房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的研究與分析

蘇婕

【摘要】對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)報(bào)表分析需要解決的基本問(wèn)題是將數(shù)量龐大的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為專門針對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者做合理決策時(shí)所提供的有用信息，從而對(duì)企業(yè)的償債能力、杭風(fēng)險(xiǎn)能力及盈利能力做出合理評(píng)價(jià)，通過(guò)合理預(yù)測(cè)企業(yè)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所能獲得的報(bào)酬和要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，從而減少信息決策所發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率。但因開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大和成本回收時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，必須將通用財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)資料和具體業(yè)務(wù)情況相結(jié)合進(jìn)行綜合分析，方能全面反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，而本文將就此展開探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)報(bào)表分析 局限性 優(yōu)化策略

隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入緩增長(zhǎng)階段，2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10%和20%，這表明行業(yè)的宏觀環(huán)境不容樂(lè)觀。面對(duì)如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，找出財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題并針對(duì)性優(yōu)化解決方案。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的作用

作為一門融合了財(cái)務(wù)管理學(xué)、行為學(xué)、金融學(xué)及會(huì)計(jì)學(xué)的新興科學(xué)，財(cái)務(wù)報(bào)表分析的作用主要體現(xiàn)在如下兩個(gè)方面：一方面對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部而言，可以對(duì)內(nèi)部各職能部門的工作業(yè)績(jī)及相關(guān)計(jì)劃指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核，揭示企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題以采取應(yīng)對(duì)措施并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，幫助經(jīng)營(yíng)管理者改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者水平；另一方面對(duì)于外部而言，可以為外部利益者提供全面且系統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析資料，了解企業(yè)一定會(huì)計(jì)期間的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況，便于他們作出相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策，例如對(duì)于國(guó)家有關(guān)監(jiān)管部門，財(cái)務(wù)報(bào)表分析意義在于監(jiān)督并為宏觀決策提供相關(guān)訊息。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的局限性

（一）財(cái)務(wù)報(bào)表和分析人員本身的局限性

一方面，財(cái)務(wù)報(bào)表本身的局限性。不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)自身的實(shí)際情況，在國(guó)家政策條件允許的情況下選擇最有利于自身的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這會(huì)影響會(huì)計(jì)報(bào)告的可比性。此外，由于財(cái)務(wù)報(bào)表都是會(huì)計(jì)人員編制而成的，個(gè)別數(shù)據(jù)會(huì)受會(huì)計(jì)人員主觀因素的影響，無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。

另一方面，分析人員本身的局限性。具體說(shuō)來(lái)：受自身風(fēng)險(xiǎn)觀念差異的影響，不同會(huì)計(jì)分析人員在對(duì)待同一指標(biāo)的高低時(shí)會(huì)產(chǎn)生不同看法，有人側(cè)重于保守而推崇穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)之道，也有人側(cè)重于激進(jìn)而認(rèn)為高收益和高風(fēng)險(xiǎn)是并存的，這使得根據(jù)相同或相近的財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)得出不同的結(jié)論；對(duì)于財(cái)務(wù)報(bào)表分析理解的廣度和深度的不同將直接影響會(huì)計(jì)指標(biāo)計(jì)算結(jié)果，通常經(jīng)驗(yàn)豐富且自身能力較強(qiáng)的會(huì)計(jì)分析人員更容易正確解讀財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的信息含義；很多所運(yùn)用的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于之前的材料，在財(cái)務(wù)分析時(shí)難免產(chǎn)生差異，還有些公式?jīng)]有標(biāo)準(zhǔn)的定位而在實(shí)際操作時(shí)存在諸多困難。

（二）預(yù)收賬款的增加，降低了財(cái)務(wù)報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)償債能力判斷的準(zhǔn)確性

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》明文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確認(rèn)收入必須滿足以下幾個(gè)條件：一是工程己竣工，并通過(guò)驗(yàn)收后達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的；二是持有經(jīng)過(guò)購(gòu)買者簽認(rèn)的結(jié)算通知書的；三是嚴(yán)格遵循銷售合同中所規(guī)定的義務(wù)，且已經(jīng)實(shí)際獲得相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)款；四是成本經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確、有效的計(jì)量。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，從預(yù)售許可證到項(xiàng)目的交房完工至少需要兩年的實(shí)踐。這段期間由于企業(yè)收到的房款不能滿足收入確認(rèn)條件，只能納入預(yù)收賬款科目核算。預(yù)收賬款是負(fù)債類科目，它的金額巨大，從表面來(lái)分析說(shuō)明企業(yè)的負(fù)債金額巨大，實(shí)質(zhì)行為是由此導(dǎo)致企業(yè)收入的確認(rèn)與經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益口徑不一致，只有在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，符合收入的確認(rèn)條件時(shí)，所收到的款項(xiàng)才能確認(rèn)收入，由預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。故目前如果通過(guò)相關(guān)的財(cái)務(wù)比率進(jìn)行計(jì)算分析公司的償債能力，如：資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等這些財(cái)務(wù)指標(biāo)是無(wú)法反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況，容易誤導(dǎo)報(bào)表使用者認(rèn)為企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)壓力大。

（三）部分期間費(fèi)用納入當(dāng)期損益，導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表使用者無(wú)法準(zhǔn)確判斷企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果

根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度，開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的期間費(fèi)用（包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）是允許計(jì)入到當(dāng)期損益中的，在企業(yè)沒(méi)有完成從工程竣工到?jīng)Q算的所有工序和沒(méi)有將全部預(yù)收賬款變成銷售收入之前，都會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重虧損的現(xiàn)象發(fā)生，只要此時(shí)進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)收入，那么就會(huì)清晰的看到隱含的利潤(rùn)，導(dǎo)致企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況得不到全面反映。

（四）巨大的存貨成本金額，影響了財(cái)務(wù)報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)成本的確認(rèn)

存貨周期率可以有效反映普通商業(yè)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)效率，存貨周轉(zhuǎn)率越快，表明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)效率越高，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越少則說(shuō)明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益越好。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，開發(fā)成本金額巨大，導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的成本數(shù)據(jù)始終都在存貨中反映，直到滿足產(chǎn)品成本的確認(rèn)條件時(shí)，才能將開發(fā)成本按相關(guān)分類計(jì)算分?jǐn)傓D(zhuǎn)入指定的產(chǎn)品成本中，由此產(chǎn)生收入與成本相互配比，最終才能正確分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的優(yōu)化策略

（一）優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法

傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法（包括財(cái)務(wù)比率分析、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)比較分析、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)趨勢(shì)分析）在償債能力指標(biāo)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)能力指標(biāo)和杜邦分析體系封面都存在缺陷，為此近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將目光瞄向了“哈佛分析框架”。哈佛分析框架將定量分析和定性分析結(jié)合起來(lái)，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略分析和財(cái)務(wù)分析結(jié)合起來(lái)，其分析步驟主要包含如下四個(gè)方面的內(nèi)容：

第一，戰(zhàn)略分析。戰(zhàn)略分析是通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處行業(yè)的分析和制定的戰(zhàn)略來(lái)分析其未來(lái)戰(zhàn)略前景及業(yè)績(jī)，其目的是確定主要利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，最終定性評(píng)估企業(yè)的長(zhǎng)短期盈利能力，可利用的方法包括價(jià)值鏈分析法、SWOT分析法、PEST分析法及波特分析法等。

第二，會(huì)計(jì)分析。會(huì)計(jì)分析的目的在于通過(guò)評(píng)判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)計(jì)量，反映其實(shí)際狀況、經(jīng)營(yíng)狀況和未來(lái)盈利水平，其內(nèi)容主要包括：包含應(yīng)收賬款質(zhì)量、存貨質(zhì)量及固定資產(chǎn)質(zhì)量在內(nèi)的質(zhì)量分析，包含應(yīng)收賬款異常增長(zhǎng)、壞賬在內(nèi)的應(yīng)收賬款質(zhì)量分析，固定資產(chǎn)質(zhì)量分析。

第三，財(cái)務(wù)分析。財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容主要包括：償債能力分析與評(píng)價(jià)，即評(píng)價(jià)短期內(nèi)到期賬務(wù)有沒(méi)有現(xiàn)實(shí)償付能力和長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)未來(lái)的賬務(wù)有沒(méi)有預(yù)期償付能力；盈利能力分析與評(píng)價(jià)；營(yíng)運(yùn)能力分析與評(píng)價(jià)，即通過(guò)分析比較同期的各個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平、營(yíng)運(yùn)能力和各項(xiàng)資產(chǎn)的利用率高低做出適當(dāng)評(píng)價(jià)；現(xiàn)金流量分析與評(píng)價(jià)。

第四，前景分析。前景分析是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來(lái)的狀況做出預(yù)測(cè)，并為經(jīng)營(yíng)決策提供支持。

（二）合理分析房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本，使之能真實(shí)地反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)

在對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行核算分析時(shí)，一定要遵循“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則，對(duì)本期發(fā)生的工程量一定要及時(shí)入賬核算，對(duì)于沒(méi)有竣工的配套工程要估價(jià)預(yù)提，以保證開發(fā)成本與實(shí)際工程相符，從而能正確核算房地產(chǎn)行業(yè)各類開發(fā)產(chǎn)品的成本內(nèi)容。此外，還應(yīng)遵循“收入與成本費(fèi)用相配比原則”，對(duì)開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行成本的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)。

（三）根據(jù)不同的收款方式分析預(yù)收賬款，并判斷能否進(jìn)行確認(rèn)收入

具體說(shuō)來(lái)：一次性付款。在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中，如果以一次性付款的方式為主，那么在進(jìn)行確認(rèn)收入工作時(shí)，只要房款能夠足額到賬，即以應(yīng)收款項(xiàng)足額到賬作為確認(rèn)收入的核心標(biāo)準(zhǔn)，即使不具備房產(chǎn)證，也可以確定風(fēng)險(xiǎn)己被轉(zhuǎn)移；分期付款。如果房地產(chǎn)銷售的付款方式主要是分期付款，那么買方必定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂相關(guān)合同，明確買方的付款日期。在進(jìn)行確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)確認(rèn)買方是否能夠按照付款日期完成付款，若出現(xiàn)買方在規(guī)定的還款時(shí)間內(nèi)無(wú)法完成還款，那么應(yīng)該及時(shí)對(duì)買方的資信能力和實(shí)際欠付金額進(jìn)行分析，若買方的資信能力低，且欠付的錢數(shù)超過(guò)整體房?jī)r(jià)的30%，則不得進(jìn)行確認(rèn)收入；按揭付款。若以按揭付款方式為主，那么必須滿足首期交齊和按揭款到賬兩個(gè)條件才得以進(jìn)行確認(rèn)收入。

（四）根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則來(lái)合理整改房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)前所產(chǎn)生的期間費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)總監(jiān)要強(qiáng)化財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作，不僅需要編制出核心的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)，還需要對(duì)金融市場(chǎng)與價(jià)值管理工作發(fā)揮出重要的作用。這是因?yàn)樵谌蚪?jīng)濟(jì)一體化趨勢(shì)日益加快的大背景下，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)顯然己經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需求，這就需要財(cái)務(wù)管理工作者與企業(yè)管理者都堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)的原則，并及時(shí)做好相關(guān)的資本市場(chǎng)與財(cái)務(wù)管理狀況研究與分析，還應(yīng)該充分利用好現(xiàn)代化的技術(shù)手段，確保自己的財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作做到位，最大程度的保護(hù)好相關(guān)企業(yè)所有者與股東的合法權(quán)益。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析應(yīng)該是對(duì)企業(yè)的全面、專業(yè)且多層次的分析，務(wù)必要考慮各種不確定因素對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析所造成的差異性，盡可能縮小各種因素對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的影響，最終可以符合相關(guān)管理者、決策者和外部使用者的需求。

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