淺談經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理模式的設(shè)計

賈曉楠

【摘要】加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理，對保證城市收入困難家庭的生活質(zhì)量起著重要作用。文章研究了經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理的意義，分析了經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理中存在的問題，并結(jié)合實踐提出了加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理工作的幾點建議。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)適用住房；物業(yè)管理

經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟(jì)適用住房的購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，具有商品性和保障性的雙重屬性。其經(jīng)濟(jì)型主要體現(xiàn)在銷售價格以政府指導(dǎo)價為準(zhǔn)，出售對象為具有一定支付能力的低收入家庭，適用性體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的住房面積為能滿足基本居住需求的中小套型，同時房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)不能降低。

一、經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理的特點

（一）經(jīng)濟(jì)適用房的雙重性質(zhì)決定其物業(yè)管理的雙重性質(zhì)

市場性。經(jīng)濟(jì)適用房是政府運用市場機(jī)制原理，把解決中低收入居民住房問題與社會住房保障體系相結(jié)合的結(jié)果。它的建設(shè)和銷售都是在市場中完成的，對其物業(yè)管理，國家在1998年《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見》中明確指出，新建成的經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理要全面推行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新機(jī)制。

保障性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房關(guān)注的對象時中低收入階層。這部分人因為經(jīng)濟(jì)能力的限制，需要靠政府的幫助才能實現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖》磕繕?biāo)，其物業(yè)管理過程因為特定業(yè)主的性質(zhì)，不可能完全按照市場化的程序和導(dǎo)向運行，而必須有政府的干預(yù)和管制，以加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房保障性質(zhì)的完整貫徹。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)決定其物業(yè)管理的要求

經(jīng)濟(jì)適用房是強(qiáng)調(diào)使用效果的，即適用性，其建筑標(biāo)準(zhǔn)與普通商品住宅相同。對經(jīng)濟(jì)適用房管理服務(wù)的要求，也類似于普通商品住宅的服務(wù)規(guī)范和內(nèi)容。

二、目前經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理存在的問題

（一）法律法規(guī)體系不完善

除國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》及相關(guān)配套法律法規(guī)等，對于物業(yè)管理市場整體管理、市場需求主體及其管理、市場媒介主體及其管理、市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立與管理、市場運行秩序的管理、市場價格與競爭行為的管理等諸多方面，還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，尤其是針對經(jīng)濟(jì)適用房。

（二）市場競爭機(jī)制不健全

由于經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理市場立法的缺陷與滯后，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、大中型企事業(yè)單位受“自行開發(fā)、自行管理”和“肥水不流外人田”等陳舊的觀念束縛和影響，通常不愿意將其開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目推向社會、推向市場，致使市場競爭機(jī)制難以建立并發(fā)揮作用。

由于物業(yè)管理行業(yè)的某些特點，如對投入資金的要求不大，高技術(shù)含量及其附加值相對較少等，進(jìn)入物業(yè)管理市場相對容易，致使隊伍迅速膨脹，從而引發(fā)了激烈的市場競爭以及不正當(dāng)?shù)母偁幮袨椤?/p>

（三）價格機(jī)制不合理

購賣適用房大多數(shù)都是困難群體，收入頗低，不少人都是貸款購買住房，房款已是債臺高筑，再加上購買家具，裝修費用，更是捉襟見肘，如果人住后每月再承受高額的物業(yè)費、電梯費等，無疑對住戶增加了負(fù)擔(dān)。希望政府在物業(yè)費，電梯費上要適當(dāng)給予一定補(bǔ)貼，提高居民幸福指數(shù)。相比普通商品房，經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的物業(yè)管理收費較低，目前北京經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)為0.55元/建筑平方米/月，不得上浮，下浮不限。這也就是說，政府給經(jīng)濟(jì)適用房管理費以明確的限價。

物業(yè)管理企業(yè)作為市場行為的主體，追求經(jīng)濟(jì)效益是其基本權(quán)益，隨著能源價格和勞務(wù)價格上漲，以勞動密集型為主的物業(yè)管理企業(yè)面臨著重重危機(jī)，新政策也只能使物業(yè)管理企業(yè)在微利中徘徊。政府限價與企業(yè)追求利益形成了難以調(diào)和的矛盾。

三、經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理發(fā)展的對策思考

（一）構(gòu)建和完善獨立的經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理法律法規(guī)

應(yīng)結(jié)合沈陽市物業(yè)管理市場發(fā)展現(xiàn)實與趨勢，在初步完善物業(yè)管理市場法律體系框架的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房特殊屬性，構(gòu)建獨立的針對經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理的法規(guī)、政策。

同時，還要加大行政監(jiān)管的力度，如對從業(yè)人員的要求、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的量化等加強(qiáng)控制與規(guī)范；在價格政策上，遵循價值規(guī)律，確定科學(xué)的政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，對于優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)給予政策上的獎勵或扶持，以提高企業(yè)的積極性，解除企業(yè)在市場競爭中的后顧之憂。

（二）在物業(yè)管理的市場競爭中引入招投標(biāo)

應(yīng)推廣以招投標(biāo)方式選聘經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理公司。實行招投標(biāo)，不僅能打破物業(yè)管理的壟斷經(jīng)營，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，而且是培育和完善物業(yè)管理市場競爭機(jī)制的重要手段。

（三）建立健全市場價格形成機(jī)制

市場機(jī)制中的競爭機(jī)制可以由招投標(biāo)市場決定。但如何利用價格機(jī)制來激活經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理市場，指導(dǎo)資源的合理配置與利用，就必須在政府部門的宏觀調(diào)控下，在供需平衡中形成完善的價格體系，同時完善物業(yè)管理價格的形成機(jī)制和運行機(jī)制。

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)作為一項“惠民工程”，能否真正改變老百姓的居住環(huán)境，關(guān)鍵在于保障房在建成之后能否管理好。“三分建，七分管”，一旦管理不到位，必然會使得建設(shè)好的保障房小區(qū)成為一個又一個“貧民窟”，政府仍然實現(xiàn)不了建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目的。為了能夠提高經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理的效率，必須要引入市場化的物業(yè)管理公司提供專業(yè)化的服務(wù)，但是考慮到經(jīng)濟(jì)適用房的特殊性，政府在經(jīng)濟(jì)適用房的管理中必然也要發(fā)揮重要作用。因此，政府與專業(yè)化物業(yè)管理公司共同參與的準(zhǔn)市場化模式對管理好保障房更為有效。準(zhǔn)市場化模式又可以有不同的類型，具體采用哪一種更為有效，應(yīng)具體分析經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)模式、區(qū)域分布以及人員構(gòu)成等，綜合考慮做出選擇。