公證在二手房交易中的價(jià)值體現(xiàn)

賀婷婷

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，二手房交易市場(chǎng)的火爆活躍，二手房交易雙方當(dāng)事人對(duì)公證的需求也越來越多。房屋權(quán)屬證書取得的滯后性并不能阻止買賣雙方買賣房屋的市場(chǎng)需求，尚未取得權(quán)屬證書的房屋交易在二手房交易市場(chǎng)悄然興起，由于暫未取得權(quán)屬證書不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，當(dāng)事人希望借助公證的手段給雙方的交易上道保險(xiǎn)，吃顆“定心丸”，所以對(duì)此類合同的公證需求持續(xù)攀升。對(duì)于當(dāng)事人雙方在未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的前提下，簽訂的房屋買賣合同能否進(jìn)行公證，在業(yè)界一直有不同的觀點(diǎn)和做法，筆者認(rèn)為，在當(dāng)下傳統(tǒng)公證類型不斷萎縮的情況下，公證可以嘗試積極介入此類二手房交易，充分發(fā)揮公證的職能作用，原因如下：

一、從公證的社會(huì)價(jià)值分析

公證以“預(yù)防糾紛、減少訴訟”為己任，正因?yàn)橛屑m紛出現(xiàn)的可能，才有公證存在的意義，若一味害怕風(fēng)險(xiǎn)、拒絕糾紛，公證的社會(huì)價(jià)值無法體現(xiàn)，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)萎縮、其他法律職業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，行業(yè)內(nèi)憂外患的情況下，若因未能準(zhǔn)確分析、把握法律問題，將看得見的機(jī)遇擋在門外，公證的路會(huì)越走越窄。

二、從合同的效力分析

有人認(rèn)為，未取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的房屋買賣合同無效，筆者不能認(rèn)同。我們來看幾個(gè)法律條文：

（一）《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”；

（二）《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”。

（三）《合同法解釋二》第14條規(guī)定：“合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>

由此可見，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條屬于規(guī)范強(qiáng)制性規(guī)定，其目的是規(guī)范交易市場(chǎng)，保障交易安全，這一點(diǎn)與公證的目的不謀而合，且此類合同的簽訂并不會(huì)危害交易安全，危害他人、社會(huì)和國家公共利益，故其并不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故沒有取得產(chǎn)權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同并非無效。

三、從處分權(quán)的角度分析

沒有取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的出賣人，是否屬于無權(quán)處分？《合同法》第51條規(guī)定：”無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！庇纱丝梢?，無權(quán)處分是指行為人沒有處分權(quán)，卻以自己的名義實(shí)施的對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的法律上的處分行為。首先，即便是無權(quán)處分，所簽訂的合同也并非當(dāng)然無效。其次，筆者認(rèn)為，已經(jīng)和開發(fā)商簽訂有效買賣合同，僅因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證尚未辦理下來的出賣人，并非無權(quán)處分，原因：1.出賣人并非處分的是他人財(cái)產(chǎn)；2.《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條：“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?！?，出賣人對(duì)欲出售的房產(chǎn)已經(jīng)實(shí)際占有且享有一定的權(quán)利，僅是因?yàn)槲慈〉梅课莓a(chǎn)權(quán)證而不能進(jìn)行過戶登記，不能因此簡單粗暴的認(rèn)定出賣人處分的是他人財(cái)產(chǎn)而認(rèn)為出賣人沒有處分權(quán)。

四、預(yù)約合同本身的法律問題

有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約合同是簽訂本約的意思表示，不能在預(yù)約合同中約定本約應(yīng)當(dāng)約定的事實(shí)，例如價(jià)款，過戶時(shí)間等。筆者認(rèn)為，公證人員在辦理此類公證時(shí)，不必禁錮于“當(dāng)事人之間簽訂的是本約還是預(yù)約合同，若是預(yù)約合同，是否就不能辦理公證”的思維陷阱中，首先，從簽訂此類合同的目的和價(jià)值分析，當(dāng)事人之間是為了預(yù)防糾紛，保障交易安全而簽訂此類合同的，以一個(gè)正常人的視角出發(fā)，房產(chǎn)的價(jià)格不是小數(shù)目動(dòng)輒上百萬，不能強(qiáng)行要求當(dāng)事人在合同中回避他們最關(guān)心的房屋價(jià)款、過戶時(shí)間等問題，若不把此類關(guān)鍵問題約定清楚，當(dāng)事人簽訂合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，交易安全也無法保障。故筆者認(rèn)為，由于現(xiàn)行法律鮮有對(duì)“預(yù)約合同”的具體規(guī)定，我們不妨跳開此類合同究竟是否為預(yù)約合同的思考，而認(rèn)定當(dāng)事人之間就是針對(duì)某個(gè)具體房產(chǎn)簽訂了房屋買賣協(xié)議，那么，問題的焦點(diǎn)又回到了，出賣方在沒有取得權(quán)屬證明的情況下，此類協(xié)議是否有效呢？筆者認(rèn)為，在認(rèn)定為本約的前提下，此類協(xié)議依然有效，可在告知清楚當(dāng)事人相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)的情況下，辦理合同公證，原因如下：

（一）《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋 》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！币约啊蹲罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策若干問題的意見》第56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！笨梢?，此類合同是有效的，公證人員需要做的是幫助當(dāng)事人擬定、審查合同內(nèi)容，特別注意對(duì)可能出現(xiàn)的違約情況予以約定，以保障雙方的合法權(quán)益。如，若出賣人未成功取得產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，出賣人取得產(chǎn)權(quán)證后不按照合同約定過戶至買房名下應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。

（二）我國《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！蔽餀?quán)法明確將合同效力與物權(quán)效力予以區(qū)分，而對(duì)此類合同的公證，是對(duì)雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，以及合同的有效性進(jìn)行公證。

綜上，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日新月異，我們公證人的思維也應(yīng)當(dāng)跟上時(shí)代的發(fā)展，不要懼怕風(fēng)險(xiǎn)，而應(yīng)當(dāng)用我們的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，積極介入二手房交易市場(chǎng)，為當(dāng)事人減少交易風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)扼殺在公證階段，保障交易安全，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。