拈花灣項(xiàng)目旅游地產(chǎn)設(shè)計(jì)過程和方法實(shí)例研究

吳子寅

摘 要：隨著生活水平的提高，人們的旅游度假需求日益高漲，繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)之后，旅游地產(chǎn)已成為全國熱門的新興地產(chǎn)模式，各大旅游度假小鎮(zhèn)遍地開花。本文結(jié)合無錫靈山拈花灣旅游地產(chǎn)設(shè)計(jì)項(xiàng)目，從拿地定位階段、概念規(guī)劃深化階段、建筑設(shè)計(jì)階段（含方案、擴(kuò)初及施工圖）、建設(shè)階段和項(xiàng)目運(yùn)營階段，詳細(xì)地論述了旅游地產(chǎn)設(shè)計(jì)過程和方法。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成功是多方面要素共同作用的結(jié)果，需要政府、甲方、設(shè)計(jì)方、施工方和運(yùn)營方長時(shí)間全方位的配合，并在正式運(yùn)營后不斷做出調(diào)整修正，保證項(xiàng)目的生命力。本文成果可為相關(guān)應(yīng)用與研究提供參考。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn)；拈花灣；設(shè)計(jì)過程；設(shè)計(jì)方法；地域性

1 旅游地產(chǎn)的發(fā)展背景和發(fā)展概況

隨著人民生活水平的提高，在滿足了衣食住的需求之后，大家的旅游度假需求日益高漲，在早期傳統(tǒng)觀光游的基礎(chǔ)上，衍生出休閑度假2.0模式；同時(shí)，國家大力推進(jìn)“特色小鎮(zhèn)”的發(fā)展策略，在這樣的社會(huì)背景和時(shí)代背景下，繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)之后，旅游地產(chǎn)成為全國熱門的新興地產(chǎn)模式，各大旅游度假小鎮(zhèn)遍地開花。

古北水鎮(zhèn)和無錫靈山拈花灣為其中標(biāo)桿性的兩個(gè)成功案例，成為環(huán)首都圈和長三角地區(qū)兩大新興旅游度假目的地，拈花灣更是在開園一年之內(nèi)，以僅僅800畝的園區(qū)面積，獲得200萬人次的年游客量，被稱為“旅游地產(chǎn)的奇跡”。

在“旅游地產(chǎn)熱”的背后，也出現(xiàn)了大量雷同性或者缺乏深層次的思考，僅以常規(guī)操作手段完成的度假小鎮(zhèn)，即使完成度極高，仍出現(xiàn)開業(yè)之后鮮有人前往的“空城”現(xiàn)象。因此，對(duì)于長周期、前期高投資，高風(fēng)險(xiǎn)，不成一舉功即失敗的旅游地產(chǎn)，當(dāng)設(shè)計(jì)工作的伊始，我們就需要懷有一顆“敬畏之心”，去深入解讀和思考，并時(shí)刻警醒，力求完美，打造真正打動(dòng)人心的唯一場所感，才能夠獲得旅游地產(chǎn)存活的可能性。

2 拈花灣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目概況

拈花灣項(xiàng)目坐落于無錫馬山國家風(fēng)景名勝區(qū)，靠山面湖，與靈山大佛依山為鄰，為世界佛教論壇永久性會(huì)址的重要組成部分，打造以自然、人文、生活方式相融合的旅游度假目的地，讓人們體驗(yàn)無處不在的禪意生活，從而開創(chuàng)“心靈度假”的休閑旅游新模式。

項(xiàng)目總用地面積：1200畝，建筑面積：約30萬㎡，容積率0.4，實(shí)際建成面積約800畝，其余作為景觀用地。本項(xiàng)目從規(guī)劃到建成歷時(shí)5年， 2015年11月14日開放后，獲得各界廣泛的關(guān)注和旅游度假者熱捧，開園兩年，游客量總計(jì)接近400萬人次，成為長三角地區(qū)最熱門的旅游度假目的地之一。

3 拈花灣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程和方法

旅游地產(chǎn)設(shè)計(jì)周期漫長，可分為以下發(fā)展階段：拿地定位階段、概念規(guī)劃深化階段、建筑設(shè)計(jì)階段（含方案、擴(kuò)初及施工圖）、建設(shè)階段和項(xiàng)目運(yùn)營階段，下文將逐一進(jìn)行分析。

3.1 拿地定位概念階段

甲方確定拿地意向，設(shè)計(jì)方進(jìn)行拿地概念方案設(shè)計(jì)。此階段包括項(xiàng)目定位和概念方案規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè)部分。

3.1.1 拿地定位階段

拋開甲方拿地選擇不談（在筆者參與的項(xiàng)目中，有碰到甲方需要設(shè)計(jì)方提供地塊價(jià)值評(píng)估建議，供其比較評(píng)判），設(shè)計(jì)方從宏觀區(qū)位概況、城市要素、自然景觀條件要素等方面對(duì)用地進(jìn)行多方位研判，確定項(xiàng)目定位，并深入研讀周邊信息，獲取地塊的核心價(jià)值點(diǎn)和主導(dǎo)要素，推導(dǎo)出定位可能的實(shí)現(xiàn)方式，一般我們認(rèn)為這個(gè)是項(xiàng)目的核心關(guān)鍵詞，其后所有設(shè)計(jì)均圍繞其展開。如拈花灣項(xiàng)目進(jìn)行中，從長三角人群出發(fā)，結(jié)合旁邊的太湖和靈山大佛，以“禪”為關(guān)鍵詞，打造“生活禪”的休閑度假方式和非日常的極致“禪境”，成為項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)。早期的定位階段是整個(gè)設(shè)計(jì)進(jìn)程最為關(guān)鍵的一部，時(shí)常經(jīng)歷漫長反復(fù)的過程（拈花灣歷時(shí)3年），對(duì)項(xiàng)目操盤手對(duì)于信息的整合和思考研判能力是極大的考驗(yàn)。

3.1.2 概念規(guī)劃階段

項(xiàng)目定位之后，將開始總體概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要包括總圖和空間意向兩大內(nèi)容，此部為將定位初步實(shí)現(xiàn)落地的過程?？倛D設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)在對(duì)用地的深入解讀后進(jìn)行規(guī)劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，功能分區(qū)、路徑動(dòng)線設(shè)計(jì)以及相關(guān)的流線設(shè)計(jì)，同時(shí)空間意向和總圖相關(guān)聯(lián)，表現(xiàn)未來各版塊可能呈現(xiàn)的空間氛圍，如何通過規(guī)劃手段表現(xiàn)出前期定位中獲取的核心關(guān)鍵詞。通常此時(shí)需考慮甲方資金平衡問題，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)測算，確定合適的度假物業(yè)開發(fā)量和開發(fā)模式。規(guī)劃滿足甲方需求后，甲方將與政府溝通拿地意向，并結(jié)合政府對(duì)于地塊的考量進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。

3.2 概念規(guī)劃深化階段

甲方與政府達(dá)成拿地協(xié)議，并通過概念規(guī)劃深化確定規(guī)劃相關(guān)條件，行政程序完成后獲得土地使用許可，可以進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

在此階段設(shè)計(jì)方主要進(jìn)行規(guī)劃深化工作，總圖深入研究，包括版塊尺度、水系關(guān)系（如果有）、街道院落尺度等，節(jié)點(diǎn)空間設(shè)計(jì)、視線通廊關(guān)系，結(jié)合文化策劃報(bào)告進(jìn)行業(yè)態(tài)布局、文化布點(diǎn)等等，梳理各動(dòng)線（游覽動(dòng)線、車行動(dòng)線、船行動(dòng)線、電瓶車動(dòng)線、后勤動(dòng)線、消防動(dòng)線等）、確定開發(fā)策略和開發(fā)時(shí)序，把總圖進(jìn)行更為詳細(xì)的落位。同時(shí)有更為準(zhǔn)確的風(fēng)貌意向，表現(xiàn)各分區(qū)特征。在拈花灣項(xiàng)目中，業(yè)主提出希望原創(chuàng)一種具有無錫當(dāng)?shù)氐赜蛐缘娘L(fēng)貌，不同于傳統(tǒng)江南水鄉(xiāng)，讓度假者獲得非日常的體驗(yàn)，在此階段我們采用了當(dāng)?shù)靥赜械狞S石作為重要要素，結(jié)合木頭和瓦等材料，營造禪意的空間氛圍。

3.3 建筑設(shè)計(jì)階段（含方案、擴(kuò)初及施工圖）

總規(guī)確定后，基本確定了用地板塊格局空間關(guān)系和開發(fā)量，可以分地塊進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。首先一般選取度假物業(yè)和商業(yè)街區(qū)某個(gè)具有代表性板塊作為樣板區(qū)，梳理設(shè)計(jì)原則，指導(dǎo)其他地塊方案設(shè)計(jì)。樣板區(qū)一般選擇最有普遍性意義板塊（拈花灣模式），或者在入口區(qū)域結(jié)合游客中心銷售中心，營造小環(huán)線體驗(yàn)，形成對(duì)度假區(qū)的初步氛圍感受。（廬山歸宗模式），樣板區(qū)可作為平面空間、立面風(fēng)貌、材料試驗(yàn)以及景觀效果的全部嘗試，保證最后的建成效果，后期還可作為開園的運(yùn)營樣板業(yè)態(tài)樣板，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起著重要的作用，樣板區(qū)的成功即項(xiàng)目成功了一半，若樣板區(qū)未能取得預(yù)期的效果則極大增加后續(xù)開發(fā)難度，需慎重考量。在樣板區(qū)風(fēng)貌設(shè)計(jì)過程中，我們從希望從唐代建筑中獲取禪意的氛圍感受，深入研究江南建筑特征，結(jié)合概念規(guī)劃中提取的黃石要素，形成了自然拙樸的拈花灣地域性禪意風(fēng)貌，為整個(gè)園區(qū)奠定了基調(diào)。

樣板區(qū)完成后，其他板塊可迅速鋪開，使園區(qū)達(dá)到一定體量和規(guī)模，形成宿泊地體系，保證游客體驗(yàn)的完整性。除常規(guī)板塊外，需結(jié)合景觀條件和動(dòng)線關(guān)系設(shè)計(jì)重要打造節(jié)點(diǎn)板塊，營造特殊的場景和氛圍，增加體驗(yàn)的收放節(jié)奏感。（如拈花灣伍相廣場、漁村精品酒店、禪島平常居精品酒店、銀杏樹廣場和盡端自然條件最優(yōu)越的鹿鳴谷）。

3.4 建設(shè)階段

建設(shè)階段是方案落地的決定性階段，方案的二次深化設(shè)計(jì)。拈花灣項(xiàng)目有兩處度假物業(yè)樣板（度假物業(yè)區(qū)的九棟房子和入口區(qū)的三棟展示院落）和一處商業(yè)樣板（原商業(yè)樣板段改為禪意天街），均為全區(qū)的精品工程，花費(fèi)了大量的人力物力，反復(fù)多次嘗試（材料樣板、景觀樣板幾次重做），園區(qū)內(nèi)的各個(gè)角落，建筑細(xì)部、樹種、景觀小品等都經(jīng)過精心的設(shè)計(jì)，保證度假者在其中極致的禪意體驗(yàn)。也正是這樣一種匠心的精神，項(xiàng)目被譽(yù)為“一群瘋子打造的度假區(qū)”，在開園初期就引起了社會(huì)廣泛的關(guān)注。

3.5 項(xiàng)目運(yùn)營階段

在運(yùn)營準(zhǔn)備階段，設(shè)計(jì)方需要對(duì)主題特色街道、巷道及客棧的入口等做再次深化設(shè)計(jì)，主要處理建筑副空間，店招、外擺、廣告、垃圾箱、特色小品等環(huán)境要素的布局和選型，喬木布點(diǎn)，并增加相應(yīng)的景觀軟化處理，結(jié)合燈光、視覺導(dǎo)視，形成符合定位主題，具有地域性非日常氛圍的街道空間感受，是旅游地產(chǎn)空間打造的點(diǎn)睛之筆。

項(xiàng)目運(yùn)營團(tuán)隊(duì)從規(guī)劃深化后期開始介入，旅游地產(chǎn)的成功，除了外部環(huán)境的營造之外，內(nèi)部核心靈魂的營造同樣不可缺失，非日常場景下食、住、行、游、購及文化體驗(yàn)讓度假者完整“入夢”、“入戲”方能實(shí)現(xiàn)對(duì)于度假者的粘著性。

運(yùn)營體系包括招商、演藝、酒店客棧、后勤管理等，對(duì)景區(qū)進(jìn)行全方位的管理運(yùn)營，并根據(jù)運(yùn)營狀況，及時(shí)調(diào)整運(yùn)營策略。拈花灣在首期十八間客棧大熱之后順勢推出其余客棧和精品酒店，獲得良好的收益效果；并在后續(xù)又原有拈花塔燈光秀和實(shí)景禪行秀的基礎(chǔ)上不斷更新演藝內(nèi)容，創(chuàng)造持續(xù)的度假吸引力。

4 結(jié)語

一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，是多方面要素共同作用的結(jié)果，需要政府、甲方、設(shè)計(jì)方、施工方和運(yùn)營方長時(shí)間全方位的配合，共同付出巨大的努力，并在正式運(yùn)營后不斷做出調(diào)整修正，保證項(xiàng)目的生命力，方能把最好的結(jié)果呈現(xiàn)給度假者，給他們帶來絕無僅有的度假體驗(yàn)，打造高復(fù)游度、高收益多方共贏的旅游度假目的地。

參考文獻(xiàn)：

[1] 何艷海，施博萍.淺析旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014（9）.