房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的困境與探討

孟云

摘要：在經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)最具敏感性，加大了對預(yù)算管理的重視，但是其中依然存在很多需要解決的問題。基于此，文章將具體闡述房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的內(nèi)涵，深入分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的困境、影響房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的因素，并以完善制度體系、加強(qiáng)戰(zhàn)略銜接、增強(qiáng)預(yù)算意識(shí)、實(shí)行監(jiān)督機(jī)制為切入點(diǎn)，深入探究房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)預(yù)算管理的策略，旨在能夠進(jìn)一步改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理的現(xiàn)狀，為相關(guān)人員提供有價(jià)值的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；預(yù)算管理；戰(zhàn)略銜接

隨著社會(huì)的發(fā)展，土地資源日趨緊張，所以房地產(chǎn)企業(yè)所扮演的角色愈加重要，同時(shí)人們加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的重視與監(jiān)督力度。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，所以為了促進(jìn)自身穩(wěn)定發(fā)展，滿足人們對房地產(chǎn)的需求、要求，企業(yè)就需要加強(qiáng)對預(yù)算管理，確保資金流動(dòng)的穩(wěn)定性，進(jìn)一步完善相關(guān)的制度、機(jī)制，提高資金配置的合理性，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行、發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的內(nèi)涵

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)算管理需要建立在全面預(yù)算的基礎(chǔ)之上，該工作是一項(xiàng)需要全面參加、流程跟蹤、全面覆蓋的管理體系。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，可以通過預(yù)算管理協(xié)調(diào)年度計(jì)劃、戰(zhàn)略目標(biāo)、中長期目標(biāo)之間的關(guān)系，并對總目標(biāo)、子目標(biāo)進(jìn)行整合，然后通過預(yù)算對其進(jìn)行修正、編制以及實(shí)施，便于將房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)落實(shí)在日常工作中。具體而言，預(yù)算管理是需要從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，到土地規(guī)劃、地質(zhì)勘查、整體設(shè)計(jì)、全盤概算，再到施工預(yù)算、開工建設(shè)、配套安裝、施工建立、竣工備案、項(xiàng)目評估等方面開展工作，充分對項(xiàng)目資金配置、成本控制等不同的指標(biāo)進(jìn)行考慮、統(tǒng)籌，可以說是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)?；陬A(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加準(zhǔn)確的對發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)算，從而結(jié)合現(xiàn)狀對發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)整，全面優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)決策，避免發(fā)生不同的風(fēng)險(xiǎn)影響自身發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的困境

（一）制度體系不健全

與其他的行業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上根據(jù)復(fù)雜性，即便是一個(gè)相對單一的項(xiàng)目，也會(huì)存在很多不確定因素，影響工作的質(zhì)量與效率，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身所特有的復(fù)雜性，極大的增加了預(yù)算管理的難度。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)有很多不同的、復(fù)雜的因素相互牽扯，甚至無法將其進(jìn)行分割，同樣會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理造成不良的影響。另外，我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，雖然整體的發(fā)展較快，但與發(fā)達(dá)國際相比，我國企業(yè)中關(guān)于預(yù)算管理的制度、機(jī)制尚不健全，這也同樣受預(yù)算工作復(fù)雜性的影響。同時(shí)，在傳統(tǒng)思想、模式的影響下，預(yù)算管理已經(jīng)無法的滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求，導(dǎo)致企業(yè)缺乏關(guān)于預(yù)算管理的相關(guān)制度，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作陷入困境。

（二）戰(zhàn)略間缺乏銜接

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算工作時(shí)，通常就是將整個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行簡單的分類，如建安成本、土地成本、配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等，然后將各項(xiàng)的費(fèi)用進(jìn)行累計(jì)，得出項(xiàng)目所需的成本。其中，房地產(chǎn)項(xiàng)目中土地成本是既定的，通過公開市場的招拍掛獲得土地，而其他成本預(yù)算則需要工作人員進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算得出結(jié)果。具體而言，建安成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的成本費(fèi)用，通常受當(dāng)前市場成本高低的影響；而基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施等費(fèi)用，則需要根據(jù)政府所制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算；房地產(chǎn)項(xiàng)目中的開發(fā)間接費(fèi)用需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行計(jì)算、確定。但是，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本，會(huì)受到多種因素的影響，如稅收、銷售等，而預(yù)算人員往往會(huì)忽略這一因素，影響成本預(yù)算的精準(zhǔn)性。

（三）領(lǐng)導(dǎo)層重視不足

根據(jù)上文可知，房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)算管理需要全員參與，然而在實(shí)際工作中很多領(lǐng)導(dǎo)僅僅將預(yù)算管理工作等同于財(cái)務(wù)控制，這樣的錯(cuò)誤的理解都是由于缺乏對預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)而導(dǎo)致的。受這一因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)中通常由財(cái)務(wù)部門對預(yù)算管理進(jìn)行負(fù)責(zé)，缺乏與其他部門之間的聯(lián)系、溝通，甚至很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人員認(rèn)為預(yù)算管理就是對成本進(jìn)行控制，忽略其他部門的支出，縮小預(yù)算管理的實(shí)際范圍。在這樣的工作環(huán)境中，不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的質(zhì)量、效果，還會(huì)增加執(zhí)行的難度，影響其他工作人員的積極性，忽視對預(yù)算的管理工作，而這樣的現(xiàn)象將會(huì)限制房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，甚至?xí)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來更多的負(fù)面影響。

三、影響房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的因素分析

在房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理中，影響效果的主要因素包括：1.企業(yè)戰(zhàn)略。實(shí)際上，企業(yè)預(yù)算管理的整體目標(biāo)就是企業(yè)的戰(zhàn)略，所以在制定預(yù)算目標(biāo)的過程中需要將發(fā)展戰(zhàn)略納入考慮的因素；2.市場地位。在預(yù)算管理工作中，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠詳實(shí)、充分的對自身在市場中的地位進(jìn)行分析，就能夠更加直觀的總結(jié)出當(dāng)前發(fā)展形勢、方向，為預(yù)算管理工作奠定基礎(chǔ)；3.股東期望與回報(bào)。在房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理中，對于股東的實(shí)際回報(bào)不能低于同樣的平均值，并最大程度的保證與期望值一致，這樣因素影響著預(yù)算管理工作；4.歷史數(shù)據(jù)及行業(yè)標(biāo)桿。在開展預(yù)算管理工作的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過歷史數(shù)據(jù)分析預(yù)算執(zhí)行所存在的不足，便于在下次制定管理目標(biāo)時(shí)進(jìn)行優(yōu)化改正，便于企業(yè)進(jìn)行更加有效的控制；并盡量樹立包括國外企業(yè)楷模、國內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)等，積極搜集關(guān)于標(biāo)桿企業(yè)的預(yù)算管理信息，從而對自身的預(yù)算進(jìn)行修改、完善。

四、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的策略

（一）完善制度體系

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立關(guān)于全面預(yù)算的管理制度，進(jìn)而通過制度對工作人員進(jìn)行約束，確保進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)算管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)基于完善的制度，應(yīng)該積極建立與之相匹配的管理體系。1.房地產(chǎn)企業(yè)組建預(yù)算管理委員會(huì)，作為全面預(yù)算管理的機(jī)構(gòu)，并對董事會(huì)負(fù)責(zé)，主導(dǎo)預(yù)算管理的相關(guān)工作。就人員配置而言，負(fù)責(zé)人由主任、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)總監(jiān)過程，成員副經(jīng)理、職能部門等。通過這樣的方式確保預(yù)算管理工作順利進(jìn)行；2.設(shè)置管理委員會(huì)辦公室，預(yù)算管理委員會(huì)負(fù)責(zé)，管理與預(yù)算相關(guān)的日常工作，進(jìn)而規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理工作流程、內(nèi)容等。

另外，企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)需要對經(jīng)營目標(biāo)、戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行分解、細(xì)化，而經(jīng)營目標(biāo)、戰(zhàn)略目標(biāo)需要通過預(yù)算管理落實(shí)。換言之，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理就是落實(shí)第經(jīng)營目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的具體方案，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要制定明確、恰當(dāng)?shù)哪繕?biāo)，并將經(jīng)營目標(biāo)、戰(zhàn)略目標(biāo)作為工作的基礎(chǔ)，確保其預(yù)算管理工作相一致。例如：擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模是戰(zhàn)略目標(biāo)，那么預(yù)算管理的目標(biāo)就應(yīng)該是促進(jìn)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，此時(shí)利潤并不是最為主要，而是全面落實(shí)、實(shí)行經(jīng)營規(guī)模。

（二）加強(qiáng)戰(zhàn)略銜接

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)戰(zhàn)略銜是優(yōu)化預(yù)算管理的重要化解，只有加強(qiáng)各個(gè)部門之間、內(nèi)外環(huán)境之間的合作，則能夠有效加強(qiáng)管理的有效性，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展夯實(shí)基礎(chǔ)。對此，企業(yè)應(yīng)該第一時(shí)間結(jié)合當(dāng)前的環(huán)境、現(xiàn)狀等因素，對預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行及時(shí)修正、調(diào)整。例如：在房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的背景下，其漲幅已經(jīng)超過其與稅收的平衡點(diǎn)，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地的增值稅，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)，以此來增加成本，減少稅收并增加收益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要全面貫徹落實(shí)預(yù)警機(jī)制，便于及時(shí)、準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)執(zhí)行項(xiàng)目預(yù)算過程中所存在的問題，從而使工作人員第一時(shí)間進(jìn)行解決，全面增強(qiáng)預(yù)算管理的有效性?；陬A(yù)警機(jī)制，可以及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)級別，如得黃色表示偏離預(yù)算金額1%，紅色表示偏離預(yù)算金額3%。

（三）增強(qiáng)預(yù)算意識(shí)

為了能夠全面落實(shí)預(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人員就應(yīng)該加深對預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)，為了相關(guān)的工作人員樹立榜樣，從而改善預(yù)算管理工作的現(xiàn)狀。為了能夠增強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)人員的預(yù)算意識(shí)，預(yù)算管理人員就應(yīng)積極、主動(dòng)的加強(qiáng)與領(lǐng)導(dǎo)人員的溝通，講述預(yù)算管理的重要性，同時(shí)預(yù)算管理的質(zhì)量影響著經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平等。而對于員工而言，為了能夠增強(qiáng)預(yù)算的意識(shí)，則可以在加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)重視的基礎(chǔ)上，定期對房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使每一位工作人員的都能夠重新認(rèn)識(shí)預(yù)算管理，明確預(yù)算管理的重要性。例如：由房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源部門組織，由預(yù)算管理委員會(huì)進(jìn)行培訓(xùn)，對預(yù)算的方式、企業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營目標(biāo)、戰(zhàn)略目標(biāo)等進(jìn)行全方位的講解，引導(dǎo)員工樹立全面預(yù)算的意識(shí)。在這樣的工作環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠建立崗位責(zé)任制、績效管理制等，以此來激發(fā)工作人員的積極性，進(jìn)一步優(yōu)化預(yù)算管理。

（四）實(shí)行監(jiān)督機(jī)制

為了最大程度的解決房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理所存在的問題，企業(yè)就需要全面實(shí)行監(jiān)督機(jī)制，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算結(jié)果進(jìn)行考核，其具體的方法為：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際，構(gòu)建科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)算執(zhí)行考核機(jī)制，考核的對象包含企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)部門、員工，并將結(jié)果作為績效考核的主要依據(jù)。根據(jù)監(jiān)督考核的結(jié)果，對表現(xiàn)優(yōu)秀的部門、員工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，而對于配合房地產(chǎn)企業(yè)開展預(yù)算管理的部門、人員，則應(yīng)該對其進(jìn)行適當(dāng)?shù)膽土P。具體而言，監(jiān)督考核的步驟為：1.分析、確認(rèn)各個(gè)部門、人員對預(yù)算管理的執(zhí)行效果；2.根據(jù)預(yù)算執(zhí)行的實(shí)際情況編寫報(bào)告；3.組織工作人員進(jìn)行考核，然后公布考核的結(jié)果，同樣需要編寫結(jié)果分析報(bào)告。根據(jù)這一過程，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人員能夠掌握預(yù)算管理所存在的問題，進(jìn)而有針對性地采取優(yōu)化措施，解決其中存在的問題。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，其預(yù)算管理工作中存在諸多需要解決的問題，因此需要加大重視力度。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的內(nèi)涵，分析了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的困境及其影響因素，通過本文的研究得出的結(jié)論為：房地產(chǎn)企業(yè)要想優(yōu)化預(yù)算管理，就需要采用具有針對性的對策，最大程度的優(yōu)化與預(yù)算相關(guān)的工作，以此來推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

以此為基礎(chǔ)，在預(yù)算管理中，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步完善了相關(guān)的機(jī)制、制度，加強(qiáng)了戰(zhàn)略之間的銜接，領(lǐng)導(dǎo)人員加強(qiáng)自身對預(yù)算管理的意識(shí)，并將監(jiān)督機(jī)制落實(shí)在實(shí)際中，全面提高了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的合理性。所以，為了能夠解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理存在問題，可以將文中的方式落實(shí)在具體的工作中。

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（作者單位：西安開泰物業(yè)管理有限公司）