淺談商品房銷售的欺詐現(xiàn)象及法律規(guī)制

摘 要 隨著我國改革開放的深入發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快以及人們住房需求的增長，房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍般發(fā)展起來，成為我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)熱點(diǎn)。但同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)還未健全，監(jiān)管措施實(shí)施力度不到位，商品房銷售欺詐現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。商品房銷售欺詐形式主要以下有三種：一是宣傳欺詐，二是一房數(shù)賣欺詐，三是面積欺詐。本文根據(jù)商品房銷售欺詐現(xiàn)象分析了其成因，主要有以下四種：一是資本逐利的特性誘發(fā)欺詐產(chǎn)生，二是法律保護(hù)力度不夠誘發(fā)欺詐產(chǎn)生，三是職能部門監(jiān)管不力誘發(fā)欺詐產(chǎn)生，四是消費(fèi)者的弱勢地位誘發(fā)欺詐產(chǎn)生。針對(duì)商品房銷售欺詐的成因分析，提出了四點(diǎn)法律規(guī)制的措施：一是完善商品房預(yù)售管理制度，二是完善商品房銷售廣告法律法規(guī)，三是完善監(jiān)管機(jī)關(guān)的行政治理手段，四是完善消費(fèi)者相關(guān)法律制度。

關(guān)鍵詞 商品房銷售 欺詐 法律規(guī)制

作者簡介：孫玉國，中共臨沂市委黨校，講師，研究方向：民商法學(xué)。

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.11.044

一、引言

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的深入和人民日益增長的住房需求，商品房已經(jīng)成為我國居民的消費(fèi)熱點(diǎn)，促進(jìn)了我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是在商品房快速發(fā)展的過程中，相關(guān)法律法規(guī)還不健全，導(dǎo)致出現(xiàn)了商品房銷售欺詐現(xiàn)象。商品房銷售欺詐現(xiàn)象的頻發(fā)導(dǎo)致商品房買賣糾紛成為現(xiàn)代社會(huì)投訴的熱點(diǎn)，引起了國家的高度重視，并且建立健全了一系列規(guī)范商品房銷售者行為和保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的相關(guān)法律法規(guī)。

二、商品房銷售欺詐的形式

（一）宣傳欺詐

在商品房的預(yù)售期間，商品房開發(fā)商為了吸引更多的消費(fèi)者購買，都會(huì)進(jìn)行商品房銷售廣告宣傳。商品房銷售的廣告欺詐主要表現(xiàn)為對(duì)商品房本身進(jìn)行虛假宣傳、對(duì)商品房價(jià)格進(jìn)行虛假宣傳、對(duì)商品房環(huán)境進(jìn)行虛假宣傳。商品房廣告欺詐首先表現(xiàn)為對(duì)商品本身進(jìn)行虛假宣傳。比如商品房銷售廣告宣稱“買一層、送一層”，商品房銷售者對(duì)層高進(jìn)行了夸大，實(shí)際上商品房銷售者所說的層高并沒有減去樓板的厚度。商品房銷售廣告欺詐還表現(xiàn)在對(duì)商品房價(jià)格進(jìn)行虛假宣傳。比如在商品房銷售過程中，商品房銷售者雇傭大量房托來售樓處購房，營造房源緊張的氣氛，以此來誤導(dǎo)購房顧客。商品房銷售者還會(huì)對(duì)商品房的環(huán)境進(jìn)行虛假宣傳。比如在宣傳小區(qū)綠化率時(shí)，把綠化率等同于綠化覆蓋率，這樣一來就夸大了小區(qū)綠化率，本來承諾建成之后會(huì)增添的公共設(shè)施也沒有實(shí)現(xiàn)，或者承諾的周邊學(xué)校也并沒有建設(shè)。

（二）一房數(shù)賣欺詐

法律上的“一房數(shù)賣”指的是商品房所有權(quán)人將房屋分別出售給兩個(gè)或多個(gè)購房者。在商品房銷售中這種現(xiàn)象是比較常發(fā)生的，因?yàn)樯唐贩夸N售者總是希望一定的房屋價(jià)值得到最高的收益。同時(shí)，商品房買賣過程尤其是購買期房的漫長，為商品房銷售者一房數(shù)賣提供了機(jī)會(huì)，使得購房者存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。從購房者簽訂購房合同到購房者拿到產(chǎn)權(quán)證是一個(gè)很漫長的過程，而且商品房銷售市場價(jià)格瞬息萬變，商品房銷售者根據(jù)房屋價(jià)格的變化，同時(shí)與多個(gè)購房者簽訂房屋買賣合同，最后與出價(jià)高的購房者成交，但侵犯了其他的購房者的合法權(quán)益。

（三）面積欺詐

商品房銷售者虛假銷售面積的欺詐行為主要表現(xiàn)在以下方面：首先，利用公共建筑面積以增大商品房的銷售面積。由于購房者對(duì)商品房面積測算不熟悉，商品房銷售者將不應(yīng)該計(jì)入銷售面積的公共面積也計(jì)算進(jìn)去了，目的就是為了增大銷售面積謀取暴利，比如將公共車庫、車位等算入銷售面積。其次，多計(jì)算建筑面積以增大商品房的銷售面積。比如把曬臺(tái)面積當(dāng)作陽臺(tái)來計(jì)算，增加商品房銷售面積以此來謀取非法經(jīng)濟(jì)利益。再次，用錯(cuò)誤的計(jì)算方式來增大銷售面積。商品房銷售者在計(jì)算房屋面積時(shí)，往往會(huì)在購房合同中載明“面積計(jì)算依照某公式”，不會(huì)采用國家規(guī)定的商品房銷售的計(jì)算方式和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)購房合同進(jìn)行有利于自身利益的解釋。

三、商品房銷售欺詐行為的成因

（一）資本逐利的特性誘發(fā)欺詐產(chǎn)生

資本的本能就是追逐利潤的最大化，商品房銷售者本身就具有追逐利潤的本能，在商品房銷售過程中掌握著比購房者更多的信息和資源，這種地位的不平等和商品房銷售者追逐利潤的本能使得其更容易對(duì)購房者進(jìn)行銷售欺詐行為。商品市場發(fā)展到一定程度后，相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，作為商品房銷售者就會(huì)暴露其追逐利潤的本性，利用欺詐行為追求非法利益。2011年溫總理與網(wǎng)友在線交流時(shí)表示，房地產(chǎn)商也是社會(huì)的一份子，不能喪失道德的底線并承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，為社會(huì)的發(fā)展貢獻(xiàn)一份自己的力量。

（二）法律保護(hù)力度不夠誘發(fā)欺詐產(chǎn)生

隨著人們對(duì)住房需求的不斷提高，國家完善了房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的一系列法律條文，對(duì)一些法律法規(guī)也作了一定的調(diào)整，使之能更好的解決消費(fèi)者和房地產(chǎn)商之間的矛盾糾紛，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。例如相繼頒布了《商品房銷售（預(yù)售）管理辦法》、《合同法》等重要的法律法規(guī)，提供了事后的處罰方式，但在商品房預(yù)防方面還沒有比較細(xì)化具體的法律法規(guī)。商品房還沒有被列入保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的相關(guān)法律法規(guī)的保護(hù)范圍。例如，當(dāng)商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，消費(fèi)者不能依靠《產(chǎn)品質(zhì)量法》來維護(hù)自身的合法權(quán)益，因?yàn)樯唐贩坎辉凇懂a(chǎn)品質(zhì)量法》保護(hù)的范圍之內(nèi)。

（三）職能部門監(jiān)管不力誘發(fā)欺詐產(chǎn)生

近幾年來人們對(duì)住房的需求不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展的同時(shí)商品房的價(jià)格也在不斷增長，房價(jià)的增長速度超過了老百姓工資的增長速度，這就使得大部分老百姓都買不起房，買一套房就可能窮盡一生的積蓄或者是淪為房奴，老百姓的幸福指數(shù)也受房價(jià)的影響有所降低。住房問題是涉及民生領(lǐng)域的一個(gè)重大問題，一直以來都受到了政府相關(guān)職能部門和廣大民眾的高度關(guān)注，政府也相繼出臺(tái)了很多強(qiáng)有力的措施來保持房價(jià)的穩(wěn)定，住房問題的解決與否關(guān)系到民生改革的成效。在商品房銷售欺詐問題上也出臺(tái)了《商品房銷售（預(yù)售）管理辦法》、《合同法》等重要的法律法規(guī)，提供了事后的處罰方式，但是政府的相關(guān)職能部門忽略了銷售過程中的一些具體方面，沒有對(duì)商品房銷售者依法進(jìn)行更加有效、全面的監(jiān)管。政府相關(guān)職能部門和大多數(shù)購房者過多的把注意力放在關(guān)注房價(jià)問題上，從而忽視了商品房的質(zhì)量和性能等涉及購房者切身居住利益的問題。政府相關(guān)職能部門的監(jiān)管力度還是不夠。

（四）消費(fèi)者的弱勢地位誘發(fā)欺詐產(chǎn)生

商品房是特殊的商品。第一，商品房購買對(duì)消費(fèi)者提出了更高的素質(zhì)要求。相比其他的商品，消費(fèi)者需要更高的素質(zhì)，即需要專業(yè)知識(shí)以及經(jīng)驗(yàn)來對(duì)商品房進(jìn)行選擇和購買。比如消費(fèi)者需要有商品房銷售面積如何計(jì)算方面的知識(shí)，因?yàn)樯唐贩夸N售者易從這些方面對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行銷售欺詐。第二，商品房價(jià)值量高。商品房動(dòng)輒上百萬甚至數(shù)百萬，巨大的利益驅(qū)動(dòng)著商品房銷售者愿意鋌而走險(xiǎn)欺詐消費(fèi)者，而消費(fèi)者很可能把全部積蓄投入進(jìn)去，一旦受到欺詐，就會(huì)承擔(dān)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此，商品房消費(fèi)者和購買普通商品的消費(fèi)者相比而言，商品房消費(fèi)者更容易受到商品房銷售者的欺詐和承擔(dān)更大的產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。另外，如果商品房消費(fèi)者和商品房銷售者發(fā)生爭議，消費(fèi)者通過訴訟解決糾紛的維權(quán)成本相對(duì)較高。經(jīng)濟(jì)案件根據(jù)訴訟請求金額的一定比例進(jìn)行交納訴訟費(fèi)用，一般商品房需要交納更高的訴訟費(fèi)用，所以有些商品房消費(fèi)者就會(huì)放棄訴訟的法律途徑，無法維護(hù)自身的合法權(quán)益。

四、商品房銷售欺詐行為的法律規(guī)制

（一）完善商品房預(yù)售管理制度

2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，對(duì)商品房銷售過程中發(fā)生的欺詐行為處3萬元罰款。但是商品房銷售者欺詐行為的利益驅(qū)動(dòng)著其鋌而走險(xiǎn)，3萬元的處罰力度遠(yuǎn)比不上商品房銷售欺詐行為使商品房銷售者的獲益大，使《城市商品房預(yù)售管理辦法》的威懾力大大減弱。2010年，住房和城市建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，該通知具體涉及到預(yù)售行為監(jiān)管、加強(qiáng)買賣合同管理、加強(qiáng)房產(chǎn)信用管理等近二十項(xiàng)監(jiān)管制度，監(jiān)管制度涉及整個(gè)商品房預(yù)售過程的方方面面，監(jiān)管力度也明顯的加強(qiáng)。我國已經(jīng)建立起商品房預(yù)售相關(guān)的法律法規(guī)，監(jiān)管的領(lǐng)域具體到各個(gè)方面，監(jiān)督力度也十分強(qiáng)勁，但是在商品房預(yù)售監(jiān)管這一塊兒的處罰力度還是不夠。只有加大商品房銷售欺詐行為的處罰力度，才能使追逐利益的商品房銷售者恪守法律的底線。

（二）完善商品房銷售廣告法律法規(guī)

在商品房銷售欺詐行為中，它的主要形式之一就是宣傳欺詐，或者是廣告欺詐。我國在商品房銷售廣告欺詐方面的法律法規(guī)制定的是比較早的，首次出現(xiàn)商品房銷售廣告欺詐行為之后，我國就已經(jīng)制定了相應(yīng)的法律對(duì)其進(jìn)行整頓和處罰。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，各種新的消費(fèi)熱點(diǎn)的出現(xiàn)，帶動(dòng)了廣告業(yè)的迅速發(fā)展。廣告業(yè)形式和內(nèi)容多種多樣，同時(shí)廣告欺詐的形式也比以前更多，加之商品房銷售廣告欺詐相關(guān)的法律法規(guī)還存在一定的漏洞，相應(yīng)的司法解釋也未很明確的規(guī)定如何處理商品房銷售中的各種廣告欺詐問題。

（三）完善監(jiān)管機(jī)關(guān)的行政治理手段

政府相關(guān)監(jiān)管部門可以采取多種綜合行政治理手段和方法。建立商品房銷售者信用評(píng)價(jià)體系和信用評(píng)估優(yōu)秀的商品房銷售者的激勵(lì)機(jī)制。要解決商品房銷售欺詐問題，只有從商品房銷售者方面入手，才能從根源上治理商品房銷售欺詐問題。首先，建立商品房銷售者的信用評(píng)價(jià)體系，將商品房銷售者的信用指數(shù)通過調(diào)查，統(tǒng)計(jì)、完善、歸檔納入商品房銷售者的信用評(píng)估體系，購房者可以根據(jù)商品房銷售者的信用評(píng)估體系考慮選擇哪一家的商品房。其次，為了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)信用評(píng)估優(yōu)秀的商品房銷售者給予金錢獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)信用評(píng)估較低的銷售者給予相應(yīng)的處罰。

（四）完善消費(fèi)者相關(guān)法律制度

在分析商品房銷售欺詐成因時(shí)，有一條成因就是消費(fèi)者在商品房銷售過程中處于弱勢地位。因?yàn)樯唐贩肯M(fèi)者和商品房銷售者相比，在知識(shí)儲(chǔ)備、法律意識(shí)、行情掌握、談判技巧等方面都是處于弱勢地位的。為了改變消費(fèi)者在商品房銷售過程中的弱勢地位，消費(fèi)者必須要加強(qiáng)自身的維權(quán)法律意識(shí)以及商品房相關(guān)的必要專業(yè)知識(shí)，國家也應(yīng)該倡導(dǎo)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)揮其在商品房銷售中的重要作用。商品房也是用于交換的勞動(dòng)產(chǎn)品，屬于特殊的商品，因此發(fā)生商品房銷售欺詐現(xiàn)象，消費(fèi)者可以通過消費(fèi)者協(xié)會(huì)來維護(hù)自身的合法權(quán)益。

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