淺析我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度

張擁軍

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的重要組成部分。沒有健全的房地產(chǎn)登記制度，就沒有完善的產(chǎn)權(quán)法律制度。雖然統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度的實(shí)施總體上受到監(jiān)督，但房地產(chǎn)登記的相關(guān)制度和具體操作程序還需要進(jìn)一步明確和完善。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念

不同的學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念有不同的看法。王立明界定了房地產(chǎn)登記是申請(qǐng)人對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確立，并按照法定程序移交專門登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。孫顯忠教授認(rèn)為，房地產(chǎn)登記是指在債權(quán)人申請(qǐng)中有關(guān)國家登記部門的登記，不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的申請(qǐng)人不作規(guī)定。梁輝星教授認(rèn)為，房地產(chǎn)登記是指土地及其所有權(quán)等權(quán)利的取得、喪失和變更，按照相關(guān)專門機(jī)構(gòu)管理的專業(yè)簿冊(cè)的法律程序進(jìn)行。綜上所述，房產(chǎn)登記是指產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行業(yè)務(wù)申請(qǐng)時(shí)，國家對(duì)應(yīng)的職能部門對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行變更、喪失和取得的業(yè)務(wù)辦理。按照相應(yīng)的法定的程序，對(duì)房地產(chǎn)登記管理機(jī)構(gòu)的專用賬簿進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記有兩種含義:一是登記的事實(shí)狀態(tài)，二是登記的程序或順序。

二、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法不可或缺的組成部分就是《物權(quán)法》，它也是組成《民法》的重要部分。人類發(fā)展和生存的基本條件就是房地產(chǎn)，而他相關(guān)的法律在物權(quán)法中地位極其重要。作為物權(quán)法的重要組成部分之一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，它基礎(chǔ)的完善需要首先完善和建立房產(chǎn)登記制度，確立和維護(hù)社會(huì)主義所有制關(guān)系，《物權(quán)法》既是一項(xiàng)重要法律，也是規(guī)范社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)基本法律。完善的產(chǎn)權(quán)法律制度可以理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，保護(hù)國家、集體和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)權(quán)益，激發(fā)各種市場(chǎng)主體創(chuàng)造財(cái)富的積極性，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易的安全和秩序，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的資源合理利用。推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)，才能保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

三、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的缺陷

（一）雖然我國明確規(guī)定國家或省的房地產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)由國土資源部監(jiān)督和指導(dǎo)，但這些機(jī)構(gòu)缺乏整合。在市、縣一級(jí)，房產(chǎn)登記難以統(tǒng)一。據(jù)調(diào)查，一些地區(qū)的國土資源部并沒有積極設(shè)立房地產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)，他們認(rèn)為如果沒有明確劃分各部門的登記管理職能，很難協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系。開展這項(xiàng)工作也很困難。由于不同地區(qū)土地資源管理的復(fù)雜性，他們更愿意將房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)下放給地方政府，然后通過國土資源部門進(jìn)行引導(dǎo)。不僅如此，在地方國土資源部門和地區(qū)設(shè)立城市和縣級(jí)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也很困難。

（二）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和信息尚未統(tǒng)一。隨著我國《房地產(chǎn)登記條例》的頒布實(shí)施，迫切需要建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度。房地產(chǎn)登記注冊(cè)的登記依據(jù)、登記平臺(tái)、登記機(jī)構(gòu)和登記信息必須實(shí)現(xiàn)四個(gè)統(tǒng)一，逐步規(guī)范房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)利調(diào)查、信息平臺(tái)建設(shè)和操作標(biāo)準(zhǔn)。然而，在目前一些地區(qū)的房地產(chǎn)登記過程中，并沒有嚴(yán)格按照“四統(tǒng)一”的要求，而是更多的結(jié)合了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記的實(shí)際情況。因此，國家有關(guān)不定產(chǎn)登記的相關(guān)數(shù)據(jù)無法兼容，規(guī)定也無法實(shí)施。所以會(huì)致使房地產(chǎn)統(tǒng)一登記增加了數(shù)據(jù)上的工作量。

（三）在房地產(chǎn)登記過程中，信息交易的安全性受到保護(hù)，在很大程度上決定了登記制度的可信性。根據(jù)房地產(chǎn)登記的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)登記制度的信譽(yù)度仍然缺乏法律法規(guī)的規(guī)范和約束。首先，沒有關(guān)于推定的合法性的制度;二是信托登記制度缺乏明確規(guī)定，不能保證買方交易安全。如此缺乏信用的房地產(chǎn)登記制度將極大地影響房地產(chǎn)登記信息的交易。使得名稱注冊(cè)房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)的前提下隱藏其真正的權(quán)利,當(dāng)房地產(chǎn)交易的基礎(chǔ)上進(jìn)行了注冊(cè)信息,交易完成后,真正的權(quán)利人發(fā)起一個(gè)抗辯,使得買受人的權(quán)益受到損害。

（四）房地產(chǎn)登記的部門規(guī)章、司法解釋、法律法規(guī)和地方性法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)都不統(tǒng)一，導(dǎo)致現(xiàn)階段，相關(guān)的法律及其混亂。有關(guān)于房地產(chǎn)地方政策法規(guī)登記的公共土地登記數(shù)據(jù)查詢系統(tǒng)和土地登記規(guī)則，雖然這些政策法規(guī)明確規(guī)定了與房地產(chǎn)登記相關(guān)的問題，但它們相對(duì)分散。由于房地產(chǎn)登記的混亂，相關(guān)的政策法規(guī)大大增加了地方財(cái)政支出和房地產(chǎn)登記的負(fù)擔(dān)，但也阻礙了房地產(chǎn)登記的效率。很可能注冊(cè)信息有誤，在很大程度上不利于房地產(chǎn)信息的獲取。

四、我國不動(dòng)產(chǎn)登記的完善

2007年，《物權(quán)法》頒布了13條關(guān)于房地產(chǎn)登記的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)登記進(jìn)行了總結(jié)，但我們不得不承認(rèn)，到目前為止，中國還沒有建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度。此外，還有一些法律法規(guī)具有較強(qiáng)的行政色彩?！安荒軡M足房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易的需要，不能滿足產(chǎn)權(quán)宣傳原則和客觀公正的產(chǎn)權(quán)原則保護(hù)產(chǎn)權(quán)的需要。”因此，從理論上講，我國需要進(jìn)一步解釋《物權(quán)法》中規(guī)定的房地產(chǎn)登記制度。筆者對(duì)等級(jí)制度以及房地產(chǎn)制度進(jìn)行了完善。

（一）學(xué)術(shù)界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)有兩種看法。一是“法院說”，強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)在法院管轄范圍內(nèi)統(tǒng)一。不動(dòng)產(chǎn)在法院的登記工作會(huì)使得法院工作量增大，不利于法院司法工作展開。此外，由于產(chǎn)權(quán)登記的變更，法院的公信力將大大降低。二是“行政機(jī)關(guān)理論”符合我國國情，如臺(tái)灣。房地產(chǎn)登記由政府管理。這將有效改善我國房地產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，提高房地產(chǎn)登記的效率。

（二）有關(guān)房地產(chǎn)登記的法律、法規(guī)沒有規(guī)定房地產(chǎn)登記信息應(yīng)當(dāng)公開，房地產(chǎn)登記原則應(yīng)當(dāng)按照公開原則公開、信任，但這兩個(gè)原則并沒有直接反映在法律上。這直接導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)信息的搜索。為了體現(xiàn)公共性原則和公信力原則，筆者認(rèn)為應(yīng)將這兩項(xiàng)原則轉(zhuǎn)化為法律條文，將不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行公開。

（三）《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人可以通過簽訂買賣房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)的協(xié)議，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)通知，以確保將來產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)。按協(xié)議登記。經(jīng)通知登記后，業(yè)主直接處分該房地產(chǎn)，不具有物權(quán)效力。在我國，關(guān)于通知注冊(cè)制度的規(guī)定只有一條規(guī)定，不夠具體，缺乏可操作性，需要在很多地方加以明確和完善。針對(duì)通知注冊(cè)的立法方式，應(yīng)完善通知注冊(cè)的內(nèi)容和注冊(cè)的程序。

（四）完善過錯(cuò)責(zé)任制度。如果注冊(cè)機(jī)構(gòu)玩忽職守，不僅會(huì)損害雙方的利益，而且會(huì)嚴(yán)重影響交易的安全和秩序，從而從根本上動(dòng)搖注冊(cè)制度。為加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任意識(shí)，督促登記機(jī)關(guān)履行職責(zé)，保證非生產(chǎn)登記的公信力，建立房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任制度。

1、登記機(jī)構(gòu)責(zé)任認(rèn)定?！段餀?quán)法》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)登記錯(cuò)誤給他人造成的損害承擔(dān)賠償責(zé)任，可是此類問題認(rèn)定責(zé)任，沒有明確的責(zé)任劃分，責(zé)任認(rèn)定原則決定了登記機(jī)構(gòu)的構(gòu)成要件，賠償內(nèi)容和賠償范圍，免責(zé)、舉證責(zé)任等重要問題。第三條中國“國家賠償法律”的規(guī)定,國家機(jī)關(guān)及工作人員非法行使權(quán)力致使公民、法人或其他組織利益受損，受害者有權(quán)依照本法的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。因此，我國并沒有采用賠償責(zé)任原則來界定國家賠償。

2、確定賠償來源。房地產(chǎn)登記涉及的財(cái)產(chǎn)權(quán)是巨大的。與以往司法實(shí)踐相比，登記機(jī)關(guān)只進(jìn)行了正式審查。以過錯(cuò)責(zé)任原則為賠償前提，無疑可以迅速提高賠償風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《國務(wù)院賠償基金管理辦法》第七條的規(guī)定，國家賠償應(yīng)當(dāng)以財(cái)政支出全額補(bǔ)償。如何讓注冊(cè)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)注冊(cè)錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，避免國家為此支付巨額賠償。如何解決賠償費(fèi)用的來源，我認(rèn)為我們可以采取責(zé)任保險(xiǎn)的方式。登記合作補(bǔ)償基金可以提取雙方為設(shè)立基金支付的注冊(cè)費(fèi)的一定比例，或者記錄機(jī)構(gòu)可以使用提取費(fèi)用購買“錯(cuò)誤和遺漏保險(xiǎn)”。一旦發(fā)生大額賠償，先由登記機(jī)關(guān)支付，然后由保險(xiǎn)公司結(jié)算，這樣可以有效規(guī)避賠償風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)束語

隨著社會(huì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)登記制度逐漸成為人們?nèi)粘Ｉ钪胁豢扇鄙俚囊徊糠?。但我國房地產(chǎn)登記制度仍存在制度整合不足、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與信息不統(tǒng)一、誠信缺失、相關(guān)法律混亂等問題。中國有關(guān)職能部門要繼續(xù)努力。積極完善房地產(chǎn)登記制度，充分發(fā)揮其功能。