淺析我國房地產(chǎn)價格上漲的原因及對策分析

張遠平

（四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，四川 德陽 618000）

習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中強調(diào)，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！边@為我國住房制度改革指明了方向和目標(biāo)，必將對遏制我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的泡沫尤其是樓市價格上漲過快產(chǎn)生深刻而長遠的影響，同時也體現(xiàn)了黨中央對當(dāng)前經(jīng)濟新常態(tài)下錯綜復(fù)雜城鎮(zhèn)住房矛盾根源重新認(rèn)識和新的歷史定位。

近期以來，在網(wǎng)絡(luò)、報刊、微信、QQ等傳媒中有關(guān)房價上漲、限購、搖號、人才大戰(zhàn)、“買到就賺到”（指搖號中簽）等新聞不絕于耳，成為街頭巷尾的熱門話題。例如，5月份全國超過40個城市發(fā)布調(diào)控政策，當(dāng)月累計多達50次，單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄；4月底和5月初，住建部分兩次約談西安、?？?、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、成都、太原等12個城市；“今天買房不努力，明天努力買”；“地王！2018成都樓市‘漲’字當(dāng)頭”等新聞。在短暫的一二年時間里，我國的房價從一線城市的快速上漲迅速向二三四線城市慢延，造成二三四線城市的房產(chǎn)價格迅速上漲，超過了人民群眾的實際購買能力。這些現(xiàn)象不符合市場經(jīng)濟規(guī)律，也不符合習(xí)近平總書記在十九大報告中提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”講話精神。因此，我國房地產(chǎn)房價過快上漲的深層次原因是本文探討的主題。

一、我國近期房地產(chǎn)房價上漲背后的深層次原因

近段時期以來，雖然國家對房地產(chǎn)樓市的價格采取了一系列調(diào)控的政策措施，取得了一些成效，控制住了北上廣深等一線城市房價的過快上漲，甚至出現(xiàn)了一定程度的下降，但是二三線城市的房地產(chǎn)樓市的價格又出現(xiàn)了過快上漲。這種過快上漲的深層次主要原因有以下方面。

（一）從宏觀政策角度分析，我國房地產(chǎn)業(yè)樓市價格仍將呈現(xiàn)上漲趨勢

其主要原因有三：其一，江澤民總書記曾在黨的十六報告中提出，“到2020年，農(nóng)村人口的比重下降到30%，城鎮(zhèn)人口的比重較大幅度提高，工農(nóng)差別、城鄉(xiāng)差別擴大的趨勢逐步扭轉(zhuǎn)?！盵1]根據(jù)國家統(tǒng)計局在今年2月發(fā)布的《中華人民共和國2017年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2017年末全國大陸總?cè)丝?39 008萬人，占總?cè)丝诒戎兀ǔＷ∪丝诔擎?zhèn)化率）為58.52%，比上年末提高1.17個百分點。這就意味著我國目前還有11.48%的農(nóng)村人口需要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)即一億伍千多萬農(nóng)村人口需要轉(zhuǎn)移，這個任務(wù)還是非常艱巨的。如果這1.5億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，他們需要住房，形成對住房的剛性需求。其二，我國在“十三五”期間中國城鎮(zhèn)年均新增勞動力約1 500萬人，其中近70%是大學(xué)生，也就意味著有近1 000萬人需要在城市就業(yè)，需要在城市安家落戶，需要住房，這是形成對住房的剛需的生力軍。其三，我國一些主要城市如天津、成都、深圳等一二線城市正在進行的人才大戰(zhàn)，如深圳市最近出臺的人才新政：“高校應(yīng)屆生落戶秒批，零費用不排隊?！背啥际袑嵤┑摹叭瞬判抡l”提出了優(yōu)化人才落戶制度、實施人才安居工程、建立蓉城人才綠卡制度等12條具體措施，推行“先落戶后就業(yè)”的落戶政策，具有普通全日制大學(xué)生本科及以上學(xué)歷的青年人才，憑畢業(yè)證來蓉即可辦理落戶手續(xù)。截至2018年2月底，成都市人才新政實施一年共吸引了13萬余名本科以上人才落戶。這些落戶的人才，必然要形成對住房的剛需。從以上三個因素分析我們可以得出：“三支大軍”形成了對住房的剛性需求必然推動我國房地產(chǎn)樓市的價格上漲。

（二）從黨的奮斗目標(biāo)分析，我國房地產(chǎn)樓市價格仍將會呈現(xiàn)上漲趨勢

黨的十八報告指出，“在發(fā)展平衡性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性明顯增強的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番?！绷?xí)近平總書記在黨的十九大報告中指出，“從2020—2035年，在全面建成小康社會的基礎(chǔ)上，再奮斗十五年，基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化?！苯陙?，我國經(jīng)濟年增長率保持在7.2%，成為世界經(jīng)濟增長的主要動力源和穩(wěn)定器。2012—2017年間，我國人均GDP由5 940美元提高到8 000美元以上，達到中等偏上收入國家的水平。到“十三五”末，我國人均GDP將要達到10 000美元國家的水平。到2035年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值將達到290萬億元（按平均年經(jīng)濟增長率5%、價格指數(shù)2%、假定匯率不變測算），約合43.5億美元，人均DGP將達到3萬美元，可以達到中等發(fā)達國家的水平。要實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化的這一目標(biāo)，在經(jīng)濟上我們不僅要以去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板即“三去一降一補”為重點進行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，還要繼續(xù)全面深化改革，進一步對外開放，加快創(chuàng)新發(fā)展，促進國民經(jīng)濟健康有序發(fā)展。同時，在經(jīng)濟領(lǐng)域還應(yīng)該保持適度的通貨膨脹率，以進一步刺激生產(chǎn)和消費的發(fā)展。廣大人民群眾為了規(guī)避經(jīng)濟發(fā)展帶來的通貨膨脹壓力，實現(xiàn)自己資產(chǎn)的保值增值目的，必然將手中的財富投資到房地產(chǎn)領(lǐng)域（固定資產(chǎn)）和股市債券市場等領(lǐng)域，其中投資到房地產(chǎn)中的樓市（固定資產(chǎn)）更是許多人的首選，這就出現(xiàn)了諸如“溫州炒房團”、“買到（房子）就賺到（錢）”這種現(xiàn)象，對房地產(chǎn)價格上漲起到了推波助瀾作用，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)樓市價格呈現(xiàn)上漲的趨勢。

（三）從土地資源的有限性、不可替代性和區(qū)域局限性等方面分析，我國房地產(chǎn)業(yè)樓市價格仍會呈現(xiàn)上漲趨勢

由于土地資源的有限性、不可替代性和區(qū)域局限性等特點，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，土地的供應(yīng)量就會逐漸減少（為了保證我國糧食的絕對安全，我國至少需要有18億畝耕地）。據(jù)統(tǒng)計，過去30年我國供應(yīng)土地大概每年800萬畝，2015年土地供應(yīng)了770萬畝，2016年土地供應(yīng)700萬畝，2018年可能減少到600萬畝左右，由于土地供應(yīng)量的減少即土地資源的有限性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)商為追求利益的最大化、賺更多的利潤，不惜一切代價去高價拿地。例如，2017年4月6日，東原地產(chǎn)在成都武候區(qū)紅牌樓拿下15.98地塊，該地塊平均地價為平方米17 200元，刷新了成都樓市新的房價，成為新樓王；2018年6月27日，成都公共資源交易中心公開拍賣的兩宗住宅用地，起拍樓面地價9 240元每平方米，成交價樓面價分別為12 700元每平方米和11 440元每平方米。所以，隨著土地資源供應(yīng)量的減少，房地產(chǎn)土地價格不會下降，而會呈現(xiàn)上漲的趨勢，這必然導(dǎo)致樓市的價格呈現(xiàn)上漲的趨勢。

（四）從“人才新政”到購房搖號的政策，助推了房地產(chǎn)樓市上漲

在全國各地一些主要城市實行的“人才新政”的搶人才大戰(zhàn)，如成都市。成都市人才新政實施一年共吸引了13萬余名本科以上人才落戶，這些人才落戶后，到了一定時間就可以申請購房。由于實行“人才新政”的搶人才大戰(zhàn)，導(dǎo)致南京、上海、成都、西安、長沙、杭州、武漢等城市發(fā)布搖號購房政策，使這些城市的部分樓盤出現(xiàn)購房者多、中簽率低等現(xiàn)象。據(jù)網(wǎng)上新聞報道，“由于報名人數(shù)太多，杭州市的部分樓盤中簽率低于10%，有的熱門樓盤中簽率甚至不到2%?！盵2]出現(xiàn)了有錢買不到房，人民群眾爭先恐后購房的現(xiàn)象，加劇了房地產(chǎn)樓市價格的上漲。

（五）從土地拍賣制度分析，我國房地產(chǎn)業(yè)樓市價格會高居不下，保持上漲的趨勢

土地拍賣制度是從香港學(xué)來的。實行土地拍賣制度有三個好處：其一，通過土地拍賣，能實現(xiàn)土地利潤的最大化，增加地方政府的財政收入，減少地方政府債務(wù)和財政赤字，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展、城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造、教育醫(yī)療衛(wèi)生的投入、減輕就業(yè)壓力和維持社會的穩(wěn)定等方面都起了重大作用。其二，通過土地拍賣制度，在政府主導(dǎo)的機制里，拍賣是最陽光的市場機制，能夠避免腐敗和灰色交易。其三，一方面，通過賣地，可以直接完成財政收入考核指標(biāo)，緩解財政支出壓力；另一方面，通過將賣地所得大規(guī)模投資于城市建設(shè)，既可以創(chuàng)造“看得見”的政績，也可以改善營商環(huán)境，促進招商引資，間接拉動地方GDP增長[2]。所以，土地拍賣制度雖然好，但是它必然導(dǎo)致地方政府為了地方財政收入不斷地出讓和拍賣土地，推動土地價格不斷上漲。

（六）從人們消費理念的變化分析，我國房地產(chǎn)樓市價格仍將出現(xiàn)上漲趨勢

隨著社會的進步、經(jīng)濟的發(fā)展，人們的消費觀念也發(fā)生了變化。尤其是現(xiàn)在的80后、90后，他們受西方消費觀念的影響，如“先消費，再付款”、“拿今天的錢去實現(xiàn)明天的夢”等，喜歡超前消費。因此，現(xiàn)在有許多年輕人都有超前消費的習(xí)慣，再加上銀行對房地產(chǎn)樓市的按遏優(yōu)惠政策，導(dǎo)致許多年輕人為了實現(xiàn)有房夢紛紛從銀行按遏貸款買房，助推了房地產(chǎn)樓市價格的上漲。根據(jù)經(jīng)濟觀察報的數(shù)據(jù)顯示，2017年12月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額32.25萬億元，同比增長20.9%……其中，個人住房貸款21.86萬億元，同比增長22.2%[3]。這充分說明，由于80、90后年輕人消費觀念的變化，他們勇于超前消費、敢于按遏貸款消費，是購房的主力軍，間接助推了房地產(chǎn)樓市價格的上漲。

二、堅持用馬克思主義唯物主義的觀點正確認(rèn)識我國房地產(chǎn)樓市價格上漲或者下跌的趨勢

房地產(chǎn)樓市的價格上漲或者下跌，是經(jīng)濟發(fā)展周期性規(guī)律的必然結(jié)果，是市場經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求，是符合市場規(guī)律的，是價值規(guī)律在經(jīng)濟領(lǐng)域的正常反映。因此，我們要辯證地對待這個問題，既要認(rèn)識到它對國民經(jīng)濟的重要作用，又要認(rèn)識到它對國民經(jīng)濟帶來的風(fēng)險。

（一）要充分認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動作用

我國的房地產(chǎn)業(yè)是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的主要動力之一，是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起非常重要的作用。比如，2017年全國全年固定資產(chǎn)投資641 238億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資109 799億元，比2016年增長7.0%，占全年固定資產(chǎn)投資總額的17.4%；其中住宅投資75 148億元，增長9.4%。同時，對房地產(chǎn)的投資可以拉動如鋼鐵、水泥、材料、電力等許多部門的經(jīng)濟發(fā)展，也為解決農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移和提高農(nóng)村農(nóng)民的收入起非常重要的作用。正如溫家寶總理所說：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要。對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用?！盵4]

（二）要防止房地產(chǎn)樓市的價格的快速上漲，防止房地產(chǎn)的泡沫，防范房地產(chǎn)業(yè)帶來的債務(wù)危機和金融風(fēng)險

正如李克強總理所說：“我國經(jīng)濟發(fā)展中結(jié)構(gòu)性問題和深層次矛盾凸顯，經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，遇到不少兩難抉擇。面對這種局面，我們保持戰(zhàn)略定力……把握引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，統(tǒng)籌穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險?！彼裕覀冊趯Υ康禺a(chǎn)樓市的價格的快速上漲的問題上，要始終保持戰(zhàn)略定力，把握好經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，迎難而上，用李克強總理提出的“穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險”十五字方針來處理我國國民經(jīng)濟發(fā)展過程中出現(xiàn)的新矛盾、新問題，處理好房地產(chǎn)價格波動對國民經(jīng)濟帶來各種影響，防范房地產(chǎn)帶來的債務(wù)危機和金融風(fēng)險。

三、抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的主要對措

（一）堅決貫徹習(xí)近平總書記在黨的十九大提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒”的定位思想

習(xí)近平提出的這個思想為我國住房制度改革指明了方向和目標(biāo)。只有建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，才能保持房子“居住”的基本屬性，才能實現(xiàn)全體人民住有所居的宏偉目標(biāo)。

（二）進一步建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

這個住房制度的建立，必將對遏制我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的泡沫尤其是樓市價格上漲過快產(chǎn)生深刻而長遠的影響，如現(xiàn)在北上廣深等一線城市的樓市價格已經(jīng)明顯回落。同時，這個制度的建立也體現(xiàn)了黨中央對當(dāng)前經(jīng)濟新常態(tài)下錯綜復(fù)雜城鎮(zhèn)住房矛盾根源重新認(rèn)識和新的歷史定位。

（三）堅決打擊“炒房”、“囤積房產(chǎn)”和“捂盤”的行為

各城市的房產(chǎn)主管部門應(yīng)加大力度和采取必要措施防止二三線城市樓市價格的過快上漲，堅決打擊“炒房”、“囤積房產(chǎn)”和“捂盤”的行為，保障房地產(chǎn)業(yè)樓市的正常交易，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

（四）為了遏制房地產(chǎn)業(yè)樓市的過快上漲，保障房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展，可以開增房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅

1.開增房產(chǎn)稅。何謂房產(chǎn)稅？房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。目前在重慶、上海兩市試點。房產(chǎn)稅一旦開增，在短期內(nèi)即可產(chǎn)生抑制房價的作用。

2.開增遺產(chǎn)稅。遺產(chǎn)稅是一個國家或者地區(qū)對死者留下的遺產(chǎn)征稅，也叫死亡稅。目前，全球已有100多個國家開征了遺產(chǎn)稅或者對遺產(chǎn)課征其他稅收。開增遺產(chǎn)稅既可以防止貧富差距過分懸殊，又可以有效抑制房價過快上漲，防止人為“炒房”現(xiàn)象，使房子回歸”居住“的基本屬性。