二手房?jī)r(jià)格下跌，鏈家上海逆市上調(diào)中介費(fèi)背后

宋杰

上海鏈家的中介費(fèi)漲價(jià)了。

11月16日起，上海鏈家提高二手房中介費(fèi)率，由原來(lái)的總共2%，提高到3%，其中買(mǎi)家承擔(dān)2%，賣(mài)家承擔(dān)1%。

而就在前一天的11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)顯示，14個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌，包括北京、天津、上海、杭州、廈門(mén)、石家莊等地的二手房均出現(xiàn)了下降，其中，北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%，廈門(mén)的降幅最大，達(dá)到了0.9%。

二手房成交低迷，鏈家為何逆市上調(diào)中介費(fèi)？已運(yùn)行多年的“買(mǎi)方承擔(dān)”潛規(guī)則，會(huì)否被中介巨頭鏈家打破？

房產(chǎn)中介弊端：雙邊代理、一手托兩家、弱勢(shì)買(mǎi)單

據(jù)了解，鏈家目前僅在上海提高了傭金比例，暫時(shí)還不會(huì)考慮其他市場(chǎng)。鏈家方面向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，主要原因是與成熟市場(chǎng)相比，上海的中介市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低費(fèi)率競(jìng)爭(zhēng)和低服務(wù)質(zhì)量的狀況，消費(fèi)者體驗(yàn)較差。此次提傭后，上海鏈家將全面提升包括客服響應(yīng)體系、安心服務(wù)保障等，優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)。

雖然自稱(chēng)調(diào)價(jià)是為了提升服務(wù)品質(zhì)，但市場(chǎng)上立刻出現(xiàn)了兩種不同的聲音——樂(lè)觀者認(rèn)為“賣(mài)方承擔(dān)可以降低買(mǎi)方的壓力，有助于二手房交易報(bào)價(jià)降低”，悲觀者則認(rèn)為“賣(mài)方依然會(huì)把費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方，買(mǎi)方承擔(dān)中介費(fèi)是多年來(lái)市場(chǎng)的潛規(guī)則”。

易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，此次鏈家調(diào)整傭金比例，和市場(chǎng)降溫有很大關(guān)系，會(huì)出現(xiàn)業(yè)務(wù)量減少等問(wèn)題，但反過(guò)來(lái)也說(shuō)明企業(yè)的模式還是比較粗放的，即對(duì)于傭金比較依賴(lài)。類(lèi)似調(diào)整也體現(xiàn)了一點(diǎn)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在較大的壓力，中介企業(yè)需要防御此類(lèi)降溫潮。類(lèi)似做法也會(huì)帶來(lái)很多中介企業(yè)的模仿。

無(wú)獨(dú)有偶，就在鏈家新政出臺(tái)后，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾接到滬上某小型房產(chǎn)中介的電話(huà)，對(duì)方稱(chēng)上海寶山有一處二手房不錯(cuò)極力推薦，當(dāng)被問(wèn)及中介費(fèi)，對(duì)方表示：“目前是3%，鏈家都漲了，我們也跟著漲了。”

不過(guò)，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在采訪(fǎng)中了解到，我愛(ài)我家、太平洋房地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家中介均表示，不會(huì)跟進(jìn)鏈家調(diào)整中介費(fèi)。一名銷(xiāo)售人員告訴記者：“買(mǎi)房承擔(dān)中介費(fèi)向來(lái)是潛規(guī)則，賣(mài)方只看到手價(jià)，如果賣(mài)方急售，那么價(jià)格可能還有得談。說(shuō)得好聽(tīng)一點(diǎn)是賣(mài)家掏那1%的中介費(fèi)，但實(shí)際按照現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，如果是人家急著要把房子賣(mài)出去，有可能會(huì)掏，如果不急著賣(mài)房，一般都是急著買(mǎi)房的人掏了全部的中介費(fèi)，畢竟你房子那么多，不急賣(mài)，你愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)。而且有些中介和賣(mài)家談的價(jià)格就是賣(mài)家最終拿到的錢(qián)款，說(shuō)白了相當(dāng)于是買(mǎi)房的人掏了所有的中介費(fèi)?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉評(píng)論道，國(guó)外很少有中介，國(guó)外叫代理。買(mǎi)賣(mài)雙方都有一個(gè)代理。代理為了傭金自然就會(huì)保護(hù)自己服務(wù)對(duì)象的利益。但在中國(guó)，很奇怪，中介費(fèi)是弱勢(shì)群體交，而中介還需要幫助強(qiáng)勢(shì)一方要求更高價(jià)格。中國(guó)的中介從根源上的弊端，就是這個(gè)雙邊代理制，在任何情況下，一手托兩家，必然會(huì)損害交易中一方利益，中介作為居間方為了撮合成交必然會(huì)聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)的一方去打壓弱勢(shì)一方?！百I(mǎi)賣(mài)過(guò)二手房的人都會(huì)感覺(jué)到，在2015—2016年，不只是鏈家，基本所有的中介都在幫著房主挑戰(zhàn)你的價(jià)格底線(xiàn)。因?yàn)檫@種模式存在，這種壟斷規(guī)模存在，事實(shí)上，起到了對(duì)二手房市場(chǎng)加杠桿的作用，當(dāng)然，最近市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)，下調(diào)也會(huì)起到加速下調(diào)的作用?！?/p>

鏈家調(diào)整上海二手房中介費(fèi)盡管是企業(yè)行為，但從政策層面來(lái)看并無(wú)不妥。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、住建部在2014年聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢(xún)收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》稱(chēng)，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)育實(shí)際情況，決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。就上海而言，2015年年初發(fā)布的《上海市定價(jià)目錄》中取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等，被視為取消了中介費(fèi)上限。

記者從上海多家中介機(jī)構(gòu)了解到，目前上海普遍施行的二手房中介費(fèi)率是2%，原則上買(mǎi)賣(mài)雙方各承擔(dān)1%?！澳壳半S著房產(chǎn)價(jià)格上升，大家對(duì)中介費(fèi)的提高有意見(jiàn)是正常的，但是隨著市場(chǎng)下行，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成本不變，單量急劇下降，提高費(fèi)率也是沒(méi)辦法的?！币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向記者表示。

上海二手房成交量處于近6年低位，鏈家用規(guī)模收獲利潤(rùn)

自2017年初以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)始終保持低位盤(pán)整，目前絕對(duì)量已經(jīng)處于近6年低位水平。

易居地產(chǎn)研究院認(rèn)為，其中有國(guó)慶長(zhǎng)假的影響，也有購(gòu)房者觀望情緒濃重、入市積極性降低的原因。鑒于目前絕對(duì)量已處低位水平，后續(xù)下降空間有限，但在政策面和資金面沒(méi)有出現(xiàn)放松的情況下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)上海二手房成交仍將處于低位盤(pán)整。

第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部高級(jí)董事及主管簡(jiǎn)可告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，上海三季度二手房市場(chǎng)成交量共計(jì)約370萬(wàn)平方米，環(huán)比上升7%。二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌9.2%，至每平方米36600元。

簡(jiǎn)可認(rèn)為，二手市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變可能是成交均價(jià)下跌的原因之一?！案噘I(mǎi)家對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度；而對(duì)于想要出售手上房源的賣(mài)家而言，不排除通過(guò)打折降價(jià)來(lái)縮短交易周期的可能。隨著二手交易市場(chǎng)降溫，議價(jià)權(quán)逐漸傾向購(gòu)房者一方?！焙?jiǎn)可說(shuō)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，二手房市場(chǎng)的價(jià)格更代表市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格，部分熱點(diǎn)城市的樓市政策在10月份繼續(xù)收緊，比如北京等城市的公積金政策收緊，在10月份對(duì)二手房市場(chǎng)影響很大；另外經(jīng)過(guò)41個(gè)月的持續(xù)房?jī)r(jià)上漲，熱點(diǎn)城市各種調(diào)控政策的疊加效應(yīng)開(kāi)始明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去杠桿，使得投資者開(kāi)始離場(chǎng)，出現(xiàn)二手房降價(jià)。其中包括之前投資推動(dòng)上漲的三亞、丹東等城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了下調(diào)。

10月份上海二手住宅成交約1.2萬(wàn)套，環(huán)比下降14%，同比增長(zhǎng)14.4%。在9月份出現(xiàn)小幅回升后，隨即出現(xiàn)了較為明顯的下行。1—10月，上海二手住宅累計(jì)成交約13.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)5.2%。歷史二手房紀(jì)錄是2016年的36萬(wàn)套，也就是說(shuō)，2017—2018年，市場(chǎng)成交量跌了一大半。

“這種情況下，按照2016年規(guī)劃的中介公司，必然不好受。簡(jiǎn)單說(shuō)也就是產(chǎn)能過(guò)剩。在2015年鏈家的利潤(rùn)已經(jīng)過(guò)10億，而在2016年純利潤(rùn)已經(jīng)超過(guò)了20億，這已經(jīng)超過(guò)了很多千億級(jí)別的開(kāi)發(fā)商。但2017—2018年，所有中介行業(yè)都不好過(guò)，因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格下來(lái)了。”張大偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

以北京為例，大部分中介公司的代理費(fèi)在1%～2%左右徘徊，而鏈家的最低折扣基本是2.55%。一套500萬(wàn)的房產(chǎn)，相比其他中介，鏈家的收費(fèi)會(huì)高3萬(wàn)～5萬(wàn)。當(dāng)然，這部分是不是對(duì)等服務(wù)的提升，各有各的道理，只能說(shuō)，這種溢價(jià)的產(chǎn)生，更大的程度是來(lái)源于規(guī)模。所以鏈家事實(shí)上是會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)成交放量，特別是政策寬松時(shí)期。

張大偉表示，除了少數(shù)城市外，可以說(shuō)鏈家布局的城市已經(jīng)基本都超過(guò)了20%的市場(chǎng)份額，在京滬甚至可以說(shuō)已經(jīng)是壟斷，比如北京市場(chǎng)占有率已經(jīng)超過(guò)50%。

“現(xiàn)在的鏈家肯定是中介行業(yè)的絕對(duì)龍頭企業(yè)，而且歷史上也沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這么大的一個(gè)中介機(jī)構(gòu)。從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，2018年這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的冬天，上下游都不好過(guò)，但因?yàn)橐?guī)模優(yōu)勢(shì)，最近很多開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)，渠道費(fèi)漲得離譜，而中介費(fèi)也開(kāi)始漲了?！睆埓髠フf(shuō)，“冬天模式全面開(kāi)啟，這些其實(shí)都是這幾年市場(chǎng)發(fā)展的必然。在市場(chǎng)不好的情況下，鏈家只能用規(guī)模優(yōu)勢(shì)收獲利潤(rùn)?！?/p>