“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃探討

魏海練

[摘 要]納稅籌劃主要指企業(yè)通過研究所要納稅的項目，并建立一套完整的納稅籌劃方案，達到減少企業(yè)納稅壓力的目的，采取納稅籌劃能夠有效避免不規(guī)范的納稅業(yè)務。在目前“營改增”方針的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)落實納稅籌劃方案，既可以規(guī)避不規(guī)范征稅，而且對促進房地產(chǎn)事業(yè)的轉型革新具有顯著的作用。基于此，本文簡要介紹了納稅籌劃的基本概念，闡述了“營改增”對房地產(chǎn)單位帶來的影響，并分析了實施“營改增”政策后，房地產(chǎn)單位納稅籌劃的有效途徑。

[關鍵詞]“營改增”；房地產(chǎn)；納稅籌劃；影響

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.16.056

[中圖分類號]F299；F812.42 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）16-0-02

為了順應市場經(jīng)濟體制改革的要求，國家在稅制方面進行了全面革新，其中，全面實施“營改增”稅制就是一次全新的發(fā)展，是對國內流轉稅的重要改變。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營改增”稅制在很大程度上降低了企業(yè)的納稅壓力，有效防止了重復征稅的情況。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的特殊性，實施“營改增”政策可能會增多企業(yè)的納稅費用。所以，就房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃而言，“營改增”對企業(yè)的經(jīng)營有較大的影響。

1 納稅籌劃的基本概念

通常情況下，納稅籌劃是指通過分析和籌劃企業(yè)經(jīng)營中包含的所要繳稅的項目，以制訂一套完善的納稅處理方案，從而達到減少企業(yè)繳稅壓力的目的，由此提升整個企業(yè)的經(jīng)營利益。納稅籌劃的起源地是西方國家，最早的作用是為企業(yè)納稅籌劃提供一些建議，但是伴隨經(jīng)濟的增長和時代的發(fā)展，納稅籌劃日益發(fā)展成為一個成熟、完善的行業(yè)。在企業(yè)中出現(xiàn)納稅籌劃的原因就本質上來說，源自經(jīng)濟效益的驅使，即在追求經(jīng)濟效益最大化的同時出現(xiàn)了企業(yè)納稅策劃。

2 “營改增”在房地產(chǎn)企業(yè)中產(chǎn)生的影響

2.1 “營改增”能避免重復征稅

在推行“營改增”以前，房地產(chǎn)單位在經(jīng)營自檢的不動產(chǎn)項目時，主要以取得所有價款與價外經(jīng)費的和為依據(jù)，然后乘以5%的稅率運算當期需繳納的營業(yè)稅；而“營改增”以后，企業(yè)通過求出的銷項稅額-進項稅額的差價用作當期需繳納的增值稅。由此不難看出，營業(yè)稅的計稅指標是銷售額。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程外購的施工材料已經(jīng)上繳了相關稅金，但在出售房屋時又上繳一次營業(yè)稅，如此就出現(xiàn)了“重復征稅”的現(xiàn)象，這無疑增加了企業(yè)的納稅壓力。增值稅屬于一種流轉稅，各個環(huán)節(jié)均以增值額為指標來求得增值稅，如此一來，上繳增值稅能規(guī)避反復征稅的情況。所以說，“營改增”能夠徹底解決企業(yè)多次征稅的現(xiàn)象。

2.2 “營改增”能促進企業(yè)健康發(fā)展與轉型革新

“營改增”稅制在房地產(chǎn)行業(yè)中的推廣，促使整個房地產(chǎn)單位邁向了增值稅時代，從而既簡化了稅種，還實現(xiàn)了企業(yè)運營的精簡化，有助于企業(yè)實現(xiàn)健康發(fā)展及轉型革新?；凇盃I改增”，房地產(chǎn)企業(yè)領導層必須高度關注稅務管理的重要性，并通過科學的籌劃與風險控制，讓企業(yè)經(jīng)營業(yè)務更為標準化、科學化，由此為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅實的稅制基礎。

3 房地產(chǎn)公司納稅籌劃存在的不足

3.1 管理者對納稅籌劃的認識片面

由于傳統(tǒng)的稅務復雜，且很多法律法規(guī)在執(zhí)行上存在很多問題。由此，很多房地產(chǎn)公司的納稅籌劃者對納稅籌劃的問題了解片面，沒有引起重視，其認為只憑借和稅務部門的私交就可以處理好常規(guī)稅務工作。這給“營改增”政策下的納稅籌劃工作帶來了較大的影響，尤其是當前很多房地產(chǎn)公司的納稅籌劃者的水平較低，以及在“營改增”稅制了解不全的狀況下，極易導致在納稅籌劃過程出現(xiàn)懈怠行為，不僅無法全面思考各行各業(yè)間的關聯(lián)，還極易導致納稅比重增加，用錯誤的計算機計稅方式導致企業(yè)稅負加大。

3.2 稅務風險控制不當

當前，國內的房地產(chǎn)公司，在納稅籌劃上表現(xiàn)出了風險控制薄弱的現(xiàn)象，從而極易給企業(yè)的經(jīng)營埋下安全隱患，并極大地阻礙了企業(yè)的長遠發(fā)展。一方面，很多房地產(chǎn)公司在納稅籌劃過程缺少相關的風險分析與處理，造成風險分析不全；另一方面，對企業(yè)稅務風險也很難進行有效監(jiān)控，既缺少健全的預警體制，還缺少必要的風險應急方案，如果出現(xiàn)問題，將會對企業(yè)帶來嚴重的影響。

3.3 納稅籌劃的全局性較差

當前，房地產(chǎn)公司的納稅籌劃存在明顯的片面性，造成全局性較差，對房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定發(fā)展起到了巨大影響。主要體現(xiàn)為：沒有妥善處理營銷最大化與稅收最低之間的關系。房地產(chǎn)公司在實施科學的納稅籌劃時，可以有效減小納稅壓力，能增加企業(yè)的經(jīng)營效益。但在實際操作中，相關人員缺少全局性，極易出現(xiàn)顧此失彼的情況，不能平衡處理收稅與利潤間的關聯(lián)。

4 “營改增”稅制下房地產(chǎn)單位納稅籌劃的途徑

4.1 做好納稅籌劃工作

在“營改增”的背景下，根據(jù)一定標準把企業(yè)細分成小規(guī)模納稅者和一般納稅者。兩種不同的分類享有一定的納稅標準和相關優(yōu)惠，按照“營改增”的基本要求，年銷售的應稅費用超過500萬元的納稅者，以及企業(yè)財務核算水平達到一定標準后就能申請成一般納稅者，而少于500萬元的就是小規(guī)模納稅者。小規(guī)模納稅者的房地產(chǎn)公司，能以5%的稅率來計算，但不可以抵扣公司的進項稅。針對一般納稅者的增值稅征收率在11%，銷售部分老項目能以5%的稅率計稅。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，大多數(shù)都達到了一般納稅者的標準，而最終選取何種身份，就要求做好納稅籌劃工作，以此認真研究公司的資產(chǎn)規(guī)模、其他貨值、項目成本和企業(yè)會計核算水平等各項內容。在分析了納稅籌劃工作后，若房地產(chǎn)企業(yè)屬于小規(guī)模納稅者的身份則有助于促進企業(yè)發(fā)展，此時能通過管理企業(yè)年度預售約定的進程，采取分立、分拆的途徑減少房地產(chǎn)公司的年度銷售費用。

4.2 選取適當?shù)牡禺a(chǎn)服務供應商

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務發(fā)展主要和建筑商相聯(lián)系，就企業(yè)而言，建筑的主要投資幾乎來自土地和建筑建設成本。所以，房地產(chǎn)公司在納稅籌劃的過程中，必須思考企業(yè)能否抵扣營改增進項稅額的基礎就是所選取的合作商是否滿足一般納稅者標準。為此，企業(yè)在項目招標活動中，要認真審查建筑商的身份是否為一般納稅者。另外，在簽訂各種建筑項目合同時，要添加相關發(fā)票條款，尤其是針對“營改增”專用發(fā)票的出具上，這是優(yōu)化自身“營改增”發(fā)票管理的基礎，還是能夠抵扣進項稅額的核心。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應當思考在過渡時期簽署的建安費用合同上成本是否存在上漲情況。這是由于建筑單位內的人工成本不能獲取“營改增”的進項發(fā)票，從而就造成房地產(chǎn)企業(yè)的投資增多。由此，在選取建筑商的時候，房地產(chǎn)企業(yè)一定要嚴格控制建筑的人工費用目標。

4.3 加大精裝房比重

相較于毛坯房屋來說，精裝修中的電器、燈具、裝修材料、裝飾項目等能獲得“營改增”進項稅額抵扣，如此一來，企業(yè)增加精裝房比重就能夠減小稅負，或是精裝修之后自主進行不動產(chǎn)銷售租賃業(yè)務，例如，租賃辦公區(qū)域。

4.4 增強納稅籌劃機構的納稅籌劃意識

基于“營改增”稅制，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)財務處理已明顯不能滿足企業(yè)納稅籌劃業(yè)務的要求，為了增強納稅籌劃機構的納稅籌劃意識，房地產(chǎn)企業(yè)應當積極組織工作人員學習有關“營改增”的法律政策和理論知識，如增值稅發(fā)票管理、進項稅額無法抵扣的經(jīng)費（如福利費和應酬費等）和稅收風險控制等，通過提升納稅籌劃者的職業(yè)素質及對“營改增”的全面認識，以“營改增”促進房地產(chǎn)公司納稅籌劃工作的順利實行。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要建立嚴格的法制標準，要求工作人員用合法途徑開展相應的避稅工作，由此防止出現(xiàn)非法避稅引起法律與道德問題，為企業(yè)的長遠發(fā)展奠定良好的基礎。

4.5 加強稅金風險控制

房地產(chǎn)公司在整個納稅籌劃工作中，還存在各種稅務問題，這些問題給企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展埋下了安全隱患。由此，企業(yè)要全面做好納稅籌劃工作，并加強稅金風險控制。首先，制定健全的稅務風險管理預警體制，通過定時研究涉稅風險來預警相關稅務危機，進而防止稅務風險阻礙企業(yè)發(fā)展。其次，建立動態(tài)化的稅費風險監(jiān)督體制，通過全程監(jiān)管納稅籌劃工作，以實現(xiàn)防止稅務風險的目標。最后，配備高素質的風險應急人員，通過妥善解決相應的稅務風險促進企業(yè)健康發(fā)展。

4.6 實施多元化的發(fā)展戰(zhàn)略

“營改增”涵蓋的范圍非常廣泛，企業(yè)能對經(jīng)濟業(yè)務進行轉型升級，由傳統(tǒng)簡單的住宅地產(chǎn)朝著相關領域拓展，延伸到物業(yè)、園林、裝飾建材、技術咨詢行業(yè)和廣告服務等方面。開發(fā)間接費不僅能夠獲得抵扣發(fā)票，還能夠變成新的業(yè)務發(fā)展點?？v向整體化戰(zhàn)略、多樣化的發(fā)展戰(zhàn)略，可以更好地提高市場競爭力。

5 結 語

“營改增”屬于稅制革新的關鍵，也是供應側變革的重要途徑，早期試點已獲得顯著效果。房地產(chǎn)公司需要全面了解國家相應的方針政策，并貫徹執(zhí)行。我國百強地產(chǎn)公司中大部分都在努力提升自身的競爭力，努力節(jié)約運營成本，進一步朝著規(guī)范化、體系化、品牌化的方向前進。但由于房地產(chǎn)企業(yè)所包含的稅種多，納稅壓力大，因此需要全面做好房地產(chǎn)公司的納稅籌劃工作，其是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵途徑，還是社會經(jīng)濟增長的重要方式。

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