投資性房地產(chǎn)運用公允價值模式對財務報表的影響分析

陳彥月 鄭利敏

[摘 要]到2018年，我國新《企業(yè)會計準則》已實施了12年，越來越多的房地產(chǎn)上市公司將公允價值應用到投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中。本文通過對泰禾集團2012-2017年的財務報表數(shù)據(jù)進行整理分析得知，與2014年的成本計量模式相比，2015年采用公允價值計量模式大幅度提高了凈資產(chǎn)，對籌資能力、償債能力以及盈利能力都有較大的影響，希望能為我國房地產(chǎn)行業(yè)推行以公允價值作為后續(xù)計量提供幫助。

[關鍵詞]投資性房地產(chǎn)；公允價值模式；杜邦分析體系

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.18.007

[中圖分類號]F231.5；F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）18-00-02

1 泰禾集團概述

泰禾始創(chuàng)于1996年，2010年在深圳證券交易所成功上市，是當年國內(nèi)唯一上市的地產(chǎn)企業(yè)，它是一家在地產(chǎn)、金融、文化等領域多元發(fā)展的大型知名上市公司（股票代碼000732）。

泰禾集團在2015年之前，一直以成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，在2012-2014年，投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比率由0.24%上升到0.36%，增幅緩慢。而在2015年9月

1日，該公司把投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量變更以公允價值模式計量，導致投資性房地產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比率由0.36%快速上漲到42.54%，且上升速度較快。

2 投資性房地產(chǎn)運用公允價值模式對泰禾集團的影響

泰禾集團自2015年9月1日起對投資性房地產(chǎn)由成本法進行后續(xù)計量，轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式進行后續(xù)計量，同時根據(jù)企業(yè)會計準則規(guī)定進行了追溯調(diào)整，在2015年年初的投資性房地產(chǎn)賬面價值調(diào)增了10 636 575.88元。

2.1 采用公允價值模式對凈資產(chǎn)的影響

投資性房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)公允價值模式統(tǒng)計分析情況：2012-2014年采用成本模式計量的凈資產(chǎn)數(shù)額為23億元～

51億元，而2015-2017年轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量后增長到170億元～252億元，轉(zhuǎn)換前明顯低于轉(zhuǎn)換后。從凈資產(chǎn)數(shù)額的增長來看，2012-2014年，除2013年增長較為明顯外，2012年和2014年的數(shù)額大致為500萬元～840萬元，相差不大。而在2015年轉(zhuǎn)換為公允價值模式后，2015年的凈資產(chǎn)增長率達到6.27，數(shù)額由2014年的2 346 615 621.98元增長為

17 068 290 509.25元，增長幅度較大，2016-2017年的凈資產(chǎn)都在此基礎上有一定的增加。就投資性房地產(chǎn)而言，

2012-2014年投資性房地產(chǎn)數(shù)額增減幅度相對較小，占凈資產(chǎn)的比例很小，最高占0.36%，最低只有0.11%，變動幅度相對較小。而在2015年轉(zhuǎn)換為公允價值計量后，數(shù)額從2014年末的834.14萬元增長為72.61億元，有明顯的增長，占凈資產(chǎn)的比例也從0.36%增長為42.54%，且2015-2017年所占比例還在持續(xù)增長。結(jié)合上述分析可見，投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式后，對凈資產(chǎn)的增長有較大的影響。

2.2 采用公允價值模式對負債的影響

泰禾集團投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，對遞延所得稅負債追溯調(diào)整的統(tǒng)計分析得出：2015年追溯調(diào)整后，遞延所得稅負債由2014年末的32 712 339.45元調(diào)增為2015年初的35 371 483.42元，增加了2 659 143.97 元。調(diào)增金額占2014年年末遞延所得稅負債總額的8.13%，調(diào)整后遞延所得稅負債占負債總額的比重增加了0.004 7%，其增長幅度與調(diào)增金額占遞延所得稅負債總額的比重相差不大。

2.3 采用公允價值模式對所有者權益及凈利潤的影響

追溯調(diào)整后對定期報告合并所有者權益及合并凈利潤的影響情況：投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時，其賬面價值與公允價值的差額要調(diào)整期初留存收益（盈余公積、未分配利潤）。當期公允價值高于賬面價值故調(diào)增了留存收益7 977 431.91元，其中盈余公積由95 488 483.89元調(diào)增為

96 286 227.08元，未分配利潤由2 112 864 262.16元調(diào)增為

2 120 043 950.88元。留存收益的調(diào)增使所有者權益也相應調(diào)增，其中未分配利潤的調(diào)增使泰禾集團凈利潤也相應增加，影響金額為340 220.42元，影響比例僅為0.05%。

2.4 采用公允價值模式對籌資能力的影響

從泰禾集團2012至2017年的籌資情況來看，短期借款由2012年的4.05億元上漲到218.16億元，長期借款由2012年的58.43億元上漲到705.26億元，無論是短期借款還是長期借款都大致呈現(xiàn)上漲的趨勢，故籌資總額也相應增長，如表1所示。以2011年的籌資總額為基準，采用定比方式計算出總籌資額的增長率，在2012-2017年大致呈現(xiàn)上升趨勢，由2012年的1.46上漲至2017年的35.32，漲幅較大，可見投資性房地產(chǎn)計量模式變更后，泰禾集團的籌資能力有一定的提升。

2.5 采用公允價值模式對償債能力和盈利能力的影響

流動比率和速動比率是用來衡量企業(yè)償債能力的指標，一般來說，比率越高說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強、短期償債能力越強。從表1可以看出，2012-2014年泰禾集團的流動比率由2.46降低為1.89，速動比率由0.59降低為0.13，而從2015-2017年流動比率保持在2左右的合理范圍內(nèi)，速動比率由0.2增長為0.38，呈緩慢增長趨勢。

資產(chǎn)負債率是用來衡量企業(yè)清算時對債權人利益的保障程度，產(chǎn)權比率用來表明由債權人提供的和由投資者提供的資金來源的相對關系，反映企業(yè)基本財務結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定。從表1中數(shù)據(jù)來看，在2012-2014年，泰禾的資產(chǎn)負債率從82.59%上漲至89.23%，呈緩慢增長；2015-2017年的資產(chǎn)負債率雖有較小增長，但大致都低于投資性房地產(chǎn)計量模式轉(zhuǎn)換前，特別是2015年的資產(chǎn)負債率比2014年下降了將近10%。產(chǎn)權比例的變化趨勢與資產(chǎn)負債率相似，在2012-2014年由4.75上升到8.28，上漲了74%，漲幅較大；2015-2017年雖有增長但都大致低于2014年的數(shù)據(jù)，其中2015年轉(zhuǎn)換計量模式后，產(chǎn)權比率由8.28直降為3.97。

營業(yè)凈利率反映了企業(yè)營業(yè)收入創(chuàng)造凈利潤的能力，總資產(chǎn)凈利率反映的是公司運用全部資產(chǎn)獲得利潤的水平，權益凈利率反映所有者權益所獲報酬的水平，每股收益基本反映了每股創(chuàng)造的稅后利潤。從表1中的盈利能力來看，2012-2014年的營業(yè)凈利率由12.12%下降至8.50%，下降較為明顯，而2015-2017年相對較為穩(wěn)定，保持在8.35%左右，由2016年的8.27%增長為2017年的9.59%，有小幅度的增長。權益凈利率的變化與營業(yè)凈利率相似，2012-2014年由13.29%下降至10.60%，有緩慢下降的趨勢；2015-2017年雖數(shù)額相對較小，但較之前穩(wěn)定，且呈現(xiàn)緩慢增長的趨勢。2012-2017年，基本每股收益一直呈現(xiàn)上漲趨勢，且在2014-2015年轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計量模式后，由0.770 5增長至1.233 9，增長幅度較大，2016-2017年也一直保持增長狀態(tài)。

3 結(jié) 語

公允價值計量是一種動態(tài)的模式，而成本計量是一種靜態(tài)的模式，相對于成本模式，公允價值模式能更快、更真實地反映企業(yè)的財務狀況。就泰禾集團而言，采用公允價值模式計量使資產(chǎn)、負債都有所增加，而資產(chǎn)負債率有所降低，在一定程度上改善了資本結(jié)構(gòu)。由于變更計量模式后不再計提折舊和減值，變更日公允價值與賬面價值的差額又調(diào)增留存收益，導致凈利潤有所增加，優(yōu)化了企業(yè)收益。資產(chǎn)負債率的降低、償債能力的提升能夠有效提高企業(yè)的籌資能力，更能滿足企業(yè)對資金的需求，可見該計量模式的變更有效適應了企業(yè)的發(fā)展。

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