石家莊市居民購(gòu)房行為影響因素分析

李子寧 李從欣

[提要] 房?jī)r(jià)上漲的影響因素是多方面的，既有供給方面，又有需求方面，也有大環(huán)境方面。本文從住房的需求方面分析石家莊市居民購(gòu)房行為影響因素。實(shí)證結(jié)果表明：年齡是購(gòu)房行為的第一影響因素，期望房?jī)r(jià)是第二影響因素，家庭人均年收入是第三影響因素，高房?jī)r(jià)的接受能力是第四影響因素。針對(duì)此結(jié)論，提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：購(gòu)房行為；影響因素；路徑分析；石家莊

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2018年6月25日

在石家莊，無(wú)論是新房還是二手房，2017年7、8、9月份達(dá)到了最高點(diǎn)，買房成為大多工薪家庭可望而不可及的事，在國(guó)家“房住不炒”定位下，房?jī)r(jià)大幅上漲的趨勢(shì)被扼制，石家莊的房?jī)r(jià)開(kāi)始小幅下跌。本文通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查，了解石家莊居民期望房?jī)r(jià)與實(shí)際房?jī)r(jià)的差異，從而探討石家莊居民購(gòu)房行為影響因素。

一、石家莊市居民期望房?jī)r(jià)分析

本次調(diào)查采用多階段PPS分層抽樣，調(diào)查對(duì)象包括裕華區(qū)、新華區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)和橋西區(qū)的石家莊市居民。共發(fā)放問(wèn)卷608份，最終收回有效問(wèn)卷545份，問(wèn)卷有效回收率為89.64%。

石家莊市居民期望房?jī)r(jià)與現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)如表1所示。在調(diào)查的545位石家莊市居民中，期望房?jī)r(jià)在8，000元以下的占30.64%，期望房?jī)r(jià)在8，000～12，000元的占30.46%，期望房?jī)r(jià)在12，000～14，000元的占26.06%，期望房?jī)r(jià)在14，000～16，000元的占9.54%。石家莊居民期望房?jī)r(jià)在16，000元以下的占到96.7%，期望房?jī)r(jià)在16，000元以上的僅占3.3%，而石家莊2018年3月份現(xiàn)實(shí)平均房?jī)r(jià)在16，000元以上，石家莊市居民期望房?jī)r(jià)與現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)差異顯著。河北新聞網(wǎng)2018年2月26日數(shù)據(jù)公布，石家莊市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入32，929元，與石家莊目前房?jī)r(jià)相比，買房仍是個(gè)美好的夢(mèng)想。（表1）

石家莊居民希望政府部門加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使實(shí)際房?jī)r(jià)與期望房?jī)r(jià)趨于一致，大部分人能買得起、住的起房，真正體現(xiàn)“房住不炒”，還房于民，安居樂(lè)業(yè)。

二、石家莊市居民購(gòu)房行為理論模型構(gòu)建

多元線性回歸模型是基于單一方程建立的模型，反映的是自變量和因變量之間的直接作用，但不能反映各變量之間的間接關(guān)系。變量之間的關(guān)系往往是錯(cuò)綜復(fù)雜的，要想在單一回歸模型上選擇合適的變量集是非常困難的。

期望房?jī)r(jià)會(huì)影響石家莊市居民的購(gòu)房行為，年齡、收入、高房?jī)r(jià)的接受能力也會(huì)影響居民的購(gòu)房行為，同時(shí)年齡、收入、高房?jī)r(jià)的接受能力影響居民期望的房?jī)r(jià)，從而通過(guò)期望房?jī)r(jià)對(duì)居民購(gòu)房行為產(chǎn)生間接影響。顯然，通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的多元線性回歸模型完全無(wú)法正確地反映這種錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系。

針對(duì)上述情況，本文采用1920年遺傳學(xué)家Wright提出的路徑分析解決變量之間的復(fù)雜關(guān)系。其基本思想是從假設(shè)變量的直接線性關(guān)系出發(fā)，通過(guò)估計(jì)變量間的相關(guān)系數(shù)和它們的函數(shù)，來(lái)評(píng)價(jià)這些變量的作用及相互關(guān)系。

路徑分析是多元線性回歸模型的擴(kuò)展，首先是把變量之間的相互關(guān)系繪制成一張路徑圖，然后按照相應(yīng)的變量分別擬合各自的多重線性回歸方程。路徑分析是由一組線性方程所構(gòu)成，它所描述的變量間的相互關(guān)系不僅包括直接的還包括間接和全部的關(guān)聯(lián)。根據(jù)變量之間的相互關(guān)系，本文路徑分析需要擬合如下兩個(gè)回歸模型：

該模型是一個(gè)遞歸模型，可以采用分別擬合回歸的方法來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)模型中參數(shù)的估計(jì)。

三、石家莊市居民購(gòu)房行為影響因素實(shí)證分析

（一）第一個(gè)回歸模型的回歸結(jié)果。年齡的測(cè)量題項(xiàng)是18～25歲、26～30歲、31～40歲、41～50歲、51～60歲、60歲以上；家庭人均年收入測(cè)量題項(xiàng)是2萬(wàn)元及以下、2萬(wàn)～5萬(wàn)元、5萬(wàn)～10萬(wàn)元、10萬(wàn)～20萬(wàn)元、20萬(wàn)～50萬(wàn)元、50萬(wàn)元及以上；高房?jī)r(jià)的接受能力的測(cè)量題項(xiàng)是偏低可接受、一般尚可接受、偏高不可接受、過(guò)高完全不可接受；期望房?jī)r(jià)的測(cè)量題項(xiàng)是8，000元以內(nèi)、8，000～12，000元、12，000～14，000元、14，000～16，000元、16，000元以上。表2是以年齡、家庭人均年收入、高房?jī)r(jià)的接受能力為自變量，期望房?jī)r(jià)為因變量的回歸結(jié)果。由表2可知，年齡、家庭人均年收入對(duì)期望房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向顯著影響，表明隨著被調(diào)查者年齡的增長(zhǎng)、家庭財(cái)富的積累可接受的期望房?jī)r(jià)價(jià)格會(huì)越來(lái)越高；當(dāng)被調(diào)查者認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高完全不可接受時(shí)，他們期望房?jī)r(jià)價(jià)格能夠變低，因此是負(fù)向影響。（表2）

（二）第二個(gè)回歸模型的回歸結(jié)果。石家莊市居民購(gòu)房行為的測(cè)量題項(xiàng)是租房居住、首次購(gòu)房、二次購(gòu)房、三次或購(gòu)房更多。表3是以年齡、家庭人均年收入、高房?jī)r(jià)的接受能力、期望房?jī)r(jià)為自變量，購(gòu)房行為為因變量的回歸結(jié)果。從表3可知，年齡、家庭人均年收入對(duì)購(gòu)房行為產(chǎn)生正向顯著影響，表明年齡越大、家庭財(cái)富越多，就會(huì)傾向購(gòu)房；房?jī)r(jià)越高對(duì)購(gòu)房行為產(chǎn)生負(fù)向顯著影響，表明如果房?jī)r(jià)過(guò)高，絕大多數(shù)居民就會(huì)減少購(gòu)房，直到房?jī)r(jià)趨向于對(duì)被調(diào)查者來(lái)說(shuō)到一個(gè)合適的可接受范圍；期望房?jī)r(jià)越高，高房?jī)r(jià)的接受能力就會(huì)越強(qiáng)，越傾向于買房，因此期望房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房行為產(chǎn)生顯著的正向影響。（表3）

（三）標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)的購(gòu)房情況影響因素路徑圖。標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)可以進(jìn)行比較，因此用標(biāo)準(zhǔn)化后的系數(shù)作為路徑分析中的回歸結(jié)果。從標(biāo)準(zhǔn)化后的回歸結(jié)果可以看出，年齡是購(gòu)房行為的第一影響因素，期望房?jī)r(jià)是第二影響因素，家庭人均年收入是第三影響因素，高房?jī)r(jià)的接受能力是第四影響因素。年齡、家庭人均年收入、高房?jī)r(jià)的接受能力通過(guò)期望房?jī)r(jià)對(duì)購(gòu)房行為的間接影響是0.139×0.230+0.263×0.230-0.224×0.230=0.04094。（圖1，***表示在0.001水平下系數(shù)顯著）

四、對(duì)策建議

本文根據(jù)上述實(shí)證結(jié)果，提出了如下對(duì)策建議：

（一）居民理性購(gòu)房，使房?jī)r(jià)趨于合理區(qū)間。房地產(chǎn)銷售經(jīng)常采用“捂盤惜售”、“門庭若市”等策略，給人造成供不應(yīng)求的假象。而中國(guó)的大多數(shù)居民都會(huì)持有“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念，不僅給自己買房，隨著年齡和收入的增加，也會(huì)想到給子女買房，使子女不像自已那樣拼搏勞碌一生，這樣又會(huì)造成需求市場(chǎng)旺盛。供“少”需“多”，使房?jī)r(jià)不斷上升。只要石家莊居民理性購(gòu)房，不被房地產(chǎn)銷售中介的銷售假象迷惑，使房?jī)r(jià)逐漸趨于合理區(qū)間。

（二）引導(dǎo)居民合理投資，豐富投資渠道。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，綜合實(shí)力的增強(qiáng)，人民生活越來(lái)越富裕，手中有了一定的積蓄，他們希望能用這部分錢產(chǎn)生更大的收益。但對(duì)大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)，投資渠道主要有兩個(gè)：一是股票基金，股市風(fēng)險(xiǎn)很大，升降無(wú)規(guī)律。于是有一部分居民把投資的目光投入到了另一個(gè)投資渠道上，那就是買房，坐等房?jī)r(jià)上漲，賺取差價(jià)。在調(diào)查中，有的居民就是因?yàn)?016年6月前買的房子，2016年7月后房?jī)r(jià)大漲后，賺取的差價(jià)相當(dāng)于買房時(shí)的房?jī)r(jià)。應(yīng)當(dāng)豐富投資渠道，使居民手中的積蓄盤活，不再把投資的目光放在房地產(chǎn)市場(chǎng)中。

（三）盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅，遏制炒房現(xiàn)象。限購(gòu)政策和提升利率雖然在一定程度上減少了炒房，但是對(duì)改善住房和剛需住房的購(gòu)買者也會(huì)產(chǎn)生一定影響，這部分群體本身存款不多，需要貸款購(gòu)房，利率上升無(wú)疑是雪上加霜，使本來(lái)不富裕的生活更是要節(jié)衣縮食。而房地產(chǎn)稅主要針對(duì)擁有住房多的居民，其擁有的住房不是住的，而是為了未來(lái)房?jī)r(jià)上升，賺取差價(jià)的，如果其手中的房屋面積超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)當(dāng)征收房地產(chǎn)稅，當(dāng)征收的房地產(chǎn)稅無(wú)法彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上升的差價(jià)時(shí)，這部分群體就不會(huì)囤房掙錢了。對(duì)剛需購(gòu)買者以及改善住房的居民來(lái)說(shuō)，其住房面積不會(huì)超過(guò)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)稅不會(huì)影響到他們的生活水平。

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