房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析存在的問題及對策思考

孟云

【摘 要】我國資本市場正隨著金融市場的發(fā)展而不斷壯大，財務(wù)分析在推動企業(yè)發(fā)展方面具有的作用日益凸顯，調(diào)查結(jié)果表明，到目前為止，仍有部分企業(yè)管理者，將提高企業(yè)銷售額以及利潤作為重點，忽略了財務(wù)管理的作用。文章首先說明了房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)分析方面較為常見的問題及原因，其次以提高財務(wù)分析水平為目標，提出了相應(yīng)的解決對策。我們認為，對企業(yè)在財務(wù)分析方面具有的能力進行提高，能夠通過提高企業(yè)決策有效性的方式，提高企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)分析；問題及對策

一、引言

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于被嚴格管控的背景下，財務(wù)分析工作在促進企業(yè)展發(fā)面具有的作用，引起了企業(yè)管理者的重視。本文以企業(yè)財務(wù)分析存在的問題和導(dǎo)致問題出現(xiàn)的原因為切入點，提出了能夠提高分析水平和權(quán)威的對策，希望能夠通過提高企業(yè)財務(wù)分析能力進一步提高企業(yè)決策有效性，使企業(yè)在激烈的市場競爭中占據(jù)一席之地，從而實現(xiàn)創(chuàng)造企業(yè)財務(wù)價值的目的。

二、企業(yè)財務(wù)分析存在的問題和困難

1.財務(wù)分析的作用沒有得到充分發(fā)揮

隨著社會的發(fā)展，市場競爭越來越激烈，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的大部分企業(yè)，其管理者均將提高企業(yè)銷售額以及利潤作為工作重點，過于重視開發(fā)管理和銷售管理，卻忽略了財務(wù)管理的作用，由此而引發(fā)的問題主要是，財務(wù)分析無法徹底并且深入分析當前資產(chǎn)負債、利潤差異的影響因素，容易浮于表面。另外，在進行財務(wù)分析的企業(yè)中，開展財務(wù)分析工作的目的并非提高管理水平，而是滿足領(lǐng)導(dǎo)要求或應(yīng)付上級檢查的情況也是較為常見的，這同樣是導(dǎo)致財務(wù)分析的作用沒有得到充分發(fā)揮的主要原因之一。

2.財務(wù)分析方法稍顯單一

除了上文提及的內(nèi)容之外，我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)分析方面存在的問題，還體現(xiàn)在所應(yīng)用方法上。一方面，分析技術(shù)存在滯后性以及預(yù)測能力較差的情況，在財務(wù)分析過程中是較為常見的，由此而引發(fā)的問題就是工作人員的分析對象僅僅局限于過去的數(shù)據(jù)，而沒有開展對企業(yè)財務(wù)目標及方向進行預(yù)測的工作；另一方面，在財務(wù)分析過程中，使用頻率較高的方法還停留在以比率分析法和比較分析法為代表的傳統(tǒng)方法上，這些方法的不足主要在于它們所反映的只是企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟活動，無法保證財務(wù)分析工作達到預(yù)期的高度。

3.沒有意識到財務(wù)分析工作的重要性

目前，我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，無論是財務(wù)會計制度還是準則，變更都相對頻繁，為了在短時間內(nèi)適應(yīng)各項變化，大部分從事財會或會計核算工作的人員，都在會計信息及核算系統(tǒng)調(diào)整的方面投入了大量時間和精力，卻忽略了財務(wù)分析的重要性，正是因為如此，才導(dǎo)致財務(wù)分析對當期經(jīng)營評價不夠公允，對未來趨勢進行研判也不足以讓人信服，財務(wù)分析工作不被重視的問題難以得到解決。

三、導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)分析不夠深入的原因

1.財務(wù)人員專業(yè)水平參差不齊

由于企業(yè)管理者并未認識到財務(wù)分析的重要性，導(dǎo)致在對從事相關(guān)工作的人員進行考核時，沒有將解讀財務(wù)報表的能力納入其中，導(dǎo)致工作人員在開展財務(wù)分析工作時，無法對各指標間的關(guān)系加以明確，導(dǎo)致多種計算指標出現(xiàn)在計算過程中，并且分析對象通常局限于計算結(jié)果，在沒有對各指標內(nèi)涵進行充分了解時就開展后續(xù)的財務(wù)分析工作，往往會導(dǎo)致計算結(jié)果缺乏科學(xué)性和邏輯性。

2.財務(wù)人員對企業(yè)運作的理解存在偏差

調(diào)查結(jié)果顯示，對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部從事財務(wù)相關(guān)工作的人員而言，沒有對財務(wù)分析引起重視，在該項工作上投入的時間和精力較少的問題是普遍存在的，在此背景下對財務(wù)比率進行構(gòu)建，往往存在對分母和分子間關(guān)系認知不明的情況，利用沒有與企業(yè)實際情況相結(jié)合的財務(wù)指標開展后續(xù)分析工作，所得出結(jié)果不僅無法對企業(yè)真實情況加以反映，還會影響企業(yè)管理者所制定決策的科學(xué)性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度減緩。

四、提高企業(yè)財務(wù)分析水平和權(quán)威的對策

1.建立健全財務(wù)分析制度

在建立健全財務(wù)分析制度的基礎(chǔ)上，對財務(wù)分析工作進行管理，是保證該項工作所具有價值在房地產(chǎn)企業(yè)中得以完整呈現(xiàn)的關(guān)鍵。雖然目前大部分企業(yè)都已經(jīng)建立了用來對財務(wù)分析工作進行管理的制度，但在對財務(wù)分析制度進行實際應(yīng)用的過程中，仍有問題存在。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點和需求展開分析能夠發(fā)現(xiàn)，科學(xué)、有效的財務(wù)分析制度主要由以下幾個部分構(gòu)成：首先是財務(wù)分析的目標、責任和任務(wù)，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當制定與實際情況相符的財務(wù)分析目標，再以此為基礎(chǔ)完成對責任和任務(wù)的制定工作；其次是財務(wù)分析部門和專門從事財務(wù)分析工作的人員；最后是保證財務(wù)分析人員能夠以所制定工作任務(wù)為依據(jù)，對工作方法進行選擇，完成后續(xù)的操作與實踐，并嚴格遵守房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范制度，保證工作任務(wù)的高質(zhì)量、高效率完成。

2.改進財務(wù)分析方法并對其進行合理運用

一方面，工作人員應(yīng)當針對房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境和具有的競爭優(yōu)勢展開分析，這樣做的原因是行業(yè)環(huán)境對企業(yè)發(fā)展具有無法被忽視的重要作用，對房地產(chǎn)企業(yè)而言也是如此。以朝陽企業(yè)為例，即使面臨負債率高和現(xiàn)行利潤低的現(xiàn)狀，但由于發(fā)展前景廣闊，朝陽企業(yè)還是可以在短時間內(nèi)借到能夠用來償還債務(wù)的資金，這能夠在某些方面給企業(yè)管理者以啟發(fā)；另一方面，工作人員應(yīng)具備將多種分析方法進行有機結(jié)合的能力，由于所用適用于財務(wù)分析工作的方法，從本質(zhì)上來說都存在相互聯(lián)系且相互補充的關(guān)系，因此，在開展財務(wù)分析工作時，如果只使用其中的某種方法，局限性是無法避免的，由此而引發(fā)的問題就是所制定投資判斷的片面和不科學(xué)?；诖?，工作人員應(yīng)當根據(jù)實際情況使用不同分析方法對財務(wù)進行分析，保證提供給企業(yè)管理者的依據(jù)全面、可靠，在此基礎(chǔ)上完成投資決策的制定，自然能夠取得符合預(yù)期的成效。另外，對現(xiàn)代化技術(shù)手段加以應(yīng)用，不僅可以提高分析效率，還能夠降低分析成本。在科學(xué)技術(shù)發(fā)展速度極快的當今社會，計算機開始頻繁地出現(xiàn)在人們的生活中，并為各個行業(yè)的發(fā)展貢獻了一份力量，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，計算機的作用主要是存儲財務(wù)信息，因此，在開展財務(wù)分析工作時，工作人員應(yīng)對存儲在計算機中的大量信息加以應(yīng)用，提高對數(shù)據(jù)進行采集、整理以及計算、分析的效率，提高財務(wù)分析具有的自動化水平。

3.對財務(wù)分析工作的意義引起重視

如果想要將財務(wù)分析或相關(guān)工作在房地產(chǎn)企業(yè)中所處的地位進行提高，明確該項工作的重要性就顯得很有必要。對企業(yè)管理者而言，首先應(yīng)當將企業(yè)生產(chǎn)、效益增長和財務(wù)分析放在同一高度，然后再將財務(wù)分析作為對企業(yè)進行經(jīng)營管理的手段之一加以落實，并組織不同業(yè)務(wù)部門，配合財務(wù)分析開展相關(guān)工作。當然，想要達到這一效果，聘請熟悉業(yè)務(wù)流程的財務(wù)分析人員，以及定期面向企業(yè)內(nèi)部從事相關(guān)工作的人員展開培訓(xùn)，都是很有必要的，這樣做的原因是提高工作人員的能力和水平，是保證財務(wù)分析質(zhì)量的關(guān)鍵。只有保證企業(yè)管理者對財務(wù)分析人員及其工作成果具有絕對的尊重，才能使財務(wù)分析或相關(guān)工作在房地產(chǎn)企業(yè)中所處的地位進行提高。對從事財務(wù)分析管理工作的人員而言，明確不同業(yè)務(wù)對企業(yè)管理的意義同樣十分重要，在與其他業(yè)務(wù)管理人員協(xié)同合作的基礎(chǔ)上，對財務(wù)分析工作對企業(yè)財務(wù)管理具有的作用加以明確，并結(jié)合實際情況對經(jīng)營管理模式進行改善，才能保證財務(wù)分析質(zhì)量的大幅度提高，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展速度自然能夠得到提升。

4.豐富財務(wù)分析指標體系具有的維度

對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，財務(wù)分析指標的內(nèi)容主要集中在運營能力、盈利能力和成長能力這三方面，非財務(wù)因素指標具有的重要性往往沒有引起管理者足夠的重視。另外，過去很長一段時間內(nèi)被廣泛應(yīng)用在企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)指標分析體系，存在對質(zhì)量信息披露不完善的問題?；诖耍瑢|(zhì)量信息披露進行擴大，使管理者對企業(yè)經(jīng)營狀況具有更加準確的了解，在此基礎(chǔ)上確定企業(yè)未來的發(fā)展方向，往往可以取得事半功倍的效果。例如，在財務(wù)分析指標體系中，有選擇性的加入對現(xiàn)金流量進行反映的指標，或是與企業(yè)可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的管理指標、業(yè)務(wù)指標等，通過提高企業(yè)財務(wù)分析水平的方式，達到提高其權(quán)威和價值創(chuàng)造的效果。

5.提高所獲得財務(wù)分析數(shù)據(jù)的準確性

將房地產(chǎn)企業(yè)真實的經(jīng)濟情況通過損益表、利潤表和資產(chǎn)負責表進行呈現(xiàn)，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)經(jīng)營情況和財務(wù)指標的有機結(jié)合，圍繞著企業(yè)經(jīng)營情況對說明書進行編制，保證所獲取與企業(yè)運行情況相關(guān)的數(shù)據(jù)和信息，能夠?qū)ζ髽I(yè)實際情況加以反映，并且為后續(xù)預(yù)測企業(yè)發(fā)展前景的工作提供依據(jù)。但是需要注意一點，由于數(shù)據(jù)本身在意義方面存在局限性，因此，僅僅以財務(wù)指標數(shù)據(jù)為依據(jù)對企業(yè)經(jīng)營情況進行判斷，得出的結(jié)果往往存在片面性的問題，想要解決這個問題，關(guān)鍵是對通過包括董事會報告在內(nèi)的各種渠道所獲取的信息加以分析，然后再將財務(wù)指標和企業(yè)經(jīng)營情況進行有機結(jié)合，才能保證針對財務(wù)報表數(shù)據(jù)所開展的分析工作，具體并且深入。但是由于財務(wù)報表數(shù)據(jù)以匯總數(shù)據(jù)為主，對財務(wù)分析人員來說，這在很大程度上增加了后續(xù)分析工作的難度，基于此，在完成對財務(wù)報表的分析工作后，工作人員應(yīng)對其進行附注，保證在后續(xù)報表分析的過程中，不會受到匯總數(shù)據(jù)的影響，使投資項目具備應(yīng)有的價值。

五、結(jié)論

文章以房地產(chǎn)企業(yè)為切入點，圍繞著財務(wù)分析存在的問題，導(dǎo)致問題產(chǎn)生的原因以及提高財務(wù)分析水平的對策，展開了細致并且深入的討論。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，財務(wù)分析具有無法被替代的重要作用，只有保證財務(wù)分析工作的順利進行，企業(yè)才能獲得符合預(yù)期的發(fā)展。在營改增的背景下，在未來一段時間內(nèi)，圍繞著企業(yè)財務(wù)分析展開的研究，其方向應(yīng)當集中在對增值稅制度加以完善的方面，這對充分發(fā)揮企業(yè)財務(wù)分析作用而言是很有必要的。

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