新常態(tài)下我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險分析

張方卉　沈書琪　鄒敏

摘要：當(dāng)下社會，中國發(fā)展正處于重要戰(zhàn)略的機遇期，經(jīng)濟也由高速增長轉(zhuǎn)化為中高速增長，呈現(xiàn)出新常態(tài)。而在新常態(tài)下，中國樓市也表現(xiàn)出規(guī)模階段性調(diào)整的趨勢。房價未來走勢難以預(yù)測，樓市的調(diào)控監(jiān)管條例逐漸復(fù)雜，受房價影響顯著的銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)（簡稱個房貸）也呈現(xiàn)出新特性，其存在的弊端與風(fēng)險也陸續(xù)揭開面紗?；诖耍疚膹闹袊F(xiàn)今住房貸款市場的基本特征與所處實境出發(fā)，對商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險現(xiàn)狀進行分析，總結(jié)其應(yīng)當(dāng)采取的整改措施與補充政策，以期增強借貸者對個人住房貸款風(fēng)險的認知，保證商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 個人住房貸款 風(fēng)險 防范措施

一、引言

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)增長勢頭迅猛，受到經(jīng)濟發(fā)展速度變化的影響，分析全國部分代表性商業(yè)銀行近幾年的年報數(shù)據(jù)可以看出，在政府的指引與宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展受到了明顯的助推，主要體現(xiàn)在商業(yè)銀行的信貸投放中，房地產(chǎn)去庫存比重增加。國內(nèi)工、農(nóng)、中、建、招、郵政儲蓄六大代表銀行中2016年個人住房貸款增量占據(jù)了總貸款增量的半壁江山，其中突出的是農(nóng)行，個人住房貸款增量更是高達80%。盡管社會各界人士普遍認同個人住房貸款是銀行資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)類別，但由于個房貸占比重的迅猛提升，其弊端和隱形的風(fēng)險也漸漸暴露出來，個人住房貸款的違約風(fēng)險源也表現(xiàn)出新的特征。更值得關(guān)注的是，當(dāng)前我國呈現(xiàn)出與美國曾爆發(fā)的次貸危機前期較為相仿的癥狀，因此，對商業(yè)銀行個人住房貸款進行風(fēng)險分析顯得尤為重要。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問題

（一）內(nèi)部因素

1.銀行風(fēng)險防范意識與機制欠缺

銀行沒有設(shè)置記錄客戶個人信用程度的準(zhǔn)則，同時缺乏完善的社會信用體系，從而使銀行無法掌握客戶當(dāng)前的負債與資產(chǎn)狀況、無法結(jié)合個人信用檔案進行專業(yè)的分析與評判，自然對借貸者的資產(chǎn)與信用狀況缺乏合理準(zhǔn)確的把控。大多數(shù)銀行一般情況下以客戶所填報的申請書和遞送的資料內(nèi)容為判斷指標(biāo)，這一方式僅能使銀行對借貸者有最基礎(chǔ)的認知，并不能以此來判定借貸者是否滿足貸款的條件。而在評定借貸者的償還能力時也只是根據(jù)客戶提供的可信度存在爭議的工資報單或相關(guān)收入憑證等，而其真實收入水平無法得到證實。

2.銀行短存長貸矛盾的存在

個人住房貸款的安全性能和質(zhì)量在銀行眾多的信貸資產(chǎn)中處于較高水平，然而與之相對應(yīng)的是個房貸流動性較低。銀行用于發(fā)放的個房貸的資金半數(shù)以上源于其行內(nèi)所存儲的活期儲蓄存款。然而由于發(fā)展態(tài)勢迅猛的個房貸的貸款限期最長可達30年，銀行短存長貸的矛盾漸漸暴露出來。

（二）外部因素

1.我國缺乏完善健全的法律制度

同歐美等發(fā)達地區(qū)國家進行對比，我國開通個人住房貸款業(yè)務(wù)的歷史較為短暫，與其息息相關(guān)的法律制度處于初級階段，亟待完善與健全。這樣一個問題的存在，使得部分商業(yè)銀行遭受法律風(fēng)險侵害的可能性增加。例如商業(yè)銀行作為債權(quán)人，在與債務(wù)人簽訂合同時，可能會因為法律制度不完善遭受損失。

2.欠發(fā)達的二級市場

從我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場進行分析，仍然大量存在著發(fā)展不充分的二級住房市場。欠發(fā)達二級市場的存在，將個人住房貸款的流動性差、安全性無法充分保障的弊端毫無保留地顯示出來。即便商業(yè)銀行會采取強制“收樓”手段，以期最大化地減少借貸者無法如期“供樓”帶來的損失，但銀行的收益與經(jīng)營狀況會因為實施環(huán)節(jié)中缺乏主觀能動性，在對抵扣的住房進行處理時勞損耗用大量的資金、時間而受到?jīng)_擊。

三、商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險分析

（一）流動性風(fēng)險

一般而言，我國習(xí)慣性將商業(yè)銀行能夠滿足提款人提取現(xiàn)金、償還到期負債以及客戶正常貸款需求的能力稱為商業(yè)銀行的整體流動性。因為個房貸貸款周期長、貸款數(shù)量多，商業(yè)銀行不得不將儲蓄的資產(chǎn)集中分布在需求過大的個人住房貸款業(yè)務(wù)中，致使自身整體流動性受到限制，遭受流動性不足的風(fēng)險。主要體現(xiàn)在以下方面：銀行貸款分布中5年以上中長期貸款所占比例最高；變現(xiàn)、套現(xiàn)能力突出的資產(chǎn)并不能達到標(biāo)準(zhǔn)要求；及時引進現(xiàn)金資源的渠道欠缺。銀行基礎(chǔ)流動性不足、中長期貸款比例過高，都會使銀行中資產(chǎn)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生較大偏離。而對于業(yè)務(wù)單一、發(fā)展規(guī)模受限的普通銀行而言，流動性風(fēng)險可能會帶來更大的危害。

（二）信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是指貸款人因個人原因無法按約如期還款付息，而使債權(quán)人即商業(yè)銀行遭受損失的風(fēng)險，包含被迫違約、理性違約、蓄意違約等諸多類型。發(fā)生違約最根本的原因是債務(wù)人自身并不具備充實的還款能力，而一些突發(fā)的狀況也可能會引起借貸者的還款能力發(fā)生突變。例如突患疾病、遭受自然災(zāi)害、收入來源斷裂甚至意外死亡等。而客戶因房地產(chǎn)行業(yè)動蕩，預(yù)計償還的金額多于購房所需資金時，會通過慎重縝密地分析選擇更符合自身利益的方案，繼而主動違約。從借貸者的角度來看，這樣的做法是合理的，符合自身利益的，但從商業(yè)銀行的角度來說，卻會遭受因為理性違約帶來的收益風(fēng)險。

（三）利率風(fēng)險

商業(yè)銀行作為債權(quán)人，會因利率波動的不確定性而在資金尚未收回期間，存在極大的損失風(fēng)險。因為個房貸基本上都是期限為5年以上的中長期貸款，在如此長時間的償還期內(nèi)，貨幣利率必定會發(fā)生多次的變動，從而使銀行面臨利率風(fēng)險的沖擊。經(jīng)驗豐富的借貸者會在利率上升時期，通過觀察與分析未來利率的變化趨勢與浮動做出還款時期的調(diào)整。例如在預(yù)期未來利率會持續(xù)高漲時縮短還款日期提前償還債務(wù)，則會使自身因利率波動遭受的風(fēng)險降到最低。但是相比較而言，由于商業(yè)銀行并不具有隨時調(diào)整貸款利率的權(quán)利，而無法使自身獲利，甚至?xí)贡緫?yīng)得到的經(jīng)營收入降低。

（四）操作風(fēng)險

操作失誤是在銀行開展業(yè)務(wù)活動中經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象，因而在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險分析中自然不能忽略操作風(fēng)險的存在。商業(yè)銀行員工自身能力欠缺，無法熟練掌握各項操作技能，面對突發(fā)外部狀況不能從容靈活應(yīng)對等都會使商業(yè)銀行銀行遭受損失。同時，我國不同省市地區(qū)因為自身發(fā)展水平不均衡，政府管理機制不盡相同，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控與管制程度也就存在不小的偏差，無法用同一標(biāo)準(zhǔn)去要求與衡量。由此產(chǎn)生的連鎖效應(yīng)便是不同地區(qū)的商業(yè)銀行在管理個人住房貸款時所使用的標(biāo)準(zhǔn)、所采用的操作流程不同。這樣就，必然會導(dǎo)致操作風(fēng)險的存在，倘若各地區(qū)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款業(yè)務(wù)的實行制度與自身特點并不充分適應(yīng)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)自然會受到巨大的影響。當(dāng)然，這種影響是不利于商業(yè)銀行經(jīng)營發(fā)展的。

四、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范措施

（一）健全商業(yè)銀行自身信貸管理系統(tǒng)

在銀行開展的個房貸業(yè)務(wù)中，銀行始終作為主體，在不同情況下均承擔(dān)著至關(guān)重要的職責(zé)。從債權(quán)債務(wù)的關(guān)系來看，商業(yè)銀行是貸款的債權(quán)人；從抵押物的所有權(quán)來看，商業(yè)銀行是抵押物的抵押權(quán)人；從資金的來源與流向來看，商業(yè)銀行是貸款資金的籌集人。所以，健全完善商業(yè)銀行自身信貸的管理系統(tǒng)，加強內(nèi)部機制的檢測與整改，是應(yīng)對個房貸風(fēng)險的，必要之舉。

（二）增強對借款人的風(fēng)險防范措施

為了將市場風(fēng)險、信用風(fēng)險帶來的沖擊降到最低，商業(yè)銀行，必須要全面增強對借款人的風(fēng)險防范意識，在貸前、貸中、貸后都要設(shè)置相應(yīng)的防范措施。貸前，強化資格審查，即對申請貸款的借款人的基本情況進行嚴密的調(diào)查。例如月收入、身體健康狀況、家庭政治情況等，并以此來判定借款人的償債能力。貸中，規(guī)范貸款流程，將各項手續(xù)細致化，實行責(zé)任到人制度。審批人需要對審批的貸款實時跟蹤，負責(zé)到底。貸后，強調(diào)后續(xù)管理工作，關(guān)注借款人的還款情況，對借款人能否按期還款做出預(yù)判，對可能發(fā)生的意外情況做出及時處理與補救；對無法按期還款的債務(wù)進行催收，對抵押物進行相應(yīng)的處理。對于有必要采取法律措施的情況要觀眾訴訟時效性，切實保障銀行自身的利益。

（三）關(guān)注利率變動趨勢，加強利率風(fēng)險防范意識

商業(yè)銀行需實時關(guān)注市場利率變動趨勢，分析其變化周期，總結(jié)特點并以此調(diào)整銀行政策，對個人住房貸款的條件進行適當(dāng)?shù)姆趴s；也可以借助衍生工具進行套期保值降低利率風(fēng)險帶來的損失。商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移風(fēng)險的實質(zhì)實際是通過借貸者轉(zhuǎn)移自身部分風(fēng)險，使風(fēng)險在銀行和借款人之間能夠有一個合理的分配。