從“野蠻生長”到“住有所居”

李顗

1978年是中國改革開放的起步之年，隨后的“房改”和土地改革同時被推動，中國房地產(chǎn)正式成為一個產(chǎn)業(yè)。

十萬大軍下海南 地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)初登場

1987年，中國迎來首次土地拍賣。此次拍賣過程共持續(xù)了17分鐘，原深房公司總經(jīng)理駱錦星代表公司以525萬元競得東曉花園地皮。這一“拍”，讓中國土地商品化實現(xiàn)了歷史性的突破，催化全國房地產(chǎn)加速發(fā)展，中國地產(chǎn)業(yè)進入商品化時代。

首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司原黨委書記、董事長劉曉光回憶說：“從1987年以后，中國就有些房地產(chǎn)開發(fā)的概念了，但還沒有正式進入房地產(chǎn)大開發(fā)年代。那個時候最早是一些商業(yè)網(wǎng)點，后來開始有些住宅。我最大的感覺就是居住改變了中國，居住給人民群眾提供了一個可以傳宗接代的財產(chǎn)權?！?/p>

1988年，房改正式全面試點，土地禁錮也終于完全放開。時年2月，國家批準印發(fā)了“房改領導小組”《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，并提出住房制度改革的目標是：實行住房商品化，將實物分配逐步改變?yōu)樨泿欧峙?，使住房這個大宗商品進入消費市場。該《實施方案》的出臺，標志著我國住房制度改革進入全面試點階段，也掀起了國內第一輪的房改熱潮，城市綜合開發(fā)迎來了歷史性機遇?！胺扛摹钡拇竽恍煨炖_后，其中一個不容忽視的歷史節(jié)點就是1989年深圳市房屋交易所正式成立，這是我國第一家房地產(chǎn)交易所。

1988年海南建省，中央給予了海南這個特區(qū)超乎想象的優(yōu)惠政策，給海南帶去了機遇，大量資金涌進這里，甚至出現(xiàn)了“十萬大軍下海南”的盛況。

1992年是中國改革進程中的關鍵一年，也是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關鍵年份。這一年馮侖、王功權、潘石屹、易小迪、王啟富、劉軍，結成了聯(lián)盟。他們后來被稱為“萬通六君子”，挖到了第一桶金，日后都成了名震商界的風云人物。與此同時，碧桂園楊國強在廣州建成了他的第一個項目，而合生創(chuàng)展的朱孟依在香港剛剛注冊了自己的公司。張玉良、胡葆森、黃怒波、吳亞軍等，紛紛放棄體制內的鐵飯碗，走上了創(chuàng)業(yè)的道路，在他們手中誕生了綠地、建業(yè)、中坤、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)。而李彬海則奉命組建廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司。

同年，孟曉蘇從國家進出口商品檢驗局副局長調任中國房地產(chǎn)開發(fā)總公司總經(jīng)理。在此之前，孟曉蘇的仕途歷程和理論研究，均未與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生直接關系，他本人當時也沒意識到，正是這一次工作變動，再加上以往的閱歷和知識儲備，使他不僅當上了“中字頭”房地產(chǎn)國企“掌門人”，而且成為中國房地產(chǎn)界屈指可數(shù)的權威理論家和一系列房地產(chǎn)理論與政策的提出者。

1993年，國家陸續(xù)頒布實施了住房公積金制度、發(fā)放住房債券等，宏觀經(jīng)濟過熱的背景，直接催生了連續(xù)兩年的第一輪房地產(chǎn)投資泡沫。海南上世紀90年代的房地產(chǎn)泡沫是中國房地產(chǎn)史上不可忽略的一頁，?？谑械貎r從1993年最高的680萬元/畝一路狂瀉，到1996年年初已經(jīng)跌至約100萬元/畝，跌幅達85%，基本上回落到1991年的水平。海南巨量的房地產(chǎn)庫存，一直到1999年才清理完成。?？谑械姆績r，在2010年前后才重新回到1993年上半年的高點。

多個城市房地產(chǎn)泡沫的相繼破裂，使我國樓市在經(jīng)過巔峰后，迅速跌入谷底，步入嚴冬。經(jīng)歷過風雨，方能見彩虹，1994年，我國頒布《城市房地產(chǎn)管理法》。這標志著中國房地產(chǎn)法制逐步成熟，地產(chǎn)、房產(chǎn)分開立法逐步走向房地產(chǎn)一體化立法。

1994年，北京房地產(chǎn)低落時期，許榮茂大舉進入，以高檔外銷公寓在北京家喻戶曉。

楊國強預測了內地地產(chǎn)市場在資本擾動下的蘇醒，想方設法拿下了當時碧桂園4000套別墅的項目，并通過“學區(qū)房”模式，成功將爛尾樓轉變成為“香餑餑”。1998年，楊國強看準房地產(chǎn)行業(yè)，將碧桂園帶出了順德，走向廣州乃至全國。

1995年，林騰蛟剛從新加坡留學歸來就投資創(chuàng)辦了福建陽光集團。隨后林騰蛟把握了房地產(chǎn)市場發(fā)展的契機，果斷確立以房地產(chǎn)為主業(yè)多元化產(chǎn)業(yè)結構，陽光城走上十幾年持續(xù)、快速成長的軌道。

1996年，國家提出住宅建設成為新的經(jīng)濟增長點和消費點，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了又一個重大轉折，從此翻開新篇章。這一年，房企老兵們在積極求變，境外上市、瘦身、關注產(chǎn)品質量，新兵們不畏艱難，強勢登場，為行業(yè)帶來新風氣、新希望。

1997年開始，李思廉與張力創(chuàng)立的富力開始在廣州大舉獲取舊工廠改造項目。數(shù)據(jù)顯示，在1997年到2000年的短短四年時間里，富力就快速地完成了將近10個舊廠改造項目，而到2001年末，富力完成廣州舊廠改造總面積已經(jīng)超過了250萬平方米。

同年，金碧花園破土動工，兩個月之后正式公開發(fā)售。一場“快進快出”的閃電戰(zhàn)，創(chuàng)造了“八個當年”的業(yè)界奇跡（當年開工、當年銷售和當年售罄等），不僅為許家印帶來了第一桶金，也奠定了恒大集團的基礎。與此同時，朱孟依在并沒有大型住宅項目的天河東郊，投入巨資開發(fā)了駿景花園，當人們看淡這塊土地的價值時，九運會的舉辦讓這里的房價一舉升溫。

房地產(chǎn)業(yè)迎來“黃金期”

1998年起，在新中國延續(xù)了近半個世紀的福利分房制度最終退出歷史舞臺。中國開始實行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系。市場化的“商品房”成為城市住房建設的主角。同時，這次“房改”后，我國逐漸開啟了房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中的二手房交易服務。

顧云昌說，中國房地產(chǎn)這架巨型飛機之所以能一飛沖天，主要靠“兩個發(fā)動機、一個燃料庫”。一架發(fā)動機是“房改”，如果不是住房商品化，樓市就不會這么熱；另一架發(fā)動機是土改，將土地所有權與使用權分離，允許使用權上市出讓。燃料庫則是個人住房貸款，沒有金融支撐，老百姓就不能用明天的錢圓今天的住房夢。

“房改”帶來了房市繁榮、居住改善，也讓房價扶搖直上。21世紀的前三年，全國房價年漲幅還在百分之三四，到了2004年，直線拉升到15%，上海、杭州、南京等熱點城市的部分房價甚至在短短一年內翻一番。

在這個“黃金期”，房地產(chǎn)業(yè)開始向多元化發(fā)展，產(chǎn)生了多種形式，例如普通住宅、公寓、別墅、商業(yè)地產(chǎn)、二手房、房地產(chǎn)流通服務等。

2000年，凌克已不滿足于偏安深圳一隅了，金地集團簽下北京郎家園地區(qū)7.2萬平方米土地，成功登陸北京，成為入駐首都CBD商圈的又一家頗具競爭力的異地房地產(chǎn)企業(yè)。凌克認為，一個地產(chǎn)開發(fā)商的品牌形象，主要由整體實力、建筑質量、企業(yè)信譽、內在特質、服務質量五大要素組成。

宋衛(wèi)平對高端別墅的設計營造情有獨鐘，因此綠城集團第一個開發(fā)的就是位于杭州桃花源別墅區(qū)里的江南園林式別墅——“十錦園”別墅項目。“十錦園”不僅首創(chuàng)了精裝修私家庭院，還在庭院中細分出兒童活動區(qū)、情趣活動區(qū)、種植區(qū)和運動區(qū)等不同領域，兼具了江南園林的意境和西式別墅的舒適。

1999年，以莫天全為主要創(chuàng)始人的搜房網(wǎng)正式成立。他收購臺灣的“家天下”，以及上海和深圳最好的房地產(chǎn)網(wǎng)，一下子成為大中華區(qū)最大的房地產(chǎn)網(wǎng)，誕生中國第一個跨地域房地產(chǎn)垂直門戶。

2003，左暉推出“二手房交易資金托管業(yè)務”，創(chuàng)建京城二手房交易新規(guī)則，提升了經(jīng)紀行業(yè)信譽與品牌。

根據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，我國二手房交易市場雖起步較晚，但發(fā)展迅速，從1998年不到百億元的交易額擴大到如今的萬億元級別，全國累計交易額已達到30.33萬億元，交易總套數(shù)達2391萬套。

2002年初，黃其森率領泰禾團隊從福州毅然進京，開發(fā)“運河岸上的院子”。他要求團隊把一棟別墅當作一個項目來做。項目一期開盤后，精益求精的他又斥巨資進行全面改造，成本翻番。再度開盤的院子，因其“精致”和“對味”，銷售業(yè)績一路飄紅。霎時間，泰禾集團從一個地方品牌一躍成為全國品牌。

2003年，孫宏斌以天津為基地開始操作高端物業(yè)項目——包括融創(chuàng)奧城、融創(chuàng)海逸長洲及融創(chuàng)上谷商業(yè)中心項目。

2004年，吳向東打造的深圳首個購物中心萬象城正式面世。開業(yè)首年，一躍成為中國最具示范效應的購物中心。深圳萬象城的成功，帶動了以萬象城為主力品牌和主導產(chǎn)品的城市綜合體“華潤中心”在全國的復制。

隨著讓人印象深刻的“天安門正南50公里”的廣告語出現(xiàn)在北京及周邊的高速公路和機場附近，固安工業(yè)園區(qū)打響了知名度。2008年起，王文學就選擇了一條與傳統(tǒng)地產(chǎn)商完全不同的發(fā)展道路。他將企業(yè)定位為“產(chǎn)業(yè)新城運營商”，首先通過在河北農業(yè)縣固安作為試點，開啟產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)的方式，通過十余年深耕，最終將一個北方典型的農業(yè)縣打造成為高科技創(chuàng)新發(fā)展示范區(qū)，產(chǎn)業(yè)新城對縣域經(jīng)濟貢獻率不容小覷。

2009年，王振華將新城集團總部遷往上海，提出以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環(huán)渤海和中西部重點城市群擴張的“1+3”戰(zhàn)略布局。

2010年前11個月，萬科集團累計銷售金額達1000.6億元，成為我國第一個年銷售額破千億元的房企。另外，公司A股于1991年在深圳證券交易所掛牌交易，萬科成為中國第一家A股上市房企。

2011年，張招興啟動擴張戰(zhàn)略，為保證規(guī)模戰(zhàn)略下的資金供應，越秀“地產(chǎn)+金融”的雙輪驅動模式也在這段時間正式確立。

步入調整期的陣痛

談到房地產(chǎn)市場的轉型，財經(jīng)專家葉檀認為，對中國復雜的房地產(chǎn)市場動手術，牽一發(fā)而動全身，保護中產(chǎn)收入階層、逐步擠除泡沫、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸是關鍵步驟。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務副會長包宗華認為。從住房的長遠發(fā)展來考慮，應把重點放在建立和完善一整套讓中等、中等以下收入者能夠買或租得起房，以及低收入者有房可居的體制上。隨著經(jīng)濟發(fā)展，從中國實際出發(fā)，打造中等收入者群體的第一步，應是讓他們具有買得起房的經(jīng)濟實力。如果中等收入者，在輔以適度的社會保障的情況下都買得起房，住房問題就容易解決好。

鑒于全國房價高居不下的狀態(tài)，2016年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。讓房子回歸居住屬性，也表達出政府對房地產(chǎn)調控的決心。

從2015年“去杠桿、去庫存”，到2016年全面開啟限購，再到2017年初中央層面落實土地“有供有限”，支持發(fā)展住房租賃市場，隨著“房住不炒”理念的施行，房地產(chǎn)市場將面臨大調整格局。2018年已過半，房地產(chǎn)調控目標依然以穩(wěn)定房價為主，建筑部也提出滿足剛需、支持改善、遏制炒房。而房地產(chǎn)最初的目標也是要滿足剛需房和改善房兩大類的需求。

易居中國董事長周忻認為，房地產(chǎn)發(fā)展正在向“優(yōu)房”時代邁進，當房地產(chǎn)進入“優(yōu)房”時代的時候，三四線城市的拆遷拉動了經(jīng)濟建設的發(fā)展，一二線城市的房地產(chǎn)逐步走向成熟。中國房地產(chǎn)業(yè)在此之前處于規(guī)?；l(fā)展的時代，而未來更需要精細化，專業(yè)化的人才在房地產(chǎn)行業(yè)里面將迎來更多發(fā)展機會。

有“任大炮”之稱的任志強雖然還在支持房地產(chǎn)業(yè)，也不得不承認房地產(chǎn)業(yè)需要轉型。在新的發(fā)展階段，大型房企通過并購加速獲取資源，非房地產(chǎn)主業(yè)國企通過出售房地產(chǎn)業(yè)務股權，回籠資金，回歸主業(yè)，中小型房企加速轉型，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分化進一步加劇。房地產(chǎn)行業(yè)并購重組將增多，出現(xiàn)很多新現(xiàn)象和新機遇。而在王石之后繼任萬科董事長的郁亮，在不久前的企業(yè)發(fā)布會上，打出了要“活下去”的口號。

經(jīng)濟學家馬光遠說，房價的下跌會比想象得快。而保障性住房將成為今后房地產(chǎn)業(yè)的一項重要安排。公租房的比例將大大增加。而以開發(fā)綠色建筑當代MOMA系列見長的當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬也表示，房地產(chǎn)企業(yè)在轉型中要考慮社會責任。

從“房子可以當商品賣”到“房住不炒”，從第一場土地拍賣到如今租售并舉，作為改革開放與時俱進的產(chǎn)物之一，中國房地產(chǎn)業(yè)正步入可持續(xù)發(fā)展的長效機制時代。

地產(chǎn)行業(yè)代表人物

駱錦星：深圳房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)始人之一，代表公司競得東曉花園地皮，是中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史上標志性意義的“中國第一拍”。

劉曉光：首都創(chuàng)業(yè)集團有限公司原黨委書記、董事長，創(chuàng)建阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會。

馮 侖：創(chuàng)立了北京萬通實業(yè)股份有限公司，與潘石屹等另外五人并稱為萬通六君子。

王功權：創(chuàng)辦海南農高投聯(lián)合開發(fā)總公司（萬通實業(yè)集團前身），與馮侖等另外五人并稱為萬通六君子。

潘石屹：與馮侖等另外五人并稱為萬通六君子，后創(chuàng)立了SOHO中國。

易小迪：參與創(chuàng)建萬通企業(yè)集團，后創(chuàng)建陽光壹佰置業(yè)集團有限公司，任董事長。

王啟富：與潘石屹等另外五人并稱為萬通六君子，創(chuàng)立富鼎和股權投資基金管理（天津）有限公司，主營房地產(chǎn)投資。

劉 軍：創(chuàng)立了北京萬通實業(yè)股份有限公司，與馮侖等另外五人并稱為萬通六君子。

楊國強：碧桂園集團創(chuàng)始人，創(chuàng)造了“成本領先”的新贏利模式。

朱孟依：與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創(chuàng)辦合生創(chuàng)展集團。

張玉良：領銜創(chuàng)建上海綠地（集團）有限公司，堅持“為百姓營造美好生活”的企業(yè)宗旨，以房養(yǎng)綠，以綠促房。

胡葆森：建業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行董事、董事會主席秉承“根植中原 造福百姓”的核心價值觀，區(qū)域地產(chǎn)商的代表。

黃怒波：創(chuàng)建北京中坤投資集團，開發(fā)了北京兩大名盤——西直門的長河灣和北三環(huán)的大鐘寺國際廣場。

吳亞軍：參股創(chuàng)建重慶龍湖地產(chǎn)，從女記者變身女地產(chǎn)商。

李彬海：組建廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司，執(zhí)掌保利地產(chǎn)長達18年，是中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的見證人和實踐者。

孟曉蘇：中房集團理事長，被媒體譽為“中國房地產(chǎn)之父”。

許榮茂：世茂集團創(chuàng)始人，將世茂打造成為了一家國際化、綜合性的大型投資集團。

林騰蛟：陽光控股有限公司創(chuàng)始人。

李思廉：富力地產(chǎn)集團董事長，與張力共同創(chuàng)立富力地產(chǎn)，主管公司財務和市場營銷。

張 力：富力地產(chǎn)集團聯(lián)席董事長兼總裁，與李思廉共同創(chuàng)立富力地產(chǎn)，主要負責項目土地和工程管理。

許家印：組建廣州恒大實業(yè)集團有限公司，帶領下恒大集團成長為以住宅產(chǎn)業(yè)為主，集商業(yè)、酒店、體育及文化產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)集團。

顧云昌：中國房地產(chǎn)學會秘書長。

凌 克：創(chuàng)辦了金地集團，主要開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)有金地花園，從一個小公司經(jīng)過堅持不懈的努力，發(fā)展成現(xiàn)在的房地產(chǎn)品牌。

宋衛(wèi)平：綠城集團創(chuàng)始人，組建了浙江綠城足球俱樂部。

莫天全：創(chuàng)立搜房網(wǎng)，引領搜房網(wǎng)發(fā)展成為整個房地產(chǎn)業(yè)的一個商業(yè)運作平臺。

左 暉：創(chuàng)辦鏈家，鏈家一直致力于引領中國房地產(chǎn)服務行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展。

黃紅云：金科地產(chǎn)創(chuàng)始人，8年時間率領金科進入中國地產(chǎn)50強。

黃其森：創(chuàng)立泰禾集團，憑借“運河岸上的院子”項目創(chuàng)造了全盤貨值從6億元上漲到80億元的傳奇。

孫宏斌：融創(chuàng)中國董事長，2010被選為最執(zhí)著精神的地產(chǎn)傳奇人物、2011被選為最傳奇的地產(chǎn)硬漢。

吳向東：華潤集團助理總經(jīng)理兼華潤置地董事，提出國企改革的方向：市場+以人為本。

王健林：大連萬達集團股份有限公司董事長，帶領萬達集團從單一房地產(chǎn)轉向商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游綜合性企業(yè)。

王文學：華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司董事長，將企業(yè)定位為“產(chǎn)業(yè)新城運營商”。

王振華：新城發(fā)展控股有限公司創(chuàng)辦人，主要致力于住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)與商業(yè)管理運營三大板塊業(yè)務。

王 石：萬科集團創(chuàng)始人、遠大科技集團聯(lián)席董事長。

周 忻：易居中國董事長，帶領易居成為第一家在美國上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股。

葉 檀：知名財經(jīng)評論家、財經(jīng)專欄作家，著有《拿什么拯救中國經(jīng)濟》、《中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭》。

任志強：華遠集團原董事長。

郁 亮：在王石之后繼任萬科董事長。

馬光遠：獨立經(jīng)濟學家。

張 鵬：當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁，以開發(fā)綠色建筑見長。