房產(chǎn)代理公司預(yù)算管理實施研究

張曉偉

摘 要：為保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，2018年針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。房產(chǎn)代理公司受國家宏觀政策影響較大，本文通過對預(yù)算管理實施問題的分析研究，發(fā)揮預(yù)算的控制作用，實現(xiàn)公司經(jīng)濟效益的持續(xù)增長。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)代理公司 預(yù)算管理 預(yù)算實施

一、引言

預(yù)算管理指企業(yè)以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，通過對未來一定期間內(nèi)的經(jīng)營活動和相應(yīng)的財務(wù)結(jié)果進行全面預(yù)測和籌劃，科學(xué)、合理配置企業(yè)各項財務(wù)和非財務(wù)資源，并對執(zhí)行過程進行監(jiān)督和分析，對執(zhí)行結(jié)果進行評價和反饋，指導(dǎo)經(jīng)營活動的改善和調(diào)整，進而推動實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的管理活動。

面對宏觀政策及市場的不斷變化，房產(chǎn)代理公司為保持良好的經(jīng)濟效益，不至于在激烈的市場競爭中被淘汰，在日常管理中引入預(yù)算管理勢在必行。

二、建立預(yù)算組織機構(gòu)

預(yù)算管理作為一種管理控制系統(tǒng)，要使其能夠得到有效地運行，需要建立預(yù)算組織機構(gòu)。建立預(yù)算管理委員會、預(yù)算管理小組，推動預(yù)算管理在整個公司實施。

預(yù)算管理委員會由決策層班子組成，成員可包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人等。預(yù)算管理委員會下設(shè)預(yù)算管理小組，負(fù)責(zé)日常預(yù)算事務(wù)的處理，財務(wù)負(fù)責(zé)人擔(dān)任預(yù)算管理小組組長，預(yù)算管理小組成員由各部門預(yù)算負(fù)責(zé)人擔(dān)任。

筆者曾任職的公司為蘇州最大的地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)，所代理項目達(dá)60余個。公司按項目所在地區(qū)分為若干區(qū)域事業(yè)部，以加強對項目的管理。各項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)所在項目的預(yù)算管理。

三、預(yù)算編制和審批

預(yù)算管理委員會在每年第四季度初，根據(jù)公司下年度總體規(guī)劃，提出下一年度預(yù)算總指標(biāo)，并將總預(yù)算指標(biāo)分解。

各獨立預(yù)算單位根據(jù)公司預(yù)算總指標(biāo)和分解指標(biāo) ，并按預(yù)算編制原則和方法，做出相關(guān)預(yù)算假設(shè)，編制本單位預(yù)算。銷售及到賬傭金收入目標(biāo)既要結(jié)合項目推案的實際情況制定又要有一定的目標(biāo)指導(dǎo)意義，正常銷售的項目應(yīng)該確保一定的利潤。

事業(yè)部及預(yù)算人員將上述預(yù)算進行審核匯總后，提交給預(yù)算管理委員會進行復(fù)審。

預(yù)算管理委員會討論通過年度預(yù)算總方案，并報董事會批準(zhǔn)后，由財務(wù)部將預(yù)算指標(biāo)下達(dá)到各獨立預(yù)算單位開始執(zhí)行。為增強各級部門負(fù)責(zé)人的責(zé)任感并調(diào)動其積極性，可通過逐級簽訂軍令狀的方式，確保預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。

四、預(yù)算調(diào)整

（一）預(yù)算調(diào)劑

各獨立預(yù)算單位應(yīng)嚴(yán)格控制費用支出，各項目費用當(dāng)月有節(jié)余的，可以結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，未經(jīng)預(yù)算日常管理部門審核，財務(wù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，嚴(yán)禁各項目費用之間相互替代使用。經(jīng)審批后的預(yù)算調(diào)劑方案可相互進行調(diào)劑。

（二）預(yù)算追加

各責(zé)任部門的預(yù)算需要進行調(diào)整的，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)同意后向預(yù)算日常管理部門遞交預(yù)算調(diào)整申請，詳細(xì)說明要求追加調(diào)整的理由、項目、額度、時間和以后彌補預(yù)算的保障措施。由預(yù)算日常管理部門審核后報預(yù)算委員會審核確認(rèn)，再報預(yù)算委員會審批。預(yù)算的追加涉及到公司總預(yù)算的重大變更時，調(diào)整公司預(yù)算。

（三）預(yù)算重大調(diào)整

當(dāng)項目因客觀情況導(dǎo)致推案進度等發(fā)生巨大變化，致使銷售、傭金收入指標(biāo)年度內(nèi)與預(yù)算有較大偏差的，可以申請預(yù)算調(diào)整。在公司預(yù)算重大調(diào)整時召開由公司總經(jīng)理主持的預(yù)算調(diào)整會議，預(yù)算調(diào)整后應(yīng)形成書面決議，并編制新的調(diào)整后預(yù)算表，編寫調(diào)整說明。

五、預(yù)算控制和考核

（一）信息跟蹤

預(yù)算日常管理部門根據(jù)預(yù)算責(zé)任單位建立執(zhí)行統(tǒng)計臺帳，設(shè)專人負(fù)責(zé)跟蹤，并及時進行反饋和通報。

對于各項費用及固定資產(chǎn)資金的使用，要求按預(yù)算的具體項目詳細(xì)紀(jì)錄預(yù)算數(shù)量、金額、實際發(fā)生數(shù)和結(jié)余，并按月控制。

預(yù)算執(zhí)行過程中，各預(yù)算責(zé)任中心應(yīng)組織專門人員進行及時檢查、追蹤預(yù)算的執(zhí)行情況，預(yù)算管理小組應(yīng)及時形成預(yù)算差異分析報告報預(yù)算責(zé)任部門的責(zé)任人。

（二）預(yù)算分析例會

公司預(yù)算管理小組定期召開例會，對收入、成本費用、人均績效等指標(biāo)執(zhí)行情況進行分析，討論改善措施，以保證預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。

（三）預(yù)算的考核

考核工作由公司人事部門進行，財務(wù)部配合，財務(wù)部將每月財務(wù)指標(biāo)執(zhí)行情況發(fā)送人事部門?？己送瓿珊笠怨镜拿x，下發(fā)考評結(jié)果。

考核與軍令狀、預(yù)算月度分解指標(biāo)緊密相連，根據(jù)預(yù)算指標(biāo)的完成情況進行考核打分，作為各級部門負(fù)責(zé)人的重要考核分?jǐn)?shù)?？己朔?jǐn)?shù)與獎金掛鉤，根據(jù)考核分?jǐn)?shù)的高低對獎金進行一定比例的上浮或下降。同時，考核結(jié)果可與有關(guān)預(yù)算責(zé)任人的任免、升降、獎懲掛鉤，以得到各部門對預(yù)算的重視及支持。

六、預(yù)算控制要點

（一）成熟項目

房產(chǎn)代理公司屬于典型的輕資產(chǎn)運營，人員的工資及傭金占運營成本的比重較大，約占80%左右。財務(wù)部門可根據(jù)預(yù)算收入目標(biāo)并參考?xì)v史數(shù)據(jù)，提出人員配置的建議，避免人員冗余造成的成本浪費。

（二）新接項目

新接項目需將年度銷售目標(biāo)分解至每月，在預(yù)算編制時上報項目每月需配備的人員及傭金收入，并據(jù)此編制費用支出，包括人工成本、行政管理費用、固定成本。避免新接項目成本支出因無預(yù)算而缺乏控制，影響企業(yè)業(yè)績的達(dá)成。

（三）尾盤項目

通過每月人均績效數(shù)據(jù)提出人員優(yōu)化建議，對于人均收入不佳的項目，結(jié)合項目生命周期，優(yōu)化人員配置，特別是尾盤階段的項目保持最佳的人員數(shù)量，避免虧損的發(fā)生，多余的人員可安排至處于強銷期的樓盤。

（四）完善費用標(biāo)準(zhǔn)

針對各項費用制定標(biāo)準(zhǔn)，避免預(yù)算編制時缺乏依據(jù)，隨心所欲。如員工傭金可根據(jù)項目地理區(qū)位、銷售難度等制定不同的提傭標(biāo)準(zhǔn)，上報管理層審核。差旅費、業(yè)務(wù)招待費、員工福利、銷售人員工作服裝等制定公司統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算人員可根據(jù)出差頻率、銷售收入、人員數(shù)量編制預(yù)算，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性。

七、結(jié)束語

預(yù)算管理作為一項良好的管理工具，企業(yè)通過全員參與，發(fā)揮其控制、激勵、考核等功能。面對宏觀政策及市場的不斷變化，加強預(yù)算的日常信息跟蹤，完善月度考核機制，促使業(yè)績不發(fā)生大的偏差。發(fā)揮預(yù)算管理在經(jīng)營決策中的指導(dǎo)作用，控制項目成本費用支出，避免不必要的浪費，提升公司經(jīng)營業(yè)績，實現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)。

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