限購政策下房價(jià)波動(dòng)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響效應(yīng)
——以上海市2011～2017年時(shí)間序列數(shù)據(jù)為例

劉曉莉

一、引言

改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，時(shí)至今日，我國經(jīng)濟(jì)體量已位居世界第二位，且對世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響不斷增大。房地產(chǎn)行業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不僅與廣大人民群眾的生活息息相關(guān)，更關(guān)系著整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展和社會穩(wěn)定。從1998年住房制度改革以來，房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資總額的比重一直處于較高水平，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響。然而，如果不能有效控制房價(jià)的快速上漲，尤其是一些一線城市“瘋漲”的房價(jià)，不僅會導(dǎo)致百姓生活福利水平下降，甚至可能會引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的巨大波動(dòng)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)市場粗放式的增長模式和住房價(jià)格快速上漲等問題早已引起國家高層和相關(guān)部門的高度重視。早在2010年4月，國務(wù)院就曾頒布相關(guān)法規(guī)遏制部分城市的房價(jià)過快上漲，明確指出未來可能會采取住房限購政策。近幾年，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，北京、上海、廣州等部分房價(jià)上漲過快的城市紛紛開始實(shí)施住房限購政策。截止到2017年，已有超過40個(gè)城市采取住房限購政策。2018年4月，海南省住建廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，在全省范圍內(nèi)實(shí)行住房限購的政策?？梢钥闯?，國家對于遏制房價(jià)上漲的決心。然而，采取限購政策后，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否會受到影響以及房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間的關(guān)系，仍需要進(jìn)一步明確。尤其是一線城市，一方面其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，另一方面，一線城市相對較早地采取了限購政策，因而其在限購政策背景下房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系更值得關(guān)注，同時(shí)也具有較大的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

基于此，在現(xiàn)有住房限購政策實(shí)施的背景下，本文擬以上海市2011～2017年的季度數(shù)據(jù)為樣本，通過建立VAR模型，結(jié)合使用Granger因果關(guān)系和脈沖響應(yīng)函數(shù)來研究上海市房地產(chǎn)市場在限購政策實(shí)施下房價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量的關(guān)系，探討該政策背景下的上海市房地產(chǎn)市場波動(dòng)對于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響效應(yīng)，解釋上海市限購政策的實(shí)施力度。通過本文的研究，可以在一定程度上為政策制定者提供相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)，促進(jìn)相關(guān)部門更好地實(shí)施限購政策，從而在保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上提高社會整體福利水平。

二、文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)作為一種商品，其價(jià)格變動(dòng)會受到供需雙方、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及限購限售和土地政策等因素的影響。下面將分別從限購政策對房價(jià)和經(jīng)濟(jì)增長的影響、房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系以及政府政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響三個(gè)方面回顧現(xiàn)有研究成果。

（一）限購政策對房價(jià)和經(jīng)濟(jì)增長的影響分析

自限購政策提出以來，學(xué)界一直嘗試著對其影響效應(yīng)進(jìn)行分析研究。目前，限購政策對房價(jià)的影響是學(xué)界研究的熱點(diǎn)之一，但并沒有形成一致的結(jié)論，且主要有以下三種主要觀點(diǎn)：一是住房限購政策顯著降低了我國房價(jià)[1]。金虎斌[2]和王敏等[3]通過實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)住房限購政策確實(shí)在一定程度上能夠降低房價(jià)。二是住房限購政策雖然不能降低房價(jià)，但能降低房價(jià)的增長率，即能夠降低房價(jià)的增長速度[4]。三是限購政策對房價(jià)的調(diào)控并無顯著影響[5]。

關(guān)于限購政策的另一個(gè)研究熱點(diǎn)則是限購政策的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，主要研究結(jié)論是具有正負(fù)效應(yīng)兩個(gè)方面：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，限購政策對我國經(jīng)濟(jì)增長有正效應(yīng)。劉小瑜等[6]基于江西省的數(shù)據(jù)討論了限購政策下房價(jià)同宏觀變量之間的關(guān)系，實(shí)證研究結(jié)果表明，在限購政策背景下房價(jià)與通貨膨脹呈顯著的正相關(guān)關(guān)系，房價(jià)是通貨膨脹的格蘭杰關(guān)系，因此實(shí)施限購政策可能有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，限購政策可能會引起社會福利的損失。馮科等[7]利用北京、上海等城市的數(shù)據(jù)，就房地產(chǎn)限購政策對其他消費(fèi)市場的影響以及由此形成的社會福利變化進(jìn)行了定量分析，結(jié)果表明其他消費(fèi)市場的均衡會由于房地產(chǎn)限購政策而打破，且房地產(chǎn)需求者由于限購政策的剛性、改善性和投資性等方面的變化而面臨一定程度的福利損失。陳利鋒[8]從動(dòng)態(tài)隨機(jī)一般均衡模型的視角實(shí)證檢驗(yàn)了相對于貨幣政策與土地政策，限購政策對于產(chǎn)出與社會福利的抑制作用更明顯。

綜上，限購政策對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響主要有兩點(diǎn)：①從短期來看，限購政策可以通過影響房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)投資來優(yōu)化資源的配置效率；②從長期來看，限購政策會引起社會福利的損失，其實(shí)施必須配以相關(guān)的輔助性政策以維持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

（二）房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系

關(guān)于房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長影響的研究，主要集中在經(jīng)濟(jì)增長數(shù)量、經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量以及兩者互動(dòng)性三個(gè)方面，分析如下：

1.房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長數(shù)量的影響。目前，學(xué)界形成了兩種對立的研究結(jié)果。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)投資有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。黃忠華等[9]指出，房地產(chǎn)投資能夠持久地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，且這種促進(jìn)作用與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正相關(guān)。陳淑云等[10]利用湖北省的數(shù)據(jù)實(shí)證發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。第二種觀點(diǎn)則與上述觀點(diǎn)相反，認(rèn)為房地產(chǎn)投資抑制了經(jīng)濟(jì)增長。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)投資在國家和地區(qū)層面對經(jīng)濟(jì)增長具有顯著的抑制效應(yīng)[11]，但是房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長存在區(qū)域差異[12]。房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)增長的抑制效應(yīng)主要在于“擠出效應(yīng)”。白欽先等[13]認(rèn)為，由于房地產(chǎn)投機(jī)收益遠(yuǎn)高于實(shí)體投資收益，因而房地產(chǎn)投資過熱擠占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展資金，影響了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，從而對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)向影響。在把擠出效應(yīng)納入考慮范圍之后，王重潤、崔寅生[14]指出，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的影響變化顯著，同時(shí)通過對區(qū)域差異的實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這種擠出效應(yīng)在東部地區(qū)要明顯強(qiáng)于中西部地區(qū)。

2.房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量的影響。目前，現(xiàn)有文獻(xiàn)多從房地產(chǎn)投資對創(chuàng)新和資源配置的影響等方面分析房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量的影響?？焖僭黾拥姆康禺a(chǎn)投資對企業(yè)創(chuàng)新活動(dòng)所需的投資資金具有顯著的擠出效應(yīng)，進(jìn)而對創(chuàng)新活動(dòng)形成抑制效應(yīng)。王文春、榮昭[15]基于工業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)，實(shí)證檢驗(yàn)了工業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)投資的增加對研發(fā)投入產(chǎn)生“擠占效應(yīng)”，進(jìn)而抑制了企業(yè)的創(chuàng)新活動(dòng)。張杰等[16]基于省級層面的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，實(shí)證檢驗(yàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資對創(chuàng)新投入和產(chǎn)出具有負(fù)面影響。也有學(xué)者就房地產(chǎn)開發(fā)投資對不同類型企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行了進(jìn)一步分析。劉愿等[17]認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的擠出作用對私營企業(yè)的影響更為顯著，與私營企業(yè)相比，創(chuàng)新效率較低的國有企業(yè)則可能從資產(chǎn)泡沫帶來的流動(dòng)性效應(yīng)中獲益。Miao、Wang[18]通過構(gòu)建理論模型，發(fā)現(xiàn)向房地產(chǎn)業(yè)的投資轉(zhuǎn)移會對其他生產(chǎn)部門的創(chuàng)新投入產(chǎn)生抑制效應(yīng)，而這種抑制效應(yīng)主要是由資源錯(cuò)配所導(dǎo)致的。李天祥、苗建軍（2011）發(fā)現(xiàn)，快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場吸引了大量的金融資源，進(jìn)而在一定程度上擠占了其他行業(yè)中企業(yè)獲得信貸資金的可能性。

3.房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長的互動(dòng)性。況偉大[20]在考察房地產(chǎn)投資、信貸與經(jīng)濟(jì)增長之間的互動(dòng)關(guān)系時(shí)，實(shí)證發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長的雙向互動(dòng)關(guān)系，而在具體影響程度上，經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資的影響大于房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長的影響。盧飛等[21]以我國283個(gè)地級及以上城市數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分析了融資約束下房地產(chǎn)投資與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交互作用，實(shí)證研究表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長有正向的促進(jìn)作用，且上一期經(jīng)濟(jì)發(fā)展對本期房地產(chǎn)開發(fā)投資能夠產(chǎn)生較大影響。

綜上可知，學(xué)者們對于房地產(chǎn)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系會受到城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平區(qū)域性差異因素的影響這一問題產(chǎn)生了不同的結(jié)論，但房地產(chǎn)投資通過“擠占效應(yīng)”和資源錯(cuò)配效應(yīng)影響經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量得到了學(xué)者的廣泛認(rèn)同。

（三）政府政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)價(jià)格不僅受供需和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，政府土地政策對其變化也具有較大的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)商的成本構(gòu)成中，土地價(jià)格是其中很重要的組成部分。近年來，由于地方政府土地限制供應(yīng)，土地價(jià)格不斷上漲，使得房地產(chǎn)成本增加，從而在一定程度上導(dǎo)致了房價(jià)的走高。此外，投資者對房價(jià)上漲的預(yù)期也在一定程度上使土地價(jià)格不斷攀升。但是，當(dāng)土地價(jià)格上漲幅度高于房價(jià)漲幅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期收益就會減少，從而其可能會減少房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入。因此，對土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行研究，能夠了解二者之間相互影響的關(guān)系，以及土地價(jià)格變化對房地產(chǎn)價(jià)格變化影響的大小，這可以作為政府調(diào)整土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格的重要經(jīng)驗(yàn)證據(jù)[22]。

總之，限購政策對于房價(jià)的影響效果并沒有統(tǒng)一的結(jié)論。同時(shí)，在限購政策背景下，房價(jià)與土地政策對于宏觀經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)影響也沒有較強(qiáng)說服力的結(jié)論。針對以上文獻(xiàn)存在的不足，本文將基于上海市2011～2017年的季度數(shù)據(jù)，應(yīng)用相關(guān)實(shí)證檢驗(yàn)方法來研究房價(jià)與土地政策對于宏觀經(jīng)濟(jì)的動(dòng)態(tài)影響過程，進(jìn)一步分析限購政策背景下房價(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間的關(guān)系，以期豐富關(guān)于限購政策的理論研究，并為政府推行限購政策提供相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)證據(jù)和參考。

三、模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)來源

借鑒已有文獻(xiàn)[16]，本文選擇VAR模型來研究限購政策下房價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系，該模型由Sims在1980年引入經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域中，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的動(dòng)態(tài)分析領(lǐng)域應(yīng)用廣泛。其表達(dá)式如下：

在式（1）中，Y是k維的內(nèi)生變量向量，A是相應(yīng)的系數(shù)矩陣，P是內(nèi)生變量之后的階數(shù)，T是樣本數(shù)目，Xt是 d維內(nèi)生變量，B是待估系數(shù)矩陣，εt是隨機(jī)擾動(dòng)列向量，它們相互之間可以有同期關(guān)系，但不能與其滯后值有相關(guān)關(guān)系。

本文研究的四個(gè)要素分別為：房地產(chǎn)價(jià)格（Y）、土地價(jià)格（X1）、GDP（X2）以及房地產(chǎn)投資額（X3）。本文的VAR模型的基本形式如下：

在式（2）中，y代表的是住房銷售價(jià)格向量，X代表其他三個(gè)相關(guān)的內(nèi)生變量。A為相應(yīng)的系數(shù)矩陣，p是內(nèi)生變量之后的階數(shù)，μt與υt分別為對應(yīng)yt向量和Xt向量的殘差擾動(dòng)項(xiàng)向量。此時(shí)X與y構(gòu)成了包括四個(gè)變量的VAR模型系統(tǒng)，通過這個(gè)模型可以對房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的沖擊影響進(jìn)行分析，并可進(jìn)一步知道沖擊的大小、正負(fù)以及持續(xù)時(shí)間。一般而言，VAR模型均為沒有外生變量的非限制性VAR模型。

本文使用2011～2017年上海市的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，且均為季度數(shù)據(jù)，所有數(shù)據(jù)均根據(jù)上海市2011～2017年統(tǒng)計(jì)年鑒和國家統(tǒng)計(jì)局公布的公開數(shù)據(jù)整理而得。

四、實(shí)證研究

由于上海市從2011年2月開始正式實(shí)施限購政策，因此本文在現(xiàn)有理論的基礎(chǔ)上，采用2011年第一季度至2017年第四季度的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過四個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù)建立VAR模型，并進(jìn)行定量分析，進(jìn)而探討各宏觀經(jīng)濟(jì)主要變量與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系?；跀?shù)據(jù)的可獲取性，住房供給采用房地產(chǎn)投資額表示。由于土地價(jià)格、GDP、住房供給與房價(jià)之間存在著密切的關(guān)系，因此明確它們之間的相互關(guān)系對于研究房地產(chǎn)市場的長效發(fā)展具有深刻的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

（一）數(shù)據(jù)處理

本文一共選用了28個(gè)面板數(shù)據(jù)，所有時(shí)間序列數(shù)據(jù)以2009年1月為基期，并采用剔除通貨膨脹影響后的實(shí)際值。建立模型之前，本文利用Eviews統(tǒng)計(jì)軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行季節(jié)性調(diào)整并進(jìn)行對數(shù)化處理，最后得出的是對數(shù)化的多元模型。由于含有單位根的非穩(wěn)定VAR模型對信息的沖擊有長久的記憶能力，容易產(chǎn)生偽回歸。因此，為保證VAR模型和脈沖響應(yīng)函數(shù)的穩(wěn)定，需要對變量的平穩(wěn)性以及變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。一般而言，對于高階自回歸時(shí)間序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn)通常使用ADF檢驗(yàn)。結(jié)果如表1所示：

表1 ADF檢驗(yàn)結(jié)果

表1的結(jié)果表明，變量lnY，lnX1，lnX2，lnX3在5%的顯著性水平上均不能拒絕原假設(shè)，即原序列存在單位根，并不是平穩(wěn)性時(shí)間序列。但經(jīng)一階差分之后，不存在單位根，是平穩(wěn)時(shí)間序列。因此，需要通過Johansen協(xié)整檢驗(yàn)來判斷這些非平穩(wěn)原序列之間是否存在長期協(xié)整關(guān)系。表2報(bào)告了Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果，從結(jié)果可知，原序列之間的四個(gè)變量存在協(xié)整關(guān)系。

表2 協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

（二）VAR建模

根據(jù)前文的檢驗(yàn)結(jié)果，原序列之間存在協(xié)整關(guān)系，可構(gòu)建相應(yīng)的VAR模型。模型主要依據(jù)AIC信息準(zhǔn)則，并結(jié)合AR根圖來確定最優(yōu)滯后階數(shù)，最終確定取值為2，因此需構(gòu)造VAR（2）模型。建立VAR（2）模型后，再通過Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)判斷土地價(jià)格、GDP、房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)價(jià)格之間的因果關(guān)系，結(jié)果如表3所示。

表3 格蘭杰因果檢驗(yàn)

表3的檢驗(yàn)結(jié)果表明，在5%的顯著性水平上，各變量的關(guān)系如下：①房地產(chǎn)價(jià)格和GDP之間存在著雙向的格蘭杰因果關(guān)系，即上海市的房地產(chǎn)價(jià)格是引起GDP增長的主要原因，GDP的增長也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化。②土地價(jià)格和房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格是單向的格蘭杰因果關(guān)系，即這些因素會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化，但是房地產(chǎn)價(jià)格的變化并沒有引起這些因素的變化。③上海市房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格之間并無明確的關(guān)系，未見顯著的格蘭杰因果關(guān)系。

（三）實(shí)證結(jié)果分析

1.宏觀經(jīng)濟(jì)變量沖擊對房地產(chǎn)價(jià)格沖擊的響應(yīng)分析。根據(jù)所建立的VAR（2）模型，給房地產(chǎn)價(jià)格一個(gè)正的標(biāo)準(zhǔn)差大小的沖擊，得到的圖1自上而下分別為房地產(chǎn)價(jià)格對土地價(jià)格、GDP、房地產(chǎn)投資的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖。在圖（a）中，橫軸表示沖擊作用的滯后期間數(shù)（單位為季度），縱軸表示房價(jià)，實(shí)線為脈沖響應(yīng)函數(shù)，代表了房地產(chǎn)價(jià)格或土地價(jià)格對于沖擊的反應(yīng)，虛線表示正負(fù)兩倍標(biāo)準(zhǔn)差的偏離。通過圖（a）可以看出，對于正向的土地價(jià)格沖擊，房地產(chǎn)價(jià)格有明顯的正向反應(yīng)過程。在第3期間達(dá)到最大，此后效果逐步減弱，影響持續(xù)時(shí)間長達(dá)6個(gè)期間。說明土地價(jià)格變動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格的影響較大且具有較長的影響持續(xù)周期。原因可能是上海市土地價(jià)格占房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)成本的比重較大，因此土地價(jià)格變動(dòng)會帶來較大的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。圖（b）是對GDP施加一個(gè)正向的沖擊后房地產(chǎn)價(jià)格的響應(yīng)。由圖（b）可知，1～2期房價(jià)有輕微的負(fù)向波動(dòng)，但在第3期后又轉(zhuǎn)為正向波動(dòng)，并一直在0值附近波動(dòng)，說明GDP的增長對房地產(chǎn)價(jià)格的促進(jìn)作用不太明顯。圖（c）是房地產(chǎn)價(jià)格對投資的響應(yīng)。由圖（c）在前兩期房地產(chǎn)價(jià)格在投資沖擊下有明顯的負(fù)向反應(yīng)，在第3期后變?yōu)檎挡⑶以诘?期達(dá)到了頂峰，轉(zhuǎn)而在第8期降到負(fù)值并接近平穩(wěn)。這可能是由于在投資增長初期，房地產(chǎn)供應(yīng)量的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格降低，但是房地產(chǎn)價(jià)格的降低又會引起需求的增加，故而經(jīng)過短期時(shí)滯后，容易出現(xiàn)投機(jī)性的購房炒房行為，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格到達(dá)一個(gè)新高度。

圖1 宏觀經(jīng)濟(jì)變量沖擊對房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊響應(yīng)

2.房地產(chǎn)價(jià)格沖擊對宏觀經(jīng)濟(jì)變量的沖擊響應(yīng)分析。圖2是土地價(jià)格、GDP、房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)價(jià)格沖擊的脈沖響應(yīng)圖。根據(jù)圖（d）顯示，土地價(jià)格對正向的房價(jià)沖擊在前兩期呈現(xiàn)負(fù)向波動(dòng)，但在第3期轉(zhuǎn)向輕微的負(fù)向波動(dòng)并在第4期回到0值附近且接近平穩(wěn)。由圖（e）可以發(fā)現(xiàn)，GDP對房價(jià)的正向沖擊在前五期都呈現(xiàn)正向反應(yīng)，在第3期到達(dá)正向最大值，從第6期開始趨于平穩(wěn)。這一結(jié)果說明房價(jià)的上漲會在較長一段時(shí)間內(nèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長，這與Granger因果檢驗(yàn)的結(jié)果較為一致，房地產(chǎn)價(jià)格和GDP之間存在著雙向的格蘭杰因果關(guān)系。從圖（f）可以發(fā)現(xiàn)，面對正向的房價(jià)沖擊，房地產(chǎn)投資在第2期出現(xiàn)短暫的負(fù)向反應(yīng)后會在第3期轉(zhuǎn)為正向的最大值，該影響在第4期時(shí)基本消失。

圖2 房地產(chǎn)價(jià)格沖擊對宏觀經(jīng)濟(jì)變量的沖擊響應(yīng)

根據(jù)上述的脈沖響應(yīng)結(jié)果，結(jié)合Granger因果檢驗(yàn)可知，正向的房地產(chǎn)價(jià)格沖擊會導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)變量GDP的正向增長，即在適度范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格的上漲能夠有效帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，對GDP有正向的刺激作用，但是過度的房價(jià)上漲顯然會給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來巨大的隱患，因此，政府對房價(jià)的合理調(diào)控對于宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。從供給端來看土地價(jià)格，房地產(chǎn)投資對于房價(jià)的沖擊較大，長此以往會造成房地產(chǎn)投資過熱，促使房地產(chǎn)泡沫的形成，因此，在肯定限購政策對于房價(jià)的控制進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的有效增長外，也應(yīng)該注重從供給側(cè)角度著手，完善土地的政策改革，建立房地產(chǎn)管控的長效機(jī)制。

（四）模型的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

如果模型存在不穩(wěn)定的情況，某些結(jié)果（如脈沖響應(yīng)函數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差）將是無效的，因此需要對估計(jì)出的模型進(jìn)行穩(wěn)定性檢驗(yàn)。本文利用AR根進(jìn)行檢驗(yàn)，若估計(jì)的VAR模型中所有根模的倒數(shù)小于1，即位于單位圓內(nèi)，則其是穩(wěn)定的。單位根圖形表示的結(jié)果見圖3?？梢钥闯?，所有的單位根都落于單位根圓內(nèi)，因此所設(shè)定的模型較穩(wěn)定，脈沖響應(yīng)的結(jié)果是可信的。

圖3 模型單位根檢驗(yàn)

五、結(jié)論與建議

本文基于上海市2011～2017年時(shí)間序列數(shù)據(jù)，通過對現(xiàn)有文獻(xiàn)的分析，建立向量自回歸VAR模型，全面分析了房價(jià)限購政策實(shí)施后上海市房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量中的土地價(jià)格、GDP、房地產(chǎn)投資之間的關(guān)系，深入分析了房價(jià)對于宏觀經(jīng)濟(jì)變量沖擊的動(dòng)態(tài)響應(yīng)，旨在探討限購政策下，房價(jià)對上海市宏觀經(jīng)濟(jì)的影響效應(yīng)。實(shí)證結(jié)果表明，房價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間有著較強(qiáng)的聯(lián)系，適度范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲能夠有效帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，對GDP有正向的刺激作用，但過度的房價(jià)上漲顯然會給宏觀經(jīng)濟(jì)帶來巨大的隱患。同時(shí)，土地價(jià)格上漲、房地產(chǎn)投資過熱均會導(dǎo)致房價(jià)的上漲，并且持續(xù)時(shí)間較長，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，因此政府對于房價(jià)宏觀調(diào)控政策的制定與實(shí)施具有重要意義?？傊?，較多學(xué)者認(rèn)為，短期內(nèi)限購政策的出臺的確對房價(jià)的上漲起到了一定的抑制作用，尤其是短期內(nèi)有效打壓了投機(jī)性的購房、炒房行為?；诖耍疚膶ο拶徴咛岢鲆韵孪鄳?yīng)的政策建議：

從中長期來看，上海市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲在合理范圍內(nèi)的確能推動(dòng)上海市的經(jīng)濟(jì)增長，因此政府應(yīng)該實(shí)施有預(yù)見性的宏觀政策調(diào)控，而不能過度打壓房價(jià)。為保障經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，在實(shí)施限購政策的同時(shí)，要同步建立完善的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)督機(jī)制，實(shí)時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控力度。

上海市房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)價(jià)格呈顯著的正相關(guān)性，雖然存在一定時(shí)期的滯后，但是具有中長期的正相關(guān)效應(yīng)，因此過熱的房地產(chǎn)投資容易引起房價(jià)的加速上漲。這意味著以限購政策為代表的對房地產(chǎn)供需市場的宏觀政策對于房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控有其合理性。由于時(shí)滯性的存在，在限購政策實(shí)施前期，應(yīng)擴(kuò)大限購范圍，加大限購力度。從長期來看，限購政策對于房價(jià)的調(diào)控和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的作用有限，故應(yīng)盡早尋求新的政策制度以適應(yīng)新的房地產(chǎn)市場大環(huán)境。隨著限購政策的改革取得初步成效，房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革以去庫存化為目標(biāo)正在大力推行，部分地區(qū)的限購政策已經(jīng)開始松動(dòng)甚至取消。通過尋求限購之外的手段解決房價(jià)過高的現(xiàn)實(shí)問題已經(jīng)成為新的政策制定思路。

本文實(shí)證結(jié)果表明，土地價(jià)格對于房價(jià)有著長期顯著的影響。因此，不同于一般的一二線城市，上海市房價(jià)過高的本質(zhì)原因可能是地方政府的土地供應(yīng)不足使得土地價(jià)格偏高，最終成為房價(jià)調(diào)控的一大難關(guān)。因此，加大土地市場的供給側(cè)改革力度、推進(jìn)土地制度改革、釋放供給活力，對于上海市房價(jià)調(diào)控尤為重要。