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    如何破解房屋買賣合同履行障礙

    2018-11-02 02:41:54顏宇丹
    經濟視野 2018年16期
    關鍵詞:輪候蔡某房屋買賣

    文/顏宇丹

    《合同法》第一百一十條規(guī)定∶當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實上不能履行;

    所謂“法律上或者事實上不能履行”,在房屋買賣合同糾紛中,我們歸納了如下三種典型情形∶

    1.所涉房屋被查封,存在履行不能。

    2.無權處分,第三人未構成善意取得之要件。

    3.夫妻一方擅自處分,另一方不同意,且買方尚未完成過戶登記。

    在一些房屋買賣合同糾紛中,涉案房屋被查封,一方請求繼續(xù)履行,并不是絕對的履行不能,而需分情況討論。

    【案例一】(2016)粵03民終16591號

    案由:房屋買賣合同糾紛

    蔡某仔(一審原告、上訴人)

    蔡某風(一審被告、被上訴人)

    一審法院:深圳市羅湖區(qū)人民法院【案號:(2016)粵0303民初11372號】

    二審法院:廣東省深圳市中級人民法院【案號:(2016)粵03民終16591號】

    【一審法院裁判要旨】

    涉案房產在(2012)深羅法民三初字第1067號民事訴訟中已根據(jù)蔡某風的申請首輪查封,但因蔡某仔與案外人存在借款糾紛,已先后被6個案外人的訴訟輪候查封。依合同法的相關規(guī)定,守約方才享有合同解除權,違約方一般不享有合同解除權。雖然涉案房產因蔡某仔惡意違約設定了抵押權,但在蔡某仔清償了馬某的債務并辦理了涉案房產的抵押解除手續(xù)的情況下,涉案房產的過戶手續(xù)尚存在辦理的可能。蔡某仔非但未積極辦理其與案外人馬某之間的抵押解除手續(xù),反而提起本案訴訟要求解除其與蔡某風之間的買賣合同關系,該行為違反誠信原則。因此,對于蔡某仔要求解除《房地產轉讓協(xié)議》、《補充協(xié)議》的訴訟請求,該院不予支持。

    【二審法院裁判要旨】

    在涉案房屋房號確定并具備辦理過戶條件后,賣方蔡某仔不但不及時告知買方蔡某風繼續(xù)履行協(xié)議,反而因向案外人借款將涉案房屋進行抵押,導致涉案房屋不能過戶至蔡某風名下,其行為已經構成違約,且主觀惡意明顯。蔡某仔上訴稱本案存在法律上和事實上不能履行的情形,對此,本院認為,雖然涉案房屋存在抵押權導致目前不能辦理過戶手續(xù),但該狀況有發(fā)生改變的可能,是否解除本案的《房地產轉讓協(xié)議》和《補充協(xié)議》,應由守約方蔡某風選擇。駁回上訴,維持原判。

    【點 評】

    本案由丹柱法律團隊負責人顏宇丹律師代理蔡某仔,事實上蔡某仔的確喪失償債能力,將房屋抵押給馬某實屬無奈,抵押權短時間內無法由蔡某仔解除,且蔡某風不愿滌除抵押及解除查封,那么蔡某風繼續(xù)履行的請求將無法得到支持。

    如果違約一方因合同在法律上、事實上不能履行,而合同相對方卻怠于行使解除權,雙方的合同法律關系便長期處于不明朗的狀態(tài),從而陷入違約方可不實際履行但不能解除合同的僵局。

    綜合本案情形,繼續(xù)履行房屋買賣合同顯然不具有可行性。如果僅賦予守約方的解除權而守約方卻怠于行使解除權,就會出現(xiàn)合同不能履行的僵局。當出現(xiàn)不適用繼續(xù)履行的幾種情形,應當允許違約方解除合同,以承擔違約責任賠償損失來代替繼續(xù)履行。

    【案例二】(2016)粵03民終9229號

    案由:房屋買賣合同糾紛

    劉某(一審原告、上訴人、反訴被告)

    王某(一審被告、被上訴人、反訴原告)

    一審法院:深圳市龍崗區(qū)人民法院【案號:(2015)深龍法民三初字第1584號】

    二審法院:深圳市中級人民法院【案號:(2016)粵03民終9229號】

    【一審法院裁判要旨】

    劉某、王某簽訂的《深圳市二手房買賣及居間服務合同》是雙方真實意思表示,沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,合法有效,雙方應全面履行合同約定的義務。本案中,由于涉案房產因另案被原審法院查封,無法完成過戶手續(xù),劉某要求繼續(xù)履行合同存在法律上的障礙。故駁回劉某的全部訴訟請求。

    【二審法院裁判要旨】

    本案中,除本案有效查封外,對涉案房屋另有3項另案輪候查封,根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第二十八條第一款、第三十二條的規(guī)定,輪候查封在現(xiàn)有查封措施解除后方自動生效,在本案查封尚未解除的情況下,對涉案房屋的另案輪候查封仍處于輪候狀態(tài)而并未發(fā)生查封效力,根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百條第一款的規(guī)定,現(xiàn)有效的本案查封即為保障本案判決的執(zhí)行,在依現(xiàn)有證據(jù)另3案當事人亦未主張取得本案房屋所有權的情況下,本案合同繼續(xù)履行并不存在法律上的障礙,原審判決相關認定有誤,本院依法予以糾正。

    【點 評】

    所涉房屋在本案中被首位查封,即使在其他訴訟中被另案輪候查封,繼續(xù)履行也能夠得到法院支持。

    【案例三】(2015)深福法民三初字第473號

    案由:房屋買賣合同糾紛

    孫某(一審原告)

    吳某(一審被告)

    李某(一審被告)

    一審法院:深圳市福田區(qū)人民法院【案號:(2015)深福法民三初字第473號】

    【一審法院裁判要旨】

    所涉房屋買賣合同、協(xié)議書、借條等均系當事人真實意思表示,合法有效。原告在依約向被告吳某、被告李某支付購房款后,被告吳東成、被告李某未按照合同約定注銷抵押登記,且在2013年12月31日,涉案房產被另案首位查封。被告吳某、被告李某構成違約。

    原告在自愿代被告李某償還尚欠第三人楊某的欠款和執(zhí)行費用、代被告吳某、被告李某償還尚欠第三人建設銀行的欠款和執(zhí)行費用,以注銷抵押和查封的情況下,有權要求被告吳某、被告李某繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同并有權主張違約金。

    【點 評】

    如果所涉房屋被另案首位查封,本案沒有查封或屬輪候查封,除非當事人愿意排除各項履行障礙,解除查封,否則法院不會判決合同繼續(xù)履行。

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