“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)措施

丁信利

摘要：現(xiàn)如今，我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，那么相對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)制度也越來(lái)越完善，與此同時(shí)在整體的財(cái)務(wù)稅收方面進(jìn)行進(jìn)一步完善工作，從中推出了一系列的“營(yíng)改增”計(jì)劃。進(jìn)行全方面的執(zhí)行，其中影響最大的行業(yè)應(yīng)當(dāng)屬于房地產(chǎn)行業(yè)。這篇文章主要講述的是“營(yíng)改增”計(jì)劃，在比較發(fā)達(dá)的地區(qū)中城市房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的整體影響情況，并且提出了比較有效的建議。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增計(jì)劃；房地產(chǎn)企業(yè)；影響和方案

在我們國(guó)家，現(xiàn)在所執(zhí)行的稅收政策當(dāng)中，增值稅主要來(lái)源以第二制造產(chǎn)業(yè)為主。營(yíng)業(yè)稅主要來(lái)源于第三服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主。目前，我們的主要目的是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，在服務(wù)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展來(lái)改變內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主要目的大改變。國(guó)家努力推行“營(yíng)改增”的根本目的是為了減免稅收，按照目前的情況來(lái)說(shuō)，其中大多數(shù)的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始降低稅負(fù)，伴隨著“營(yíng)改增”全面推行，稅負(fù)將會(huì)有很大程度的降低。我們實(shí)行“營(yíng)改增”的目的是，從中建立一套系統(tǒng)完善的體系，能夠?qū)λ行袠I(yè)和交易行為有一個(gè)公平公正的稅收政策，做到真正的公平。

一、營(yíng)改增的發(fā)展歷史

首先來(lái)說(shuō)一下，營(yíng)改增發(fā)展的過(guò)程。在我們國(guó)家稅收結(jié)構(gòu)當(dāng)中，占主要地位是增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩種流轉(zhuǎn)型稅收制度，這兩者是分開(kāi)并且獨(dú)立的。根據(jù)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，增值稅收和營(yíng)業(yè)型稅收逐漸的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)打破了現(xiàn)有的商品和勞務(wù)流轉(zhuǎn)課稅的統(tǒng)一性，這樣以來(lái)就形成了不公平的稅收制度。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)已經(jīng)充分說(shuō)明，現(xiàn)行的財(cái)務(wù)稅收政策已經(jīng)不適合當(dāng)前的發(fā)展，其中制度不完善的問(wèn)題也相應(yīng)發(fā)生，這種稅收政策已經(jīng)不再是我們所需要的了。新型的財(cái)務(wù)稅收體系進(jìn)行改革，國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始逐漸的推出了“營(yíng)改增”計(jì)劃。在二零一六年三月十八號(hào)的時(shí)候，國(guó)家國(guó)務(wù)常務(wù)通過(guò)會(huì)議審議決定全面的推行“營(yíng)改增”試點(diǎn)計(jì)劃。其中在二零一六年的五月一號(hào)那天開(kāi)始，已經(jīng)將建筑行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)，金融類行業(yè)，有關(guān)于生活服務(wù)類型行業(yè)等這些方面全部歸入到“營(yíng)改增”的試點(diǎn)范圍以內(nèi)。這其中對(duì)于這四大類型的產(chǎn)業(yè)影響是不相同的，這篇文章主要講述的是，在推行“營(yíng)改增”計(jì)劃以后，離不開(kāi)人們?nèi)粘Ｉ畹姆康禺a(chǎn)行業(yè)的影響以及對(duì)應(yīng)的策略等。

二、“營(yíng)改增”政策對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的影響

（一）在稅收負(fù)擔(dān)方面的影響

伴隨著“營(yíng)改增”政策的大力實(shí)施，其中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響很大，主要體現(xiàn)在企業(yè)稅收方面。由于現(xiàn)在稅種的整體變化，引起稅率方面相關(guān)的變化，出現(xiàn)稅基減少，計(jì)稅方法的不同，通過(guò)以上的變化導(dǎo)致應(yīng)納稅收的額度也相應(yīng)的發(fā)生了變化。僅僅從營(yíng)業(yè)稅收和增值稅收這兩個(gè)方面進(jìn)行考慮，房地產(chǎn)的企業(yè)為一般納稅人，一年度內(nèi)整體收入其中包括稅收營(yíng)業(yè)收入的毛利潤(rùn)為R，然后再減去進(jìn)項(xiàng)稅收和整體的營(yíng)業(yè)成本所得的比例為C，這中間的營(yíng)業(yè)稅收稅率大約在百分之五左右，其中增值稅率占百分之十一左右。根據(jù)這個(gè)數(shù)據(jù)可以得知，營(yíng)業(yè)稅收的方案下，營(yíng)業(yè)稅額度為=R*5%。那么在增值稅收方案下，增值稅銷項(xiàng)額度為=R/（1+11%）*11%=0.0991R。

從上述兩種公式中可以看出營(yíng)業(yè)的稅收和增值稅收的整體征收標(biāo)準(zhǔn)不同的。在進(jìn)行征收增值稅的時(shí)候，稅收基數(shù)中沒(méi)有稅收的收入這一項(xiàng)，和征收營(yíng)業(yè)稅收相比較稅收基數(shù)要小很多。在增值稅收方面有一項(xiàng)規(guī)定，就是允許企業(yè)用進(jìn)項(xiàng)稅收額度做為抵扣，這中間存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能性。

在平衡方面進(jìn)行分析，我們假設(shè)C等于33.79%的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)的征收營(yíng)業(yè)稅收或者是增值稅收，這時(shí)候是平等的關(guān)系。當(dāng)C大于33.79%的時(shí)候，房地產(chǎn)的征收營(yíng)業(yè)稅收和增值稅收相比較的話，營(yíng)業(yè)稅收的稅比較小。那么相反的，當(dāng)C小于33.79%的時(shí)候，房地產(chǎn)征收和增值稅收相比較大話，營(yíng)業(yè)稅收的稅比較大。

通過(guò)上述的分析，我們僅僅考慮在營(yíng)業(yè)稅收和增值稅收兩者平衡的狀態(tài)下，企業(yè)在整體運(yùn)行的過(guò)程中，根據(jù)營(yíng)改增的規(guī)定稅金和附加的營(yíng)業(yè)稅收或者是增值稅收的稅基在計(jì)算方面計(jì)算出應(yīng)該所納的稅收額度，營(yíng)業(yè)稅收和增值稅收的額度差異會(huì)造成營(yíng)業(yè)整體稅金和土地增值稅，以及企業(yè)所得稅方面的相關(guān)變化。所以，我們說(shuō)“營(yíng)改增”的計(jì)劃的推行，不是說(shuō)企業(yè)的稅收一定會(huì)減少，而是企業(yè)在結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)情況以后，通過(guò)內(nèi)部的控制和管理使其兩者得到平衡，這樣以來(lái)才可以做到最大程度的稅收減免。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本方面的影響

在我們國(guó)家開(kāi)始大力推行“營(yíng)改增”計(jì)劃以后，房地產(chǎn)行業(yè)要想取得更大的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，就需要在進(jìn)項(xiàng)抵扣方面下功夫，進(jìn)項(xiàng)抵扣方面在房地產(chǎn)行業(yè)中占有比較重要的影響。所以房地產(chǎn)行業(yè)如果能夠合理的利用好稅收籌劃方面就能夠很好的控制企業(yè)所產(chǎn)生的成本問(wèn)題，從而減輕稅收的負(fù)擔(dān)。這樣一來(lái)就需要我們?cè)谕恋爻杀竞烷_(kāi)發(fā)建設(shè)成本以及財(cái)務(wù)費(fèi)用方面下功夫進(jìn)行分析和研究。

其中根據(jù)國(guó)家規(guī)定可以得知，房地產(chǎn)行業(yè)中一般納稅人在進(jìn)行銷售自己開(kāi)發(fā)的土地項(xiàng)目的時(shí)候，土地的價(jià)格款項(xiàng)可以在銷售額度中進(jìn)行扣除，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)差額計(jì)征?？梢缘弥鄳?yīng)的計(jì)算公式：銷售額=（全部款項(xiàng)和價(jià)外的整體費(fèi)用-當(dāng)時(shí)可以進(jìn)行扣除的土地價(jià)款）/（1+11%），從這個(gè)公式中可以看出相當(dāng)于可以抵扣整體百分之十一的進(jìn)項(xiàng)稅收，其中允許扣除的土地價(jià)款，意思是向政策，或者是有關(guān)土地管理部門所進(jìn)行直接支付的土地價(jià)格款項(xiàng)，這其中包括拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)和土地變更用途的款項(xiàng)等一系列相關(guān)的費(fèi)用、不能夠進(jìn)行扣除。那么我們假設(shè)其中不能扣除的部分占土地總價(jià)值的百分之二十，這樣一來(lái)可以進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率大概在百分之八點(diǎn)八左右。

三、整體行業(yè)對(duì)策分析

（一）增值稅收發(fā)票管理方面和供應(yīng)商方面的管理

我們知道增值稅收的專用性發(fā)票其中具有交稅收成功的作用，與此同時(shí)還是銷貨方面和進(jìn)貨方面納稅義務(wù)互相抵扣的證明。伴隨著“營(yíng)改增”的大力發(fā)展，在房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)了稅收率上升的問(wèn)題，那么怎樣有效的提高房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)問(wèn)題的策略，這就需要在增值稅收發(fā)票上面下功夫，可以利用正規(guī)的發(fā)票來(lái)進(jìn)行抵扣稅收。所以，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)的購(gòu)買之前，首先要做的就是對(duì)于供應(yīng)商的選擇方面要有進(jìn)一步的要求，從中選擇比較正規(guī)的供應(yīng)商，為我們提供質(zhì)量好的商品和正規(guī)的增值稅收專用發(fā)票。在實(shí)際工作過(guò)程中，我們所獲得的增值稅發(fā)票，應(yīng)該做到仔細(xì)的檢查，確認(rèn)發(fā)票項(xiàng)目是否齊全符合要求，以免造成不必要的損失。

（二）成本控制，稅收計(jì)劃

“營(yíng)改增”在房地產(chǎn)成本方面主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：土地采購(gòu)成本方面，建設(shè)安裝成本方面，整體的財(cái)務(wù)費(fèi)用方面。其中土地采購(gòu)的成本根據(jù)不同地區(qū)和發(fā)展程度整體價(jià)格差異是比較大的，其中一些一二線城市房地產(chǎn)的價(jià)格大概在幾萬(wàn)每平方米，那么在一些比較小的城市，價(jià)格在一萬(wàn)元上下。土地的價(jià)款差額計(jì)征，是按照建設(shè)面積的整體比例從中來(lái)計(jì)算進(jìn)行扣除的，在企業(yè)開(kāi)始建設(shè)以前首先應(yīng)該考慮到這一方面的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)除了要支付安裝勞務(wù)費(fèi)以外，還要支付一些零星的勞務(wù)工作費(fèi)用和整體使用貨物的費(fèi)用，這一部分款項(xiàng)也是沒(méi)有辦法扣除的。這樣一來(lái)就需要企業(yè)在施工的過(guò)程中進(jìn)行合理的調(diào)整，把應(yīng)該繳納的增值稅收合理的分?jǐn)偟礁黜?xiàng)環(huán)節(jié)中去。

四、結(jié)語(yǔ)

在我們國(guó)家全面應(yīng)用“營(yíng)改增”政策的出發(fā)點(diǎn)，是為了減少企業(yè)的稅收壓力。各方面企業(yè)要積極響應(yīng)國(guó)家的這一政策，對(duì)于公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理方面要逐漸加強(qiáng)，進(jìn)一步提高內(nèi)部的控制和整體稅收計(jì)劃體系，充分的結(jié)合自己企業(yè)的發(fā)展，做到整體的轉(zhuǎn)型，最大程度配合稅收政策，以此來(lái)提高企業(yè)的盈利空間。

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