關(guān)于業(yè)主自治團(tuán)體法律地位的研究

薛舜之

摘 要：近年來，我國物業(yè)管理實(shí)務(wù)中就存在著業(yè)主委員會(huì)法律地位不明、職責(zé)不清、運(yùn)作不規(guī)范等問題，致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理公司處于強(qiáng)勢(shì)地位，在物業(yè)管理過程中常常發(fā)生損害業(yè)主合法利益的情況，這種狀況已經(jīng)成為阻礙我國物業(yè)管理朝更高水平發(fā)展的的重要因素。在眾多的物業(yè)管理問題研究中，系統(tǒng)的涉及業(yè)主自治法律問題的研究卻不多，尤其是在業(yè)主自治糾紛的解決上，在法律和實(shí)踐中都顯得十分乏力，從而成為近年來影響社會(huì)安定的不穩(wěn)定因素之一。因此，本文從業(yè)主自治的角度，對(duì)業(yè)主自治權(quán)利體系、業(yè)主自治糾紛的類型、業(yè)主自治制度缺陷以及對(duì)業(yè)主自治法律救濟(jì)途徑等方面的問題闡述自己的觀點(diǎn)，以望與同仁交流與切磋。

關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì) 獨(dú)立法人 民事權(quán)利 自治意識(shí)

監(jiān)督機(jī)制

一、業(yè)主委員會(huì)法律地位的立法及學(xué)說

1.法人實(shí)體說

該說認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是具有法人資格的實(shí)體。業(yè)主委員會(huì)能以自己的名義實(shí)施民事法律行為，能以自己的名義參加民事訴訟活動(dòng)；有自己的章程如《業(yè)主公約》等作為行為準(zhǔn)則，有如物業(yè)服務(wù)用房、公共設(shè)施專用基金、物業(yè)維修基金等作為自己的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，還有對(duì)內(nèi)協(xié)調(diào)和處理業(yè)主、物業(yè)使用人之間的關(guān)系，對(duì)外代表全體業(yè)主選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)作等權(quán)能，所以，業(yè)主委員會(huì)具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力?，F(xiàn)行法國《住宅分層所有權(quán)法》關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的規(guī)定，具有典范性意義。。

2.無民事權(quán)利能力的社團(tuán)組織說

該說認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，但卻是一個(gè)無民事權(quán)利能力的社團(tuán)組織。我國修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條第1款關(guān)于“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案”的規(guī)定，被一些學(xué)者解讀為無民事權(quán)利能力社團(tuán)組織的依據(jù)，他們認(rèn)為，凡依法選舉的業(yè)主委員會(huì)經(jīng)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門等備案后，就成為合法設(shè)立的主體，這一主體可以從事相應(yīng)的民事活動(dòng)和訴訟活動(dòng)，但不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，其責(zé)任的最終承擔(dān)者為全體業(yè)主，所以，屬于無民事權(quán)利能力的社團(tuán)組織。

二、比較法上業(yè)主委員會(huì)法律地位的規(guī)定

1.德國模式：不具有法人資格

該模式認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它沒有獨(dú)立的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。不是獨(dú)立的民事主體。因?yàn)榇藞F(tuán)體是住宅所有權(quán)人共同體，不具備權(quán)利能力，因而不具有法人資格。權(quán)利義務(wù)主體為單個(gè)的住宅所有權(quán)人，而非住宅所有權(quán)人共同體。立法以德國的《住宅所有權(quán)法》為代表。但德國學(xué)術(shù)界認(rèn)為，該住宅所有權(quán)人團(tuán)體性質(zhì)上屬于具有部分權(quán)利能力的特別團(tuán)體，即該團(tuán)體可以借區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議與管理人而成為有行為能力的組織體，可以從事訴訟行為。德國現(xiàn)行住宅所有權(quán)法規(guī)定，住宅所有人通過契約結(jié)成住宅所有人共同體即管理團(tuán)體，不是法律強(qiáng)制成立。

2.法國模式：具有法人資格

該模式賦予其依法享有法人資格，具有民事行為能力和民事權(quán)利能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利承擔(dān)民事義務(wù)。在實(shí)體權(quán)利能力、行為能力和當(dāng)事人能力方面與法人均無區(qū)別?！斗▏≌志铀袡?quán)法》規(guī)定：如果有兩名以上擁有建筑物不同部分的區(qū)分所有者，即應(yīng)存在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體。而且，該兩名以上區(qū)分所有權(quán)人全體于法律上系當(dāng)然構(gòu)成團(tuán)體，并各自成為該管理團(tuán)體的構(gòu)成員。該團(tuán)體性質(zhì)上屬于享有法人資格的團(tuán)體。其與公司相同，有法律上的行為能力，能實(shí)施法律行為，并能進(jìn)行訴訟活動(dòng)。依此可知，法國在立法上認(rèn)為，全體業(yè)主當(dāng)然構(gòu)成具有法人資格的業(yè)主團(tuán)體。

3.美國模式： 具有判例實(shí)務(wù)的法人資格

美國傳統(tǒng)法律及現(xiàn)行法制并不承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)具有法人資格，但隨著形勢(shì)發(fā)展及法律學(xué)說的推動(dòng)，美國法院在20世紀(jì)70 年代通過判例承認(rèn)該組織具有法人資格。至今，業(yè)主委員會(huì)的法人資格已于美國判例實(shí)務(wù)上獲得普遍承認(rèn)。

4.日本模式：折中模式

折中模式，即在區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體具備法定條件后就承認(rèn)其法人資格。依照日本現(xiàn)行《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第3條、第47條及第65條之規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人的團(tuán)體包括三類：管理團(tuán)體、管理組合法人及社區(qū)管理團(tuán)體。首先，區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的構(gòu)成與法國相同，即各區(qū)分所有權(quán)人之間當(dāng)然結(jié)成管理團(tuán)體，無需特別約定。但該管理團(tuán)體是否具有法人資格則不一定，日本現(xiàn)行法制及學(xué)者大多贊成其為“無權(quán)利能力之社團(tuán)”，但依日本《民事訴訟法》的規(guī)定，在訴訟上，仍有訴訟當(dāng)事人的能力。依日本《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》第47條規(guī)定，管理團(tuán)體須具備如下兩項(xiàng)要件和手續(xù)方可成為法人：（1） 區(qū)分所有權(quán)人為30人以上；（2）由區(qū)分所有權(quán)人及決議權(quán)各以3 /4以上的多數(shù)的集會(huì)決議，決定成立法人、規(guī)定名稱和辦公處所，并在主要辦公處所所在地進(jìn)行登記。不具有法人資格的管理團(tuán)體稱為“區(qū)分所有權(quán)人的團(tuán)體”，具有法人資格的管理團(tuán)體稱為“管理團(tuán)體法人”。

三、業(yè)主委員會(huì)實(shí)體法律地位的實(shí)證法分析

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)之一為“代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”。此條規(guī)定是否意味著業(yè)主委員會(huì)已成為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，學(xué)者們有不同理解。筆者認(rèn)為，理由在于：其一，依體系解釋，“代表”一詞在我國的民事法律法規(guī)中是有特殊含義的，如“法定代表人”、“表見代表”等概念中的“代表”意指法人或其他組織的內(nèi)部機(jī)關(guān)以團(tuán)體之名義對(duì)外為法律行為，但并非承認(rèn)代表機(jī)關(guān)為獨(dú)立主體。若無特殊理由，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的“代表”一詞應(yīng)作相同解釋，否則會(huì)引起體系的混亂。其二，依歷史解釋，2002 年10 月公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》第15 條第2 款規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)之一是“與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”，而最終公布的正式條例中卻增加了“代表業(yè)主”的前綴。這樣的修改絕非偶然，其意在強(qiáng)調(diào)業(yè)主委員會(huì)只是作為業(yè)主團(tuán)體的代表訂立合同。 其三，依目的解釋，物業(yè)服務(wù)合同訂立之主要目的在于維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，因此是否締結(jié)及與誰締結(jié)應(yīng)由業(yè)主團(tuán)體通過決策機(jī)關(guān)即業(yè)主大會(huì)決定，合同一方主體自應(yīng)為業(yè)主團(tuán)體，業(yè)主委員會(huì)只是執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的相關(guān)決議而已。

四、完善我國業(yè)主自治制度的建議及措施

1.培養(yǎng)業(yè)主的自治意識(shí)

自治意識(shí)是開展自治活動(dòng)的前提，對(duì)如何培養(yǎng)業(yè)主的自治意識(shí)，筆者認(rèn)為可以開展廣泛的宣傳活動(dòng)來培養(yǎng)小區(qū)業(yè)主的自治意識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)小區(qū)的認(rèn)同感，使他們逐步樹立起“只有我們的參與，才有溫馨、舒適的小區(qū)”的理念，不斷強(qiáng)化業(yè)主的自治意識(shí)，強(qiáng)化主人翁觀念；重視業(yè)委會(huì)的作用，業(yè)委會(huì)不僅物業(yè)區(qū)域內(nèi)部開展工作，而且要依托社區(qū)內(nèi)已有的社會(huì)資源開展工作。如居委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)。這二大組織擁有小區(qū)絕大多數(shù)的成員，而且有傳統(tǒng)的政治參與意識(shí)和民主意識(shí)，是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的重要依靠力量，通過社區(qū)居委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)他們反映業(yè)主們的訴求；通過社區(qū)青年志愿者開展豐富多彩的文體活動(dòng)和無償志愿活動(dòng)，對(duì)廣大業(yè)主產(chǎn)生潛移默化的影響，使業(yè)主的自我教育、自我管理、自我服務(wù)意識(shí)得以逐步確立，形成業(yè)主自治的良好氛圍。另外業(yè)主自治實(shí)踐也能培養(yǎng)業(yè)主自治意識(shí)，因?yàn)樵谂c開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)交涉本身就是極好的現(xiàn)實(shí)教育。

2.加強(qiáng)政府行政主管部門的監(jiān)督

我們要改變政府部門在社區(qū)自治管理中的管理體制，要從兩方面著手：一方面從理論上重構(gòu)國家和社會(huì)的關(guān)系理論，實(shí)現(xiàn)二者在法律框架內(nèi)的良勝互動(dòng)，改變政府包攬一切的全能主義。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，國家與社會(huì)有著不同的管理體系，社會(huì)中的有些事，人們組織起來自己解決比依賴政府的效益、效果更好些。另一方面，目前房地產(chǎn)還屬于賣方市場(chǎng)，信息嚴(yán)重不對(duì)等。因此，業(yè)主在物業(yè)管理市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在一個(gè)較弱的地位，如果沒有政府部門和相關(guān)法律法規(guī)的保障，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)仍相當(dāng)脆弱。因此，政府對(duì)弱勢(shì)群體的需求應(yīng)給予適當(dāng)扶持。政府職能必須從過去的控制型模式向服務(wù)型模式轉(zhuǎn)換，建設(shè)小區(qū)周圍基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，為業(yè)主自治各項(xiàng)工作提供指導(dǎo)和幫助，支持業(yè)主開展自治活動(dòng)。

3.建立業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制

在現(xiàn)有業(yè)主自治管理機(jī)構(gòu)—業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的基礎(chǔ)上，增設(shè)業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)。業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是業(yè)主委員會(huì)的上位機(jī)關(guān)，是業(yè)主大會(huì)會(huì)議閉會(huì)期間的常設(shè)工作機(jī)關(guān)。其成員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所設(shè)職務(wù)可以包括：業(yè)主大會(huì)執(zhí)行主席、監(jiān)督委員會(huì)主任（可由業(yè)主大會(huì)執(zhí)行主席兼任）、副主任、委員若干。業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的職權(quán)應(yīng)當(dāng)包括：有權(quán)直接調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)和財(cái)產(chǎn)狀況；有權(quán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)提出的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)文件進(jìn)行調(diào)查，并將其認(rèn)為存有違反法律、章程或顯然不當(dāng)?shù)氖马?xiàng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告；對(duì)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及其他成員的行為開展合法性和妥當(dāng)性監(jiān)督；有權(quán)決定向違反義務(wù)、侵害業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會(huì)主任、副主任或其成員提起訴訟，可以成為小區(qū)業(yè)主的訴訟代表人等等。

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