華夏幸福求變

胡雯

近日，華夏幸福基業(yè)股份有限公司發(fā)布了2018年三季度財報。繼半年報之后，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)第二個季度為正，營業(yè)收入和凈利潤雙雙上漲。

這張不錯的成績單令投資者松了一口氣。

近兩年來，我國宏觀經(jīng)濟增速承壓，樓市調(diào)控政策趨緊，華夏幸福的房地產(chǎn)銷售不可避免受到影響。壓力之下，華夏幸福加速施行戰(zhàn)略調(diào)整，“控風(fēng)險”和“穩(wěn)增長”成為本階段的發(fā)展重點。

可喜的是，近兩年以來，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式的異地復(fù)制陸續(xù)進入收獲期，環(huán)鄭州等區(qū)域成為了新的業(yè)績增長極。

盈利：堅持產(chǎn)業(yè)新城不動搖

公告顯示，2018年三季度，華夏幸福實現(xiàn)了營業(yè)收入451.41億元，同比增長46.14%，歸屬上市公司股東的凈利潤為78.78億元，同比增長26.49%，凈利潤率達到17.45%。

更重要的是，公司三季度的經(jīng)營活動現(xiàn)金流繼續(xù)為正，券商分析師一致認(rèn)為，這是公司財務(wù)狀況得到改善的信號。

在行業(yè)低迷的背景之下，這種業(yè)績已然非常難得，它得益于華夏幸福適時的戰(zhàn)略調(diào)整，拓寬融資渠道，包括發(fā)行公司債97億元、超短期融資券50億元、境外債8億美元等等。2018年5月，又與中信銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議，得到人民幣315億元的授信額度。

與此同時，華夏幸福一以貫之以產(chǎn)業(yè)新城為重點發(fā)展方向，減少對傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售業(yè)績的依賴。實際上，華夏幸福一直以來都是旗幟鮮明地做“產(chǎn)業(yè)新城運營商”，而非“房地產(chǎn)開發(fā)商”。

此外，當(dāng)前，我國城市群發(fā)展正呈現(xiàn)新的特點，一方面表現(xiàn)為以京津冀城市群、長三角城市群、粵港澳大灣區(qū)為代表的相對成熟的城市群開始在更深層次上尋求突破，向著建設(shè)世界級城市群的目標(biāo)邁進。

華夏幸福一直以來都是旗幟鮮明地做“產(chǎn)業(yè)新城運營商”，而非“房地產(chǎn)開發(fā)商”。

另一方面，一大批城市群內(nèi)部正在積極推進中心城市的集聚化和擴張化發(fā)展。

這與華夏幸福的核心業(yè)務(wù)是高度匹配的。產(chǎn)業(yè)服務(wù)一直以來都是華夏幸福的核心業(yè)務(wù)，即在規(guī)劃設(shè)計服務(wù)、土地整理服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、城市運營維護六大領(lǐng)域，為城市提供全生命周期的可持續(xù)發(fā)展解決方案。

秉持“一個產(chǎn)業(yè)園就是一個產(chǎn)業(yè)集群”的原則，華夏幸福已經(jīng)在全球眾多區(qū)域布點，打造了一百多個產(chǎn)業(yè)集群，并擁有超過四千人的產(chǎn)業(yè)發(fā)展團隊。

11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2018年10月住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比堪堪持平，二手住宅銷售價格環(huán)比下降，三線城市的二手住宅漲幅也在回落。

這意味著，全國房企都需要認(rèn)清現(xiàn)實。今年以來，已有19家房企摘掉“地產(chǎn)”公司的“帽子”，下定決心要向其他產(chǎn)業(yè)延伸。

“未來的樓市將進入橫盤時代?！毙鲁强毓筛笨偛脷W陽捷判斷說，蛋糕不會再變大，沒有多元化的房企，將不會再出現(xiàn)顯著的業(yè)績增長。

地域：從環(huán)京走向異地

“我愛北京天安門正南50公里?！?/p>

這是華夏幸福此前為河北固安工業(yè)園區(qū)打造的廣告語，華夏幸福和園區(qū)的區(qū)域、區(qū)位優(yōu)勢一目了然。

很多人都沒注意到，這一切都在悄悄改變。

2018年前三個季度，華夏幸福在非京津冀區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了443萬來方米的銷售業(yè)績，占總銷售面積的46%，同比增長了90%，其中，環(huán)南京、環(huán)鄭州、環(huán)杭州區(qū)域分別占比13%、11%、7%，成為公司業(yè)績新的增長極，武漢等地也都開始貢獻業(yè)績，地區(qū)銷售結(jié)構(gòu)變得更加均衡。

實際上，在深耕京津冀的同時，華夏幸福多年來積極拓展長三角、珠三角和中原等城市群的市場，環(huán)京地區(qū)日趨嚴(yán)格的限購政策，更是促使華夏幸福加快了異地復(fù)制的步伐。

2018年，華夏幸福新簽了17個PPP的合作項目，包括14個產(chǎn)業(yè)新城和3個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項目，其中13個都位于非京津冀區(qū)域。

目前，華夏幸福不僅在京津冀建設(shè)運營了知名的固安產(chǎn)業(yè)新城、大廠影視小鎮(zhèn)、香河產(chǎn)業(yè)新城等項目，還在長江經(jīng)濟帶打造嘉善產(chǎn)業(yè)新城、溧水產(chǎn)業(yè)新城等多個項目。

另外，在成渝城市群與四川眉山市彭山區(qū)、仁壽縣達成合作，在安徽舒城縣布局合肥都市圈，聯(lián)動長三角城市群的滬寧合發(fā)展主軸帶等等，全面開花。

統(tǒng)計顯示，今年上半年華夏幸福投資運營的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，新增入園企業(yè)為445家，新增投資額約965.6億元。其中，非京津冀區(qū)域的新增入園企業(yè)為288家，占總數(shù)的64.7%，新增簽約投資額745億元，占比高達77.2%。

例如，蘇家屯、南潯、新鄭等非京津冀園區(qū)先后引進佛吉亞汽車部件系統(tǒng)有限公司、綿陽華晨瑞安汽車零部件有限公司等世界500強企業(yè)，一個個高端產(chǎn)業(yè)集群逐步形成。

華夏幸福的實踐表明，在中心城市周邊布局的產(chǎn)業(yè)新城，既是促使整合城市群均衡協(xié)調(diào)發(fā)展的重要手段之一，也是中心城市價值紅利外溢過程中的直接受益者，并將成為城市群內(nèi)部均衡化發(fā)展的重要支點和新的經(jīng)濟增長極。

“開發(fā)區(qū)是過去40年改革開放重要的發(fā)展引擎，是中國經(jīng)濟奇跡的根據(jù)地?！?1月13日，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)副校長楊開忠表示，要打造相應(yīng)的現(xiàn)代化經(jīng)濟體系，未來開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城“仍將發(fā)揮火車頭的作用”。

“要使產(chǎn)業(yè)新動能發(fā)揮作用，四個創(chuàng)新非常重要：機制體制創(chuàng)新、路徑創(chuàng)新、場景創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)生態(tài)創(chuàng)新。”華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院院長顧強表示。

他判斷，新產(chǎn)能將出現(xiàn)在5G通信、新材料、新能源汽車、航空航天產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥等十個領(lǐng)域中。

截至目前，強大的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、招商能力已成為華夏幸福業(yè)務(wù)的“護城河”，下一步的發(fā)展重點是，通過開展投融資、城市配套設(shè)施、公共服務(wù)等合作，獲得高質(zhì)量增長，提升企業(yè)價值。

心態(tài)：全面開放合作

2018年1月31日，華夏幸福在北京召開首屆產(chǎn)業(yè)新城合作伙伴大會，來自全球十余個國家的近200位嘉賓受邀出席。

增長

2018年三季度，華夏幸福實現(xiàn)了營業(yè)收入451.41億元，同比增長46.14%。

借此契機，華夏幸福發(fā)出三大合作倡議——“共同搭建合作平臺，共同推進全面合作，共同構(gòu)建陽光環(huán)境”，宣布將在投融資、產(chǎn)業(yè)新城、房地產(chǎn)、城市配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等各個領(lǐng)域開放合作，共同培育“陽光、開放、互信、共贏”的營商環(huán)境，相互賦能，共贏未來。

即便如此，與萬科的合作還是有些出人意外。

2018年10月9日，華夏幸福公告稱，旗下全資子公司擬與北京萬科企業(yè)有限公司、北京恒燚企業(yè)管理有限公司簽署合作協(xié)議，共同開發(fā)集團位于涿州、大廠、廊坊和霸州的項目，交易價款約為32.34億元。

市場一片嘩然，華夏幸福是否斷臂求生？

“這種猜測源自對華夏幸福行業(yè)定位的誤解，”一位華夏幸福公司內(nèi)部人士告訴《財經(jīng)國家周刊》。他解釋說，在地產(chǎn)開發(fā)層面與萬科攜手，有利于盤活華夏幸福的土地儲備和存量項目，進一步優(yōu)化公司的財務(wù)水平。

“你可以理解為，一次產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的合作?！彼偨Y(jié)說。

“與華夏幸福的合作，意味著萬科將持續(xù)看好環(huán)首都經(jīng)濟圈未來的發(fā)展。”一名萬科內(nèi)部人士告訴《財經(jīng)國家周刊》記者。

在2018年上半年的北京房企銷售排行榜中，北京萬科升至第二，僅次于中海地產(chǎn)。下半年以來，萬科更是一邊低姿態(tài)喊話“活下去”，一邊高調(diào)逆勢擴張，公開拿地超過600億元。

不是所有人都那么樂觀。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，我國商品住宅銷售的增量天花板五年之內(nèi)就會出現(xiàn)，開發(fā)商們都在尋求突圍，或者通過拓展業(yè)務(wù)外延，或者通過跨行業(yè)合作。

克而瑞（中國）研究中心的調(diào)查顯示，在地產(chǎn)三十強企業(yè)中，碧桂園、恒大、萬科在布局零售業(yè);華夏幸福、華潤置地、陽光城、泰禾集團在布局大健康產(chǎn)業(yè);恒大集團、綠地控股、藍(lán)光發(fā)展涉足科技產(chǎn)業(yè)等等。

2018年7月10日，華夏幸福向平安資管轉(zhuǎn)讓5.82億公司股份，占總股本的19.70%，通過與保險公司的合作，吸納穩(wěn)定的長線資金。兩個月后，又與平安資管母公司中國平安簽署框架協(xié)議，約定將在綜合金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)新城、新興實業(yè)發(fā)展等領(lǐng)域加強合作。

截至三季度末，華夏幸福的賬上仍有預(yù)收賬款1525億元，未來會陸續(xù)轉(zhuǎn)化為收入和利潤，意味著高增長業(yè)績已經(jīng)鎖定。