如何破解房屋買賣合同履行障礙

文/顏宇丹

《合同法》第一百一十條規(guī)定∶當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；

所謂“法律上或者事實上不能履行”，在房屋買賣合同糾紛中，我們歸納了如下三種典型情形∶

1.所涉房屋被查封，存在履行不能。

2.無權處分，第三人未構成善意取得之要件。

3.夫妻一方擅自處分，另一方不同意，且買方尚未完成過戶登記。

在一些房屋買賣合同糾紛中，涉案房屋被查封，一方請求繼續(xù)履行，并不是絕對的履行不能，而需分情況討論。

【案例一】（2016）粵03民終16591號

案由：房屋買賣合同糾紛

蔡某仔（一審原告、上訴人）

蔡某風（一審被告、被上訴人）

一審法院：深圳市羅湖區(qū)人民法院【案號：（2016）粵0303民初11372號】

二審法院：廣東省深圳市中級人民法院【案號：（2016）粵03民終16591號】

【一審法院裁判要旨】

涉案房產在（2012）深羅法民三初字第1067號民事訴訟中已根據(jù)蔡某風的申請首輪查封，但因蔡某仔與案外人存在借款糾紛，已先后被6個案外人的訴訟輪候查封。依合同法的相關規(guī)定，守約方才享有合同解除權，違約方一般不享有合同解除權。雖然涉案房產因蔡某仔惡意違約設定了抵押權，但在蔡某仔清償了馬某的債務并辦理了涉案房產的抵押解除手續(xù)的情況下，涉案房產的過戶手續(xù)尚存在辦理的可能。蔡某仔非但未積極辦理其與案外人馬某之間的抵押解除手續(xù)，反而提起本案訴訟要求解除其與蔡某風之間的買賣合同關系，該行為違反誠信原則。因此，對于蔡某仔要求解除《房地產轉讓協(xié)議》、《補充協(xié)議》的訴訟請求，該院不予支持。

【二審法院裁判要旨】

在涉案房屋房號確定并具備辦理過戶條件后，賣方蔡某仔不但不及時告知買方蔡某風繼續(xù)履行協(xié)議，反而因向案外人借款將涉案房屋進行抵押，導致涉案房屋不能過戶至蔡某風名下，其行為已經構成違約，且主觀惡意明顯。蔡某仔上訴稱本案存在法律上和事實上不能履行的情形，對此，本院認為，雖然涉案房屋存在抵押權導致目前不能辦理過戶手續(xù)，但該狀況有發(fā)生改變的可能，是否解除本案的《房地產轉讓協(xié)議》和《補充協(xié)議》，應由守約方蔡某風選擇。駁回上訴，維持原判。

【點 評】

本案由丹柱法律團隊負責人顏宇丹律師代理蔡某仔，事實上蔡某仔的確喪失償債能力，將房屋抵押給馬某實屬無奈，抵押權短時間內無法由蔡某仔解除，且蔡某風不愿滌除抵押及解除查封，那么蔡某風繼續(xù)履行的請求將無法得到支持。

如果違約一方因合同在法律上、事實上不能履行，而合同相對方卻怠于行使解除權，雙方的合同法律關系便長期處于不明朗的狀態(tài)，從而陷入違約方可不實際履行但不能解除合同的僵局。

綜合本案情形，繼續(xù)履行房屋買賣合同顯然不具有可行性。如果僅賦予守約方的解除權而守約方卻怠于行使解除權，就會出現(xiàn)合同不能履行的僵局。當出現(xiàn)不適用繼續(xù)履行的幾種情形，應當允許違約方解除合同，以承擔違約責任賠償損失來代替繼續(xù)履行。

【案例二】（2016）粵03民終9229號

案由：房屋買賣合同糾紛

劉某（一審原告、上訴人、反訴被告）

王某（一審被告、被上訴人、反訴原告）

一審法院：深圳市龍崗區(qū)人民法院【案號：(2015)深龍法民三初字第1584號】

二審法院：深圳市中級人民法院【案號：（2016）粵03民終9229號】

【一審法院裁判要旨】

劉某、王某簽訂的《深圳市二手房買賣及居間服務合同》是雙方真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應全面履行合同約定的義務。本案中，由于涉案房產因另案被原審法院查封，無法完成過戶手續(xù)，劉某要求繼續(xù)履行合同存在法律上的障礙。故駁回劉某的全部訴訟請求。

【二審法院裁判要旨】

本案中，除本案有效查封外，對涉案房屋另有3項另案輪候查封，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第二十八條第一款、第三十二條的規(guī)定，輪候查封在現(xiàn)有查封措施解除后方自動生效，在本案查封尚未解除的情況下，對涉案房屋的另案輪候查封仍處于輪候狀態(tài)而并未發(fā)生查封效力，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百條第一款的規(guī)定，現(xiàn)有效的本案查封即為保障本案判決的執(zhí)行，在依現(xiàn)有證據(jù)另3案當事人亦未主張取得本案房屋所有權的情況下，本案合同繼續(xù)履行并不存在法律上的障礙，原審判決相關認定有誤，本院依法予以糾正。

【點 評】

所涉房屋在本案中被首位查封，即使在其他訴訟中被另案輪候查封，繼續(xù)履行也能夠得到法院支持。

【案例三】（2015）深福法民三初字第473號

案由：房屋買賣合同糾紛

孫某（一審原告）

吳某（一審被告）

李某（一審被告）

一審法院：深圳市福田區(qū)人民法院【案號：（2015）深福法民三初字第473號】

【一審法院裁判要旨】

所涉房屋買賣合同、協(xié)議書、借條等均系當事人真實意思表示，合法有效。原告在依約向被告吳某、被告李某支付購房款后，被告吳東成、被告李某未按照合同約定注銷抵押登記，且在2013年12月31日，涉案房產被另案首位查封。被告吳某、被告李某構成違約。

原告在自愿代被告李某償還尚欠第三人楊某的欠款和執(zhí)行費用、代被告吳某、被告李某償還尚欠第三人建設銀行的欠款和執(zhí)行費用，以注銷抵押和查封的情況下，有權要求被告吳某、被告李某繼續(xù)履行涉案房屋買賣合同并有權主張違約金。

【點 評】

如果所涉房屋被另案首位查封，本案沒有查封或屬輪候查封，除非當事人愿意排除各項履行障礙，解除查封，否則法院不會判決合同繼續(xù)履行。