關(guān)于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及股權(quán)轉(zhuǎn)讓合理避稅的初探

閻志娜

摘 要：隨著市場化經(jīng)濟體制的不斷加深，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓案例近年來有著明顯的增多，其中以土地使用權(quán)和房地產(chǎn)等資產(chǎn)為主，是當(dāng)前最為常用的稅收籌劃手段。我國相關(guān)稅務(wù)部門已經(jīng)注意到了股權(quán)轉(zhuǎn)讓中所帶來的問題，出臺了相關(guān)的法律法規(guī)來開展反避稅工作，意圖遏制住股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的稅務(wù)籌劃渠道。但是畢竟我國的法律體制還不是十分健全，并且在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中轉(zhuǎn)讓方所承擔(dān)的稅負(fù)是十分巨大的（營業(yè)稅方面），因此借助稅收政策上的差異是完全可以進行稅務(wù)籌劃的。筆者從我國股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的稅收政策出發(fā)，在充分解讀我國稅收政策的基礎(chǔ)上，探究不動產(chǎn)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中雙方企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面存在的問題，并提出適當(dāng)?shù)母倪M措施，為企業(yè)實現(xiàn)合理避稅，降低轉(zhuǎn)讓資本提供一些參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 合理避稅 問題和措施

一、引言

十八大以來，我國市場化經(jīng)濟體制不斷加深，企業(yè)改革也如火如荼的進行著，受到世界經(jīng)濟和國內(nèi)市場、政策的影響，企業(yè)并購的案例數(shù)量明顯增加，尤其是在資產(chǎn)和股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方面，更是層出不窮，似乎股權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為未來一段時間企業(yè)發(fā)展的趨勢。目前國內(nèi)外文獻中還沒有單獨對股權(quán)式資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的稅務(wù)籌劃問題進行剖析，筆者只能依據(jù)目前現(xiàn)有政策，對各種稅負(fù)進行不同的重組方案預(yù)算，通過對總稅負(fù)進行比較，找到當(dāng)前政策下不動產(chǎn)以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的合理避稅方案。

二、目前股權(quán)轉(zhuǎn)讓和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的稅收政策

（一）不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

股權(quán)轉(zhuǎn)讓和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是有很大區(qū)別的，一是概念上的差別，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是企業(yè)在政策允許下，將股東的權(quán)益通過轉(zhuǎn)讓的形式讓他人成為企業(yè)的新股東，這是一種民事上的法律行為。而不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是為了改善企業(yè)的運作環(huán)境，提升企業(yè)的運作效率，企業(yè)管理者對一定數(shù)量的不動產(chǎn)進行調(diào)劑處理。這二者的根本區(qū)別在于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的主體是股東，而不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是公司。

（二）股權(quán)和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的稅收政策

無論是哪一種轉(zhuǎn)讓方式，要實現(xiàn)合理避稅，我們首先必須要了解它們各自的稅收政策，這樣才能在保證不違反規(guī)定的基礎(chǔ)上實現(xiàn)合理避稅。

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的政策

在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，對于轉(zhuǎn)讓方而言，營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅、契稅都是免除繳納的，因此在實際的轉(zhuǎn)讓過程中，轉(zhuǎn)讓方只需要繳納土地增值稅和印花稅。

2、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的政策

在不動資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓過程中，轉(zhuǎn)讓方需要繳納的稅款是不確定的，需要依據(jù)實際情況分別繳納營業(yè)稅、增值稅、企業(yè)所得稅以及土地增值稅、契稅、印花稅，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓形成鮮明的對比，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，需要轉(zhuǎn)讓方繳納的稅種較多，稅務(wù)部門在這一方面有著詳細(xì)的說明。

三、企業(yè)利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

（一）股權(quán)式資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢

利用股權(quán)式進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收購，操作方式便捷，它僅僅讓股權(quán)發(fā)生了變化，被收購一方企業(yè)的主體并沒有發(fā)生變動，因此企業(yè)所有的資產(chǎn)全也未發(fā)生變動，只需要辦理內(nèi)部人員的股權(quán)變更記錄即可完成，這是資產(chǎn)收購所不具有的。其他優(yōu)勢如下：

首先，這種收購模式獲益大，在收購?fù)瓿珊?，收購方能夠獲得目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)占有權(quán)和支配權(quán)，被收購一方企業(yè)的商標(biāo)權(quán)，經(jīng)營許可權(quán)以及企業(yè)享受的優(yōu)惠稅收政策也可以直接被收購方拿來使用。其次是收購價格很低，目標(biāo)企業(yè)的土地使用權(quán)在收購的過程中并不涉及，因此收購方可以免去一大部分的營業(yè)稅。第三，收購流程較為簡單，股權(quán)收購二者只要達成協(xié)議，便可以到工商部門辦理簽署產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，不需要像汽車、房屋的過戶一樣還需要到不同的機關(guān)辦理，十分繁瑣。

（二）股權(quán)式收購的缺陷

收購風(fēng)險大，這這種收購方式所帶來的第一個問題便是風(fēng)險問題，被收購方無論之前承擔(dān)著怎樣的權(quán)利和義務(wù)，在收購?fù)瓿珊笠彩怯篮悴蛔兊模枰召彿竭M行承擔(dān)，因此，如果目標(biāo)公司在收購前的談判過程中對于企業(yè)的稅負(fù)、債務(wù)以及虧損等未曾言明，則這部分負(fù)擔(dān)會由收購方承擔(dān)，這種股權(quán)減值現(xiàn)象在實際的收購過程中并不少見。

（三）股權(quán)式資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)籌劃的重難點

股權(quán)式資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式實際就是企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的避稅措施，但是隨著我國稅收體制的不斷完善，相關(guān)部門對于此種交易方式的摸索也更加清晰，從去年開始已經(jīng)出現(xiàn)了從制度到機制上的改變，這樣的反避稅政策修改讓企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的稅務(wù)籌劃工作變得難上加難。

1、股權(quán)式資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)載體的分析

將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進行虛化，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式開展，這種混淆二者定義的行為是納稅人避稅的重要措施之一。之所以采用這種方法，是稅收政策規(guī)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要繳納稅款，但是近年來通過這種方式避稅的企業(yè)數(shù)量實在態(tài)度，相關(guān)部門已經(jīng)不得不第對此進行調(diào)查和研究，估計在不久的文未來會有針對此項措施的反避稅政策，到那時再尋找新的避稅點是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中將面臨的一大難題。

2、免征范圍的重新界定

在今后，股權(quán)式資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能將會被界定為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，這樣不動產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓的過程中的界定范圍發(fā)生的變動可能會產(chǎn)生流轉(zhuǎn)稅，這對于轉(zhuǎn)讓的雙方都是不利的。我們可以在實質(zhì)判定原則指引下，對該項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定義為股權(quán)式資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，納入稅收管理之列。

（四）股權(quán)式資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓如何開展稅務(wù)籌劃，實現(xiàn)合理避稅

由于在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中稅務(wù)成本過高，因此對于轉(zhuǎn)讓方而言，在對不動產(chǎn)等資產(chǎn)轉(zhuǎn)移之前，為了達到合理避稅而又不違反國家政策的情況下，對于那些比較單一的資產(chǎn)，例如房產(chǎn)、地產(chǎn)等，可以避開資產(chǎn)轉(zhuǎn)移而采用股權(quán)轉(zhuǎn)移的方式，例如可以設(shè)置分公司，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變成股權(quán)，再與收購方進行交易，實現(xiàn)了資產(chǎn)的虛化，從而實現(xiàn)了合理避稅。

稅務(wù)籌劃的過程中，一定要關(guān)注國家的相關(guān)政策，我國在稅務(wù)政策的改革方面變動較大，在避稅中必須讓轉(zhuǎn)讓行為在政策規(guī)定的非稅范圍內(nèi)，這樣的避稅才是合法的，否則便是偷稅漏稅。在資產(chǎn)收購中進行資產(chǎn)虛化轉(zhuǎn)變成股權(quán)進行收購，實際操作時企業(yè)應(yīng)該極其謹(jǐn)慎，要將自身運作情況和資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查清楚，同時要對稅收政策進行前瞻，在充分了解當(dāng)下的基礎(chǔ)上，預(yù)測未來政策變化趨勢，從而提早找到股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的避稅點。

對于受讓方而言，由于在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中納稅額度不大，項目不多，因此整個過程中主要針對避稅的合法性進行反復(fù)審查，最大限度的降低收購風(fēng)險，不能讓稅務(wù)風(fēng)險發(fā)生。為了保障后續(xù)工作能夠順利開展，可以讓轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓合同上作出一定的擔(dān)保，最好是在收購額的支付方式上采用分期付款，這樣一旦存在問題，還能夠有談判回旋的余地。

四、案例分析

上面我們對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓進行了對比和分析，在實際的轉(zhuǎn)讓過程中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓相較于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有著明顯的優(yōu)勢，為了證明這一避稅點的正確性，我們將用案例進行分析。

【案例】A公司在2016年花費1000萬買了一塊地皮，并且在這塊地上注冊了K房地產(chǎn)公司，注冊資金為2000萬，這樣公司的資產(chǎn)構(gòu)成全部都是這塊土地的地皮價格，到2018年2000萬元的土地增值到6000萬元，K公司決定轉(zhuǎn)讓，投資建設(shè)其他項目。

目前對于K公司而言有幾種轉(zhuǎn)讓方式以供選擇：

一是不動產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓方式，將這塊地以6000萬元的價格賣給M公司，這種轉(zhuǎn)讓方式屬于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，依照稅收政策規(guī)定，K公司在轉(zhuǎn)讓后需要交納營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅這三項，單項交稅金額為：

營業(yè)稅=4000*5%=200萬元

城建稅和教育費附加=200*（3%+7%）=20萬元

印花稅=6000*0.05%=30萬元

土地增值額=6000-2000-200-20=3780萬元

3780/1220=309.84%

所以土地增值稅為1841萬元

企業(yè)所得稅為484.75萬元，一共需要交納稅款為2575萬元

二是充分利用稅收政策進行避稅后：

通過上面的稅務(wù)計算我們能夠發(fā)現(xiàn)，如此高的稅款主要來自于土地增值稅這個方面，如果不采用資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)而采用資產(chǎn)股權(quán)式轉(zhuǎn)化，國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對于單純的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不收取土地增值稅和營業(yè)稅，那么只需要繳納企業(yè)所得稅4000*25%=1000萬元。通過對比，在不進行稅務(wù)籌劃的時候，需繳納2500多萬的稅款，而在稅務(wù)籌劃后，稅款降低到了1000萬元。

雖然在實際的轉(zhuǎn)讓過程中還會涉及到其他的因素和金額，但跟1500萬元的差額相比完全可以忽略不計，當(dāng)然我們在案例說明中只是列舉了一個最為簡單的資產(chǎn)構(gòu)成，即只有一塊地皮，并沒有涉及到其他資本構(gòu)成因素，但也足以說明了問題。

五、結(jié)束語

合理避稅充斥著企業(yè)運作的整個過程，避稅行為的發(fā)生，揭示著國家稅收體制的不完善，目前各行各業(yè)企業(yè)數(shù)量都趨近于飽和，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占得先機，就比從內(nèi)部出發(fā)，加強制度的完善，加強稅務(wù)籌劃，降低風(fēng)險的發(fā)生。但是企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中應(yīng)該牢記，雖然避稅并沒有違反稅法的相關(guān)規(guī)定，但是它破壞了市場的公平性和穩(wěn)定性，企業(yè)在避稅的過程中首先要考慮到代價的問題，不能因為一時的避稅而給企業(yè)帶來不必要的風(fēng)險和損失。近年來我國的市場經(jīng)濟體制改革不斷深化，國家在反避稅方面出臺了越來越多的政策，企業(yè)的避稅點越來越少，在這種情況下，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過程中，要加強對國家政策的研讀和前瞻，爭取盡早找到避稅點，為企業(yè)降低稅負(fù)奠定基礎(chǔ)。

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