人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究

李春生 王亞星

摘要：在對(duì)人口半城鎮(zhèn)化影響房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)制進(jìn)行理論分析的基礎(chǔ)上，對(duì)二者的動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究。結(jié)果表明：人口半城鎮(zhèn)化會(huì)造成半城鎮(zhèn)化人口在常住地和戶籍地之間往返生活，引發(fā)過(guò)度的住房需求，并通過(guò)半城鎮(zhèn)化人口在兩地的居住消費(fèi)行為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生需求拉動(dòng)效應(yīng)和成本推動(dòng)效應(yīng)；人口半城鎮(zhèn)化構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的單向格蘭杰原因，人口半城鎮(zhèn)化率的提高對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有程度較大和時(shí)間較為持久的正向作用。

關(guān)鍵詞：人口半城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)價(jià)格；作用機(jī)制；實(shí)證分析

中圖分類號(hào)：F299.21文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：10037217（2018）04013506

一、引言

改革開放以來(lái)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，常住人口城鎮(zhèn)化率從1978年的17.92%上升到2016年的57.35%。然而，我國(guó)的人口城鎮(zhèn)化實(shí)質(zhì)上是一種不完全、不徹底的城鎮(zhèn)化。在全國(guó)各城市（鎮(zhèn)）中，存在著大量的在城鎮(zhèn)“常住”①，卻沒(méi)有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口因而無(wú)法享受完整城鎮(zhèn)居民權(quán)益的人口，即半城鎮(zhèn)化人口，而且呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

從實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐漸實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出較快的上漲勢(shì)頭，商品房的平均銷售價(jià)格由1992年的每平方米995元上升到2016年的每平方米7476元。房地產(chǎn)價(jià)格已成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。雖然影響我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素較多，但是由于人口半城鎮(zhèn)化會(huì)造成半城鎮(zhèn)化人口在常住地和戶籍地之間“候鳥式流動(dòng)”[1]，而居住需求又是人的基本需求，因此人口半城鎮(zhèn)化必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定程度的影響。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素是國(guó)內(nèi)外研究的熱門課題。Fair（1972）認(rèn)為，在房地產(chǎn)供給變化不大的條件下，房?jī)r(jià)的變動(dòng)主要由居民收入和對(duì)房租的預(yù)期所帶來(lái)[2]。況偉大（2010）的研究表明，預(yù)期及其投機(jī)對(duì)中國(guó)城市房?jī)r(jià)波動(dòng)具有較強(qiáng)的解釋力[3]。Peng和Wheaton（1994）通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，土地供給變化對(duì)土地價(jià)格、住宅價(jià)格和住宅供給都會(huì)產(chǎn)生較大的影響[4]。邵新建等（2012）認(rèn)為，地方政府通過(guò)對(duì)土地供給的壟斷推高了城市土地價(jià)格，并最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升[5]。Mankiw和Weil（1989）建立了兒童出生率對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的理論模型，并通過(guò)實(shí)證研究證明了房地產(chǎn)價(jià)格的漲落與“嬰兒潮”出生的一代人進(jìn)入和退出房地產(chǎn)市場(chǎng)具有密切關(guān)系[6]。徐建煒、徐奇淵和何帆（2012）的研究表明，中國(guó)少年人口撫養(yǎng)比例的提高能夠帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲[7]。高波、王文莉和李祥（2013）認(rèn)為，由于中國(guó)居民在買房與租房之間更傾向于購(gòu)房居住，造成了我國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格比租賃價(jià)格上漲得更快[8]。

（二）城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

城鎮(zhèn)化帶動(dòng)人口由農(nóng)村向城市（鎮(zhèn)）轉(zhuǎn)移，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。范方志和李海海（2011）基于馬克思地租理論開展研究，得出土地供給以及隱藏在背后的“土地財(cái)政”是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格“居高不下”的深層次原因[9]。陸銘、歐海軍和陳斌開（2014）認(rèn)為，城市化帶來(lái)的住房需求是推高城市住房?jī)r(jià)格的重要原因，但是沒(méi)有對(duì)住房需求如何作用于房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析[10]。王文莉和趙奉軍（2011）的研究表明，在一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的城市化進(jìn)程中，城市化速度與房?jī)r(jià)租金比成正相關(guān)的關(guān)系[11]。

在實(shí)證研究方面，已有文獻(xiàn)對(duì)于城鎮(zhèn)化是否對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生正向影響以及影響程度的認(rèn)識(shí)并不一致。Saiz（2007）基于美國(guó)移民和住房市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)相當(dāng)于本地人口1%的移民涌入城市，會(huì)導(dǎo)致房屋租金和房?jī)r(jià)都上漲1%[12]。陳石清和黃蔚（2007）[13]、張延和張靜（2016）[14]、王鶴和周少君（2017）[15]分別運(yùn)用時(shí)間序列分析、省際面板數(shù)據(jù)和空間杜賓模型進(jìn)行實(shí)證研究，都得到了城鎮(zhèn)化水平提高是推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要原因的結(jié)論。與以上研究不同的是：韓正龍和王洪衛(wèi)（2014）的實(shí)證研究結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)化率的提高對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響非常有限[16]；而姜松和王釗（2014）的研究表明，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響顯著為負(fù)[17]。

（三）人口半城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系

雖然學(xué)者們從上世紀(jì)80年代起就開始關(guān)注我國(guó)城市（鎮(zhèn)）的流動(dòng)人口問(wèn)題，但是人口半城鎮(zhèn)化的正式提出卻是在本世紀(jì)初期。王春光（2006）在博蘭尼整合理論的基礎(chǔ)上，首次提出了人口半城鎮(zhèn)化的概念，并概括了它的主要表現(xiàn)[18]。此后，人口半城鎮(zhèn)化逐漸成為學(xué)術(shù)研究的熱點(diǎn)問(wèn)題。但是，已有研究對(duì)人口半城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系涉及較少，僅有的幾個(gè)相關(guān)文獻(xiàn)是圍繞房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)人口半城鎮(zhèn)化的影響展開的。文樂(lè)和彭代彥（2016）通過(guò)實(shí)證研究得出，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快不利于農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化，而土地供給錯(cuò)配是造成房?jī)r(jià)上漲的重要根源[19]。文樂(lè)、彭代彥和覃一冬（2017）認(rèn)為，土地供給減少導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，進(jìn)而推高了人口半城鎮(zhèn)化率[20]。彭代彥和文樂(lè)（2017）通過(guò)空間計(jì)量分析，得出房?jī)r(jià)上漲顯著提升了本省人口半城鎮(zhèn)化率，而對(duì)周邊省市影響不顯著的結(jié)論[21]。

綜上所述，學(xué)者們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素、城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行了大量的研究，取得了較為豐富的成果；而對(duì)于人口半城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，只是從房地產(chǎn)價(jià)格影響人口半城鎮(zhèn)化的角度進(jìn)行了少量研究，關(guān)于人口半城鎮(zhèn)化影響房地產(chǎn)價(jià)格的文獻(xiàn)尚未發(fā)現(xiàn)。在吸收已有文獻(xiàn)合理成分的基礎(chǔ)上，針對(duì)它們存在的不足之處，本文進(jìn)行了以下的改進(jìn)：一是首次將人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作為研究主題；二是從房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素出發(fā)，對(duì)人口半城鎮(zhèn)化影響房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)制進(jìn)行理論分析；三是根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)，運(yùn)用VAR模型對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)程中人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)作用進(jìn)行實(shí)證分析。

三、人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的作用機(jī)制

（一）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格與地產(chǎn)價(jià)格的總稱。由于土地是生產(chǎn)商品房不可缺少的條件，因此地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成了房產(chǎn)價(jià)格的重要部分。與一般商品相似，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)要受到成本因素和供求關(guān)系的影響。從成本角度來(lái)看，土地成本、建筑成本、銷售成本等共同構(gòu)成了房地產(chǎn)的總成本，在其他條件不變的情況下，總成本越高，房地產(chǎn)價(jià)格越高；從供求關(guān)系來(lái)看，需求增加、供給減少會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲，需求減少、供給增加則會(huì)造成房?jī)r(jià)下跌。與一般商品不同的是，房地產(chǎn)既是消費(fèi)品又是投資品。作為消費(fèi)品，它具有較長(zhǎng)的使用年限，還可以通過(guò)抵押而獲得貸款，因而容易受到貨幣政策的影響。當(dāng)實(shí)行寬松的貨幣政策時(shí)，消費(fèi)者買房開支的自付比例低，對(duì)房屋的需求會(huì)增加；當(dāng)實(shí)行緊縮的貨幣政策時(shí)，消費(fèi)者買房開支的自付比例高，對(duì)房屋的需求會(huì)減少。作為投資品，房地產(chǎn)價(jià)格要受到消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的影響，在預(yù)期今后的房?jī)r(jià)上漲時(shí)，消費(fèi)者往往會(huì)增加對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買；在預(yù)期今后的房?jī)r(jià)下跌時(shí)，消費(fèi)者通常會(huì)減少對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買[22]。

（二）人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響

人口半城鎮(zhèn)化的主體是半城鎮(zhèn)化人口。半城鎮(zhèn)化人口是在一個(gè)城市（鎮(zhèn)）常住，卻沒(méi)有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，因而不能享受完整城市（鎮(zhèn)）居民權(quán)益的人口。根據(jù)戶籍地的戶口類型，可以將半城鎮(zhèn)化人口劃分為農(nóng)村戶籍半城鎮(zhèn)化人口和城鎮(zhèn)戶籍半城鎮(zhèn)化人口。無(wú)論是農(nóng)村戶籍半城鎮(zhèn)化人口還是城鎮(zhèn)戶籍半城鎮(zhèn)化人口，都是主要出于經(jīng)濟(jì)原因而選擇到外地常住，也都具有在常住地和戶籍地之間往返生活的特點(diǎn)。由于居住需求是人的基本需求，這種空間上的流動(dòng)性決定了半城鎮(zhèn)化人口在常住地和戶籍地都會(huì)產(chǎn)生住房需求。他們會(huì)根據(jù)不同的主客觀條件選擇自己的居住消費(fèi)行為。這些具體的居住消費(fèi)行為能夠作用于房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)產(chǎn)生影響。

1.需求拉動(dòng)效應(yīng)。

在常住地，半城鎮(zhèn)化人口會(huì)根據(jù)自身情況和現(xiàn)實(shí)條件選擇適當(dāng)?shù)木幼∠M(fèi)行為。家庭收入較高、能夠承擔(dān)首付及分期貸款的還款要求、有長(zhǎng)期居住意愿、符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策規(guī)定的半城鎮(zhèn)化人口一般會(huì)選擇在常住地購(gòu)買城鎮(zhèn)商品房；家庭收入情況一般、暫時(shí)不能承擔(dān)首付及分期貸款的還款要求、無(wú)長(zhǎng)期居住意愿或不符合當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策要求的半城鎮(zhèn)化人口通常會(huì)選擇在常住地租賃房屋。由于半城鎮(zhèn)化人口一般能夠在常住地獲得比戶籍地更高的收入，在他們沒(méi)有購(gòu)買常住地商品房的情況下，一部分城鎮(zhèn)戶籍半城鎮(zhèn)化人口及農(nóng)村戶籍半城鎮(zhèn)化人口會(huì)選擇到戶籍地購(gòu)買城鎮(zhèn)商品房，以備將來(lái)返回戶籍地“常住”時(shí)居住或持有房屋以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。購(gòu)買商品房形成了對(duì)房產(chǎn)的直接需求；租賃房屋則會(huì)引致依靠租房獲利的投資性購(gòu)房需求，形成間接的房產(chǎn)需求。因此，半城鎮(zhèn)化人口的增加會(huì)從直接需求和間接需求兩個(gè)方面增加對(duì)城鎮(zhèn)商品房的購(gòu)買需求。房產(chǎn)需求的增加既能引起對(duì)土地需求的增長(zhǎng)，又會(huì)改變商品房的供求關(guān)系，從而帶動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格上漲。這就是人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的需求拉動(dòng)效應(yīng)。

2.成本推動(dòng)效應(yīng)。

根據(jù)我國(guó)戶籍管理制度的規(guī)定，戶口登記的條件之一是在戶籍登記地?fù)碛蟹€(wěn)定的住所。在戶籍地半城鎮(zhèn)化人口既要保留戶籍，又需要在節(jié)假日等時(shí)段不定期地居住。除一少部分人將戶口掛靠在近親屬家外，大多數(shù)半城鎮(zhèn)化人口會(huì)通過(guò)購(gòu)買城鎮(zhèn)商品房或自建農(nóng)村住房的方式在戶籍地?fù)碛校ㄖ辽偈遣糠謸碛校┮惶幏慨a(chǎn)。城鎮(zhèn)戶籍的半城鎮(zhèn)化人口和一部分農(nóng)村戶籍的半城鎮(zhèn)化人口通過(guò)購(gòu)買城鎮(zhèn)商品房，占用了城鎮(zhèn)的住宅用地；另一部分農(nóng)村戶籍的半城鎮(zhèn)化人口通過(guò)在農(nóng)村修建自住房屋，占用了農(nóng)村的宅基地。由于土地是稀缺的自然資源，我國(guó)又是一個(gè)人多耕地少、人均可利用土地資源并不豐富的國(guó)家。在實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策背景下，這兩種對(duì)城鄉(xiāng)土地的占用方式會(huì)減少住宅用地的實(shí)際供應(yīng)，提高房地產(chǎn)開發(fā)征地、用地的實(shí)際成本。土地是生產(chǎn)商品房的基本條件，土地成本的提高會(huì)帶動(dòng)土地價(jià)格上漲，最終導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格上漲。這就是人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的成本推動(dòng)效應(yīng)。

四、實(shí)證分析

（一）研究思路設(shè)計(jì)

由于現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是對(duì)城鎮(zhèn)化整體情況的反映，沒(méi)有直接的半城鎮(zhèn)化人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也無(wú)法將半城鎮(zhèn)化人口購(gòu)買、租賃房屋所帶來(lái)的房產(chǎn)需求和引致的土地供給等情況單獨(dú)反映出來(lái)，因此結(jié)構(gòu)性的實(shí)證研究方案存在著數(shù)據(jù)不可得的困難。在結(jié)構(gòu)性實(shí)證方案不可行的情況下，實(shí)證研究的目的是對(duì)我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制以來(lái)人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)作用進(jìn)行分析，因而選擇VAR模型作為計(jì)量分析的工具。在20世紀(jì)80年代，西姆斯（Sims）最先將VAR模型應(yīng)用到經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中。由于這一模型是把系統(tǒng)中的每一個(gè)內(nèi)生變量作為所有內(nèi)生變量的滯后值來(lái)構(gòu)造模型，因而常用來(lái)研究?jī)蓚€(gè)相互聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)之間的動(dòng)態(tài)變化關(guān)系。

最一般的不含外生變量的VAR（p）模型的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

Yt=α+φ1Yt-1+φ2Yt-2+…+φpYt-p+εt（1）

在式（1）中，Yt是m維內(nèi)生變量序列；φi（i=1，…，p）是待估的參數(shù)矩陣，εt為隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)，p為模型的滯后期。

（二）變量的選取與處理

1.人口半城鎮(zhèn)化。

本研究使用全國(guó)層面的人口半城鎮(zhèn)化率作為衡量人口半城鎮(zhèn)化的指標(biāo)。人口半城鎮(zhèn)化率是半城鎮(zhèn)化人口占全體常住人口的比例。半城鎮(zhèn)化人口通過(guò)全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口（等于全國(guó)常住人口乘以常住人口城鎮(zhèn)化率）減去全國(guó)城鎮(zhèn)戶籍人口（等于全國(guó)戶籍人口乘以戶籍人口城鎮(zhèn)化率）來(lái)進(jìn)行近似計(jì)算[23]。人口半城鎮(zhèn)化率的計(jì)算公式為：

RSUPt=SUPtPt×100%=Pp-PhPt×100%（2）

在式（2）中，t代表時(shí)間，以年為單位；RSUPt代表人口半城鎮(zhèn)化率，SUPt代表半城鎮(zhèn)化人口，Pt代表常住總?cè)丝?，Pp代表城鎮(zhèn)常住人口，Ph代表城鎮(zhèn)戶籍人口。人口半城鎮(zhèn)化率越高，意味著半城鎮(zhèn)化人口占全體常住人口的比例越大，說(shuō)明人口半城鎮(zhèn)化的程度越高；反之，人口半城鎮(zhèn)化率越低，意味著半城鎮(zhèn)化人口占全體常住人口的比例越小，說(shuō)明人口半城鎮(zhèn)化的程度越低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于歷年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)人口和就業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒》和2015、2016年的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。

2.房地產(chǎn)價(jià)格。

本研究采用商品房平均銷售價(jià)格作為衡量房地產(chǎn)價(jià)格的指標(biāo)。為了消除價(jià)格水平波動(dòng)對(duì)實(shí)證分析的影響，根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》中的“城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)”，將1993-2016年的名義商品房平均銷售價(jià)格統(tǒng)一折算成以1993年價(jià)格水平計(jì)算的實(shí)際商品房平均銷售價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的折算公式為：

RHPt=NHPt÷CPItCPI1993（3）

在式（3）中，t代表時(shí)間，以年為單位；RHPt為第t年的實(shí)際商品房平均銷售價(jià)格，NHPt為第t年的名義商品房平均銷售價(jià)格，CPIt為第t年的“城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)”，CPI1993為1993年的城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于《新中國(guó)六十年統(tǒng)計(jì)資料匯編》和歷年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

（三）單位根檢驗(yàn)

為了避免數(shù)據(jù)異方差對(duì)實(shí)證研究有效性的影響，通過(guò)對(duì)所有變量取對(duì)數(shù)來(lái)消除可能存在的異方差，并將人口半城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價(jià)格水平的對(duì)數(shù)序列分別命名為L(zhǎng)NRSUP、LNRHP。由于時(shí)間序列分析要求數(shù)據(jù)序列具有平穩(wěn)性，因此在構(gòu)建VAR模型之前先要進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。本文采用最常用的單位根檢驗(yàn)法——ADF檢驗(yàn)法來(lái)對(duì)時(shí)間數(shù)據(jù)序列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表1。

通過(guò)表1可以看出，在5%的顯著性水平下，LNRSUP和LNRHP都沒(méi)有通過(guò)單位根檢驗(yàn)，說(shuō)明原水平序列是不平穩(wěn)的。經(jīng)過(guò)一階差分處理的變量D（LNRSUP）和D（LNRHP）均在5%的顯著性水平下通過(guò)了單位根檢驗(yàn)，說(shuō)明原水平序列是一階單整的，符合建立VAR模型的條件。

（四）VAR模型的估計(jì)及穩(wěn)定性檢驗(yàn)

在建立VAR模型之前，需要先確定模型的最優(yōu)滯后期。VAR模型對(duì)滯后階數(shù)的選擇有多種判斷準(zhǔn)則，一般采用的判斷準(zhǔn)則是AIC和SC值越小原則。本研究采用Eviews7.2來(lái)確定最優(yōu)滯后期，檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表2。通過(guò)表2可以看出，滯后期為2時(shí)的顯著性變量最多，因此選擇2作為VAR模型的最優(yōu)滯后階數(shù)。

確定了最優(yōu)滯后階數(shù)后，可以構(gòu)建包含兩個(gè)內(nèi)生變量的VAR（2）模型。根據(jù)Eviews7.2處理的結(jié)果，可以得到VAR（2）模型的方程。

Yt=-0.120.51+0.990.47-0.300.84Yt-1+

-0.19-0.390.380.07Yt-2+εt（4）

在估計(jì)完VAR（2）模型后，需要對(duì)模型的穩(wěn)定性進(jìn)行檢驗(yàn)。本文采用AR根圖來(lái)檢驗(yàn)VAR（2）模型的穩(wěn)定性。通過(guò)圖2可以看出，所有方程根的倒數(shù)均位于單位圓內(nèi)，說(shuō)明VAR（2）模型整體上具有穩(wěn)定性。

（五）格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)是由經(jīng)濟(jì)學(xué)家格蘭杰提出的根據(jù)時(shí)間序列的過(guò)去值來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)值的一種方法，它可以用來(lái)檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)變量之間是否在數(shù)據(jù)上存在著因果關(guān)系。由于VAR（2）模型是平穩(wěn)的，符合檢驗(yàn)的條件，可以對(duì)模型中的變量進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表3。

通過(guò)表3可以看出：在人口半城鎮(zhèn)化率不是房地產(chǎn)價(jià)格的Granger原因的假設(shè)條件下，伴隨概率為3.68%，小于5%的顯著性水平，因此可以拒絕原假設(shè)，即認(rèn)為人口半城鎮(zhèn)化是構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的Granger原因；但在房地產(chǎn)價(jià)格不是人口半城鎮(zhèn)化率的Granger原因的假設(shè)條件下，伴隨概率為65.07%，大于5%的顯著性水平，因此不能拒絕原假設(shè)，即認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不是人口半城鎮(zhèn)化的Granger原因。因此，我國(guó)的人口半城鎮(zhèn)化構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的單向格蘭杰原因。

（六）脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解

脈沖響應(yīng)函數(shù)描述了模型內(nèi)生變量對(duì)誤差沖擊的反應(yīng)。圖3是期數(shù)為10期的VAR模型的脈沖響應(yīng)圖。從圖3可以看出，人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響從第1期開始會(huì)出現(xiàn)短暫的下降，從第3期開始轉(zhuǎn)而上升，到第5期時(shí)達(dá)到一個(gè)穩(wěn)定值，之后仍然保持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，到第10期達(dá)到最大值。這說(shuō)明，如果給定一個(gè)正向的沖擊，我國(guó)的人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響時(shí)間較為持久。

方差分解衡量了影響內(nèi)生變量的外部沖擊的貢獻(xiàn)度。圖4是期數(shù)為10期的VAR模型的方差分解圖。從圖4可以看出，人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的貢獻(xiàn)度是一個(gè)逐漸顯現(xiàn)和穩(wěn)步上升的過(guò)程：從第1期到第3期略有下降，之后就開始穩(wěn)步上升，從第5期到第10期，貢獻(xiàn)度維持在10%-20%的水平，而且直到第10期達(dá)到最大值。這說(shuō)明，我國(guó)的人口半城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響程度較大。

五、結(jié)論及建議

綜上所述，從作用機(jī)制來(lái)看，人口半城鎮(zhèn)化會(huì)造成半城鎮(zhèn)化人口在常住地和戶籍地之間往返生活，產(chǎn)生過(guò)度的住房需求，并通過(guò)半城鎮(zhèn)化人口在兩地的居住消費(fèi)行為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生需求拉動(dòng)效應(yīng)和成本推動(dòng)效應(yīng)。從實(shí)證研究結(jié)果來(lái)看，我國(guó)人口半城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價(jià)格的VAR模型具有穩(wěn)定性，人口半城鎮(zhèn)化構(gòu)成了房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的單向格蘭杰原因；從脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解的情況來(lái)看，我國(guó)人口半城鎮(zhèn)化率的提高對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生了程度較大和時(shí)間較為持久的正向作用。因此，人口半城鎮(zhèn)化是影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的重要因素。

只有采取有效措施，抑制和緩解人口半城鎮(zhèn)化程度，才能有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。

1.實(shí)行全國(guó)商品房異地聯(lián)網(wǎng)登記。我國(guó)目前實(shí)行的房產(chǎn)登記和限購(gòu)政策，已經(jīng)考慮到了一個(gè)城市（鎮(zhèn)）內(nèi)部的房產(chǎn)供求情況，但是并沒(méi)有考慮半城鎮(zhèn)化人口在常住地和戶籍地之間往返生活的具體實(shí)際。針對(duì)人口半城鎮(zhèn)化帶來(lái)的過(guò)度房產(chǎn)需求，應(yīng)該實(shí)行全國(guó)商品房異地聯(lián)網(wǎng)登記，允許居民在戶籍地和常住地各擁有一套房產(chǎn)，對(duì)于居民在兩地?fù)碛谐^(guò)兩套住房的行為，可以通過(guò)稅收杠桿、行政限購(gòu)等手段來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。同時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)廉租房建設(shè)，保障城鎮(zhèn)低收入者的基本居住需求。

2.推行土地供給制度改革。目前我國(guó)城鎮(zhèn)的土地價(jià)格很高而農(nóng)村的宅基地卻可以無(wú)償使用，這既造成城鎮(zhèn)土地供應(yīng)緊張、用地成本高昂而農(nóng)村宅基地沒(méi)有得到有效利用，又引發(fā)一些農(nóng)村戶籍半城鎮(zhèn)化人口即使購(gòu)買城鎮(zhèn)商品房也不愿在城鎮(zhèn)落戶的行為。對(duì)此，可以推行土地供給制度改革。實(shí)行農(nóng)村宅基地的有償流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村戶籍人口在落戶城鎮(zhèn)的條件下能夠通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)換取到社會(huì)保障、公共服務(wù)等權(quán)益。同時(shí)，對(duì)于城市（鎮(zhèn)）土地的開發(fā)和使用，實(shí)行緊密型發(fā)展戰(zhàn)略，減少不合理的占用和浪費(fèi)，提高土地的使用效率。

注釋：

①按照我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)常住人口是指一年中在一個(gè)城市（鎮(zhèn)）居住6個(gè)月以上的人口。

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（責(zé)任編輯：漆玲瓊）