北京房?jī)r(jià)：底部在哪兒

王玉光

降價(jià)，降溫，已在越來(lái)越多地方的樓市出現(xiàn)。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者此前對(duì)北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)了解到，環(huán)京樓市已降至“十年來(lái)最冷”，廊坊北三縣部分房?jī)r(jià)接近腰斬，天津部分區(qū)域甚至重回5年前的價(jià)格水平。

實(shí)際上，不只是大城市周邊，當(dāng)前眾多一二線熱點(diǎn)城市甚至三線城市，無(wú)論從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還是就市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，均呈現(xiàn)出明顯的樓市降溫跡象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比齊跌且跌幅擴(kuò)大;31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市的二手房?jī)r(jià)也都呈現(xiàn)漲幅回落態(tài)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士指出，由于眾多城市實(shí)行新房限價(jià)政策，加上陰陽(yáng)合同盛行，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)失真，相比之下二手房?jī)r(jià)格更能體現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)狀況，尤其是存量交易過(guò)半的一二線城市，二手房?jī)r(jià)格下跌或漲幅回落，是明顯的市場(chǎng)降溫信號(hào)。

伴隨限購(gòu)等調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力，全國(guó)多地土地拍賣頻現(xiàn)流拍，尤其是帶有競(jìng)自持、競(jìng)配建、限房?jī)r(jià)等附加出讓條件的住宅地塊。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月全國(guó)已有890宗土地流標(biāo)案例，遠(yuǎn)高于去年。

調(diào)控之下的房?jī)r(jià)未來(lái)走向何方？《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者對(duì)作為樣板的北京樓市進(jìn)行了深度調(diào)研。

“再砍20萬(wàn)～30萬(wàn)”

作為限購(gòu)調(diào)控的標(biāo)桿城市，北京樓市的成交和價(jià)格下滑備受業(yè)內(nèi)關(guān)注?！敦?cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)獲悉，當(dāng)前北京樓市已呈現(xiàn)“價(jià)格向價(jià)值回歸”的明顯態(tài)勢(shì)。

據(jù)鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交量已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下滑，10月份全市網(wǎng)簽成交8569套，環(huán)比下跌43.9%。二手房成交均價(jià)也明顯下跌，自2017年3月 “認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)控新政實(shí)施以來(lái)，北京市二手房均價(jià)最大跌幅曾一度下探14%。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)和研究員魏艷霞對(duì)當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體評(píng)價(jià)是：價(jià)格回落，信心消散。該機(jī)構(gòu)提供的市場(chǎng)行情分析報(bào)告顯示，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)一是庫(kù)存走高，可售房源去化周期由新政前不到4個(gè)月延長(zhǎng)至13個(gè)月以上;二是購(gòu)房者觀望情緒加重，成交周期比新政前長(zhǎng)了1倍多;三是業(yè)主預(yù)期持續(xù)松動(dòng)，調(diào)價(jià)中降價(jià)占比達(dá)90%，議價(jià)空間連續(xù)三個(gè)月環(huán)比擴(kuò)大。

《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者走訪北京市部分二手房中介門店時(shí)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主自行降價(jià)的現(xiàn)象普遍。

比如，位于北京南二環(huán)和南三環(huán)之間、緊鄰蒲黃榆地鐵站的蒲安東里社區(qū)，一套面積約為115平方米的三居戶型，兩個(gè)月時(shí)間業(yè)主報(bào)價(jià)從750萬(wàn)元下調(diào)至680萬(wàn)元，最后以670萬(wàn)元附加贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)停車位的價(jià)格成交。單套房源降價(jià)幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元，這在當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)并非個(gè)案。

而在買賣雙方的價(jià)格博弈中，“買家定價(jià)”是當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)的主要特征。不少購(gòu)房者普遍存在這樣的預(yù)期，就是在二手房原有掛牌價(jià)格的基礎(chǔ)上，“再砍20萬(wàn)～30萬(wàn)”。

就房?jī)r(jià)下跌的區(qū)域分布來(lái)說(shuō)，一個(gè)明顯的表現(xiàn)是，之前“領(lǐng)漲”的區(qū)域現(xiàn)在同樣“領(lǐng)跌”。

鏈家地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，北京市通州區(qū)曾因城市副中心規(guī)劃利好，房?jī)r(jià)短期內(nèi)迅速飆升，如今則大幅回落，價(jià)格較2017年一季度已累計(jì)跌去12.6%;東城區(qū)4月末受學(xué)區(qū)入學(xué)政策改革影響，部分“天價(jià)”學(xué)區(qū)房亦被打回原形，價(jià)格縮水10.8%。此外，樓齡較老的石景山區(qū)，位置偏遠(yuǎn)、配套相對(duì)不完善的房山區(qū)和門頭溝區(qū)，房?jī)r(jià)跌幅也位居北京各區(qū)縣前列。

什么人在降價(jià)？市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的大數(shù)據(jù)分析給出了一種判斷：一類是換房客戶，為了促成交易而降價(jià)。特別是連環(huán)交易的客戶，因?yàn)榻灰字芷谑芟夼逻`約。這類需求占目前北京市二手房交易量的60%。第二類是急于套現(xiàn)、等著用錢的，包括之前購(gòu)房使用過(guò)首付貸、還款壓力大，或是公司經(jīng)營(yíng)不善需要資金的。第三類是不看好后市，覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)跌的。

回歸“房住不炒”

盡管樓市持續(xù)下滑，但接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪的業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，北京樓市總體上“非常安全”，未來(lái)房?jī)r(jià)大跌的可能性不大;另外當(dāng)前按揭貸款首付比例普遍高于30%，因而并不存在大面積斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前北京二手房?jī)r(jià)正處于探底的“窗口期”，判斷明年房?jī)r(jià)走勢(shì)，關(guān)鍵“就看3月份的政策、市場(chǎng)行情會(huì)不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變”。

“歲末年終歷來(lái)是房產(chǎn)交易的傳統(tǒng)淡季，而每年春節(jié)過(guò)后的3月份，由于銀行頭寸寬松、購(gòu)房者拿了年終獎(jiǎng)等因素，通常樓市成交會(huì)逐漸活躍?！必悮ぱ芯吭菏紫治鰩熢S小樂(lè)說(shuō)。

他認(rèn)為，具體可以從兩個(gè)方面判斷未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)：一是短期內(nèi)主要看政策走向，特別是房貸政策的變化，“如果明年房貸利率、限貸條件沒(méi)有放松，則市場(chǎng)可能仍將維持現(xiàn)狀，大幅變化的動(dòng)力不存在?！?/p>

二是從中長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)主要取決于人口規(guī)模管控和城市規(guī)劃管控兩個(gè)變量因素。當(dāng)前北京正著力推動(dòng)非首都功能疏解，控制新增人口規(guī)模是其中一項(xiàng)重要內(nèi)容;另外人口老齡化趨勢(shì)也日漸加重，2015年底全國(guó)60歲及以上老年人口占比達(dá)16.1%。這意味著，“未來(lái)如果沒(méi)有大量新增人口進(jìn)入，則房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度將會(huì)受到抑制。”

記者在采訪中了解到，作為以存量交易為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京市近年來(lái)二手房年成交量以2017年調(diào)控新政為分水嶺，從投資投機(jī)需求旺盛，逐步回歸當(dāng)前以換房、改善需求為主導(dǎo)的“房住不炒”格局。

換房

在逐步擠出投資投機(jī)性購(gòu)房需求后，目前北京二手房市場(chǎng)的成交量中，換房需求已占據(jù)大頭，達(dá)60%～70%。

據(jù)中原地產(chǎn)、偉業(yè)我愛(ài)我家等市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京市全年二手房網(wǎng)簽量約為27.2萬(wàn)套，較2015年上漲38%，且刷新2009年的26.7萬(wàn)套成交紀(jì)錄，創(chuàng)歷史新高。

2018年8月29日，從中央電視塔俯瞰高樓林立的北京。

而到了2017年，受一系列調(diào)控政策影響，二手房全年成交量驟降50%，僅13.6萬(wàn)套;同年新建商品住宅（不含保障房）也創(chuàng)十年新低，網(wǎng)簽約2.7萬(wàn)套，同比下降45%。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2018年，限購(gòu)調(diào)控繼續(xù)發(fā)揮“正本清源”的分流作用，在逐步擠出投資投機(jī)性購(gòu)房需求后，目前北京二手房市場(chǎng)的成交量中，換房需求已占據(jù)大頭，達(dá)60%～70%。

早在幾年前，北京樓市就曾顯示出“豪宅化”的趨勢(shì)性特征，無(wú)論是對(duì)于首次置業(yè)的剛需一族，還是對(duì)于改善型購(gòu)房者，其資金門檻均明顯高于二三線城市。

因而，在目前北京的購(gòu)房資金來(lái)源中，“換房鏈條”往往成為第一驅(qū)動(dòng)力——許多剛需一族都是將父母在外地的房子賣掉，再加點(diǎn)杠桿，到北京來(lái)?yè)Q購(gòu)一套。

“政策底”何在

2017年3月“認(rèn)房又認(rèn)貸”等調(diào)控新政出來(lái)后，業(yè)內(nèi)流行一種預(yù)期，即房?jī)r(jià)回歸到2016年10月份的水平。

那時(shí)的房?jī)r(jià)是什么水平？據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)和貝殼研究院等市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年10月，北京二手房成交均價(jià)為56166元/平方米。而在2017年3月調(diào)控新政出臺(tái)當(dāng)月，北京二手房均價(jià)曾一度高達(dá)67497元/平方米。

記者在采訪中了解到，上述預(yù)期并非空穴來(lái)風(fēng)。早在2016年11月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京進(jìn)行部分城市房地產(chǎn)調(diào)控工作部署，期間對(duì)北京、上海等16個(gè)熱點(diǎn)城市及石家莊等4個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市明確提出：要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在現(xiàn)有水平上，環(huán)比不能上漲。

2016年12月，北京市領(lǐng)導(dǎo)在調(diào)研房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作時(shí)明確表示，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，以建立購(gòu)租并舉住房制度為主要方向， “確保明年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)”。

2017年5月，北京市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)與部分科技企業(yè)人士座談時(shí)再次表示，“這一輪的調(diào)控是要讓房?jī)r(jià)降”。他還指出，北京有限的土地要應(yīng)對(duì)全國(guó)剛性需求，這是不對(duì)稱的，一定要加強(qiáng)需求端的管控。

上述官方表態(tài)多次出現(xiàn)在相關(guān)文件和公開報(bào)道中，從而給業(yè)內(nèi)傳遞出明確的調(diào)控房?jī)r(jià)信號(hào)。

市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月，北京市二手房均價(jià)已回落至61103元/平方米;11月下旬，均價(jià)繼續(xù)下跌，目前已降至59500元/平方米，距離上述“調(diào)控目標(biāo)”更近一步。

記者了解到，近年來(lái)，北京市加大力度實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革，年內(nèi)新增3.17萬(wàn)套限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的共有產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格面向剛需一族;同時(shí)頒布住房租賃新政，鼓勵(lì)多渠道增加租賃住房供應(yīng)，加大住房租賃的金融支持，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)租賃市場(chǎng)的服務(wù)和監(jiān)管。

在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，也出現(xiàn)一些問(wèn)題。諸如，購(gòu)房者對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房接受程度弱，目前市場(chǎng)去化率不高;對(duì)租賃住房重建設(shè)輕管理和拆除城中村，導(dǎo)致租金上漲過(guò)快，自去年至今，租金價(jià)格漲幅曾一度出現(xiàn)環(huán)比8.4%、同比20.1%的上漲局面;以限制發(fā)放預(yù)售許可證等行政手段對(duì)新建住宅價(jià)格進(jìn)行管控，也帶來(lái)一些不適應(yīng)癥。

研究人士發(fā)現(xiàn)，對(duì)比紐約、東京和香港等國(guó)際化大都市，北京的房?jī)r(jià)有其獨(dú)特的歷史成因。此前其房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲并非建立在高杠桿、高負(fù)債的基礎(chǔ)上，而是由一條貫穿房改歷史、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和住宅資產(chǎn)化的“換房鏈條”在支撐。

1998年前后，大量公房低于市場(chǎng)價(jià)格出售給私人，完成第一次住房制度市場(chǎng)化改革;部分城市職工通過(guò)房產(chǎn)差價(jià)獲益，實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)增值。

此后20年間，借助房改帶來(lái)的原始積累，這部分人僅動(dòng)用很小的杠桿，就完成一次又一次置換和投資。在研究人士看來(lái)，“北京的房?jī)r(jià)，就是在這種低杠桿的情況下被逐漸推高的。”

“今天的北京房?jī)r(jià)對(duì)于以房換房的人來(lái)說(shuō)其實(shí)并不高，但對(duì)于無(wú)房也無(wú)資產(chǎn)的城市新增人口來(lái)說(shuō)，就顯得越來(lái)越不友好、越來(lái)越不可支付了?！睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》采訪的有關(guān)專家認(rèn)為，在堅(jiān)持“房住不炒”政策理念的前提下，調(diào)控政策應(yīng)繼續(xù)保持相對(duì)的連續(xù)性、穩(wěn)定性，同時(shí)，下一步也應(yīng)根據(jù)階段性成效和新情況新問(wèn)題對(duì)現(xiàn)有調(diào)控手段進(jìn)行評(píng)估論證，視情況調(diào)整優(yōu)化。