芻議國(guó)土資源管理與農(nóng)村建設(shè)用地的合理流轉(zhuǎn)

韋麗娟

摘要：土地是我國(guó)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的難以再生資源，也是現(xiàn)代化社會(huì)發(fā)展建設(shè)中的重要資源，所以當(dāng)前需要強(qiáng)化國(guó)土資源管理，進(jìn)行科學(xué)化土地流轉(zhuǎn)。本文以下主要對(duì)國(guó)土資源管理與農(nóng)村建設(shè)用地的合理流轉(zhuǎn)進(jìn)行探析，結(jié)合流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在問(wèn)題提出具體應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：國(guó)土資源管理；農(nóng)村建設(shè)；合理流轉(zhuǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-9129（2018）07-0109-02

Abstract： Land is a difficult resource for regeneration in the process of social development in our country and an important resource in the development and construction of a modern society. Therefore， it is necessary to strengthen the management of land and resources and scientifically transfer land. This paper mainly analyzes the rational circulation of land and resources management and rural construction land， and puts forward specific measures to deal with the problems in the process of circulation.

Keywords： land and resources management； rural construction； rational circulation

近些年來(lái)我國(guó)城市以及農(nóng)村地區(qū)土地流轉(zhuǎn)率不斷擴(kuò)大，大多數(shù)地區(qū)城郊土地都被現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所占有，使得傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式受到較大限制。此外，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展，使得城市化進(jìn)程不斷加快，城區(qū)建設(shè)范圍不斷擴(kuò)大，但是在另一方面對(duì)農(nóng)業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生了較大危害。所以當(dāng)前各個(gè)地區(qū)需要強(qiáng)化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，為今后土地開(kāi)發(fā)建設(shè)提供充足空間。相關(guān)管理部門(mén)需要結(jié)合土地流轉(zhuǎn)實(shí)際發(fā)展情況，強(qiáng)化土地資源管理，提高重視度，對(duì)促進(jìn)社會(huì)全面發(fā)展具有重要意義。

1 依法流轉(zhuǎn)，強(qiáng)化管理

現(xiàn)階段有大多數(shù)農(nóng)村都自發(fā)采取土地流轉(zhuǎn)活動(dòng)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展背景下，部分土地流轉(zhuǎn)是為了發(fā)展相應(yīng)產(chǎn)業(yè)或是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)全面調(diào)整的基本要求。當(dāng)前需要在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中確保土地承包權(quán)穩(wěn)定發(fā)展，這樣能夠使得廣大農(nóng)民合法 利益得到有效維護(hù)，保障農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。除了法律規(guī)定范圍內(nèi)，土地發(fā)包方不能對(duì)承包地資源進(jìn)行調(diào)整，需要全面指導(dǎo)實(shí)踐農(nóng)村承包耕地的基本原則。在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)需要依照農(nóng)村土地承包法以及相關(guān)政策要求，根據(jù)法律程度做好各項(xiàng)完善性工作。在對(duì)農(nóng)村土地資源進(jìn)行承包時(shí)，需要全面掌握廣大農(nóng)民個(gè)人意愿，要在法律要求下完善各項(xiàng)手續(xù)。特別是當(dāng)前商業(yè)活動(dòng)項(xiàng)目拓展范圍不斷擴(kuò)大，當(dāng)土地實(shí)際應(yīng)用類(lèi)型發(fā)展轉(zhuǎn)變時(shí)，需要從發(fā)展角度出發(fā)，保護(hù)廣大農(nóng)民基本權(quán)益，完善各項(xiàng)手續(xù)，保障廣大群眾合法群益，全面解決農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的各個(gè)矛盾[1]。

2 積極探索合理選擇流轉(zhuǎn)方式概述

現(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)土地兩權(quán)分離能夠全面提升土地資源利用效率，對(duì)農(nóng)業(yè)區(qū)域化布局以及專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)一體化經(jīng)營(yíng)與管理，能夠強(qiáng)化社會(huì)化以及市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)力。在土地流轉(zhuǎn)全面加快背景下，主要可以選取自由流轉(zhuǎn)以及組織流轉(zhuǎn)兩種方式。自由流轉(zhuǎn)就是農(nóng)戶(hù)結(jié)合自身個(gè)人意愿直接進(jìn)行流轉(zhuǎn)，其中權(quán)利和義務(wù)劃分不明確，合同擬定形式也不夠規(guī)范。主要表現(xiàn)形式有轉(zhuǎn)包，就是將成本土地進(jìn)行直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)@取相應(yīng)的租金。或是將土地給他人進(jìn)行耕種，屬于代耕。組織流轉(zhuǎn)就是通過(guò)農(nóng)村地區(qū)相關(guān)集體性經(jīng)濟(jì)組織采取的土地流轉(zhuǎn)方式，實(shí)際特點(diǎn)就是規(guī)模較大，表現(xiàn)為連片經(jīng)營(yíng)，流轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)且穩(wěn)定，相對(duì)規(guī)范化程度較高[2]。

3 農(nóng)村建設(shè)用地土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題概述

當(dāng)前在農(nóng)村地區(qū)建設(shè)用地集中土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中有相關(guān)問(wèn)題尚未根據(jù)法律要求設(shè)置明確規(guī)定，比如土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中基本程序以及實(shí)際盈利情況等。從現(xiàn)階段農(nóng)村建設(shè)用地土地流轉(zhuǎn)基本情況可以看出，土地流轉(zhuǎn)尚未設(shè)定明確的管理體系，各項(xiàng)活動(dòng)都是通過(guò)農(nóng)村地區(qū)內(nèi)部進(jìn)行解決，各項(xiàng)實(shí)際操作程序不滿(mǎn)足規(guī)范化要求。此類(lèi)問(wèn)題的長(zhǎng)期發(fā)展將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村地區(qū)土地利用關(guān)系的混亂，使得農(nóng)村土地管理工作難以有序開(kāi)展。還會(huì)致使農(nóng)村土地市場(chǎng)出現(xiàn)較多不平穩(wěn)發(fā)展現(xiàn)象，實(shí)際危害主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面[3]。

首先地方政府部門(mén)在農(nóng)村建設(shè)用地中流轉(zhuǎn)不合理，將會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)規(guī)范化程度不斷降低。所以農(nóng)村地區(qū)政府部門(mén)不能將承包土地面積進(jìn)行有效管理，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)無(wú)序交易情況的發(fā)生，使得土地市場(chǎng)體系難以穩(wěn)定建立運(yùn)行。其次是導(dǎo)致農(nóng)村地區(qū)土地秘密交易行為的發(fā)生，會(huì)出現(xiàn)許多違法操作現(xiàn)象。因?yàn)楝F(xiàn)階段土地實(shí)際流轉(zhuǎn)效益較大，有部分農(nóng)村群體為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，將自身所有的耕地資源進(jìn)行借出或是流轉(zhuǎn)、租賃等，來(lái)獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益。加上社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)農(nóng)戶(hù)都涌向城市，對(duì)農(nóng)業(yè)土地處于忽視態(tài)度，使得流轉(zhuǎn)問(wèn)題日益嚴(yán)重。最后在農(nóng)村地區(qū)建設(shè)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，存在實(shí)際收益分配不均勻的情況。由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在管理過(guò)程中缺乏相應(yīng)的約束性法律法規(guī)以及監(jiān)管體系，使得農(nóng)村地區(qū)土地資產(chǎn)不能得到有效保護(hù)，加上平均收益不平衡的問(wèn)題，使得農(nóng)民基本權(quán)益無(wú)法得到有效維護(hù)[4]。

4 國(guó)土資源管理與農(nóng)村建設(shè)用地的合理流轉(zhuǎn)措施探析

4.1 建立科學(xué)有效的流轉(zhuǎn)制度

現(xiàn)階段相關(guān)部門(mén)需要結(jié)合當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理以及農(nóng)村建設(shè)用電流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀擬定相應(yīng)的管理辦法。需要建立法律制度，完善集體建設(shè)用地按使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。從法律層面上對(duì)土地權(quán)利相關(guān)內(nèi)容以及建設(shè)用地使用權(quán)問(wèn)題進(jìn)行劃分，使得土地市場(chǎng)建設(shè)使用權(quán)得到有效維護(hù)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地土地使用權(quán)的有償性出租、轉(zhuǎn)讓等。對(duì)現(xiàn)階段農(nóng)村地區(qū)集體建設(shè)用電使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本條件以及相應(yīng)范圍進(jìn)行確定，明確各項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃，分清土地產(chǎn)權(quán)之間的關(guān)系。在相關(guān)部門(mén)進(jìn)行土地登記，然后確定土地所有權(quán)的權(quán)屬合法問(wèn)題，避免后續(xù)各項(xiàng)活動(dòng)中產(chǎn)生較多糾紛[5]。

4.2 明確農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)

在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中土地產(chǎn)權(quán)制度是流轉(zhuǎn)工作開(kāi)展的基礎(chǔ)，土地作為重要的不動(dòng)產(chǎn)，流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)是將土地權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。所以當(dāng)前相關(guān)部門(mén)需要進(jìn)一步擴(kuò)大農(nóng)村土地權(quán)屬管理以及地籍管理的投入，提高各項(xiàng)管理工作的基本認(rèn)識(shí)。首先需要對(duì)土地所有權(quán)登記范圍進(jìn)行細(xì)化，全面掌握土地權(quán)利主體，將土地登記通過(guò)法律基本形式進(jìn)行確立。然后需要對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地各項(xiàng)基本權(quán)利進(jìn)行劃分，例如買(mǎi)賣(mài)權(quán)、抵押權(quán)、收益權(quán)等，相關(guān)管理部門(mén)需要對(duì)土地使用權(quán)以及各項(xiàng)權(quán)益提出明確規(guī)范[6]。

4.3 擬定科學(xué)化的流轉(zhuǎn)方式

在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的方式上可以將土地基本使用權(quán)與所有權(quán)進(jìn)行劃分，使得集體土地能夠有償流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓和出租，就是建設(shè)用地使用者在一段時(shí)間內(nèi)通過(guò)應(yīng)用土地建設(shè)使用權(quán)，向土地所有者交付相應(yīng)價(jià)款。集體建設(shè)用地使用權(quán)需要嚴(yán)格依照各項(xiàng)我國(guó)現(xiàn)行國(guó)有土地使用權(quán)出讓以及轉(zhuǎn)讓條例基本規(guī)定，根據(jù)不同用途進(jìn)行劃分。例如商業(yè)發(fā)展用地需要四十年、教育科學(xué)文化產(chǎn)業(yè)用地五十年等。集體建設(shè)用地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)枰鶕?jù)法律要求對(duì)土地實(shí)際用途進(jìn)行變更，通過(guò)合同對(duì)原有地價(jià)和租金進(jìn)行調(diào)控。對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)采取統(tǒng)一化管理措施，通過(guò)多樣化形式開(kāi)展集體土地流轉(zhuǎn)，這樣能夠全面滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本要求以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求，更好地顯現(xiàn)出資產(chǎn)實(shí)際利用價(jià)值，提高廣大農(nóng)民實(shí)際收入。此外，需要對(duì)各個(gè)的地區(qū)土地實(shí)際利用規(guī)劃進(jìn)行分析，對(duì)集體建設(shè)用地提出調(diào)整措施，更好地實(shí)現(xiàn)土地資源節(jié)約化和集約化利用[7]。

5 結(jié)語(yǔ)：

綜合上述，現(xiàn)階段國(guó)土資源管理部門(mén)需要從各個(gè)地區(qū)實(shí)際發(fā)展情況出發(fā)，再結(jié)合當(dāng)前我國(guó)基本國(guó)情，全面分析現(xiàn)階段農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的各項(xiàng)問(wèn)題，提出具體應(yīng)對(duì)措施，更好地實(shí)現(xiàn)的土地資源的有效利用，提升土地資源集約化利用效率，為我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)提供重要保障。

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