我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與控制分析

何升融

[摘 要]養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)依然是尚未成熟的產(chǎn)業(yè)，目前依然以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)為主。養(yǎng)老地產(chǎn)是實(shí)現(xiàn)未來(lái)老年人居家養(yǎng)老的有效載體，持續(xù)照料退休社區(qū)模式（CCRC）、社區(qū)居家養(yǎng)老模式、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式、養(yǎng)老旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將能促進(jìn)我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。本文將從養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)與控制出發(fā)，簡(jiǎn)單介紹外界環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，并且針對(duì)不同外部風(fēng)險(xiǎn)提出合理的應(yīng)對(duì)方式，降低養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)福利雙重?fù)p失，最后對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析和介紹。

[關(guān)鍵詞]養(yǎng)老地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)控制

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.16.020

[中圖分類(lèi)號(hào)]F293.3；F239.4 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2018）16-00-02

近年來(lái)，我國(guó)的老齡化問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，截至2017年底，我國(guó)老年人人口比例已經(jīng)超過(guò)16%，相關(guān)養(yǎng)老事宜已經(jīng)成為亟待解決的社會(huì)問(wèn)題，建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)便是首先應(yīng)當(dāng)解決的問(wèn)題。養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)僅僅局限于適老型地產(chǎn)，不同模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也應(yīng)該在一定程度上存在差異性，正是由于這種差異性，由外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失也不相同。并且由于養(yǎng)老地產(chǎn)的投資規(guī)模比普通地產(chǎn)大，投資回收期也比商品房或商品住宅較長(zhǎng)，因此必然會(huì)因產(chǎn)業(yè)政策不明、缺乏政府有利的指導(dǎo)、銷(xiāo)售模式不適應(yīng)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等原因產(chǎn)生養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

1 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源

養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中由于社會(huì)環(huán)境、自然環(huán)境、金融經(jīng)濟(jì)體制以及施工單位技術(shù)等原因所帶來(lái)的不可預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。

1.1 國(guó)家政策

相較于一般商品住宅開(kāi)發(fā)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)更側(cè)重于社會(huì)價(jià)值及社會(huì)福利的回饋，從而會(huì)產(chǎn)生投資回收期較長(zhǎng)、獲利能力較低等問(wèn)題。同時(shí)，由于房地產(chǎn)及商品住宅具有有別于普通商品的特殊性，政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，不僅適用于適老型商品住宅，還會(huì)對(duì)依靠其他附加產(chǎn)業(yè)回流資金的養(yǎng)老模式造成影響。

1.2 環(huán)境因素

養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)較普通地產(chǎn)更加精細(xì)化和人文化，老年人對(duì)于生活環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施也有更高的要求，不可避免地增加了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計(jì)與規(guī)劃思路大多來(lái)自發(fā)達(dá)國(guó)家，國(guó)內(nèi)外的利率、金融政策的改變以及信貸匯率的增跌都會(huì)給養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資金帶來(lái)巨大的壓力。并且，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中都屬于新興產(chǎn)業(yè)，由于開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)模式存在模糊性，更大的資金需求增加了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，許多小型的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由于資金鏈斷裂會(huì)產(chǎn)生投資者虧損及公司破產(chǎn)等嚴(yán)重后果。

1.3 技術(shù)不完善

養(yǎng)老地產(chǎn)的配套設(shè)施是養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重中之重，養(yǎng)老地產(chǎn)的使用人群多為50歲以上的居民，適老化設(shè)計(jì)是養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)中的重點(diǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)不僅對(duì)室內(nèi)環(huán)境有特殊要求，對(duì)于戶(hù)外、公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也有更多的要求。但我國(guó)大多數(shù)施工企業(yè)由于技術(shù)不完善無(wú)法獨(dú)立完成這些工作，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也無(wú)法獨(dú)自承擔(dān)這些建設(shè)成本，不可避免地造成了以次充好的情況，降低了使用者對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信任。

1.4 銷(xiāo)售模式

家庭式養(yǎng)老是我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)超過(guò)50%的70歲以上的老齡人口對(duì)于去養(yǎng)老院或是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的模式存在疑慮和反感，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)銷(xiāo)售存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。銷(xiāo)售不僅僅是房地產(chǎn)建設(shè)后期的事情，而應(yīng)該從設(shè)計(jì)一直貫穿后期維護(hù)和處理，而如何打破傳統(tǒng)觀(guān)念，結(jié)合我國(guó)實(shí)際現(xiàn)狀將“新零售”模式下的養(yǎng)老觀(guān)念傳遞給適用人群也是養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題。銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成功與否也直接影響?zhàn)B老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資金回流的能力，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的失敗會(huì)直接造成公司資金鏈斷裂，從而也給養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了不小的風(fēng)險(xiǎn)。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方式

2.1 關(guān)注政策和合理分配資源

養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)的政策和咨詢(xún)工作，了解國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的補(bǔ)助和扶持政策以及該地區(qū)不同產(chǎn)業(yè)的布局結(jié)構(gòu)，合理規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也需要了解養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所在地區(qū)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策指標(biāo)，包括人均可支配收入、人均購(gòu)買(mǎi)力、人均住房等。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)合理構(gòu)建適宜的養(yǎng)老社區(qū)和定價(jià)模式，了解政府在未來(lái)公共交通系統(tǒng)、周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施的支持力度，根據(jù)以上不同的形勢(shì)進(jìn)行合理的判斷和分析。

一線(xiàn)、二線(xiàn)城市房屋供給稍微緊張，三線(xiàn)、四線(xiàn)城市庫(kù)存量較大，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在前期進(jìn)行調(diào)查，合理分配公司資源，制訂科學(xué)的方案。同省、同級(jí)別的不同城市，房地產(chǎn)行業(yè)的供給結(jié)構(gòu)也是不同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的決策者應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貭顩r合理選擇資金分配方案以及建設(shè)進(jìn)度。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收期較長(zhǎng)，具有較長(zhǎng)的時(shí)效性，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也要考慮資金回流和可持續(xù)開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，運(yùn)用數(shù)據(jù)分析模型和大數(shù)據(jù)信息對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行分析和策劃，掌握好開(kāi)發(fā)的流程和管理的緊縮程度，合理規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的布局和策略。養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目的投資期和運(yùn)營(yíng)期比普通商業(yè)模式長(zhǎng)很多，項(xiàng)目的成功與否從前期設(shè)計(jì)到可行性研究都應(yīng)當(dāng)運(yùn)用相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)或管理學(xué)理論進(jìn)行合理分析，從整個(gè)布局或大局角度考慮養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性和社會(huì)性。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，確保項(xiàng)目總體發(fā)展思路能夠統(tǒng)一，保證項(xiàng)目在建設(shè)的實(shí)際需求完成后依然能夠滿(mǎn)足前期的規(guī)劃和設(shè)計(jì)要求。

2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)公司管理和運(yùn)營(yíng)模式研究

養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，降低養(yǎng)老地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)成本，分析養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合公司本身的優(yōu)勢(shì)和實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，通過(guò)參照美國(guó)太陽(yáng)城（CCRC）等先進(jìn)的案例，引進(jìn)國(guó)外優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)方式和管理模式。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)涉及廣泛的工程，尤其是作為房地產(chǎn)行業(yè)中的新興產(chǎn)業(yè)，不僅包含普通地產(chǎn)行業(yè)的建筑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境設(shè)計(jì)等內(nèi)容，還包含了許多社會(huì)屬性和要求。同時(shí)，在養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該注重考慮老年人的適應(yīng)能力和體能限制，合理設(shè)計(jì)相關(guān)適老化設(shè)施，應(yīng)當(dāng)從前期規(guī)劃到后期運(yùn)營(yíng)管理，多重分析該項(xiàng)目建設(shè)的選址、建筑設(shè)計(jì)要求、管理模式等方面的合理性和經(jīng)濟(jì)性，需要有效統(tǒng)籌養(yǎng)老地產(chǎn)和社會(huì)福利兩大領(lǐng)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資源，保證養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司還要注重提升養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)金融和經(jīng)濟(jì)的綜合能力，尤其是前期預(yù)算與建設(shè)期資金的管理能力。項(xiàng)目策劃前，針對(duì)可能面臨的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要結(jié)合之前的案例或國(guó)內(nèi)外成功的案例進(jìn)行定量和定性分析，通過(guò)定量和定性雙重分析得出結(jié)論，將有限的資源應(yīng)用在相關(guān)領(lǐng)域中。除此以外，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要不斷提升自身的項(xiàng)目融資能力，降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)金流合理流通的前提下，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

2.3 養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的內(nèi)容及方法

養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程應(yīng)及時(shí)掌握政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)已存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、分析、處理。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從規(guī)劃、建設(shè)到正式運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程中都存在很多不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)不同的影響甚至導(dǎo)致資金鏈斷裂。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控主要包括兩個(gè)方面，一方面是監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，也就是對(duì)已經(jīng)通過(guò)經(jīng)濟(jì)分析得出的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)實(shí)時(shí)跟蹤，另一方面是設(shè)計(jì)應(yīng)對(duì)方案，在風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)發(fā)生的情況下，設(shè)計(jì)并實(shí)施有針對(duì)性的應(yīng)對(duì)方案，從而最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失和社會(huì)失信風(fēng)險(xiǎn)。

由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目前期決策風(fēng)險(xiǎn)的起因比較復(fù)雜，且風(fēng)險(xiǎn)因素的不可控性較強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目投資也會(huì)產(chǎn)生影響，因此養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須采用先進(jìn)的系統(tǒng)管理方法，實(shí)施有針對(duì)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控模式。為了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的過(guò)程中提前讓管理者預(yù)知可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有必要建立高效的養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模式，這也是目前風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控過(guò)程中較為有效的方法和策略。有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控模式可以讓養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，從而將可能造成的經(jīng)濟(jì)損失和社會(huì)失信損失控制在合理的范圍內(nèi)。當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)不可控制的偏差時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要針對(duì)偏差及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和修正，減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。

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