營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

覃中潔

【摘要】總所周知，在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)就是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，本文分析了“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等等方面的影響，希望有助于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能夠順利的完成“營(yíng)改增”稅收政策改革。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房地產(chǎn)業(yè) 改革影響

“營(yíng)改增”政策是基于原有的繳納營(yíng)業(yè)稅的政策而實(shí)施的新的稅務(wù)改革，這其中包含的最大的優(yōu)點(diǎn)就是將所有的流轉(zhuǎn)稅統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為增值稅，這樣所形成的增值稅產(chǎn)業(yè)抵扣鏈條，有效的減少了重復(fù)增稅的可能。在這樣的情況下“營(yíng)改增”給企業(yè)的內(nèi)部管理和實(shí)際的稅負(fù)帶來(lái)了一定程度的影響。

一、淺析“營(yíng)改增”以及其主要原因

人們普遍所講的“營(yíng)改增”就是指營(yíng)業(yè)稅改增值稅，也就是將以前需要繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目轉(zhuǎn)變成為繳納增值稅。這樣的稅收改革最大的優(yōu)點(diǎn)就是能夠有效的避免重復(fù)征稅的問(wèn)題發(fā)生，既能夠有效的降低企業(yè)的稅負(fù)，還能夠更好的促使社會(huì)形成的良性循環(huán)。增值稅就是指對(duì)服務(wù)或者產(chǎn)品的增值部分進(jìn)行納稅，從而有效的減少重復(fù)納稅的問(wèn)題，是我國(guó)政府證據(jù)社會(huì)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展新形勢(shì)，從總體部署的角度出發(fā)而進(jìn)行的深化改革措施?！盃I(yíng)改增”的主要目的就是加快賦稅體制改革，有效減輕企業(yè)賦稅，從而提升服務(wù)業(yè)和科技等等高端服務(wù)的發(fā)展，并且還能有效的深化供給側(cè)改革、培育新動(dòng)能、促進(jìn)消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)等等。

“營(yíng)改增”的主要原因有以下的幾點(diǎn)：一是，“營(yíng)改增”有助于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，由收取營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)變?yōu)槭杖≡鲋刀惙浅Ｓ兄谕晟圃鲋刀惖挚鄣逆湕l，避免企業(yè)因重復(fù)的收稅而形成的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)社會(huì)專業(yè)分工以及第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并通過(guò)有效的稅務(wù)管理工作降低企業(yè)成本。二是，“營(yíng)改增”推進(jìn)稅務(wù)體制改革進(jìn)程，營(yíng)業(yè)稅和增值稅并存的流轉(zhuǎn)稅制度，使財(cái)政體制的改革收到了一定的制約，并且兩稅并存影響稅制結(jié)構(gòu)優(yōu)化和統(tǒng)一；三是，在一定的程度上減少了企業(yè)出現(xiàn)偷稅漏稅的情況，由于擴(kuò)大了增值稅的增收范圍，完全避免可之前增值稅鏈條斷裂的問(wèn)題，完整的稅收鏈條，既能夠有效的提升征收稅，又在一定的程度上杜絕了偷稅漏稅問(wèn)題的出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條與其它行業(yè)相比較長(zhǎng)并且環(huán)節(jié)也較多，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)一系列大量相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，特別是對(duì)這些行業(yè)的發(fā)展較為有非常大的拉動(dòng)作用，例如：房地產(chǎn)建筑所需要的物流、鋼筋水泥混凝土等等。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展有非常大的促進(jìn)作用，并且還為所在地城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)給予了非常多的財(cái)政幫助。但是，房地產(chǎn)行業(yè)卻會(huì)受到地域性強(qiáng)等方面的原因影響，房地產(chǎn)雖然也是以一種可交易的商品形式存在的，但是流動(dòng)性較差，并且房地產(chǎn)的變現(xiàn)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如其他行業(yè)，還有就是房地產(chǎn)這種商品開(kāi)始進(jìn)行“生產(chǎn)建設(shè)”，它就只能停留在原地被“留置”還不能發(fā)生任何的移動(dòng)和變動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)還包含一個(gè)主要特征就是以開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講，會(huì)因?yàn)閮?nèi)外部的多種因素導(dǎo)致其具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，這些外部的主要因素有當(dāng)?shù)氐恼魏徒?jīng)濟(jì)的形式隨著大趨勢(shì)所產(chǎn)生的變化，或者國(guó)家政策的變化和調(diào)整，以及城市本身的整體規(guī)劃；這些內(nèi)部的主要因素有企業(yè)本身的資金管理和經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，或者企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)投資等等。

三、“營(yíng)改增”會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響

（一）對(duì)企業(yè)稅收籌劃的影響

隨著國(guó)家“營(yíng)改增”新稅收政策的在國(guó)內(nèi)全面的開(kāi)展和落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也要隨著稅收的新政策積極地進(jìn)行相關(guān)籌劃工作的重新調(diào)配和安排。并且根據(jù)新的稅收政策，來(lái)合理合法的進(jìn)行相關(guān)降稅減稅事宜，這部分的工作也是主要為了配合新的國(guó)家稅收政策，來(lái)開(kāi)展和企業(yè)相關(guān)的投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)，這也是系統(tǒng)的統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)自身的全部經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，這樣做就可以實(shí)現(xiàn)在合情合理合法的情況下最大程度的降低企業(yè)自身稅收負(fù)擔(dān)，企業(yè)的負(fù)擔(dān)變小了，那么，就能有效的提升企業(yè)的利益，這也保證了其企業(yè)利潤(rùn)最大化的財(cái)政決策。這也幫助了企業(yè)在符合法律規(guī)定的條件下，科學(xué)的降低稅負(fù)壓力和納稅成本，這樣非常有利于提升企業(yè)自身的現(xiàn)金流動(dòng)額度，這對(duì)于提升企業(yè)自身的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有著非常大的作用，這一時(shí)期企業(yè)財(cái)務(wù)管理部分的重要財(cái)務(wù)管理工作就是通經(jīng)對(duì)“營(yíng)改增”新稅收政策的有效解讀，來(lái)有效進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅收籌劃業(yè)務(wù)。

（二）對(duì)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生的影響

在新稅收政策沒(méi)有實(shí)施之前，房地產(chǎn)需要繳納的營(yíng)業(yè)稅就是按照企業(yè)銷售收入的5%，而且無(wú)一種能夠抵扣稅額的項(xiàng)目。根據(jù)“營(yíng)改增”新的稅收政策，房地產(chǎn)業(yè)按一般納稅人的10%來(lái)計(jì)增值稅，并且與營(yíng)業(yè)稅相比較來(lái)講，如果有符合條件的進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予抵扣，在進(jìn)行營(yíng)“營(yíng)改增”以后雖然在一定的程度上提升了一般納稅人的名義稅，但是卻因?yàn)樵鲋刀愑幸徊糠挚傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額，所以房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)椤盃I(yíng)改增”政策而對(duì)其整體的稅負(fù)產(chǎn)生的影響是不能夠一概而論的?！盃I(yíng)改增”政策實(shí)施開(kāi)展以后進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的額度大小會(huì)直接的影響到一般納稅人的賦稅情況，也就是說(shuō)可取得增值稅專票抵扣的金額占營(yíng)業(yè)收入的比例，要使其與流轉(zhuǎn)稅負(fù)呈反向，那么，就要在最大的額度上獲得進(jìn)項(xiàng)增值稅專票，這樣對(duì)于企業(yè)有效減輕稅負(fù)有著非常重要的作用。

（三）提升了企業(yè)納稅合規(guī)性的要求

之前的企業(yè)營(yíng)業(yè)稅與增值稅進(jìn)行比較的化，增值稅對(duì)于合規(guī)性的要求要比之前提升很多，同時(shí)如果企業(yè)出現(xiàn)違規(guī)情況，那么，違規(guī)的成本也在一定的程度上提升很多[3]。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)要想良性發(fā)展和經(jīng)營(yíng)，就一定要投入大量的資金作為支持，不管企業(yè)的融資是通過(guò)借債還是上市，房地產(chǎn)企業(yè)都要保持自身良好的聲譽(yù)，并且經(jīng)營(yíng)或者治理公司也要具有優(yōu)秀性。所以，房地產(chǎn)行業(yè)如果出現(xiàn)合規(guī)性問(wèn)題，就不僅僅是企業(yè)的負(fù)責(zé)人因違反法律規(guī)定而觸犯法律，還會(huì)對(duì)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的基本條件產(chǎn)生也就是融資問(wèn)題產(chǎn)生影響。那么，也就會(huì)出現(xiàn)因?yàn)槭艿健盃I(yíng)改增”政策的影響企業(yè)也進(jìn)一步提升了對(duì)于納稅合規(guī)性的要求。

（四）對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)核算的影響

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，在‘營(yíng)改增”新政策落實(shí)和實(shí)施以后，企業(yè)之前的會(huì)計(jì)核算方式已經(jīng)無(wú)法應(yīng)用和不符合現(xiàn)行的稅務(wù)制度準(zhǔn)則，并且也提升了之前的增值稅會(huì)計(jì)核算的難度。出現(xiàn)這樣的情況是因?yàn)橹皶?huì)計(jì)在核算營(yíng)業(yè)稅時(shí)，都是通過(guò)計(jì)算企業(yè)總收入稅率5%而算出當(dāng)年應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。“營(yíng)改增”新政策中房地產(chǎn)企業(yè)都要根據(jù)不同的實(shí)際情況，也就是業(yè)務(wù)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)范圍，來(lái)選擇適合本企業(yè)的會(huì)計(jì)核算稅率。在這時(shí)，企業(yè)的財(cái)會(huì)人員如果沒(méi)有對(duì)自身的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與業(yè)務(wù)模式合理的進(jìn)行分類，這樣會(huì)非常的容易出現(xiàn)在后期選擇會(huì)計(jì)核算稅率的選擇中出現(xiàn)錯(cuò)誤選擇的問(wèn)題，那么，就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效降低的稅費(fèi)的實(shí)際目標(biāo)。針對(duì)以上可能出現(xiàn)的問(wèn)題，就需要企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員，加強(qiáng)對(duì)于“營(yíng)改增”政策的解讀和實(shí)際的操作和學(xué)習(xí)，并且組織相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員對(duì)于“營(yíng)改增”政策的培訓(xùn)，從而有效的提升其職業(yè)的判斷力和專業(yè)的素養(yǎng)。

（五）“營(yíng)改增”對(duì)于企業(yè)成本的影響

在“營(yíng)改增”政策全面推行和實(shí)施以后，財(cái)務(wù)部門經(jīng)常并且一定進(jìn)行的工作就是索取進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，因?yàn)橛捎谛抡叩挠绊?，在企業(yè)的實(shí)際企業(yè)往來(lái)中要想最大程度的減輕賦稅額度，就要盡可能的取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，這樣的行為也在一定的程度上提升了取得增值稅專用發(fā)票的成本投入。我們?cè)敿?xì)的分析房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)可知，較多的活動(dòng)是沒(méi)有辦法拿到相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，通常的情況下都只是取得普通的發(fā)票，在新的“營(yíng)改增”政策背景下，有時(shí)間就會(huì)出現(xiàn)動(dòng)用了帶來(lái)那個(gè)人力物力進(jìn)行發(fā)票的索取工作，但是所取得的效果是不盡如人意的。還有一種情況就是目前并沒(méi)有明確關(guān)于融資成本或者是土地成本可以抵扣的稅款額度。并且在房地產(chǎn)行業(yè)中建筑的安裝成本投入所能夠取得的稅款抵扣額度依舊是沒(méi)有明確制定出相關(guān)政策，一般的上游建筑行業(yè)均不提供增值稅發(fā)票，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向勞務(wù)公司或原材料的供應(yīng)商或者建材企業(yè)等等索取相應(yīng)的增值稅發(fā)票，那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得的增值稅發(fā)票金額也會(huì)被均攤在商品中。那么，在“營(yíng)改增”政策實(shí)施這樣的情況下，我國(guó)政府就需要增加新稅收政策前后的對(duì)于企業(yè)順利轉(zhuǎn)型提供有效的配套政策，從而實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)稅收改革的目標(biāo)。

四、結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)的流轉(zhuǎn)稅主要分為兩個(gè)稅種，一是營(yíng)業(yè)稅，二十增值稅。近幾年，稅收政策改革的重要舉措就是推出了“營(yíng)改增”政策，就是將營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)繳項(xiàng)轉(zhuǎn)變?yōu)槔U納增值稅。那么，針對(duì)我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，新的稅收政策一定會(huì)對(duì)其產(chǎn)生較大的影響力，這就需要房地產(chǎn)的企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)證的解讀和學(xué)習(xí)相關(guān)的政策內(nèi)容，還要深刻的領(lǐng)會(huì)這其中要表達(dá)的精神和實(shí)質(zhì)，這樣才能順利的完成相應(yīng)的工作，從而有效的實(shí)現(xiàn)稅收改革。

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