題。

(一)租賃關(guān)系基本要素的確定

作為債的關(guān)系的一種，租賃可以基于當(dāng)事人之間的自由意志而發(fā)生，也可以基于法律的直接規(guī)定而發(fā)生，前者稱為意定租賃，后者稱為法定租賃[3]86。意定與法定的區(qū)別在于設(shè)立方式的不同，結(jié)合租賃權(quán)應(yīng)用到宅基地之中的目的(以房屋受讓之人對(duì)房屋之下土地?fù)碛泻戏?quán)利為目的)，宅基地的租賃采取法定租賃更為優(yōu)越。既然是法定租賃則應(yīng)對(duì)租賃主體客體、租賃期限、租金數(shù)額等進(jìn)行明確規(guī)定。

1.租賃主體及客體的確定

關(guān)于租賃關(guān)系主體的確定，房屋受讓一方應(yīng)是明確無(wú)誤的主體，而另一方則存在著爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為收取租金的權(quán)利人應(yīng)是物權(quán)法上的宅基地使用權(quán)人[7]，而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為收取租金的主體應(yīng)為宅基地所有人，即集體經(jīng)濟(jì)組織[2]35。較為合理的應(yīng)該是以集體為權(quán)利人，原因在于村民個(gè)人取得宅基地使用權(quán)是基于成員身份無(wú)償取得，用于保障其基本居住而未支付相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，取得途徑乃是依物權(quán)原理而得，當(dāng)個(gè)人選擇轉(zhuǎn)讓其房屋時(shí)，其宅基地使用權(quán)應(yīng)終止。而集體是土地所有人，為保障集體土地的合理利用，促進(jìn)集體福利，將集體作為權(quán)利主體較為合理。

法律關(guān)系的客體是法律關(guān)系主體發(fā)生權(quán)利義務(wù)聯(lián)系的中介，是法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)所指向、影響和作用的對(duì)象[8]。宅基地租賃法律關(guān)系解決的是房屋受讓人獲得房屋之下土地合法性的問(wèn)題，主體權(quán)利義務(wù)所指向的對(duì)象是房屋之下的宅基地。但宅基地因其特殊性，所有權(quán)與使用權(quán)歸屬不同人所有，也就出現(xiàn)了租賃關(guān)系客體為宅基地本身或者為宅基使用權(quán)人的使用權(quán)兩種看法，目前較為主流的觀點(diǎn)認(rèn)為租賃關(guān)系的客體應(yīng)為宅基地本身而非宅基地使用權(quán)人的使用權(quán)[1]39[6]30。從租賃權(quán)性質(zhì)、宅基地自身特性以及設(shè)立該種法律關(guān)系目的出發(fā)來(lái)看，該觀點(diǎn)較為合理，本文也認(rèn)為宜將客體理解為宅基地本身而非宅基地使用權(quán)人的宅基地使用權(quán)。

2.租賃期限長(zhǎng)短的確定

我國(guó)學(xué)者關(guān)于租賃期限的主張多較為贊同臺(tái)灣地區(qū)的不受普通租賃合同期限的限制，在我國(guó)具體就是指不受租賃合同最長(zhǎng)20年期限限制，當(dāng)然也有學(xué)者主張應(yīng)該在租賃合同上嚴(yán)格遵循租賃期限限制，租賃期限到期的可以續(xù)租。對(duì)此，筆者主張不應(yīng)突破現(xiàn)有《合同法》的規(guī)定，租賃合同約定的最長(zhǎng)期限應(yīng)不超過(guò)20年，到期的可以采取租賃合同相關(guān)規(guī)定續(xù)租，這主要是基于法律的統(tǒng)一性與穩(wěn)定性的考慮。而至于宅基地本身的租賃期限，在我國(guó)商品房有70年之限，而農(nóng)村房屋卻是永久性的，如果對(duì)租賃期限不進(jìn)行規(guī)定難免有失公平，因此對(duì)于宅基地最長(zhǎng)租賃期限應(yīng)有所明確規(guī)定，即不能讓流轉(zhuǎn)中的農(nóng)村房屋成為永久性房屋。

3.租金支付數(shù)額、期限的確定

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中每一個(gè)個(gè)體都是“理性經(jīng)濟(jì)人”，都在盡可能追求自身利益最大化，租賃活動(dòng)本身就是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為，必然離不開(kāi)市場(chǎng)調(diào)節(jié)。法定租賃權(quán)要求租賃權(quán)的來(lái)源必須是基于法律規(guī)定，解決的是行為的合法性問(wèn)題，是對(duì)基礎(chǔ)性、關(guān)鍵性問(wèn)題的規(guī)定。但權(quán)利來(lái)源的法定性并不必然影響租賃活動(dòng)本身的市場(chǎng)性，租金的多寡，支付期限的長(zhǎng)短就直接受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響。因此，對(duì)于租金支付數(shù)額以及期限的確定應(yīng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，充分尊重當(dāng)事人意愿，只要能夠達(dá)到各方利益最大化即可。

對(duì)于租金的支付數(shù)額雙方當(dāng)事人可自由協(xié)商，但必須遵循不損害個(gè)人和集體利益的原則。對(duì)于租金的支付期限應(yīng)在租賃合同中明確規(guī)定，但不宜與規(guī)定的宅基地使用權(quán)租賃期限相同，支付期限應(yīng)短于宅基地使用權(quán)租賃期限，例如，宅基地使用權(quán)租賃期限是20年，可以由當(dāng)事人協(xié)商只支付15年的租金。原因在于農(nóng)村房屋按照現(xiàn)行法律規(guī)定是永久性存在的，沒(méi)有最長(zhǎng)存在期限的限制，集體外成員來(lái)農(nóng)村買房，除了考慮良好的環(huán)境因素外，考慮得更多的是經(jīng)濟(jì)因素，城鎮(zhèn)房屋購(gòu)買人在購(gòu)買時(shí)，其支付的房款中已經(jīng)含有了對(duì)國(guó)有土地使用的租金，在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀下，農(nóng)村房屋市場(chǎng)如果一味強(qiáng)調(diào)與國(guó)有土地租金采取相同的收取期限和標(biāo)準(zhǔn)的話，很難擺脫其本身相對(duì)于城市所具有的劣勢(shì)，而吸引更多的集體外成員到本集體購(gòu)買房屋，這也與該制度設(shè)計(jì)的初衷違背。所以，租金的支付期限不必與土地的使用期限保持一致，可由當(dāng)事人自主協(xié)商。

(二)關(guān)于房屋所有權(quán)變更后宅基地使用權(quán)歸屬問(wèn)題的理解

如果說(shuō)基本要素的確定，解決的是法定租賃關(guān)系中的點(diǎn)狀問(wèn)題，那么對(duì)于宅基地使用權(quán)歸屬的理解則更像是一種線性的認(rèn)識(shí)。這種線性認(rèn)識(shí)既是法定租賃權(quán)價(jià)值理念的體現(xiàn)，也是解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的需要。

房屋所有權(quán)變更后，對(duì)于原所有人是否還享有物權(quán)上的宅基地使用權(quán)問(wèn)題，有兩種方案：一種方案是繼續(xù)存在，但不可以用來(lái)向房屋買受人主張；另外一種方案是同時(shí)歸于消滅，因?yàn)樗鼉H有其名，已無(wú)其實(shí)[2]34。主張第一種方案的學(xué)者認(rèn)為，在農(nóng)民出賣房屋之后，如果其生活沒(méi)有保障還可以以宅基地使用權(quán)為基礎(chǔ)，向房屋買受人主張租金。這種想法顯然是存在問(wèn)題的。首先租金產(chǎn)生的基礎(chǔ)是以宅基地為標(biāo)的的租賃關(guān)系，而非以物權(quán)上的宅基地使用權(quán)為標(biāo)的，賦予其物權(quán)上的宅基地使用權(quán)仍然無(wú)法為其收取租金提供理論支撐。其次，若還是將使用權(quán)賦予原所有人，難免會(huì)引起同一客體權(quán)利主體過(guò)多，不利于各種權(quán)利的行使和糾紛的解決。最后，農(nóng)民既然決定要出賣其房屋就應(yīng)該考慮到出賣房屋所存在的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)其將房屋出售之時(shí)就意味著放棄了集體無(wú)償給他的利益，若還是進(jìn)行權(quán)利主張顯然不合理。正如前面所論述的，房屋所有人可以獲取租金利益，但其并非是租賃關(guān)系的主體。至于其獲取部分租金的理由，也不是基于宅基地使用權(quán)人，而是基于一種成員身份參與到集體土地紅利分配之中。故房屋流轉(zhuǎn)后，宅基地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)歸于消滅，宜將原使用權(quán)人排除在宅基地關(guān)系之外，這既有利于保護(hù)房屋購(gòu)買人的利益，也有利于對(duì)農(nóng)村房地的管理。

四、宅基地法定租賃權(quán)中的公平問(wèn)題及其解決路徑

對(duì)于法律制度的評(píng)價(jià)，公平與效率總是伴隨而行。法定租賃權(quán)的直接目的是促進(jìn)農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)，突顯其經(jīng)濟(jì)效用，效率是該制度的第一性價(jià)值追求。但仍需在實(shí)現(xiàn)效率價(jià)值的同時(shí)，兼顧并合理安排，以促進(jìn)其公平價(jià)值能夠最大化實(shí)現(xiàn)。宅基地法定租賃權(quán)中的公平問(wèn)題由兩類構(gòu)成——集體內(nèi)部公平和集體外部公平，也就是將通過(guò)宅基地法定租賃權(quán)所實(shí)現(xiàn)的諸如房屋流轉(zhuǎn)效益、土地租金等如何在內(nèi)、外部進(jìn)行合理利益分配的問(wèn)題。

(一)集體內(nèi)部公平與集體外部公平概述

區(qū)分內(nèi)部公平與外部公平應(yīng)以集體經(jīng)濟(jì)組織為區(qū)分點(diǎn)，內(nèi)部公平強(qiáng)調(diào)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的公平，外部公平則強(qiáng)調(diào)集體經(jīng)濟(jì)組織之間的公平。內(nèi)部公平問(wèn)題產(chǎn)生于集體經(jīng)濟(jì)組織特性以及集體成員之間的內(nèi)部關(guān)系，外部公平問(wèn)題則產(chǎn)生于不同集體經(jīng)濟(jì)組織因地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件等因素導(dǎo)致的房屋流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力差異性。內(nèi)部公平解決的是私人權(quán)利變更與集體權(quán)利受益問(wèn)題，外部公平解決的是現(xiàn)實(shí)受益一方集體如何將所受利益廣泛化、普惠化，以帶動(dòng)其他劣勢(shì)集體發(fā)展，彌補(bǔ)空間上的不平衡?？梢哉f(shuō)內(nèi)部公平問(wèn)題與外部公平問(wèn)題有所區(qū)別又緊密相連，這兩個(gè)問(wèn)題的合理解決對(duì)發(fā)揮宅基地法定租賃權(quán)制度十分重要。

(二)集體內(nèi)部公平與外部公平的解決路徑

1.建立完備的產(chǎn)權(quán)制度

產(chǎn)權(quán)解決物的歸屬與利用，明確無(wú)誤的產(chǎn)權(quán)安排能夠指引人的行為。在宅基地法定租賃權(quán)中明確產(chǎn)權(quán)能夠確保利益在不同權(quán)利主體之間進(jìn)行合理分配，其內(nèi)容應(yīng)包括：第一，科學(xué)合理的產(chǎn)權(quán)權(quán)能界定；第二，嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)登記制度；第三，規(guī)范化的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)路徑；第四，多樣化的產(chǎn)權(quán)糾紛解決制度。

2.明確利益分配參與主體

宅基地通過(guò)債權(quán)形式的法定租賃權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)過(guò)程中，參與利益分配者主要有國(guó)家、集體經(jīng)濟(jì)組織與個(gè)人(物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)人)三方。國(guó)家因其社會(huì)管理、市場(chǎng)服務(wù)以及宏觀調(diào)控等職能可以參與到土地利益的分配當(dāng)中，通過(guò)將土地利益應(yīng)用到不同領(lǐng)域以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化和不同區(qū)域之間的公平；集體經(jīng)濟(jì)組織作為所要租賃地塊所有權(quán)人，對(duì)于因土地所產(chǎn)生的地租以及由此所產(chǎn)生的價(jià)值增值享有收益權(quán)；個(gè)人在宅基地法定租賃權(quán)實(shí)施過(guò)程中盡管已通過(guò)房屋獲取經(jīng)濟(jì)利益，但其仍可以成員身份為基礎(chǔ)，主張其物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)終止所遭受的損失，以求與集體內(nèi)其他成員受到公平對(duì)待。

3.探索多樣化的公平實(shí)現(xiàn)方式

直接將租金分配給不同的群體只是實(shí)現(xiàn)公平的一種方式，還可以采取更多的方式實(shí)現(xiàn)公平。比如，集體獲取的租金利益可不直接分發(fā)給每一個(gè)集體成員，而是設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理，以保證其應(yīng)用到集體事務(wù)中。再比如，國(guó)家在此過(guò)程中獲得的收益可轉(zhuǎn)化成物質(zhì)支持、技術(shù)支持以及政策支持等，通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，完善醫(yī)療保險(xiǎn)體系，加快社會(huì)救助保障制度建設(shè)等形式以減少集體(區(qū)域)之間的不公平。

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